來源： 鳳凰網房產
作者| 樓市團長
最近有很多朋友諮詢關於貸款之前如何準備流水的問題。其實這個問題，屬於技術層面，雖然不是不大，但是如果不加以注意，最後可能會因為流水問題損失百萬。所以我寫了一篇詳細攻略，以求一文解釋清楚。如果您覺得有用請轉發親友，感謝。
提綱
銀行流水單介紹
銀行認可的流水類型
如何識別假流水
如何養流水
如何互做流水
流水不足的解決辦法
01
銀行流水單介紹
銀行流水根據帳戶性質不同分為個人流水和對公流水。此文涉及到的流水通指個人流水。完整的流水單應包括：姓名，卡號，交易帳號，交易時間，摘要，交易金額，餘額，交易機構等。流水單須加蓋銀行公章或電子章。不同銀行的流水單格式或名稱會有所差異。以下以建設銀行的流水單為例做介紹。
卡號：持卡人的帳號
交易時間：進出帳交易的時間，以日為單位
摘要代碼：交易類型，可包含：代發工資，ATM取款，消費，銀行存入，匯款，結息等。若對方匯款時有特別備註，則摘要代碼顯示備註名稱，如租金，工資，獎金等。
交易金額：此筆交易的額度，一般代發工資有零有整。
帳戶餘額：卡內餘額。
對方帳號：各銀行操作不同，建設銀行不顯示對方帳號。
對方帳號名稱：建設銀行不顯示。
借貸：其中「貸」表示轉入；「借」表示轉出。
帳戶名稱：持卡人姓名。
證件號碼：身份證號碼。
02
銀行認可的流水類型
按揭貸款/消費貸款/抵押貸款中，銀行會重點審核借款人的還款能力，以確保其足有的收入能夠歸還銀行貸款，降低銀行壞帳率風險。個人的還款能力則重點體現在日常的銀行卡交易中。
如上部分描述，流水單裡交易類型名目繁多，哪些收入才是銀行重點關注和認可的有效流水呢？ 一般銀行通過工資流水，轉帳流水，除此之外，銀行也可能會通過個人工資稅單，公積金等來進行收入認定。
1.工資流水
這是工薪階層最常見的收入方式，工資流水是屬於銀行完全認可的個人收入證明，它是扣除了社保、公積金後的收入，體現了本人工作的穩定性和保障性。
銀行認定你的收入主要通過工資，獎金，績效，勞務費等條目。需要注意的是，銀行看重的是持續穩定的收入，而忌諱時有時無或忽高忽低的收入。
另外，如有報銷等收入，銀行大多不會認定。考慮到銀行流水通常為借款人的稅後收入，一般情況下，銀行流水金額達到單位出具的收入證明中金額的80%即可。部分銀行也認定你的稅前收入，此時相當於多出來了一部分收入
2.轉帳流水
通過櫃檯、網絡或網銀轉帳的交易記錄，如果有固定時間，固定金額的轉入，則屬於銀行認可部分。
3.稅單認定
正規單位會如實繳納員工的稅收，故個人稅單是借款人真實收入最有力的「證據」。通過每個月交稅金額，銀行可輕易反推算出借款人的月收入。
4.公積金認定
部分銀行會通過月繳存的基本公積金*10來認定，當作你的月收入，此時不需要提供流水。部分銀行通過月繳存的基本公積金*10+月繳存的補充公積金*5來認定。這條對部分流水不足，但基本公積金和補充公積金按照封頂來繳納的人士很有幫助。
5.自己開公司
一般情況下，銀行需要你提供公司的基礎材料，公司流水以及個人流水。按照以往慣例，信貸員將計算你的進帳金額，大額同進同出的將不納入進帳計算。通過進帳金額*公司所在行業的利潤率，來計算月收入，且算法比較複雜，需要比正常上班更大金額的流水才能保證覆蓋貸款額度。
03
如何識別假流水
真流水是指通過銀行櫃檯列印出來的流水單。相反，假流水是指通過淘寶，中介等渠道虛構出來的流水單。
另外，經驗豐富的信貸員和審批員從紙張、字體、墨跡、資金進卡日、結息、蓋章、編號等細節發現假流水的破綻。他們若對流水單存在疑問，一般採用如下方案進行進一步證偽：
信貸員讓客戶當場打開網銀，與提供的流水核對。
同客戶一起去櫃檯再拉流水單。
審批員會悄悄往提供的流水單的銀行卡裡打一分錢，然後要求客戶再提供某個日期內的流水，確認轉入的一分錢是否在帳戶中顯示。
我們自己買房要對貸款這件事，多一些敬畏感，尤其是嘗過甜頭的朋友，認為貸上千萬也和兒戲似的，這種心態不可取。很多人因為可以臨時包裝流水，就把前期自己可以做、也應該做的步驟給省略了，造成不可彌補的損失和麻煩。因此，我們旗幟鮮明地反對包裝流水，儘量能夠在貸款準備期自行解決收入流水問題。
04
如何養流水？
雖然有些銀行也跟隨著現實情況，放寬了借款人流水的要求，但是大多數銀行還是遵從於監管層的規定，要求負債的兩倍。監管層的規定在房價沒那麼高時有其道理，可是「衣食住行」中的「住」在家庭消費的比重早已佔據大頭，房價的上限遠遠看不到頭，還有人喊出「單價30萬」的預期，貸款額自然水漲船高；而其他三個即使加上教育、醫療，其消費額在普通情況下，其漲幅有其上限。這就形成了工薪階層的房產貸款需求漲幅與真實收入漲幅的錯配，越來越多的家庭根本達不到兩倍負債以上的流水。
流水單包含什麼？
流水單=姓名+卡號+交易帳號+交易時間+摘要+交易金額+餘額+交易機構
1.交易時間：每個月的進帳日期要固定，避開節假日。出帳時間不用刻意等很久，再一次性大額轉出，可用多筆小額取款、刷卡、轉帳穿插其中。
2.摘要：代發工資、獎金、轉帳、零售匯入、其他款項等等皆可，報銷、勞務費等等儘量避免。
3.交易金額：工資需有零頭，獎金零整皆可。可用一張他人的實際工資流水單，對照著轉帳。
4.餘額：工薪族不用留太多餘額，沒什麼作用。企業主餘額留存多可計息，推算收入。
5.交易機構：如果是通過機構轉帳，比如人才公司、商貿公司、企業管理公司等等，通過他們指定的銀行卡代發，在流水上一般會看到機構的名稱，那麼貸款時的單位名稱也要匹配（除了人才公司可以說明是第三方代理機構）；如果是金融類公司代發，則務必小心。如果是個人轉帳，則儘量不在流水中體現交易對手名稱。
什麼樣的人群需要做流水？
在實際操作中，發現自由職業者，單位性質一般的上班族，小微企業主，灰色收入多的，發放現金的人士是最需要自行做一份流水的，有備無患。
什麼銀行卡比較好？
目前實際操作中，中信銀行卡是符合「100%備註一致」、「無交易對手信息」這兩項要求的。招行流水版本眾多，備註有時不一致，交易對手信息也會看到，可要求其不打出交易對手信息。根據網友實驗，交通銀行卡在發生支付寶轉帳進卡時，會體現「企業網銀「+」其他款項「，經銀行核實，也可以認可使用。其他途徑，請自行實驗，再進行反饋。
怎麼轉帳？
要點：儘量網銀或手機銀行轉帳，切記寫好備註，讓表面沒親屬關係的人轉給你，儘量同城卡，跨行沒關係，工作時間內轉帳，固定日期，避開節假日，若A銀行卡是工資卡，則換B銀行卡做備用流水，比較合理。
多少金額比較合理？
根據單位性質、工作年限、貸款需求等確定。單位性質中，體制內的人士已被公認為數字不能開太高，銀行類金融企業的金額也有較透明的標準，五百強企業則可以相對開較高金額，工作年限數十年後開到年薪百萬也正常。
現金在櫃檯存好不好？
現金在櫃面存不好，因為很少有大公司的財務會到銀行櫃檯給員工存錢吧，即使有，肯定也是小公司。
租金如何支付？
名下有房才會有租金，而租金需要符合常理，建議先在鏈家上查詢當地租金價格，略微上浮即可。真實有租戶的租金，切忌一次性轉帳，必須一個月或三個月轉一次。租金和工資建議分開做在不同流水裡。租金進支付寶也可以認可，姓名、日期、金額和租賃合同匹配即可。
企業主的收入怎麼看？
企業主的流水有兩種認定方式，一種是大額進帳，刨去當天快進快出的，再進行加權平均，乘以利潤率和股份比例。另一種是根據餘額的結息，倒推出半年內進帳多少淨流水，全部算收入。第二種可以用存單質押的方式拉高結息金額。
收入證明怎麼開？
這點對自由職業和經常跳槽的以及掛靠在某單位交金的人士很重要，往往他們亂開一氣，和之前的記錄不匹配，可能之前單位性質還不錯，現在開的單位卻一般。
步驟應該是：先查徵信記錄，根據職業信息決定用什麼單位（參考上一篇《徵信篇》），如果之前單位還不錯，而現在是自由職業或者剛換沒滿6個月，可以還用之前單位收入證明，或者和銀行信貸經理溝通後決定；如果之前單位不算很好，現在有好的單位，收入證明當然就用現在的單位；如果目前也沒有很好的單位，需要在做流水的同時，把徵信更新成與單位相似的同行業較優質公司，收入證明也開成這家公司，以後一直沿用下去。
而體制內和大家公認的表面收入開不高的單位，好處是可能不需要流水，壞處是收入有上限，需要另想辦法，比如多準備一些資產證明。
最後說一個案例：
A君，自由職業者，十餘年來多次換工作，既有上市公司五百強，也有皮包公司，辦信用卡時這些公司都填過，導致徵信報告上職業信息有多家公司，最靠前的是被銀行禁入的公司。
購房前做了以下工作，A）找人才公司代發社保公積金繳稅。B）找人才公司代發工資，但是代發公司名稱是XX投資公司，代發三個月後發現，遂停止。C）同步讓朋友每月轉帳到中信銀行卡，但前兩個月的流水不能用，因為這兩個月中有客戶轉帳，備註了銀行忌諱的內容。D）繼續按時轉帳，這次模仿一位500強人士的真實流水，每次進帳3W多，年終獎再發十幾萬，連續有六個月。E）做流水的同時，辦理信用卡，先辦了中行的車主卡，額度不高，但是100%下卡，用的五百強單位名稱，一個月後拉徵信，發現已成功更新。F）中行卡辦成功後，再辦理上海、招行、交通等原有普卡的白金卡，也都順利辦妥。G）此時徵信報告已更新完畢，職業信息與收入證明一致，流水數字滿足額度要求，再尋找配合的銀行，只辦理全商貸，不查詢公積金，100%可貸款。
注意事項：
養流水一般需持續6個月。
當天存入，當天或隔天取出，均視為無效流水。
做流水儘量多存少取，以向銀行展示自己「不缺錢」的實力，如每3個月一次性大筆取出。
保持帳戶裡始終有錢的狀態，不宜一次性取光存款。可分多次取出卡內存款，同時補充新的資金進入。
在合理解釋的前提下，流水資金量越大理論上越好。若流動資金不是很多，則總流水應按照總月供的2倍多一點來操作。如之前月供2萬，計劃新增貸款的月供為8000元，則應養總額為6萬的流水較好。
年終可多發幾個月獎金。
交易雙方應避開為夫妻關係或直系親屬關係，因為雙方關係容易通過結婚證，戶口本等信息被察覺。也儘量避免同姓和名字相近，如李小鵬和李小雙，易被銀行認定為兄弟關係。
徵信報告顯示的工作單位和實際發薪資的單位不能差異太大，如徵信上顯示的是上海xx網絡科技公司，而發薪單位為安徽的傳統製造加工企業，此舉容易被銀行認定為流水異常。
05
如何互做流水
朋友間互做流水，滿足彼此相同需求，互利互惠。互做流水的方法很簡單，用以下這張流程圖，即可立即理解。具體步驟為：
甲乙雙方分別準備兩張銀行卡：卡1,卡2和卡A，卡B。
卡1定期轉帳到卡A，則卡A可作為乙方的銀行流水卡。
卡A裡的存款過段時間（如15天後）後轉帳到卡B。
卡B定期轉帳到卡2，則卡2可作為甲方的銀行流水卡。
其中，卡1和卡B只是作為資金中轉用途，對銀行選擇無要求；
卡2和卡A作為銀行流水卡，不僅對銀行卡的選擇有所要求，而且需遵循上部分講的如何養流水的原則。
06
流水不足的解決辦法
如果按揭/抵押貸款材料遞交後，銀行以流水不足為由，降低甚至取消貸款額度了，怎麼辦？以下方法可結燃眉之急。
提供擔保證明
借款人可以向銀行提供有效的擔保證明，若銀行審核證明後發現借款人的綜合還款能力符合貸款要求，銀行則仍會予以貸款的。需要注意的是：不同銀行對擔保證明的要求有一定差異，具體情況以銀行為準。
一次性存入大額現金
在銀行一次性存入大額的現金，並存款一定時間，此法在於向銀行秀肌肉，體現借款人的財力。在銀行看來，借款人則具有符合要求的還款能力。一般而言，銀行以存款總額除以120個月後的金額來作為借款人的月供能力。如存款120萬，則相當於1萬/月。有時可向銀行提供其他大額固定財產證明以證明自己的還款能力，比如房產，商鋪等。
除此之外，也可以提供你所購買的理財產品/信託基金/股票作為輔助財產證明。不同銀行對此類財產認定程度不同，普遍的認定標準為市值的三折來計算。
增加共同貸款人
如果本人的銀行流水不足以申請目標數額的貸款，則可以增加共同貸款人。已婚家庭夫妻雙方的銀行流水均可作為申請貸款的收入證明。
向銀行提供個稅證明或公積金繳存證明
個稅和社保證明是證明收入水平的重要材料，因此也能代替銀行流水。部分銀行甚至直接認定每月的公積金繳存額的10倍來認定為月收入。需要注意的是不是所有銀行都接受以這種方式申請貸款，需要區別對待。
最後，我提供給大家一句通脹時代安身立命箴言：先找到一個安身立命的工作，然後把自己的月現金流水做起來，接著研究信用卡和貸款，一邊工作一邊尋找時機買入優質地段的資產，用倒三角形的裂變模式撐大手裡的資產。這樣你的勞動所得才會鎖定在最優價值凝聚物——房產上。你的財富才不至於被永不停步的通貨膨脹銷蝕，也不會隨行業技術變遷而消退。當你手上有了資產包和現金流，你就有能力應對未來的中產危機。
這個社會的底層邏輯其實非常簡單，用不著你多聰明多折騰，一邊工作，一邊買房，堅持十年，你就超越了90%的同齡人。利用通脹的時間複利，慢慢變富，是最具確定性的一條人生升階路徑。