深圳香蜜湖「豪宅學區房」維權事件，終於迎來初步結果。
起因是深圳高級中學南校區對應的八個小區，入學積分被突降為三類。
昨天上午11點半，南方樓事致電深高南招生辦了解到，經過6月3日與業主的溝通後，福田區教育局給深高南發函，表示泰安軒、泰康軒與竹園小區仍屬一類，其餘小區均按三類積分。
對此結果存在異議的業主，已經以集體或個人名義向教育局提交材料提出申訴。
據悉，自降級事件發生，已不少業主緊急掛盤出售。
//一次降級引發的維權//
今天上午11點半，南方樓事致電深高南招生辦了解到，深高南昨天接到了福田區教育局發函，八個被突然降級的小區中：
泰安軒、泰康軒與竹園小區屬於住宅性質，入學仍然按一類招生標準；
而泰然公寓、財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區因為土地性質屬於非居住用地，只能按特殊性質房產申報，也就是基礎分降為三類。
昨天，教育局與業主進行了面對面溝通。
業主與官方溝通視頻截圖
根據知情業主透露，會上教育局有明確說明：居住用地上的單身公寓，與住宅並屬於一類，規劃上都有配套學位。教育局實行三居住要求：房產證明上土地性質屬於居住用地，房屋用途屬於居住用途，以及業主實際在此地居住。
昨天早上，被降級的5個小區的業主均收到一條系統簡訊，稱業主的房產已確認為歸為第三類特殊房產，並要求業主按此重新提報學位申請。
業主收到的簡訊截圖
對結果有異議的業主前去教育局詢問情況，得到的回覆稱：業主收到的信息是深高南在教育局的歸類指示下發送的。
有業主再次向教育局提出了房產歸類疑問，在業主隱瞞了真實身份的情況下，教育局的工作人員表示，八小區部分業主的房產，可以被劃入一類或二類住宅。
這一番混亂的局面還得追溯到7天前。
5月29日，在福田區深高南小升初審核的最後一天，深高南突然將八個小區的錄取基礎分從一類80分降為三類70分。
駁回的理由是「第一類要求住宅用途商品房，請出示住宅用途商品房相關證明」。
這八個小區分別是泰安軒、泰康軒、泰然公寓、財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈、竹園小區和安華小區。
據了解，這些小區因為建設年代較久遠，房產證明上的土地用途是居住用地、商住用地或者工業用地，而房屋用途則是住宅、單身公寓或者宿舍。不是那麼「根正苗紅」的商品房。
然而，在往年，這八個小區都是按照第一類錄取，這次降級，毫無徵兆。
福田小升初入學積分表，一三類的積分差了10分。
2019年時，深高南的入學積分已高達98.7分。基礎分被降，意味著這八個小區業主的子女，入學深高南基本無望。
得知積分突然被降後，八小區業主已集體去福田教育局維權。
業主申訴書，圖源見圖
5月29日，福田區信訪辦、福田區教育局、深高南校方以及八個小區的家長四方召開了協調會，並表示會在6月3日給出答覆。
如今，初步結果出來了，八大小區中，五個小區被「降級」。
事件發生以來，有不少業主已經緊急掛盤出售，名校學區房卻上不了名校，房產價值可能隨時不保。
目前教育局的答覆可能並非最終結果。
在5月29日協調會上多方達成的共識中，曾經提到，假如家長對官方的答覆不滿意，相關部門將在4日進行溝通。
昨天開完會後，不少業主對教育局的決定有異議，於是紛紛以集體或者個人的名義向教育局提交了申訴，截至發稿前，業主還在等待申訴結果。
事件進展，南方樓事會一直跟進。
//這類房子到底算不算住宅？//
經過梳理，被降級的八個小區可以分為以下兩類：
1、土地用途是居住用地，房屋用途是單身公寓或者宿舍。
2、土地用途是商業辦公用地或者工業用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍。
在深圳，這類房子有很多，且一直有身份認同危機，因為房產證明不如正規商品房「血脈純正」。（正規商品房的土地用途是居住用地，房屋用途是住宅。）
購房者們在買這類房時也時常一頭霧水。
南方樓事粉絲的討論
這類性質模糊的房產，往往在2004年之前比較常見。
原因在於，2004年之前沿用的《深圳市城市規劃標準與準則1997版》，在居住用地的類別劃分上存在一定的「邏輯混亂」。
南方樓事查證了97版的城市用地分類，其中居住用地裡是包含商住混合用地和工業住宅混合用地，類似現在的R3。
所以這就是為什麼用地性質上並非純粹的居住用地，卻仍以「住宅」身份存在。
嚴格意義上來說，這類房子的土地性質還是屬於居住中的一類。
所以，也難怪被降級小區不服：有些小區的房本上土地用途寫是商住用地，本應屬於居住用地這個大類。
據八小區中財富廣場的業主透露，他們的房產在土地用途上寫的是商住用地。
而「單身公寓」的叫法，主要是因為面積上的區分。
據某資深房地產從業人士透露，在2003年之前居住用地上小面積的房子（一般都在70㎡以下），往往都被稱作「單身公寓」。
這也就是為什麼同一棟建築裡，會出現單身公寓、住宅等不同性質的房源。
這類「單身公寓」除了戶型小以外，與如今的住宅沒有任何區別，也有獨立廚衛通水電，也是需要一個指標買入落戶上學的紅本房。
值得注意的是，這類「單身公寓」與現在大家了解的商務公寓（商業用地）是兩碼事。
另外，根據現在實行的2013版深標，對宿舍和住宅類公寓還有區分標準——產權能否分隔。
而目前在市面上流通的此類房源，都是屬於可分隔出售類的，所以這類宿舍跟現階段宿舍的定義，還是有所區別的。
說到底，就是要看房本上的土地用途。
假如是居住用地，那麼上面建的無論是住宅、單身公寓還是宿舍，房子終究還是屬於「住宅」這個大類。
根據深圳市人民政府關於深圳市城市規劃標準與準則的批覆（深府函【2013】243號中，表2.1.6，R類居住用地，不屬於軍產房、商務公寓等特殊性質。從房產證的70年居住年限、土地用途為住宅用地，都可以證明屬於正統的居住用地。屬於一類入學條件。（圖源米宅珠三角）
但另一類房子身份實在尷尬。
土地用途是商業辦公用地或工業用地，房屋用途則是單身公寓、宿舍……
這類性質的房子，就很難與「住宅」掛鈎。
但是業主們又確實是以住宅的標準購買：限購限貸首付三成、拿到了紅本，且曾經拿過這類房子落戶申請過學位。
箇中原因過於複雜，連資深從業人士也只能將其概括為「歷史遺留問題」，後續官方或有詳細解釋。
總體而言，這類房子的身份比較危險。雖然總價低，好上車，但還是儘量不要買。
名不正言不順，在學位緊張時，很容易就因為身份問題被降分降級。
值得一提的是，深圳香蜜湖車公廟片區、華強北賽格片區、八卦嶺片區內的房子，都存在身份模糊的隱患。
荔園小學+紅嶺中學的雙學位房現代之窗，土地用途寫的是商服住房，房屋用途則從住宅、單身公寓到辦公廠房不等。
這類學區房的性質都相當曖昧，假如學位資源緊張起來，可能會因為土地房屋用途不夠單純，而被拿出來說事，遇上與深高南八小區一樣的糾紛。
交易有潛在風險，一定要謹慎。
//房子+孩子：深圳家長太難了//
近幾年，類似深高南八小區這樣的糾紛，不在少數。深圳教育資源緊缺，不同業主，煩惱各不相同。
1，辛辛苦苦買套房 卻為性質擔驚受怕
當預算不足，卻又需要落戶和學位時，小戶型成為了很多業主上車的選擇。
然而這些小戶型卻在入學時命途多舛。
2018年，一名購買了荔園+紅嶺雙名校學位房閣林網苑的業主在入戶時被拒，原因是房產證上的房屋的用途是單身公寓。
業主將問題投訴到了深圳市規土委福田管理局，最後規土委批覆：閣林網苑的「單身公寓」性質，不是「商務公寓」，屬於住宅。
業主有驚無險，最終順利辦理了入戶並申請了學位。
同年，螺嶺外國語小學因為學位緊張，發布公告50平米以下學位申請受限，引起軒然大波。
不少預算有限買了附近小戶型學區房的業主紛紛到學校抗議，學校在遭受巨大壓力後撤回了招生限制。
也有一些業主為了名校重金買下純正住宅，但最終還是沒法申請名校學位。
去年4月18日，深圳外國語學校東海附屬小學正式更名為深圳外國語小學，民辦屬性不變。同時，學校還發布聲明：4月19日之後取得東海花園一期、二期房產證的業主，不再享受優先入學。
在深圳外國語小學建校時，由於東海花園的開發商對學校的建設進行了支持，雙方籤訂了協議，根據協議，東海花園一、二期的業主子女可以直接入讀深圳外國語小學。
但是到了2019年，協議到期，東海花園的業主子女優先入讀的權利也就作廢了。
東海花園部分業主進行了上訪維權，但最後請求被駁回。
2，有了學校要名校，學位永遠不嫌多
預算充足買到了純正住宅的業主們，煩惱也進階了：怎麼讓房子分配到更好的學區？
各個區的業主們都在倡議。
寶安沙井的博林君瑞樓盤，原本屬於寶安中學（集團）第二外國語學校的學區範圍。
但在萬豐海岸城被劃入深外寶安分校單項學區後，博林君瑞的業主們紛紛上書倡議，要求也被劃入深外寶安分校的招收範圍。
5月25日，寶安教育局駁回了業主的上訴。
蛇口蔚藍海岸三期本屬於北師大附中的招生範圍，但因為與小區一牆之隔的其它小區享受的是南二外與北師大附中的雙學位，因此也想要向教育局申請享受雙學位。
坂田萬科城小區業主4月份的時候也在發請願書，認為小區周邊的樓盤，都被納入了各類名校分校的招生範圍，因此也要求把小區旁的萬科城實驗學校，納入廣東省實驗學校坂田分校。
圖源搜狐焦點
3，「富人」的煩惱：不要優秀，要頂尖
站在資源鏈頂部的業主，煩惱也很高級：嫌棄房子所帶的優質學位還不夠頂尖。
前兩周，前海領璽和頤灣府業主聯名反對引進百花小學，理由是百花小學管理團隊差、教學體系弱、常年在百花片區墊底、沒有資格成立集團……
總而言之，就是認為百花小學「不入流」，與自己買的豪宅定位不匹配。
要知道，百花小學在福田的排名，也是前五了，就算不是貴族學校，也不至於成為前海業主眼中的汙點……
只能說，富人業主的煩惱，更加與眾不同。
//家長的痛都是教育資源的痛//
放眼以深高南為首的各種學位糾紛，可以看出，各類糾紛的根本原因，在於深圳教育資源短缺。
深圳每年的新生兒數量都居一線城市之首，然而學校數量卻遠遠比不上其它幾個城市。
以今年寶安區的招生情況為例，小一、初一計劃招生38720人，截至5月22日17時，統計出的數據顯示，小一、初一的報名人數超額25113人。
家住龍華的某業主，房子明明在深圳高級中學北校區的學區內，然而，因為學校按大學區方式招生，而報考學生又太多，這名業主的小孩孩即使達到了招生標準中的滿分，卻仍要被分流到別的學校去。
學位短缺的殘酷現狀，可見一般。
能上學已經很難，要考上普通高中更是難上加難。
根據深圳新聞網的統計，近8年來，除2014年外，深圳其他年份的公辦普高錄取率均不到50%。
小學初中上完，要是成績不夠好，分分鐘高中都上不了。
也難怪家長為名校學位擠破了頭。
砸錢買下房產，為的可能不是住，而是為孩子搏一個未來。結果，搏來的學位分分鐘被降級，孩子可能失學，資產也可能蒸發，換作哪個業主都受不了。
於是業主倡議越來越頻繁，糾紛愈演愈烈。
教育資源問題是深圳目前面臨的困局。
那麼，這個問題有可能緩解嗎？
去年年底（2019年12月31日），深圳教育局局長陳秋明公開表示：未來3年，深圳還將新改擴建146所公辦中小學校、新增公辦中小學位21萬個。
其中，2020年，計劃新改擴建公辦義務教育學校30 所，新增公辦義務教育學位4萬個以上。
今年年初，政府還出臺了《深圳市高中學校建設方案(2020-2025年)》。
方案提出將分階段建設公辦普通高中學校，在2020年到2022年，將新改擴建公辦普通高中30所，新增公辦普高學位6萬個以上，公辦普高錄取率將從2019年的44.4%提升至53%。
具體建設計劃如下：
看來，長遠來看，教育資源短缺的難題，還是會逐漸改善。
只是，在此之前，儘管學位緊張，還是希望官方對新房、舊房、大房、小房、都儘量一視同仁。
在劃分招生範圍時，不宜操之過急，而傷了來深奮鬥業主的心。