喜大普奔，深圳百萬學位來了！
隨著「全面二孩」政策、人口流入增速快等原因，近年來深圳學位供給備受關注。對此，近日深圳回應關切、直擊難點，以最強保障打贏學位建設攻堅戰。
12月3日，深圳召開基礎教育改革發展大會，並在會後召開新聞發布會，就日前出臺的《深圳市關於加快學位建設推動基礎教育優質發展實施意見》（以下簡稱《實施意見》）進行相關解讀。
深圳市副市長聶新平表示，深圳將以最實舉措攻破學位建設「中梗阻」，同時，突出前瞻性，2025年，新建學位近百萬個。除此之外，規劃新增100公頃的教育用地，新增中小學教師5-6萬名等。
1、「上學難」問題突出
從幼兒園到小學再到中學，「上學難」一直是深圳「打工人」心頭之殤。
01
學位供不應求，深圳多區發出學位預警
深圳學齡人口暴增背後是深圳教育學位建設的嚴重滯後。
深圳作為全國最大的移民城市，近5年來，深圳每年保持新增常住人口40萬至50萬人，常住人口平均年齡僅32.5歲。隨著大量的人口流入，越來越多的年輕人到深圳安家落戶，使得新生兒的數量也在不斷上升。同時，再加上非本地出生人口的入學需求逐年增加，深圳的學位供需不平衡矛盾日漸凸顯。
值得注意的是，2019年底，深圳龍華、坪山、福田等多區均發布2020年義務教育階段學校學位預警。
2019年深圳各區學位缺口
其中，2020年龍華區學位缺口仍然較大，預計小一適齡兒童32807人，小一學位總缺口近8000個；初一適齡兒童少年17408人，初一學位總缺口近3000個。福田區作為深圳名校資源豐富的教育高地，也出現了學位緊缺，2020年小一學位缺口7000個，初一學位缺口2500個。
都說來了就是深圳人，但那些沒有深圳戶籍的深圳人都深有體會「孩子上學難」，更別說進名校，有學校讓小孩就讀已算幸運。
02
普高錄取率一直低位徘徊，不到50%
即使買到房，有了學位的深圳人，反而更加焦慮，因為優質教育資源極度的稀缺。
根據相關數據顯示，2020年深圳共有93336人參加中考，約8.92萬人符合中考報名條件。而公辦普高學位僅40878個，民辦高中學位15351個。深圳多年來公辦普通高中錄取率一直在低位徘徊，不到50%，相對而言，該數據在北京大約為86%，上海和廣州皆超過60%。這也意味著，深圳超過一半的初中生無緣深圳高中。
根據《深圳市2020年高中階段學校第一批錄取標準》，只要考生達到260分以上且符合報考條件，就有機會在深圳就讀普通高中。
可現實情況是，「均分94讀不了深中，均分92讀不了紅嶺，非深戶不到391分讀不了普高」，因為四大名校深中、實驗、深外、深高的錄取最低分數線分別是433、429、430、426（深圳中考滿分460）。
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可見，在深圳考高中可能比考大學還要難。
對於頭部學校，得益於師資力量、教育經驗、生源等歷史沉澱，短期內（3-5年內），原有的教育優勢地位不會發生太多變化。
值得一提的是，普通家庭出於對經濟的考量，一般都希望上公辦高中，足可見深圳的家長們對優質教育資源的渴望。也正是這份渴望，如何讀上好學校，不僅成了絕大多數深圳家長一門必修課，而且還要考驗父母的「功底」。
03
學區房房價令人高攀不起
隨著近幾年日益緊缺的學位，再加上家長們對優質教育資源的競爭，使得深圳學區房價格越來越高，尤其是名校學區房。
由圖可知，儘管是2001年的老房子 —— 浪琴嶼花園，其均價也高達14.5萬/㎡。相比於周邊其他小區的房子，都要高出2-3萬。
房子近15萬/㎡，這價格實在讓大部分的家長都「高攀不起」。
可在這個知識為王的時代，為了不讓自己的孩子成為無緣高中的那50%，家長還能作何選擇？
在現實生活中，為了孩子教育犧牲大人生活的例子比比皆是。有的家長為離學校近而不惜租房，有的家長為了孩子上名校，不惜賣了大而新的房子，去購買那些老破小的房子，那種沒有居住屬性，只有學區屬性的房子......
真可謂，可憐天下父母心。
2、前所未有！深圳放大招
到2025年將新增基礎教育學位近百萬個
聶新平介紹，《實施意見》明確了新一輪深圳基礎教育大擴容大提質的任務書、時間表和路徑圖，其中前瞻性成為學位建設的首要特點。
在市民關注的學位建設方面，到2025年新建學位近百萬座，其中公辦義務教育學位74萬座，新增幼兒園學位14.5萬座，加上此前規劃新建公辦普高學位9.7萬個，合計將新建基礎教育學位近百萬座。
01
目標分兩階段進行
第一階段（2020-2022年）
全市新增公辦義務教育學位29萬座、幼兒園學位6萬座。
第二階段（2023-2025年）
全市新增公辦義務教育學位45萬座、幼兒園學位8.5萬座。
註：因深汕合作區人口規劃和國土空間規劃尚未確定，以上數據不含深汕合作區。
02
完善學位供給保障機制
《實施意見》強調，深圳將優化教育空間布局規劃，編制基礎教育設施專項規劃（2021-2035年），研究提升學位配置標準。健全居住區配套學位建設保障機制。建立健全學位建設聯合審查制度。
News
具體包括
NO.1
配套教育設施與居住項目同步規劃、同步建設、獨立竣工驗收、無償移交政府；
NO.2
不能單獨配套教育設施的居住項目，項目所在區應明確片區學位統籌配建措施；
NO.3
片區原配套學校學位不足的老舊小區和城中村片區，所在區政府應通過統籌新改擴建學校，滿足就近入學需求。
03
提出「三個不予」
為推動未來相關居住項目與學位適配，《實施意見》提出「三個不予」。
News
具體包括
NO.1
對不能滿足控制性詳細規劃確定的教育設施布局要求的居住項目，不予辦理規劃許可手續；
NO.2
對規劃教育設施用地沒有達到建設條件的居住區，不予供給居住項目建設用地；
NO.3
對片區內規劃教育設施未建成並交付使用的居住區，片區內居住項目不予通過聯合驗收。
04
新增逾5萬名公辦教師
深圳市教育局局長陳秋明表示，要堅持教師是教育第一資源，未來五年是學校建設的高峰期，預計要新增教師5至6萬名，教育部門將繼續加強師資隊伍建設，保障優質師資。
深圳市教育局局長陳秋明在新聞發布會上透露，已頒發實施36條師德師風負面清單，同時將制定《深圳市基礎教育高精尖缺人才管理辦法》，大力引進優秀畢業生和教師，積極籌建深圳師範大學，深化人事制度改革，促進優質師資的全市的共享。
此次增加學位，不僅緩解深圳的老大難問題，也為深圳進一步吸引人才提供更大的框架和布局。
3、優質教育仍被追逐
01
名校學區帶來的價值甚至要大於地段影響
近些年來，深圳名校學區房成為越來越多購房者中最為關注的一點，居高不下的「價格戲」也是常年上演，其中不乏非優質地段的「優秀生」，只因是名校學區房，最後帶動了整個片區的增值。
比如，東部中心的龍崗片區，均價僅約5萬/㎡，只有福田、南山的一半。
但在地段價值遠不如福田南山的龍崗，卻有著10萬+/㎡的房源，甚至比福田片區的均價還要高，究其原因，這些房源是名校的學區房。
以龍崗外國語學區房為例，其位於大運片區，該片區最高報價10萬+/㎡，遠超片區均價。其中，陽光天健城最高掛牌價高達10.5萬/㎡。
目前，龍崗外國語學校學區房有4個，分別為奧林華府一二期、中森雙子座公館、陽光天健城以及綠景大公館。
根據上圖顯示，奧林華府均價約為7.4萬/㎡，掛牌單價高達9.2萬+/㎡；中森雙子座公館均價為8.4萬/㎡，陽光天健城均價8.3萬/㎡，綠景大公館均價8.4萬/㎡，遠遠超過周邊其他房源，甚至是兩倍、三倍。
顯而易見，在此名校學區所帶來的價值已勝於地段價值。
02
名校學區房增值保值效果十分顯著
深圳的這一輪大漲主要有兩個，一是西部網紅盤，二是學位房，尤其是學位房，普漲70-80%，有的更是達到了100%。
而深圳的學位房主要集中在福田和南山，尤其是傳統教育強區的福田。
以紅荔村為例，其位於福田的華強北片區，與百花、八卦嶺、園嶺片區一起構成了福田最強的名校學區集中的板塊。
比如：深圳實驗學校初中部、深圳實驗學校中學部、紅嶺中學（本部）、荔園小學北校區、百花小學、園嶺小學、園嶺實驗小學……
由下圖可以看出，這幾個片區均價皆為10萬+/㎡，百花片區更是高達16.3萬/㎡，均超過福田中心區9萬/㎡的均價。
而紅荔村作為上世紀八九十年代建成的老房子，至今已有30多年的房齡，樓體破舊不堪，但其憑藉百花小學和實驗中學的學位優勢，多年來房價一路走高。
小區近期成交的一套房子是在今年一月中旬，成交單價約13.27萬/㎡，建面約66.7㎡，總價為885萬。
而同面積段的房子，在2015年12月份的成交總價為500萬，成交單價約7.49萬/㎡。
4年時間，上漲了約77.17%，漲幅驚人。
實際上，與一般住宅相比，學區房價格普遍更高，尤其是名校學區房，而且增值保值效果十分顯著，甚至大多超過地段帶來的價值影響。
根據相關數據顯示，2011年—2017年，深圳名校學區房均價漲幅達到了約248%，是片區均價的1.2-1.8倍，市場表現遠遠領漲普通住宅。
4、小 結
歷史總是在標誌性的節點上鐫刻永恆，今年是深圳經濟特區建立40周年，擘畫到2025年新建基礎教育學位近百萬做的宏偉藍圖，吹響了深圳闊步邁向下一個40周年的號角，也展現了「以人民為中心」的城市情懷。
值得注意的是，深圳市政府多年來教育上的投資和投入也高於多數一線城市，近些年來學校建設數目越來越多，也越來越快，但教育的問題難以一蹴而就，學校無法短短幾天拔地而起，教育質量也不是短期就能得到快速提升，深圳的學位困局還需要一步步地舒緩。
從長遠來看，深圳學位問題得到緩解以後，學校的排名有可能重新分布，由此也會引發房產的價值變化。與此同時，深圳政府此舉還有利於穩定房價，抑制房價的快速上漲，尤其是過去快速上漲的學位房房價，這無疑是對深圳樓市的整體、持續發展起到了積極的調節作用。
古人云：木欣欣以向榮，泉涓涓而始流。城市長遠發展離不開教育的涵養，而未來充足優質的學位將給諸多奮鬥的深圳人帶來更加欣欣向榮、活力奔湧的城市圖景，也將助力鵬城深圳伸展羽翼，再書新篇章。
註：資料、數據來源於深圳新聞辦以及相關房地產行業平臺