法拍房具有不限購、極高性價比等優勢
但也有普通人難以掌握的風險
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房管家最近接到一個南昌的案件，是這樣的，當事人購買了一處法拍房，遇到了一個租戶，不給租金，也不搬走，一副死豬不怕開水燙的樣子，最終幾經努力之下，終於通過協調達成了一個令雙方較為滿意的解決方案。
讓我不禁聯想到去年那場外人聽來好笑，實際上有多少心酸苦楚只有買受人知道的極端案例：123萬拍下產權40年的法拍房，40年內都無法住。究竟是買受人聰明反被聰明誤？被執行人套路太多還是法院不作為？讓我們一起聊聊。
【撿漏近90萬拿下法拍房】
2018年12月30日，不知道是經歷了徹夜的失眠導致神志不清還是藝高人膽大，在明顯有爭議的拍賣中沒有諮詢專業機構進行盡調工作的情況下，在距離拍賣結束的最後一分鐘，成都普通市民劉正坤在某寶法拍網上花123萬拍下了一套法拍房，這套房子面積256平方米，產權40年。本是開開心心撿漏的大好事，當劉先生滿腦子都在構思怎麼裝修自己的夢想之家準備辦理交房時，卻完全傻眼了。
好傢夥，在劉先生到達已成功競拍的標的物，也就是即將屬於自己的房產時，推開門一看，這忙忙碌碌的人自己一個都不認識。前臺小姐姐溫柔的問劉先生找誰才如夢初醒，先前的喜悅早已一掃而空，心情猶如過山車一般，腦子裡應該只有一句話「我R你仙人板板，被坑咯」。
原來這套房屋已被原房屋所有人李娟出租了40年，也就是說，如果按照「買賣不破租賃」（買賣不破租賃最直接的法律依據是《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。）的原則，在40年產權期內，買房人劉先生都無法行使該房的使用權。
小編也是找到了當年標的物的詳情頁，裡面也確實提到了有租賃的情況，從法律角度上來說法院確實具備處置權限，並且也有說明缺陷情況提示風險由買受人自行承擔。事實上這種情況租賃房可以通過遞交材料申請成為優先權購買人，以與其他競拍者保持相同出價即可優先購買。然而卻沒有這樣做，這也成為了後續法院裁定的關鍵因素。
李娟（被執行人）認為，劉正坤（買受人）明知有人租賃而購買，應該自行承擔責任；而劉正坤認為，李娟的租賃合同是虛構的，利用「買賣不破租賃」法律原則來逃避法律懲罰。李娟還說不單是租給了李浩宇40年，後續還有其他人在租，不說別的就這精緻的裝扮誰能想到是失信老賴。
劉正坤決定發起起訴，而受理的法院也正是當初掛牌此套房產的高新區法院，畢竟情況也是他們最清楚。原告認為自己拍下房子前多方查詢，認為租賃合同假的。8月14日，劉正坤訴李娟、李浩宇、劉暢排除妨礙糾紛一案在武侯區人民法院第一次開庭審理。
在法庭上，劉正坤陳述說，他留意到成都高新法院拍賣這套房子，他有致電諮詢高新區法院，該院執行法官告訴他，有案外的人對房屋主張租賃權。劉正坤被告知說，你要自己去核實判斷。劉正坤自作聰明，認為這是高新法院工作人員「對租賃不認可」的暗示。
【拍賣前到底發生了什麼？】
拍賣的前幾天，買受人劉先生就有去物業，在徵得原所有人李娟同意後，物業給他提供了兩個電話，這兩個電話後被證實一個是李娟的，一個是李浩宇（租賃人）的。
「李浩宇在電話中跟我說，不要拍這個房子，已經租賃了四五十年，除了他在租之外，後面還有人租。」劉正坤表示，他想去找李浩宇當面核實，要求其出示租賃合同，詢問合同籤訂時間等，均遭到拒絕。
（承租人）
在拍賣即將結束的當天，劉正坤如臥針氈起了個一大早再次跑去了物業中心，經過了不懈努力物業人員向他透露這套房子就是業主李娟在使用，根本沒有對外出租。在距離拍賣結束的最後一分鐘，劉先生心裡一橫顫抖地點下了出價，也就有了後續的故事。
【法院會如何裁定？】
法庭上，原、被告分別交換了證據，被執行人與李浩宇、另一位的租賃合同，但僅有複印件，沒有原件。
租賃合同顯示，李娟由於拖欠李浩宇電線貨款250萬，無力支付，以這套房子的租賃使用權作為抵償，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用權租賃價共計246.7萬，籤訂日期為2013年10月26日。
李娟與劉暢籤訂的租賃合同顯示，李娟拖欠劉暢管材貨款275萬，以科華中旬這套房子的20年使用權作為抵償，從2033年至2053年止，年租金價為13.824萬，總價276萬，合同籤訂日期2013年7月6日。
被告認為：
拍賣前原告已知有租賃瑕疵，應承擔後果
李娟說，由於公司拖欠貨款和工人工資，導致她無法跟材料供應商李浩宇、劉暢結清貨款。
「他們逼我逼得很緊，我又確實沒有錢，只好跟兩人商量，用房屋使用權來抵償。」李娟說，她先與劉暢商量好，將房子後面20年租給他，再將前20年租給李浩宇，所以劉暢的合同要早於李浩宇籤訂。「籤合同時，劉暢雖然60歲了，但是他經濟實力比李浩宇好，他確定自己可以活到120歲。」
拍賣前，買受人致電承租人李浩宇確認是否有人租賃房屋，也是拍賣前的唯一一次核實。「我已經跟他說過，有人在租，可是他還是要買，這套房子，參與競拍的只有他一人。」李浩宇說，劉正坤拍賣前已經知曉有租賃，已經知曉房屋有租賃瑕疵，應該自行承擔後果。
庭審關鍵點：
公告表示確認？債權債務關係是否成立？
庭審爭議點有二：第一，高新法院拍賣公告稱，有案外人主張租賃權，以及劉正坤在《拍賣成交確認書》的籤字，是否意味著高新法院對李娟和李浩宇、劉暢租賃合同的認可？
李娟和李浩宇代理李律師認為，買受人明知拍品存在瑕疵，中拍後又要求恢復權利原狀，是一種無視拍賣規則，違背誠實守信的表現，要求法院駁回他的訴訟請求。
庭審中第二個焦點是，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關係是否成立？
在答辯環節，李浩宇自稱經營電纜，然而對經營項目一問三不知。被告沒有提供雙方有交易的第三方證據，如銀行流水、交稅證據。
劉正坤認為，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關係是否成立，是兩份租賃合同是否成立的關鍵。「如果租賃合同是真實的，那我認，如果不是真實，就是以合法的形式逃避法律懲罰，以掩蓋非法侵佔他人財物的目的。」
對於庭審中劉正坤一直緊追不放的「李娟與李浩宇是否存在債權債務關係」，被告代理李律師認為，與本案無關。
【小編來總結】
「買賣不破租賃」是保護善意的租客
從庭審情況來看，劉正坤通過人民法院的司法處置程序，以合法流程參與競拍並成功拍下標的物，首先房屋所有權歸屬這點上來說是毫無疑問的，而劉先生也是可以正常解押完成過戶拿到房產證的。
而「買賣不破租賃」在《物權法》中是為了保護善意租客，在房屋產權變動過程中，不因產權的變動而影響已經生效的租賃合同。本案中，被執行人通過籤訂兩份20年租賃協議（協議也十分簡單）的方法，在其即將或已經被訴訟或被強制執行期間，該種租賃行為明顯存在「諸多」疑點，被執行人往往通過將租賃協議籤訂時間提前、虛假交付房屋、虛構債權債務關係等方法，惡意幹擾人民法院執行。
遇到這種違法行為可以通過對合同籤訂文本、筆跡的形成時間進行鑑定、走訪核實房屋交付時間，以及核實房屋實際使用人等方法予以查實。而承租人李浩宇自稱經營電纜與原房屋所有人產生債務糾紛，卻不能提供相對應的證據、流水，所欠兩人共計500餘萬的款項以如此簡單地籤訂在同一份協議中，同等情況下其中一方還願意再等20年來租房這明顯不合情理。而且李浩宇也無法提供已經租房所產生的流水和物業水電等清單，所以基本可以裁定是惡意幹擾司法拍賣的行為。
法律離我們不遠，在你需要的時候它會來保護你，或者來懲罰你，樹立對法律的敬畏，不要以為胡攪蠻纏可以無視法律。雖然最後對於買受人來說，結果是好的，但是近一年時間的折騰和內心擔憂確實造成了無法彌補的損失，特別對是有固定工作的人來說影響會非常的大。
所以在決定參與司法拍賣前，一定要做好盡調工作，尤其是剛需購房者。拍賣網上公示的信息往往是不完全的，而專業的輔拍機構可以通過自己的渠道了解到更多詳情，綜合考慮多方因素後給您一個專業的意見和處理方案，從而避免踩坑，畢竟房產的價值對誰來說都不是個小數目。