近日，近期住建部以《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》為題，對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定並向全國推廣。
此文一出，在網上引起軒然大波，一堆媒體人在網上評論，房價終於有望控制了。潛在意思好像是，只要都學習了長沙模式，那麼所有房價都會得到控制。
不好意思，老畢要來給大家潑冷水了。
如果真的具備可推廣性質，房價就不會一路上漲了。
長沙樓市調控，總結來說，無非三招精華：
全面嚴調嚴控、摁住開發商、加大土地供應量
NO1 全面嚴調嚴控言歸正傳，第一件事，先來一睹長沙樓市調控的精華：
1、新房限售4年，商品房取得不動產證後還要限售4年。
2、二套房限購，可以買二套房，但是需要首套房取得不動產證4年以後才能買第二套。
3、二手房重稅，二套房需要徵收4%的契稅。
4、人才漏洞堵住，專科及以上學歷的人才，需要在長沙生活工作滿24個月。
這就是長沙從2016年開始進行樓市調控，到2018年最終形成的樓市調控精要。
總計起來看，這四點調控，無非都是從需求端和稅費端，加深程度而已。很多城市都有類似的調控規定，只不過不如長沙這樣，多項並舉罷了。
比如成都，也是限售三年，增值稅也是由2變5；比如深圳，需要落戶三年或者36個月社保才具備資格，增值稅也是由2變5；比如東莞，也是需要連續兩年的社保或者戶口，三年內限售。
由這些就可以看出，只不過因為長沙規則不僅加重，更加全面而已！
NO2 摁住開發商2019年12月，長沙發改委發通知，規定商品住房價格由「成本+利潤+稅金」三部分組成，規定平均利潤率為6%-8%。
這句話的意思，直白的翻譯就是，在成本和稅金相對固定的情況之下，又把利潤給出限定範圍，那麼整體的房價自然而然，也就在一定範圍之內了。
很多人可能奇怪，按照慣例開發商的利潤，一般在10%左右，如此限定利潤還有開發商來拿地開發嗎？
據東方證券研報統計，2019年上市房企的淨利率達到11.3%，而即便是小型房企，2015-2019年的平均淨利率也都在6%以上。
所以很明顯，這個政策也會一定程度抑制開發商拿地開發的積極性，也就難怪坊間傳聞：長沙，是讓開發商有來無回的城市了。
但是，抑制僅僅是抑制，不表明沒有開發商拿地。首先來說，6%-8%的利潤看似略低，但是由於房地產投資體量大，那麼這個利潤其實還是相當可觀。其次如今日益嚴峻的房地產行業，鑑於其體量能有這個利潤，已經不算太差了。
NO3 人口流入與土地供應根據長沙市統計局的數據顯示，截至2019年末，長沙市常住總人口為839.45萬人。長沙已經吸引100多萬人在長沙落戶，人口一直保持著6位數的快速增長，如圖：
觀看這張表格，或許不是那麼直觀，觀察員再給大家看一張更直觀的數據統計：
從這些數據可以看出，長沙算是人口流入的大城市，基本上每年的人口流入，都能排進全國前十的樣子。
我們同時又來看下，長沙土地供應端的情況：
根據以上人口流入和土地供應數據，假設人均30平米，粗略估計長沙近四年人口流入100萬左右，而供應的土地可以建造差不多240萬人左右的房屋。
如此一來，供遠大於求，自然而然，房價就不能快速上漲了。
NO4 長沙模式只能是房產模範生，別的地方學不來來一句話，簡單總結長沙模式：
左有限購，右有限售；前有增土地，後有控利潤。
如此全面的措施，長沙的房價自然起不來了。從關鍵原因來看，淺層次是因為長沙土地供應量大，所以不缺房，導致房價低。深層次來看，是在於長沙過往用土地舉債的太多，導致現有土地量太大。
據說長沙在很久前為了鋪開城市框架，大量的以土地舉債，導致很多基建公司手裡囤積了大量的土地。他們又搞不懂房地產，於是就大量低價把土地賣給開發商，合作開發房產。這樣一來，土地多，單價也低，又被管控利潤，自然而然，房子價格也賣不起價格了。
住建部強調，要向長沙學習，其他城市為什麼不依樣畫葫蘆，完全照搬長沙模式呢？
通過上文的闡述，我想大家就明白了，這是學不來的！
第一，土地供應量跟不上。雖然東莞和深圳，都曾兩次派了代表去長沙學習，但是這註定是無法複製的。
深圳近5年的人口淨流入量位居全國第一，但是深圳就那麼大塊地方，即使出臺了號稱史上最嚴格的715樓市調控，始終供不應求，也就難怪會出現萬人排號所謂的千萬級剛需房了。
第二，不是每個地方都可以不在乎土地。比如成都，要說調控的全面性，可謂比長沙更面面俱到，甚至包括輿論也在調控範圍之內。但是成都的土拍價格，連連走高，即使大量放地出來，地價也不可能會太低。
當然，還有諸如此類的各種原因，也註定了長沙模式無法複製，畢竟可以複製的話，全國房價又不會整體走高了。
號召學習長沙模式，只是為了再次強調房住不炒，然而即使房住不炒，也要補充因城施策。
所以老畢才說，學習長沙模式？不，長沙只不過是房產模範生，但是註定無法複製的！