編者：疫情對中國樓市的影響，一是暫停，大約2個月交易冷凍；二是加速，一些樓市需求抑制後放開加速上行，一些樓市迅速觸底反彈，一些樓市則繼續下跌。
繼2019年之後，樂居總編室聯合樂居財經研究院推出【2020中國40城樓市年度備忘錄】，從房價、土拍、政策、購房意願、熱盤、區域、預期等各視角，記錄中國主流城市的2020樓市這一年。
城市綜述：2020年末上海二手樓市突然暴動，出乎意外又情理之中。二手房成交額達1萬億，30萬套。新房8.1萬套。兩者皆增約30%。土地成交2900多億元，同比增47.9%，奪下杭州蟬聯三年的全國第一。開發商、購房者、中介齊看好2021年市場！
一、新房：全年成交8.1萬套，同比增28%；931.9萬平，創造4年新高
從成交數據來看，上海新房成交套數在3月開始復甦，直到6月達到年內峰值，隨後經過半年調整在，在年底的12月再次上升，逼近6月成交水平。全年成交約8.1萬套，比2019年增加28%，成交均價5.53萬每平方米，上漲3%。
2016年—2020年上海新房供求走勢（萬平方米）
數據顯示，在過去5年裡（2016-2020），上海新房成交量最高的一年是2016年，當年新房成交面積約為1389.5萬平方米，最低的一年是2017年，當年新房成交面積約為640.1萬平方米。在剛剛過去的2020年，上海新房成交面積為931.9萬平方米，創造4年新高。整體來看，上海新房近5年的成交量呈現出2017年驟降，隨後一路攀升的態勢。
二、2020年：二手房成交金額超過一萬億，同比增長30%
2016年—2020年上海二手房成交套數（萬套）
2020年，頂著前所未有的疫情，上海二手房市場「逆風翻盤」。
數據顯示，2020年上海二手房成交金額超過一萬億，同比增長30%。縱觀近5年的情況，上海二手房年度成交套數從2016年的38.6萬套，驟降至2017年的14.8萬套，隨後呈現一路回升態勢，2018年成交16.4萬套，2019年成交23.7萬套，2020年達到了30.1萬套，愈發接近2016年成交水平。
中原地產數據顯示，去年1、2月份，上海二手房市場受疫情影響陷入封凍，隨著一系列有效舉措落實，3月市場開始強烈反彈，5月以來，上海二手房的月成交套數都高於2.5萬套，12月成交更是接近4萬套。
並且，步入2021之後，這股勢頭並未消減。
「當前上海二手房的情況確實比較特殊」，上海中原地產市場分析師盧文曦指出：「一般而言，年底二手房的掛牌量會有所下降，但是，從2020年末到現在，上海二手房的掛牌量並沒有減少，仍然維持在去年11月左右的常規水平，支撐著二手房成交量維持高位。」
他進一步表示，從產品來看，兩類二手房勢頭較猛。一是次新房，進入改善時代，上海的次新房基本上是品牌房企打造的帶電梯的改善型房源，相對較熱。二是學區房，九年一貫制、第一梯隊學校的對應房源成交情況較好。
上海二手房市場出現了待價而沽、跳價重現的局面。購房者小楊反映，她所在的小區「相似房源的掛牌價比去年年初高20萬左右，而且議價空間變小」。
另據相關媒體報導，近幾日，上海浦東一套「老破小」二手房成交單價超過19萬元/平方米，堪比上海二手房標杆區域徐家匯的學區房價格。
盧文曦指出，當前上海二手房價格跟去年同期相比上漲6%-10%不等，部分優質房源漲幅可能要超過10%。詳細來看，經過去年的一大波消化，2020年四季度以來，上海二手房市場房東待價而沽甚至跳價的個案開始增多，尤其是優質房源比較搶手。
不過，他也表示：「當前上海二手房價格漲幅沒有2015年、2016年那麼誇張，雖說選房空間相較去年同期收窄，但還是存在一定的選擇餘地。」
三、政策：上海高校本科畢業生落戶範圍擴大
2020年上海樓市政策主要涉及三方面內容。一是針對拿地房企出臺土地出讓新規，二是出臺人才落戶新政，三是針對存量房掛牌出臺新規範。
年初中海涉嫌圍標虹口區嘉興路宅地事件後，2020年5月，上海市人民政府關於印發《上海市土地交易市場管理辦法》的通知正式發布，5月1日起施行。樂居對比了本次通知與2008版，發現本次通知新增了2項內容：
1、依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設用地使用權交易活動，強化對市場主體的監管，推進土地交易市場信用體系建設，構建公平誠信的市場環境。
劃重點：限制或禁止、直接或間接拿地
2、中介服務單位及其工作人員在土地交易過程中，有違反有關法律、法規及業務管理規則、保密協議等規定行為的，市或者區規劃和自然資源局或市土地交易事務中心應當依據相關服務約定，予以處理；造成損失的，依法追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
劃重點：什麼是中介服務單位？就是為土地交易市場提供有關專業服務的，包括銀行、公證處、評標專家、主持人、諮詢機構及相關行業組織等。
人才引進落戶方面上海也有重大政策調整。9月23日，《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》正式發布。這意味著上海高校本科畢業生落戶範圍擴大。
辦法明確提出，將之前「以北京大學、清華大學為試點，探索建立對本科階段為國內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件可直接落戶」的政策，範圍擴大至在滬世界一流大學建設高校。而在滬「世界一流大學建設高校」包括上海交通大學、復旦大學、同濟大學、華東師範大學，因此四校應屆本科畢業生符合基本申報條件即可直接落戶。
最後是二手房掛牌交易新規。上海頒布存量房掛牌新規，違規操作者將納入誠信記錄。11月16日，上海市房地產交易中心下發了《關於進一步規範存量房房源核驗及信息發布工作的通知》，及《上海市存量房房源核驗及信息發布操作規範（試行）》。《試行規範》要求房產中介在掛牌存量房前先備案並提交房源核驗。對於發布虛假房源、房價等違規行為中介，將進行懲處。《試行規範》將於2020 年12月15日起實施。
具體來看，《試行規範》中明確，房源核驗，是指房地產權利人在委託房地產經紀機構出售存量房前，由受託經紀機構登錄存量房交易合同網上備案系統並提交房源核驗申請，上海市房地產交易中心依據不動產登記系統與備案系統共享信息，進行房源信息校驗的過程。
四、土地市場: 2957億奪全國總價第一，徐匯黃浦江地塊310億奪全國總價地王
根據上海樂居統計，2020年上海共成交383幅土地，土地成交建築面積3406.0萬平方米，同比增長31.8%;土地出讓金2957.2億元，同比增長47.9%，其中商品住宅類地塊共計88幅，總成交金額2038.5735億元，不管是數量還是質量，均遠超2019年水平。
1、總價地塊排行榜：全國總價地王誕生
2020年全年上海經營性地塊出讓總價最高的10幅地塊中，與商品住宅性質相關地塊佔居7成。
首先，年初徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元綜合地塊就打響了上海土地招拍掛市場第一槍。這幅總價高達310.5億地塊一舉超過董家渡地塊，也超過了招商蛇口和華僑城聯合體拍得深圳新會展中心地塊，成功刷新內地土地總價紀錄。地塊地上地下總建築面積達到179.7萬平方米，堪稱「巨無霸」級地塊。這幅總價地王誕生，也定下了2020年上海含商品住宅類地塊招拍掛市場總基調——優質地塊供應大年。
從榜單中看，除閔行顓橋地塊、松江中山街道與浦東唐鎮地塊位置稍偏之外，其餘地塊均在中環以內。
根據上海樂居統計，今年上海傳統市區內成交商品住宅用地共計12幅，同比2019年增長一倍。其中靜安區3幅、楊浦區3幅、虹口區2幅、普陀區2幅、徐匯、浦東前灘地區各1幅。
2、地塊單價排行榜：市區，還是市區
2020年上海土地樓板價最貴地塊毫無疑問都是住宅類用地。從單幅地塊成交樓板價來看，今年奪得成交樓板價最高桂冠的是楊浦區江浦社區R-09地塊（大橋街道115街坊），成交樓板價為85763.63元/平方米。而另一幅內環內眾人矚目焦點地塊虹口區嘉興路街道HK271-01地塊位居第二，成交樓板價81089.29元/平方米。
從成交單價TOP10榜單中可以看出，今年樓板價十強除閔行七寶古鎮宅地外基本都是市中心黃金地段。其中楊浦、虹口兩區佔居「半壁江山」，由於未來上海虹口北外灘與楊浦濱江都屬於上海十四五規劃中「中心輻射」功能區域，因此這裡的宅地受到眾多房企青睞不足為奇。
從今年高單價宅地拿地房企情況來看，很多中等規模房企也勇於開拓進軍上海。如北京金隅集團拿下年度「單價地王」時就擊敗了招商、九龍倉、仁恆、華發等眾多知名房企，刷新了業界對他們的認知。而另一家房企龍光地產更是愈挫愈勇，最終成功拿下楊浦區定海社區D5-1地塊。
另一方面，房企聯合拿地也成為一種新趨勢。在單價地塊TOP10中，房企通過強強聯合拿下地塊的就有4幅。其中不乏招商、保利、融信、旭輝等傳統龍頭房企身影。
3、房企拿地榜：聯合拿地成為新趨勢
2020年超過50家房地產企業在上海拿下商品住宅類土地。他們或聯合其他房企、或單獨爭奪。從總體來看，能夠在上海拿下質量較高、數量較多商品住宅地塊房企依然是排名靠前有實力的行業龍頭企業。
從2020年房企在上海拿地金額榜單TOP10情況來看，前十名中萬達、保利、金地、招商蛇口等這些傳統豪強依然榜上有名。除去年初香港置地聯合體拿下徐家匯310億超大規模綜合地塊之外，今年拿下上海宅地花錢第二多的企業是金地集團；招商蛇口今年在上海也花了大力氣布局，2020年他們共斥資約104億元拿下市中心多幅重要宅地；華發年內拿下靜安天目社區商住辦綜合地塊、閔行顓橋宅地、浦東康橋宅地，共耗資約100億。其餘融信、萬科、保利發展、大名城等企業也有著非常亮眼的表現。
五、熱區和熱盤：浦東新區成交最大，天悅郡庭成交百億，匯成南街裡最難買
2020年，上海樓市共計200多個新房項目入市，單盤成交總價最高超百億，單盤成交面積最高達10.67萬方，單盤銷售套數最高達1141套。
克而瑞數據顯示，2020年上海銷售金額最高的樓盤是瑞虹新城·天悅郡庭，成交金額達105.5億元，其次是中海臻如府，成交金額為97.89億元，第三名是申能凱利·海華府，成交金額達86.44億元。
2020年上海樓盤銷售面積榜首為中集金地美蘭城，成交面積為10.67萬平方米，排名第二的項目是公元2040，成交面積為10.52萬平方米，緊隨其後的是中海臻如府，成交面積達10.33萬平方米。
從2020上海樓盤銷售套數來看，中集金地美蘭城以1141套的成績穩坐第一，其次是中海臻如府，售出1040套，第三是公元2040，今年共計銷售990套住宅。
而從樓盤搖號情況來看，2020年最難買到的樓盤是匯成南街裡，3007人搖237套房，中籤率僅為7.88%，緊隨其後的是尚峰名邸、尚海酈景，中籤率分別是7.9%和10.27%。全年中籤率不到50%的有52個樓盤，近幾年罕見。
綜合上海各區情況來看，2020年新建商品住宅成交量最大的區域是浦東新區，寶山以及青浦緊隨其後。
六、房價收入比：18.9-23.6
根據上海鏈家數據，2020年上海全市累計成交金額5348億，同比增長33%，成交套數81361套，同比增長28%，套均總價657萬元/套。而根據上海人社局公布數據，2019年上海人均可支配收入為69442元。按照一個家庭4到5人計算，上海新房房價收入比在18.9—23.6之間。
七、租金：月每平79.5元，同比漲4.5%
受到疫情影響，今年住房租賃市場遭受到前所未有的衝擊，傳統周期性規律被打破。據貝殼研究院最新報告顯示，今年以來全國租賃市場進入低溫運行狀態，其重點監測的全國重點40城中，有八成城市租金同比下降，有九成城市套均租金同比下降，上海同比漲幅均位居榜首。 數據顯示，上海平均月租金為79.5元/平方米，同比上漲4.5%。 長租公寓方面，青客暴雷事件比較突出，出現了無力支付或延緩支付房東租金情況，這也引起房東收房，租客無奈去青客討要說法，更換房源的情況。
八、買賣心態：購房者明顯出現了焦慮狀態，不再觀望，積極入市
2020年是不平凡的一年。疫情剛發生的時候，售樓處全部關停，市場極度悲觀，不管是新房還是二手房，買賣雙方都停下了腳步。宅家辦公成為常態，沒有人會在這個時期出門看房。
隨著強有力的管控措施，疫情得到控制。二季度後隨著復工復市復產，上海樓市發揮了韌性十足的特點，各項指標持續回暖。購房者開始逐步踏出家門開始看房。
售樓員李先生表示，因為疫情，大部分人對房屋的空間需求增多，對房屋品質要求提升，尤其是好的物業管理尤為突出。因此，改善客群多半置換手中住房，去買新房，尤其是品牌房企的產品關注度在提升，同時重新回歸市區的意願也在提升。
售樓員胡小姐表示，市場分化明顯。郊區認籌比不過市區。熱點項目千人搖號，冷的項目認籌率不過20%。「千人搖號頻現，新房價格上漲，很多購房者怕2021年價格繼續上漲，沒機會買了。到現在年底了春節前，樓市還是很暖，購房者明顯出現了焦慮狀態，不再觀望，積極入市。」
火熱的不僅僅是新房市場，二手房市場也持續升溫。
在中介小熊看來，從前2個季度的0單，到下半年成交房源量突破了10單，簡直是兩極反轉。「疫情後住房需求的進一步釋放，現在周末帶看更是不停歇的。有的一戶一天5、6組帶看，所以房東不愁賣。」
他表示，年初還有3-5%的還價餘地，3月份後剛需房普遍1%，改善3%左右，但是現在賣房議價空間收窄，大部分房東價格堅挺，心態比較好。掛牌成交速度也加快，一些成熟居住區，總價300萬左右的剛需房源1個月左右可以成交，個別優質房源從掛牌到成交3周。
中介小陳告訴小編，其實4月份開始，各行各業復甦的信號就非常明顯了，二手房先於新房市場回暖，給買家入市帶來信心提振，隨後市場價格隨著成交量穩步向上，此時買漲不買跌的心態開始顯現。到了下半年，樓市全面上行，房價上漲後市場有焦慮和躁動，催促買家入市。
中介小李表示，2季度以後不管是經濟還是各行業基本恢復到正軌，大家信心回升，推動市場向好的信心。加上上海舊改推進積極，最近黃浦、虹口多個地塊推進舊改，有新的消費力產生。「本身就有消費意願和計劃的購房者，看見價格出現上漲趨勢，更是會抓緊積極入市。」
九、你周邊的人看2021年走勢：都持續看好2021年
不管是地產行業小編還是開發商普通員工，甚至身邊與地產行業無關的朋友，都持續看好2021年上海樓市發展。2020年房地產銷售同比曲線v型反轉，特別是到年末更發顯現出的火熱，堅定了大家對上海樓市的信心。
「跟前幾年比，房價越來越貴，市區新盤越來越少，越來越難買。市區盤幾乎全部當天開完清盤；郊區地段不太好的無人問津，好一點的熱門項目也是很難買。2021年的上海樓市會繼續火熱。」樂居小編A說。
在樂居小編B看來，「售樓處那麼多人，千人搖號頻現。作為一線城市的上海，承載著全國人民對它的信心，2021年樓市會平穩中繼續往上走。」
樂居小編C認為，如果政策面短期內沒調整的話，2021年上海樓市還會延續高溫。
開發商A表示，2021年，個人對於房地產的指標還是持續看好的，包括銷售端、供給端。
開發商B認為，中央堅持房住不炒，2021年樓市不會放鬆，也不會出現太大波動，一些城市因為供需關係可能會出現階段性窗口期。
開發商C表示，2020年國家層面出臺了很多政策，特別是『三條紅線』以金融手段促使行業更加健康、更加富有活力、更加規範，對整個房地產行業產生了較大影響，標誌著行業新的開始。2021年的房地產市場會更加健康，同時這個行業會朝著更好的方向來發展。
開發商D認為，2021年國家大的樓市政策不會改變，在樓市政策的管控下，不同區域會呈現出不同狀態，但堅持看好華東市場。
十、展望2021年樓市：看好前灘和大虹橋
2021年上海樓市成交預計會與2020年持平，或者略有下調，價格繼續維持穩中有升的態勢。截止至2021年1月6日，根據樂居樓盤中心統計，2021年上海表示可能入市項目約172個。從區域上來看，浦東以29個將入市項目的供應量遙遙領先，而奉賢、青浦、松江則各有16個項目有望在2021年開盤，形成了供應第二梯隊。
以下熱門板塊可以持續關注：
1、前灘：日光、千人搖號
前灘，這兩個字就代表了熱度，2020年26次千人搖號中，前灘就佔了3次。即使沒有千人搖號那般轟動，如三湘印象名邸等前灘項目也基本「日光」，認籌率更是一浪高過一浪，那麼2021年，前灘還是否將續寫樓市「神話」呢？
晶鴻名邸和東方惠雅為兩個相鄰的項目，目前都尚在建設中，未來東方惠雅將推出建面約76、79平米兩房兩廳一衛、94、99平米三房兩廳兩衛戶型，而晶鴻名邸的主力戶型為建面約94、99、125平米三房兩廳兩衛以及155平米四房兩廳三衛戶型
除了這兩個項目將入市以外，前灘格力32-01地塊也一直受到了廣大購房者的關注，目位於前灘九宮格地塊，目前該地塊具體信息尚未公布，它是否也將在2021年入市我們一起拭目以待。
2、大虹橋：將有9個項目入市
大虹橋將有9個項目入市，包括像上海蟠龍天地、招商虹橋公館二期等在2020年大火了一把的項目將要加推，除此之外還有虹橋悅瀾、金地虹悅灣、中環境秋月三個純新盤入市，目前金地虹悅灣已開啟認籌，據悉，320套房源已引來超520組認籌，可見2021年的大虹橋一如既往的火熱。
上海蟠龍天地作為2020年入市引起3715組購房者搖號的「大哥級」項目，有望將在2021年5月加推約700套建面約95-125平米三至四房房源，不知道這一次是否還能取得像一期那樣的好成績呢？
2020年大虹橋火了的可不止蟠龍天地一個項目，招商虹橋公館二期也取得了近400%認籌率的傲人成績，而目前招商虹橋公館二期的二批房源已經開啟驗資，二批房源戶型建面約80-126平米。
一.千人搖號盤加推
2020年的共26次的千人搖號是大家一直津津樂道的，也有不少小夥伴表示，現在買房不僅得有錢，還得有運氣。2020年這些你錯失了的千人搖號，2021年你還有機會再搶一次！
除了上文提到的蟠龍天地和招商虹橋公館以外，像2020年認籌率高達約1269%的「認籌率之王」匯成南街裡也將有加推，除此之外，還有鑫耀中城、浦開仁恆金橋世紀等四個紅盤將有加推。
浦開仁恆世紀首開能取得約446%認籌率的好成績，一方面離不開自身優渥的產品力，另一方面也得益於金橋副中心建設的規劃宏利影響，項目後期將在3至4月加推建面約100-150平米三至四房。
總的來說，2021年將入市新盤還是集中在浦東、青浦、寶山等外環外區域，除市區六區外的各區供應差別不大。虹口、徐匯等區域的崛起也加大了今年中環內的供應力度。（房價情況），學區和規劃的影響依舊對於人們的購房意願起著重要影響，前灘和大虹橋的熱度或將繼續上漲，其他「黑馬」熱盤同樣令人期待。
本次備忘錄撰寫人：上海樂居新聞組
2021年1月5日
【關注百家號樂居財經，洞悉房產市場風雲變化。】
文章來源:樂居財經