我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
有買房問題請私信向房姐提問
提問：新人首問 想了解下海澱學區的分布情況。還有西釣魚臺御璽這個盤的性價比情況。以及對應的學區，開發商描述對應的學區是海澱實驗，翠微，八裡莊小學。中學有很多，並且提到八裡莊小學直升首師附，不知道信息裡是否摻加了水分。謝謝
回答：海澱區多校劃片比較均衡的片區是：上地、萬壽路、中關村、海澱，這幾個區域可以重點關注 海澱的學區多校實施細則是一校一策，如果學位足能兜住就不存在順位全收，不足的話順位由學校自行決定。 西釣魚臺御璽這個盤一直就很貴，未來升值空間一般，沒什麼性價比，上八裡莊小學 大概 百分之四十直升。
提問：房姐您好！我上周暈乎乎以比本小區最低價還低出40萬賣了亦莊的房子，還給了客戶8個月周期。現在買房才發現很多房主覺得8個月付款周期太久不降價。您覺得要等到什麼時候買合適。是不是不降價也要年前儘快買到啊。目前有700左右，未來孩子自住可能性大。租也有可能。傾向小區品質好戶型好朝向不要北，可以一居。目前看過東城聖世一品，富力城，朝陽公園板塊，哪個小區升值空間多呢？富力我比較熟悉，的確如您所說居住品質下降啦。那麻煩評價一下聖世一品值的買嗎，目前有740萬90平。朝陽公園板塊您推薦哪個小區？或者您覺得好的小區請推薦，問題較多，謝謝您解答！
回答：買房儘量5月之前 如果考慮升值，品質上就會有所下降 朝陽公園附近價值窪地集中在：清境明湖一類的公寓，南邊的麗景家園。 十裡堡海華堂偶爾也有不錯的，再有就是朝陽無限周邊同類物業
提問：房姐老師，現在的北京樓市有點糊塗了，最近兩年確實看到很多剛需盤漲了，但是海澱這邊有很多房還在跌。 很多房產公眾號說現在一手限價房很不錯，房山的，臺湖的，瀛海，青龍湖的新盤很多價格只要4萬5萬，但是你說現在一手房沒有便宜的。現在就是要買房，有點糊塗了。 求解答
回答：北京是一個分化巨大的市場。 對市場的看房，取決於你對房產價值的認知，以及你會買什麼樣的房子。 如果你是專業買房人士，那東西海基本是不看的，學區政策變動和金融屬性的問題，以及總價天花板，都在流動性上對價值產生了剝削。 疫情期間，明顯可以看到北京經濟的中心在哪裡，現代城市的管理集中在哪些地區，內捲化的局面下，哪些板塊還能繼續發展。 在開的一手盤基本無性價比，遠郊、一手、限價幾個元素加起來，踩坑沒商量。 那些專業買手會選擇的，低單價的大面積次新房，緊湊格局功能率高的上車地板價標的，年前和年後是兩個完全不同的價格。 部分核心地段2000年左右的老小區，因為一些因素產生的質變，價格暗漲明顯，年前年後3-4個月也有10%以上的漲幅。 —————— 北京是一個分化巨大的市場。 看的不對，判斷就不對。
提問：房姐您好，預期工作在竇店附近，自住考慮，竇店區域有推薦的小區麼？
回答：房山區竇店鎮滙豐街（西南六環外） 竇店，房山比較落後的區域之一。規劃混亂，而且又沒有什麼短期內能看得見的利好，因此竇店的房價一直以來就比較低。 周邊配套比較落後，典型的十八線縣城面貌。醫療和教育資源缺乏，商超也比較低端。交通方面，目前全靠自駕和公交，沒有地鐵，未來也無規劃中的地鐵。 自住可以關注房山良鄉地鐵沿線，比如西蘭島，首開熙悅等
提問：新人首問，不確定昨天發的有沒有看到。單身男，SFSD，首付最多110，工作在軟體園，但跳槽頻繁。A草房住欣家園（朝南，最貴）B龍城花園（朝南一層，共四層，帶個十幾平的小園，沒天然氣，離生命科學園地鐵1.1公裡）C八裡莊南裡（朝南，1989年的頂樓，有電梯）D興隆家園（一層朝西）E南邵國惠村（最便宜，朝南70平一居，離地鐵1.4公裡）。估計至少七八年才能換房，自住和投資5：5吧，求問：1求給幾個選項排序2、89年的房子如果十年之後出手會有什麼影響；3怎麼看南邵的發展4我知道儘量選小兩居，但我湊不到錢了，這個預算實在選不到兩居，我這種情況一居能上車嗎？4，希望詳細點評一下龍城花園，別墅區裡的一居
回答：1. D,A,C,B,E 2. 下家貸款可能會受限制 3. 南邵算是昌平區的新城，或者說昌平自己的城市副中心。由於自身產業薄弱，承擔西二旗 上地等產業園的住宅區。選不了兩居就選一居，上車比不上要強 4. 別墅投資角度不推薦，其中的一居更是迴避
提問：今天剛進群。手頭子彈600，年家庭收入150，在國貿上班，名下無房，小孩一歲以內，有北京房貸記錄。想買一個自住帶學區的三居，但想儘量多貸款,留點現金在手上。計劃出300萬現金，總房價控制在700-800萬內。目前在看亦莊西區的競限房，但估計三年後才能入住，貌似片區內有重點學校的分校，買亦莊競限房您如何看？亦莊教育資源如何？請問這個預算下三居，北京還有其他選擇的片區嗎？本人上班比較自由，可錯峰上下班，北京各區都可以考慮。還有如何能多貸款？
回答：亦莊新房兼顧學區可以看遠洋或者經開汀塘、金茂府 兩限房投資屬性很差，只考慮自住可以入 推薦看下望京 南湖東園、 望京西園、花家地
提問：房姐你好，請教男女一個問題，你們男生相親，會看重女生哪些方面呢？外貌佔比呢？超甜的算不算加分呢？
回答：所有的個體條件，本質都是基因。 基因呈現了身高，外貌，智力，性格發展等等。 最後還需要階層相對應，除非支付代價。 你喜歡就好。
提問：房姐您好，我是蘇州戶口，在蘇州有一套房子，有貸款記錄，目前我在北京工作，12月份就交滿五年社保了，因為暫時沒有回蘇州的計劃，所以想在北京買房投資，蘇州的房子在2019年大概漲了30%，如果賣的話大概可以拿到250-280，可以作為北京房子的首付款，請問房姐我應該賣掉蘇州的房子，買入北京房子，還是保留蘇州的房子，如果純投資的話，應該買在哪裡，如何操作呢 ？謝謝
回答：很少提過蘇州，因為基本沒有在蘇州踩盤，對於城市的具體脈絡不清楚。 但是，一座城市的基本面，和具體的樓盤選籌，又是不同的概念。 從城市層面來看蘇州的基本面，是足夠清楚的。 蘇州，本質是一個二線走向三線的城市。 核心的原因： 一是上海的吸血，二是行政級別的不足，三是全國人口的停滯。
對於三四線城市，房價其實不完全遵循一二線的邏輯。 房價的上漲是貨幣現象，超發的紙幣一級級下流。 等到了三四線，已經所剩不多。 只有積累了相當長一段時間，或者由於一些特殊的定向輸送資金，才能吸滿水迎來一次井噴。 所以三四線城市，往往是五六年不漲，一次性漲50%以上或者翻倍。 但歸根結底，缺乏後勁。 蘇州這次的井噴，是對過去幾年的變現。 蘇州的蓄水池，其實已經空掉了。限售，又是進一步的凍結資金。 賣掉蘇州買北京是正確的選擇，可能明年限購進一步升級，今年的漲幅會回吐。 子彈200+，首選東三環—東五環次新，次選天通苑大面積。
提問：首問: 房姐，你好，我的情況大致是這樣:工作單位在五棵松附近，未來單位有公寓房。現在自己想另購買一套，首房首貸，最好是三室，需品質尚可，不考慮學區，希望離五棵松不要太遠，不過如有好的選擇可以不考慮區域，喜歡朝陽cbd附近，因為個人喜歡商業氛圍。一手二手也可以，目前無房無貸，首付預算500-800均可，也可全款抵押。1.房姐有什麼片區的標推薦？是買海澱還是朝陽cbd附近？2.石景山和豐臺的限競房可以考慮嗎？如中海寰宇天下，西城天鑄等。3.今年疫情期間是入手的好時機嗎？謝謝！
回答：重點看下雙井板塊 例如 蘋果社區、天驕、首城國際、樂城國際、珠江帝景。 新盤的話 中海寰宇天下可以考慮。西城天鑄位置不太好 ，不推薦 目前看對北京房價影響不大，有合適的即可入手
提問：【貸款問題】已經決定買房了，首付250w，sfsd，貸款三百七十左右，父母和我接力貸，父母還有十年退休。目前在看找哪個銀行貸款，請問這裡面需要注意啥？那個銀行貸款區別大麼？怎麼挑選？
回答：現在都是參照 LPR， 對於不同銀行來說，利率基本一致 差別不大。 不過每家銀行的其他政策有些不同，比如說： 1.審批時間，不同銀行審批快慢不同； 2.審核要求，不同銀行對於申請人的資質、流水等要求有所不同； 3.關於提前還貸：需要注意不同銀行可以提前還貸的時間、違約金等存在不同； 4.放款時間：不同銀行放款時間存在差異。 建議找機構幫助操作
提問：房姐你好 stsd 首付預算160W 貸款每月可還1.5W 我在團結湖上班 老公在亦莊上班 我主要坐地鐵 老公上班開車 孩子2020年上小學 之前主要看了臺湖的東望及金茂悅 瀛海和亦莊河西的限競房 因為考慮是小三居 住起來方便一些 臺湖未來及瀛海都有地鐵 河西區主要是考慮孩子教育問題 但交通很不方便 看你不太推薦 推薦東三和東五之間二手房多一些 我們現在的狀況只能是上車盤 請幫忙分析一下該如何買首套房 地段買在哪裡好一些 謝謝
回答：你好，通州臺湖，本質上和河北縣城差別不大。 想要能夠維持規劃運轉，至少需要填充三五十萬人口，五年內看不到希望。 瀛海的新房次新房，基本5-6萬的，亦莊也是一個鼓風機的。 地鐵還沒有開建，溢價因素已經在孕育了，現在快開通了，整體性的機會很少，只有個別房子碰運氣看價格怎麼樣。 預算160萬基本與學區無緣，建議多淘淘朝陽的二流學區，未來也很可能會有暴擊。
提問：新人沒有經驗，希望得到房姐指點： 首房首貸，手上能夠湊夠現金150，打算今年上車，不知道現在到年底哪個時間更合適一些，剛需，性價比，保值需求強烈。 所以想諮詢房姐幾個問題： 想法：我初步考慮二手房，滿五唯一，想買過來先租出去（目前租的新人提問地方性價比較高）,這樣可以用租金抵一部分房貸。 月薪可承受房貸12000-15000。 ［問題是：］ 1. 小兩居的話，哪裡的房子更能升值或者未來至少是保值的。看房姐比較推薦東邊三環以內或者三環到四環的二手房，房姐有特別推薦的一些地段和小區麼？ 2.關於流水， 我前面回校又讀了個書，社保什麼都沒斷過，六月正式上班，所以想問收入流水需要提前養麼？養多久？ 工資一部分另外一部分走私帳影響麼？ 3. 購買時間： 是這幾個月好一些呢還是再等等明年年初下手更好？ 希望能夠得到您的解答，謝謝！
回答：1. 可以看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 2. 養流水的問題可以看下精華帖，不過你的情況對流水不會很嚴格。流水問題中介也會幫助處理 3. 現在就可以入手，不用等
提問：新人首問: 房姐，我在房山碧桂園有一套房子，是sfsd，17年買在了高點上325萬購入，現在跌了50萬。 因為上班要去望京太遠了，想換房到通勤近的地方。賣掉手上這套，還完貸款，只剩100萬了，加上這兩年攢的錢，估計總首付能在200萬。 問題1: 我應該現在換房還是等房子再漲一輪多拿些首付再換？
現在換房，雖然首付是虧了，但是我跟想買的房子之間差額最小。未來換房，雖然首付多了，但是想買的房子也會漲，最終可能首付也多了貸款也多了。該怎麼選？ 問題2: 未來長期發展可能大概率集中在望京和三元橋亮馬橋國貿一帶；準備生小孩所以對社區環境物業和居住氛圍希望能好一點，別太亂；對學區沒有要求。希望找500萬左右的兩居，請房姐幫忙推薦幾個小區吧。 問題3: 我現在剛自己開了一家新公司，時間不長，自己給自己開工資，這種情況，如果換房，可以用dyd？還是找個熟人房票用sfsd比較合適？兩種情況哪個能買更高價格的房子？
回答：除非一年後首付能增加到400，否則不需要等。 重點看下望京板塊 南湖東園 南湖中園 望京西園 利澤西園以及望京新城 建議dyd方式。sfsd買新盤能高槓桿， 二手都有總價約束。
提問：房姐總，社保在北京繳納5年以上，個稅不是在北京，咱們這還能辦理工作居住證嗎？
回答：工作居住證和北京社保繳納5年無關。 需要辦工作居住證，就需要把社保個稅公積金等轉出到我們這邊繳納。 目前辦理時間15個月，如果要等買房會來不及，最快的辦法是操作結婚。
提問：新人首問：房姐，你好！ 本人情況： 1、昌平東小口頂秀青溪，三居（154平）目前市場價750-800萬左右，貸款已經結清。 2、海外一套房，目前在辦理抵押貸款，年底到帳110萬左右。 3、手裡現金300萬左右。 4、正辦理父母進京，2月後能獲得首套購房資格。 5、目前在風度柏林租三居居住。 本人原本想法： 1、目前感覺頂秀上漲價值受限，周邊只有瓏塬高端盤，今年好像又出讓了2個地塊。想置換到具備潛力的區域，還是想考慮大3居。 2、想利用父母首套資格，賣房後，高貸款，置換1200+以上的房子。手裡儘量留點錢，以後再給父母買個小的。 3、購房目的是以投資增值為主，做高房子的總價，如果能兼顧居住最好。
看了你的文章後，目前疑惑： 1、看了你關於天通苑的利好，那東小口這個片區是否還存在價值？ 2、我選擇賣房後，全款買房再抵押好呢還是等首套資格？如買大三居，多大標的合適？cbd、望京、奧森拿捏不準。天子驕子、樂城國際、禧福匯、萬科藍山、鴻坤花語墅都看過，世茂奧林那邊也看過，望京也比較了解。 3、如果此套不賣，抵押貸款，然後用抵押的錢加上手裡的部分現金在雙井、望京、九龍山附近選擇一套小一點的房子。等以後再處理掉頂秀的房子，再置換一個小一點的。 4、是買地段好的大三居還是再持有一套小兩居，猶豫不決。 現在很是疑惑，不知道該做哪一種選擇，還望指導。謝謝說的比較多，打擾了！
回答：東小口暫看不到利好，頂秀青溪的單價並不低。 你的資金充足，直接全款抵押更有優勢，沒必要等首套 投資盤還是望京 和雙井之間選擇， 雙井7.5*160次新\/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 \/5*240的老破大。 大三居更好
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面
有買房問題請私信向房姐提問!