關於城市住宅建設用地使用權到期後的分析
作者：褚曉天
《民法典》正式通過了，將於明年的1月1日起正式實施。在前三期中我已經與大家聊過了婚姻編、繼承編和人格權編的內容。本期我單獨介紹其中的一個條款，關於住宅建設用地使用權的問題。
你或許有這樣的疑問，住宅建設用地使用權條款。這是個什麼東西？為什麼要把這條單獨寫一篇文章？簡單來說，這條可是關乎著中國人民最關心的問題，房子的年限！
一、
我們的房子，其實是由兩部分構成的，其一是房子本身，我們擁有其產權；其二是房子下面的土地，我們只擁有使用權。
《憲法》和《土地管理法》都規定了城市土地屬於國家所有，同時還都規定了土地使用權可以依法轉讓。所以在城市中，我們房子下的土地，都歸國家所有，在國家出讓後，我們只擁有其使用權。
既然是使用權，就有期限。一般我們常說的70年的年限源自《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，關於土地使用權出讓最高年限的規定，其中對於居住用地最高年限就是70年。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
我們的房產證或者不動產權證上對於這些信息也有標註。
房產證上有一欄叫「土地狀況」，權屬性質上會寫明「國有建設用地使用權」，另外在用途欄會寫明「住宅」。
新的不動產權證更為詳細。
除了寫明「國有建設用地使用權」和「住宅」用途外，還有使用期限信息，標註了國有建設用地使用權的期限。而這個期限，一般而言就是70年。
二、
基礎知識介紹完了，讓我們來看一下，《民法典》中關於這個問題是怎麼說的。
第三百五十九條，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
......
其實就是兩點內容。第一，期限到了自動續期；第二，續期費用還沒定。
關於第一點，自動續期的問題。我看許多媒體用的標題都是類似「終於敲定了！《民法典》中住宅建設用地自動續期」之類的內容。
其實壓根不是那麼一回事，早在2007年的《物權法》中其實就有了這項規定。
《物權法》
第一百四十九條，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
本次民法典只是增加了後面一句，即關於續期費用的描述。法條含義本質並無改變。那些媒體可能是把07年的文案又拿出來抄了一遍吧。
那什麼是自動續期呢，簡單來說，就是時間到了自動會延續，不需要我們去額外申請。
關於第二點，續期費用的描述。我也看到過很多其他的解讀，有說本來是免費的，現在加了這條等於開了收費的口子。也有說繳納在前、減免在後意味著原則上是繳納，減免是例外之類的。
我個人對此是持不同看法的。首先，《物權法》中沒有註明續期費用，並不代表續期不收費，之前也並無其他法律法規中明確過續期免費這一點。這次《民法典》只是完善了表達而已。其次，繳納在前、減免在後並不能體現出原則上是繳納的意思表示，縱觀《民法典》中的很多條文，如果有這個意思，會明確寫明「原則上怎樣怎樣，但怎樣怎樣的除外」，所以如果真的有這個意思，就直接寫明了，也不會如此行文的。
當然，《民法典》其實還是暫時迴避了續期收不收費的問題，交給將來其他法進行規制。可能有兩方面的原因，一是《民法典》趕時間要發布，而這點還沒討論完畢。二是給以後留下空間，真的萬一有什麼情況，調整下位法律法規，要比修改民法典來得方便。
三、
其實，大家最關心的還是，到期後國家到底收不收錢。雖然還沒有進一步的法律法規明確這點，但基於目前的情況，我個人認為大概率是不會收的。主要原因也有兩點。
其一，房產稅的全面推行
房產稅作為我國未來的一項重要稅收制度，當然要有其合理性，這種合理性包括法理上合理。而這個前提便是房產是個人財產。我前面也說過，我國城市的房產是由房屋的產權和土地使用權構成。理論上，既然土地不是我的，房產的個人財產屬性肯定是不完整的。這種前提下，房產稅的徵收沒有法理上的基礎。
但土地歸屬肯定是不會改的，所以只能採取一個折中的辦法，也就是土地使用權到期後自動續期。只要你房子在，土地使用權我一直給你自動延續。並且，還得是免費續租，以此來等同於實際上的土地產權。
試想，如果續租不免費，那等於我針對房屋的土地使用權，每隔一段時間支付一次租金，而我的房屋價值又是由房屋產權和土地使用權構成的。房產稅如果針對的是我全部的房屋價值，那不成了重複收費嘛。不說法理，道理上都說不過去啊。
其二，先前已經有過免費續租的例子
在《民法典》頒布前，全國已經有部分地區出現過住宅建設用地到期的情況。浙江和廣東地區都有，但無一例外都是以免費續租為結果的。
以浙江溫州為例。事情是這樣的，2016年4月，有部分溫州市民發現他們的房產無法買賣過戶了，原因就是這些房屋的土地使用權期限僅為20年，已經到期，自然無法辦理過戶登記。經當地國土資源局初步排查，僅在溫州市鹿城區內就有600餘套房產面臨土地使用權到期或即將到期的情況。
針對這個問題，浙江省國土資源廳向國土資源部發函請示如何處理。（《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》（浙土資﹝2016﹞64號））
國土資源部在研究後於同年12月復函（《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》（國土資廳函﹝2016﹞1712號））提出了所謂的「兩不一正常」臨時過渡性辦法。即：
一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，權利人不需要專門提出續期申請。
二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。
三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。
雖然關於土地使用權續期的部分暫時未處理，但也明確表示了不收取費用。
當然也有些人認為，這邊的不收取費用只是暫時的不收取費用，畢竟土地使用權並沒有延期，後續延期時仍可能收取。但在我看來基本不會補收了。關鍵在於，到期收費應該是向原房東收取，現在房屋都已經交易完畢了，原房東不一定能找到，由後續的房屋產權人支付，明顯有違公平。在這種情況下，為了公平原則，都不會補收費用了。既然這次在這邊沒收，其他地方再收也有點說不過去。
同時，同年11月，在中共中央和國務院發布的《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》中，也提出了：
「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。」
老百姓對房產良好和穩定的受保護預期是什麼呀，那肯定是免費續租呀。上面國土資源部的復函也正是響應了這樣的一個精神。
綜上而言，根據法條內容，房屋土地使用權70年到期後，不需要我們提出申請，會自動續期。根據我的推斷，續期費用也大概率應該是會免費的。
以上便是本期的內容了。本來這篇應該是民法典系列最後一期，上一篇結尾我也說了，準備把《民法典》中其他重要的幾個點拿來說一下，但文案寫著寫著就不對了，感覺一篇裡面實在是塞不下那麼多內容。與其浮於表面，不如好好分析每一個點。所以下期也會是一期專題內容。到時候會和大家聊《民法典》中最大的創新——居住權的內容。歡迎各位繼續關注。
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