改革開放30年後，深圳土地供應量逐漸緊張，這就迫使深圳不得不以城市更新的方式獲得大量的土地。這是深圳特殊時期、特殊條件下形成的產物。
2013年以後，回遷房在深圳土著的圈子中，已經家喻戶曉。但還有很多不清楚的地方，今天我們就大家比較關注的問題做下解答。
回遷房指標是指某個城市更新項目進行到政府立項審批通過並且公示，城市更新實施主體制定出拆遷補償方案，拆遷戶（原業主）可進行籤訂《拆遷補償協議》的階段，這時拆遷戶（原業主）的物業就是回遷指標。購買回遷指標，並與開發商籤訂《拆遷補償協議》後，買方就是「拆一代」，是本質上的回遷戶。
1、回遷指標的投資收益如何？
回遷指標的價格一般是項目周邊商品房價格的50%-60%左右，與實施主體籤訂《拆補協議》後，每月幾千元不等的拆遷過渡補償、搬遷費，甚至有裝修費和提前籤約費。等拿到回遷的商品房紅本後可按周邊二手商品房市場價格馬上出售，投資收益回報高。
2、這麼賺錢為什麼還要賣呢?
回遷房是少量的，並非像新房一樣批量出售，它只是部分村民手上有大量的回遷物業、又急需用錢時拿出小部分變現，同時也推動了項目的進程，這樣的方式逐步形成了成熟的市場，得到了政府、開發商以及村委的認可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實全國第一。
3、是否限制名額、限售，能否貸款？
不限購、不限售，不交稅。房產證下來之後才會佔用名額。由於是跟拆遷戶（原業主）私人交易，所以不能貸款。
4、交易安全嗎？
回遷房在深圳來說是一個非常成熟的市場，內部有非常成熟確定性的運作方式，是開發商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當然要和村民（業主）籤合同，第二要和村委籤合同，第三要和開發商籤合同，第四要在拆遷辦備案，第五在國土資源局備案。合理合法合規，安全性極高。
5、回遷房確定是住宅和商品房嗎？
確定是紅本住宅商品房，這種案例並不鮮見，早就普及整個深圳了，比如早期的崗廈村、田面村、蔡屋圍村、大衝村等不勝枚舉。
這些村在拆遷之前，當時都有許多村民把自己的房子賣給外地人，如今，這些外地人當時買到的農民回遷房早已變成紅本商品房，身價倍增，個個賺得盆滿缽滿，充分享受到深圳城市更新二次再開發的紅利。
6、沒拿到回遷房的不動產證前能退出嗎？
沒拿到回遷房的不動產證之前，在公開市場無法退出，只能私下轉讓更名，且每個階段的價格有所不同。
7、回遷房確定能過戶嗎？
確定可以過戶到私人散戶買家的名下，不管你有無名額購買，不管你目前持有多少房產都能夠購買，而且不佔用你現有的購房指標。具體過戶的流程是實施主體與買方籤署《拆遷補償協議》後，將會根據協議內的姓名、身份證號碼等資料向房管局備案。
交房後，房管局會根據開發商提供的資料製作不動產證，而且是紅本住宅商品房房產證。
8、產權是多少年？
70 年紅本住宅商品房。
9、 交房周期有多久？
回遷房項目的回遷時間取決於全體業主實現籤約的時間，如果全體業主齊心，配合籤約和交房，加上36個月的建設期，那麼3-5年左右即可實現交樓，另外深圳城市更新速度一直在不斷提升。
10、交易流程是什麼樣的？
直接跟業主交易，買賣確定好價格之後籤署轉讓協議，付 10-20%的定金，定金直接打給賣方，之後約定好時間後業主跟客戶直接去開發商處籤署拆遷補償協議，在籤署拆遷補償協議前（含籤約當天）需把尾款轉給賣方。大約 15-30天領取開發商總部蓋章過的回遷協議。交易結束。
11、拆遷房不佔名額，拿到房產證後，到手後佔用名額嗎？
拿到紅本後佔用名額，因為你拿到的房子是 70 年紅本住宅商品房。但是在下證前是不佔名額的，在這期間你有名額還是可以購買其他住宅商品房，不受影響。
12、如果爛尾怎麼辦?
城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。
其一，品牌保證，信心標誌。目前還沒出現過類似佳兆業，華潤，恆大，星河，萬科等大品牌開發的房子存在過爛尾的現象。市場都是一線品牌收購中小品牌的爛尾樓，不曾看見一線大品牌的房子爛尾被人收購。
其二，舊改回遷房開發商在對舊改房拆遷之前需要向政府支付10%以上的保證金。萬一開發商中途出現了資金危機政府就會拿出開發商早期被監管的保證金進行輸血，確保回遷戶的房子優先建好，順利交樓。因此，在實力，品牌，保證金，政府監督等多項措施疊加下，開發商的舊改回遷房根本不存在爛尾的可能性。
13、回遷房如何選房？
回遷戶優先搖號選房，戶型是根據自己需要的面積匹配，比如想買100平米左右，屆時等戶型公開後進行挑選，如果沒有100平米的戶型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如105或95平米。根據合同的規定，實行多退少補原則。
14、回遷房的建築質量如何？
回遷房與同一個住宅小區的其他商品房建築質量完全相同，包括其他設施、公共部位與同一個住宅小區的商品房完全無異。
15、回遷房有沒有額外費用？
沒有額外費用。辦理房產證時，由開發商補交相關稅費。
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來源：深圳城市更新舊改
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