南京西路的高端/奢侈品商業，從1990年代上海商城引入國際名品到梅龍鎮、中信泰富、恒隆的相繼開業，奠定了南京西路高端商業街的地位。然而現在的「梅隆泰」已不復昔日高端商業代名詞的地位，只有恒隆和上海商城還一直保持檔次。
2010年以後，隨著Reel芮歐百貨、嘉裡中心在靜安寺區域的相繼開業，靜安寺區域形成久光、Reel、嘉裡的商業集群，南京西路原有高端商業格局發生變化。傳統人流熱點區域加上地鐵線路的便利，靜安寺片區開始拉動南京西路高端消費群的西移。南京西路華山路的10 Corso Como經營有一定下滑。
2017年5月興業太古匯開始試營業，在南京西路東段豎起了中高端商業的旗幟。
我司在2016年9月2日曾發表過《上海商業地產的前世今生——頂級商圈「南京西路」後篇》的文章。本篇主要從2016年9月開始，呈現南京西路高端/奢侈品商業的變化，並分析原因。
恒隆廣場
恒隆從2001年開業開始，一直是全國頂級的奢侈品購物中心。恒隆自身也在不斷調整，一直保持其奢侈品商場的領先地位。
商場門面的主要變化是，原來Dior男裝在門口的位置被Loro Piana取代，Dior男裝搬到B1層，與L1和L2層的Dior女裝店鋪合併成大店。
2017年11月恒隆廣場
Loewe2001年在恒隆的L1層有店，後來因為Chanel要擴店，恒隆想把Loewe調到L2層，Loewe沒有接受，撤離恒隆，搬至中信泰富L1層,接著又搬到了嘉裡L1-L2層。現在嘉裡L1層的店鋪還在，其還是回到恒隆，在L2層開了店鋪。Brunello Cucinelli目前在上海商城有沿街的店鋪，但還是在恒隆B1層又開了店鋪，兩家店如此近，Brunello Cucinelli 又不是特別大的品牌，預計上海商城的店合同到期後可能不會再續約。Etro原來在梅龍鎮L1層有店，後在嘉裡中心L1層開業後就關閉了梅龍鎮店鋪，現在在恒隆B1層也有店。道賓推測，Etro在嘉裡中心的店鋪在合同到期後可能不會再續約。
為什麼會出現這樣的現象呢？因為國際名品品牌要與奢侈品領袖品牌聚集在一起，與領袖品牌在同一商場甚至做鄰居，有助於其業績和形象提升，因此這些品牌願意進恒隆或重回恒隆。
上海商城
我司2017年10月市調時發現Miu Miu的店鋪再次縮小（此前縮小的部分做了LiuLi琉璃工房），另一部分改成了Alberta Ferretti（尚未開業）。原來在上海商城大堂內的上海灘也關閉。西康路一側，以前是珠寶品牌Buccellati，後來換成Christian Louboutin。
2017年11月
從Gucci降到Miu Miu，再到Miu Miu兩次縮店以及其他門面品牌的變化，可以看出上海商場的品牌檔次也是在下降的，同時品牌會縮店應該跟經營業績有關。雖然檔次有所降低，上海商城還是保持住了奢侈品/高端商場的地位。
金鷹購物中心
金鷹剛開業時，是中檔的傳統百貨，後來調整提升，在L1層、L2層引入奢侈品/國際名品，包括 Gucci, Bottega Veneta, Y-3, Bilancioni, Silvano Lattanzi, See by Chloe等。
2016年9月，金鷹調整後重新開業，已退出高端商場的舞臺，國際一線品牌只剩下Gucci在L1層。為與南京西路其他商場錯位，在L2-L3層做起設計師品牌，L7-L9層做方糖小鎮（聯合辦公）。原來大門口Bottega Veneta的位置變成Brotzeit（德國啤酒屋），後又換成Antoine Bakery（麵包甜品）。
2017年1月設計師品牌
2017年6月，我司市調時發現L2和L3處於圍板狀態，原來的設計師品牌已經關閉，到目前為止L2、L3層仍沒有重新開業。
2017年7月
2017年11月
金鷹是傳統百貨，跟中信泰富一樣，佔地面積小，商場的體量也有限，地理位置上也是藏在中信泰富後面，不在熱鬧的南京西路上。只是L1、L2層引進了國際名品，提升了商場檔次。在更多競爭對手出現，大部分國際名品撤出時，開始進行調整，但設計師品牌認可度和知名度不夠，商場人流也不足，在百貨行業整體下滑的浪潮中，金鷹也未能倖免。
中信泰富廣場
2016年8月，商場L2層及以上曾陸續關閉了20幾家店鋪，南京西路沿街展示面的店鋪也出現暫時空置，商場進行了大規模的調整。後來Corneliani的位置換成 Curiel；Armani Collezioni 換成Descente（運動戶外）。國際品牌檔次明顯下降。
目前L1層只有Max Mara, Chloe，MontBlanc, IT 撐住商場國際一線品牌的門面。
2017年11月
現在商場仍有約10家店鋪未出租或未開業；L4層主打年輕新概念的Villlage68主題區已開出，以餐飲和生活類產品為主，但其內部店鋪還未全部開業。
2017年11月
2017年11月 Village 68
梅龍鎮廣場
現在的梅龍鎮（Mall部分）品牌檔次與從前相比已經不僅降了一個檔次，商場入口處店鋪從Burberry和Ermenegildo Zegna降到Pandora和Coccinelle的檔次。
不同時期進入商場的A. Testoni、 Canali、 Versace、Etro、Omega、St.John、 Coach等國際名品品牌也陸續撤出，L1層目前除了還有Kent& Curwen、 Cerruti 1881外，已做到By Creations、 Tombolini、 周生生、 InWe（茶飲品牌）這樣定位檔次的品牌，還有店鋪兩個店鋪未出租。檔次下降幅度相當大。
2017年11月
梅龍鎮和中信泰富位於南京西路的商業熱點位置，為何如今的檔次和經營業績卻下滑的這麼厲害？我司認為除了體量有限、硬體老舊跟不上國際名品要求外，和這兩個商場的管理也不無關係。
中信泰富是國企的經營方式，梅龍鎮是香港和黃和梅龍鎮（集團）合作的，雙方各佔50%的比例，國企有派管理層參與商場管理。恒隆、太古匯、嘉裡、久光、芮歐這5家商場是由外資企業管理的。從事實來看，有國企關係的2家商場，在如今的商業市場競爭中，是落後於南京西路其他5家外資企業管理的商場的。
在這裡跟大家分享一個案例。我司從2002年開始託管Gianni Versace店鋪，當時在梅龍鎮L1層Ermenegildo Zegna旁邊的沿街店鋪位置有一家專賣店，合同到期後，乙方有找甲方續約，甲方不續約且沒有其他方案，後來我司發現原來Gianni Versace的位置開了Coach。Gianni Versace作為國際一線品牌，檔次比Coach高；而且，當時L1層的其它品牌（如英皇珠寶、A Testoni、Haagen-Dazs）檔次能夠匹配國際一線商場的定位嗎？我司認為這樣的調整方式對商場的提升沒有幫助。
興業太古匯
太古匯2017年5月試營業，當時開業率不高，尤其L1層、L2層零售品牌開業率不高。現在整體開業率已可達到90%。
太古匯是由一個盒子式購物中心+幾棟開放式商業組成。太古匯主體不在商業熱點的南京西路，而是在車流較多的石門一路，並且南京西路高端商場分布在梅龍鎮往西。因此太古匯是在一個相對差的地理位置。
2017年11月太古匯商業布局
太古匯可以說是南京西路東段商業的代表，在已有多家競爭對手情況下，太古匯仍然引進了部分國際名品如Kent& Curwen、Coach、Michael Kors、Kenzo、Weekend by Max Mara、G Givenchy（未開業）、Brooks Brothers（未開業）、Baobao Issey Miyake和Pleats Please集合店、Maje、Sandro，及相當數量的高端化妝品品牌。化妝品有獨有品牌（南京西路範圍內），但大部分與伊勢丹、久光有重複，國際名品也與梅龍鎮、久光、嘉裡有重複。太古匯是在南京西路高端商場的激烈競爭中搶到一杯羹，開業率也在逐步增長。
2017年11月
從太古匯爭取到一些南京西路高端商場已有的國際名品、化妝品可以看出，品牌對太古匯的前景有信心，比如：Coach原來是在梅龍鎮廣場L1層的沿街位置，現在撤出，在太古匯開了店鋪。
太古匯開出前，很多人認為以太古的地理位置和周邊那麼多經營多年的競爭對手，太古匯會很難做。但現在太古匯做的比南京西路的老牌強敵更好。懂得做商業地產的人會做出好的商業。
靜安嘉裡中心
常德路安義路路口，原來雙層店鋪Donna Karen （L1）+DKNY（L2）關閉，L1層換成Lululemon（瑜伽健身品牌），L2層被Tumi取代。
L1層，Hogan撤出，其店鋪位置換成Stuart Weitzman（鞋，原來在L2層）和 Vesta（餐廳）；Mulberry關閉。L2層，Marc by Marc Jacobs、Paul Smith、KateSpade等品牌也關閉。
整個B1層從原來的國際二線定位降低了檔次，品牌變化大。 Max &Co、CK Calvin Klein、Juicy Couture、Penny Black、7 for All Mankind等品牌均撤出。Max& Co換成Pret A Manger （三明治餐廳）和野獸派（花店）；
Kesslord換成Porsche Design又換成Ed Hardy（原來在L3層）；CK Calvin Klein換成Adolfo Dominguez 和Roseonly再換成CK Underwear 和Roseonly；
Juicy Couture換成Petit Bateau（童裝）和1010 Apothecary（香水、化妝品）和Agete；Penny Black換成Youk Shim Won（韓國女裝）再換成Zuczug。
7 for All Mankind換成O Bag和Tokidoki。
國際二線品牌僅剩Club Monaco、Ted Baker。
生活類的Life by City』 Super也關閉了，店鋪被分割，引入更大眾的Ecco、 Calzedonia（襪子品牌）、 Chloe Chen（圍板）和一家餐飲。
2017年11月
B1層部分原先做零售的店鋪也調整為餐飲店鋪。
從道賓的角度，一般一個商場過了一個合同期，都會對現有品牌進行主動調整，而這個調整的方式是將檔次低的，銷售不好的品牌換成形象更好，檔次更高，銷售也更穩定的品牌，或者將生意不好的，或無法接受租金的，往樓上移，但是嘉裡的做法卻是越調越低，從這裡可以看出，國際名品在嘉裡的經營遇到一定困難。
Reel（芮歐百貨）
Reel L1層國際名品變化不大，Pringle在L1層關閉，Lanvin在南京西路的沿街位置換成知名度不如其的Thom Browne。目前Gucci和Ralph Lauren的店鋪在做升級改造，L1層暫時停業，L2層照常營業。其他國際名品也有不同程度的縮店情況。
久光百貨
久光2004年9月開業時就是國際一線、二線品牌的定位，但隨著嘉裡和Reel的出現，久光也受到影響，包括Burberry、Hugo Boss轉投嘉裡中心、Pringle入駐Reel。
目前，整個久光已沒有Mall的格局，整體是一個大型百貨的形式（有邊廳）。檔次上仍然保持在國際一、二線品牌。相比嘉裡中心B1-L2層國際名品的流失，梅龍鎮、中信泰富的下滑，久光的國際一、二線名品在增多。在嘉裡中心關閉的Laurel、 Max & Co、 Juicy Couture、 Penny Black、 Karen Millen、 Kate Spade、原來在梅龍鎮L1層的St John均在久光L2層有邊廳；嘉裡L1層的Bora Aksu也在久光L2層有店。
2017年11月 L2
嘉裡開業時雖然搶走了某些原來久光的品牌，或是爭取到原來在久光的品牌在嘉裡多開一家店，但在長期經營中，品牌還是要看店鋪坪效。比如，Hogan 關掉了在嘉裡的雙層店鋪，在久光L1層邊廳開了店，租金和人員費用均會減少。我司託管的Laurel在嘉裡中心合同到期後不再續約，在久光L2層邊廳開了店，也是為了節省費用。
10 Corso Como
南京西路華山路會德豐大廈裙樓的10 Corso Como。作為國際高端生活類買手店，在南京西路開業4年內，店內零售品牌經營走下坡路，餐飲還可以。其位於米蘭Garibaldi區的總店目前也已經關閉了。
2017年11月
總結
整個南京西路的高端/奢侈品商業除了恒隆和上海商城保持了原來的檔次之外，其他的幾個商場都不同程度的遇到檔次下降、品牌縮店問題。但太古匯在一個相對差的地理位置，在目前的商業零售環境下，在有眾多競爭對手、自身商業體量又大（10萬m2）的情況下，達到90%的開業率，可以說是不容易的。
（來源：道賓商業諮詢）