文/大先生
「一年到頭不買房，辛辛苦苦又白忙。」
一句玩笑話，道出了多少人心中的糾結和無奈的生活真相。在這幾年的深圳樓市裡，這句話也反覆得到印證。
時間過得很快，轉眼2020年進入倒計時，有人歡喜有人愁。
這一年裡，深圳新房供應井噴，得益於「無房優先」的政策，許多剛需都通過打新，買到了合適的房子。但還有一些人，直到年底依舊沒有買到房。
大先生總結了一下，除了運氣不好屢搖不中之外，到現在還在猶豫的剛需，主要有這麼幾個原因：
其中相當一部分，認為未來一段時間，新盤供應量都會保持目前的井噴態勢，完全不用著急，可以慢慢挑選。
還有一些，習慣性的把剛需/改善/高端檔的普通樓盤，和海岸城/新領域/海德園等網紅盤錨定，全面對比優缺點，陷入到底選哪個的糾結。
此外，715新政後，二手房市場成交量腰斬，關於「深圳樓市入冬」的言論不絕於耳，也讓一些購房者對後市失去信心。
再加上目前限價帶來的一二手價差不斷縮小，如果計算一下未來不虧本必須達到的漲幅，信心更是跌到了谷底。
但實際上，很多購房者還沒認識到，目前的市場格局下，深圳的新房市場到底有多麼嚴峻。
如果繼續觀望，到明年大概率會後悔。
01
我們先從供應量說起。
今年以來，深圳官方確實有意加大新房的供應，早在年初就降低了新房入市的標準。
寶中的海納公館，明明去年宣布賣完，今年還要拎出來搖號銷售。
當紅炸子雞光明，也發出通告表示，今明兩年，光明的新房供應每年不少於80萬平，房價也將會長時間保持穩定。
從這些舉措不難看出官方的用意，一切都是為了追求「穩」。緩解供應量的緊缺，才能安撫剛需焦慮的內心。
但這並不意味著，剛需就能高枕無憂慢慢挑選，甚至認為未來很長一段時間，供應量都會保持現在的趨勢。
事實上，今年下半年新房大爆發的背後，既不是深圳房企良心發現，心疼剛需買房太難，乖乖接受限價，大發慈悲便宜賣房，也不是房企看著供求關係矛盾巨大，特地釋放供應，來配合有關部門尋求維穩基調下的調控需要。
根本原因在於，今年因為疫情，導致很多新盤施工進度被耽誤。
深圳官方為了保量新房供應，出臺了裝配式建築出地面就可以賣的政策，以至於很多可能本該在明年的項目，也被透支到今年提前開賣。
例如即將入市的龍光前海天境，今年5月15日才拍的地，僅僅過了半年時間，才剛出地面，就傳出要上市的消息。
此外，大的房企尤其是上市房企，到年底都有衝營收做財報的需要，這關係著股價和明年的融資成本。
因此，在年底計劃開盤的項目，通常不會刻意為了一點利潤率去捂盤，都會井然有序的開盤。
那麼，明年還會如此嗎？
我們再來看幾組數據。
根據深圳住建局公示，今年四季度將有26909套住宅計劃入市，相當於上半年總供應量的3倍還多。
即便是這麼大的供應量，在此前積累的強大購買需求面前，也只是杯水車薪。
世聯行數據顯示，深圳新建住宅的去化周期仍在持續下行，截至10月份已經降至6.4個月的歷史新低，嚴重供不應求。
為了增加未來的住宅供應，算上前兩天的史詩級土拍，深圳在今年已經出讓宅地28宗，超過此前三年的總和。
但這些出讓的宅地，大部分都會建成人才住房，並不是為普通剛需準備的。
而且，從拍地到入市，還需要漫長的時間。
特別是過完今年，預售制度放寬的政策截止，許多項目因為施工進度慢幾個月，不符合預售資質，而上半年房企也沒特別的業績壓力時，明年的新盤入市速度就會大大減緩，大概率又會回到前幾年的擠牙膏狀態。
到那個時候，購房者想買到一個好點的新盤，很可能又要開始長期抗戰模式了。
02
接下來，我們聊聊現在的市場格局。
到了年底，今年該開盤的項目基本都已浮出水面，準備開盤的也不會有特別大的懸念。
大先生統計了近段時間已開盤或大概率即將開盤，且相對優質的項目：
你會發現，目前的深圳新房市場，看上去樓盤挺多，實際上不管哪個價格段，購房者都非常尷尬。
比如剛需檔，去除掉嘉富寶禧、領航城這種貨量少到可以忽略的項目，基本每個片區就剩一兩個盤。
這個價格段，打新競爭也是最激烈的。
如果不是預算充裕可向上兼容，或者對於樓盤的瑕疵不太介意的購房者，稍微猶豫一下，便基本無從選擇。
改善檔也同理，中泰印邸的貨量可以忽略，購房者除了尖崗山壹號與和頌軒，別無他選。
高端項目上，匯城名苑只有百餘套房源，臻山海的「全款優先」足以勸退大部分購房者，天健天驕和華潤城的中籤難度堪比中彩票，剩下可以選擇的，便只有深鐵懿府和龍光天境了。
乍一看，各個片區入市的新盤一個接一個，一些非常不錯的盤，僅僅因為沒有「日光」，就遭到輿論無情嘲諷。
實際上，在每個片區和每個價位段，購房者的選擇空間都相當有限，還要面臨其他購房者激烈的競爭。
03
即便這樣，每當有新房開盤，只要項目本身有客觀瑕疵存在，往往都會湧現出一群「挑三揀四、各種嫌棄」的糾結購房者。
以光明的新盤為例，中海寰宇距離地鐵口太遠，電建洺悅府小區太小，金融街華府太吵……基本每個新盤，都能被購房者們挑出不少毛病來。
畢竟買房不容易，再三考究當然沒啥問題，對於客觀的評估缺點、相互對比，大先生並不反對。但很多人並沒有意識到，在有限的預算下，判斷一個房子能不能買，不應該是主觀感覺價格貴不貴，而是要看同樣的價格有沒有更好的選擇。
大多數情況下，同樣的價格想獲得更多優勢，要麼加錢，要麼對需求做妥協，終歸需要做出取捨。
等年前這波新房開完，到明年下半年之前，由於供應斷檔，即便不挑毛病，也很難再買到性價比高或者相對優質的房子。
實在等不及的，就只能進入二手房市場淘筍了。
但目前的二手市場，對剛需購房者來說並不友好，反而會讓你的買房節奏更加混亂。
來看兩張來自鏈家的數據圖。
第一張圖是價格走勢，深圳二手房的掛牌價和成交價，在調控後的8-10月，都是上行的。
第二張圖是供需走勢，紅線是新增房源數，藍線是帶看次數。
新增房源數從今年4月一直呈下降趨勢，帶看次數5月開始下降，7月緩步回升，9月份兩個數據交匯，之後帶看次數上行，新增房源下行。
這說明，雖然經歷了715新政的毒打，供應端的有效掛牌房源急劇減少，但從需求端來看，深圳二手房市場不僅沒有過冷，還在緩慢回溫。
帶來的後果就是，買家的選擇變少了，業主心氣卻依舊高漲，掛牌價普遍虛高，對比新房普遍貴10%以上，不僅沒有限價帶來的套利空間，還要背負高額的稅費壓力。
大先生有一位粉絲，一直想在南山和寶安打新。但他不是嫌棄遠洋天著離變電站太近，就是糾結尖崗山壹號位置太偏，接連錯過了好幾個合適的新盤後，只好去買二手房。
但他看完一圈才發現，即便是翻身這樣他之前根本瞧不上的區域，一些樓齡十幾年的老房子，掛牌價都去到了10萬+，還幾乎沒有砍價的空間。
原本800萬的預算，就能買到遠洋天著98㎡的三房，但他在翻身看中的卡羅社區，卻只能買到一套70㎡的兩房。
由於新房和二手房之間的巨大落差，只要不是急著上學、急著住等非買二手不可的理由，大部分購房者還是會選擇加入打新大軍，繼續做一位光榮且卑微的打新人。
04
還有一些購房者，既不是佛系打新的慢性子，也不是嫌棄房子的缺點，他們之所以不參與打新，是在擔心：
現在新房價格也這麼高了，未來還能繼續漲嗎？現在買入，是不是會高位接盤？
前段時間，有一位粉絲，拿著自己算的一筆帳來問我：
某網紅盤的89㎡3房，單價8.8萬/㎡，總價783萬買入，首付3成235萬，貸款548萬，每月還款2.9萬。
按正常持有時間5年來算，等額本息還款，本金+利息一共要還45.49+129=174.5萬。
也就是說，5年後算上成本再賣出，總價得漲到912萬，單價得10.24萬/㎡出售才不虧。
如果再把首付+房貸還款等支出，按5%的年化收益率計算，5年就是122.8萬元的收益。算上這部分機會成本，總價就要達到1034萬，單價11.62萬/㎡才賺錢。
他感慨：「國內外經濟形勢這麼差，政策這麼嚴苛，市場這麼冷清，房住不炒的主基調下，要漲這麼多也太難了吧。深圳這麼多人排隊搶房，到底是咋想的，是不是都是開發商僱的託？」
許多購房者都像他一樣，喜歡拿著當前的房價，按漲幅環比評估以後要賣多少，才能有好的收益率。
但在預期的投資周期中，就算設置了相對低的回報率，由於複利乘數效應，計算出來的未來價格往往難以想像，很容易導致信心不足，甚至放棄購買。
事實上，即便不考慮限價的因素，只要選對了片區，未來的實際漲幅也一定超過你的預期。
大先生統計了近幾年深圳的部分新盤，開盤價格和目前二手房掛牌價格的漲幅：
其中漲幅最誇張的華潤城三期，由於一二手價差太大，2年時間均價翻倍。
寶能城、華豐前海灣等差價不太明顯的樓盤，在扣除持有成本之後，也都有非常不錯的收益。
05
大先生此前就說過，近兩年有在深圳置業需求的剛需，一定要記得在今年完成。
現在距離年底只剩1個月，如果真的想買房，別再觀望了，跑步進場吧！
到了明年，你一定會來感謝我這句話。
買房，持有成本有限的高，但是收益可能爆發性的高；不買房，收益有限的高，但是機會成本可能爆發性的高。
此外，不要因為房子一點小的瑕疵，錯過整個樓市大勢。
你買的房子可能有點不盡人意，但是請接受不完美。不管是買房還是人生，學會妥協和放下，你都會快樂很多。
買了之後做個勤勞的打工人，踏實加班還貸，以後再慢慢置換，一切都會越來越好的。