曾經，"剛需買房，始終是主流"是樓市的金科玉律。
然而隨著市場環境的變化，徐州剛需盤數量越來越少，改善盤大行其道，現在高端盤更是佔據半壁江山！
最近有粉絲朋友諮詢，手裡有30萬存款，想要今年年底在徐州主城買套房，有哪些選擇空間。
我竟然一時語塞，因為這時我突然意識到，30萬首付在徐州的新盤市場，幾乎沒有什麼好的選擇。
據統計，主城區28個板塊，均在1萬/㎡以上，以購買一套約100㎡的房子為例，總價要在100萬，首付三成30萬，成為買入徐州主城區的基本門檻。而目前在1萬㎡出頭的板塊僅有4個，且多為主城邊緣地帶或鄉鎮板塊。
作為淮海經濟區中心城市，徐州近些年的發展有目共睹。
2020年的徐州，經歷了城市的外擴發展、板塊的迭代更新、房價的穩定上漲，徐州樓市，留給剛需的選擇機會已經不多了。
真相一
改善當道，徐州剛需人群已經不再是購房主力
早在多年前就有業內人士預言，徐州房地產市場未來將會是改善的天下。
而這一點，首先要從徐州剛需置業人群的萎縮開始說起。
就徐州本地購房者而言，一方面，今年起，徐州多個片區啟動拆遷、加快安置房建設，拆遷安置人群數量巨大，徐州一部分本地人對於房子的需求沒有那麼強烈，而有需求的人，手頭資金一般也比較充足，主要以置換和改善為主，或是追求高端改善。
另一方面，全面放開生育政策之後，原本只夠滿足1家三口的剛需住宅容納不下更多的家庭成員，尋求空間改善也成了大多數想要二胎甚至更多孩子的徐州家庭的基本訴求。
改善，成為許多徐州本地購房人的置業需求。
外來購房者方面，徐州實行不限購但是限售政策，有一部分外地投資客活躍在新房市場上。另外加上，淮海經濟區中心城市的虹吸效應，一批高精尖人才還有一批在更發達城市工作的返鄉置業人群，有一定的資金，更多尋求改善。
也就是說，一定程度上，現在在徐州買房的人，「房哥房姐」再增加，剛需客在減少。
真相二
剛需產品減少，上車門檻提升，徐州剛需面臨無房可買困境
2019是徐州改善產品爆發的一年，各大改善樓盤表現搶眼，並逐漸成為徐州樓市的主旋律。
到了2020年，這股趨勢已經演變成人人都在談改善，家家都在做改善。且2020年，徐州拍出多塊高價地，未來入市房價同樣不會低。
當改善擠壓剛需產品的生存空間，我們看到了現在徐州剛需買房人正在面臨的痛點：剛需產品越來越少，上車門檻越來越高。目前萬元以下的樓盤在8家左右，主要集中在賈汪。
而剛需盤就是那些滿足人們日常生活基本需要的房子，這類房子大多面積不大，能夠滿足一家三口的基本生活需求。
一般而言，90㎡以下的小戶型是剛需客戶和開發商們心照不宣的默契，但現在徐州市場上100㎡以下的戶型都很少，90㎡以下的戶型更是少之又少。
這時候，剛需買房人想要去買房，不得已只能選擇面積更大的戶型，買房成本自然也就提高了。
換而言之，則是購房門檻的提升。
據徐州樓市統計，目前徐州在售房源萬元以下的主力在售樓盤，以賈汪和主城邊緣地帶為主。主城核心區的房價普遍在1.7萬/㎡以上。
房價在2萬/㎡以上的樓盤：
房價在1.7萬-2萬/㎡的樓盤：
房價在1.3萬/㎡以下的樓盤：
真相三
土地成本飆升，徐州開發商正在告別剛需盤
買麵包的人很難關注到麵粉的進價，但是麵粉的價格、品類卻直接關係到麵包的售價和做法。
截止目前，徐州已有49塊土地樓面地價超5000元/㎡，未來還有一批重磅地塊待掛出，比如第二毛坦廠地塊、太陽賓館地塊等，這些地塊地價都有望創新高！
透過今年的土拍市場，我們可以發現：
1、品牌房企持續拿地、大型外來房企陸續進駐，看好徐州市場。
2、今年上半年涉宅土地成交數量達到39幅，遠超去年上半年的19塊，且成交地價上漲，多個區域樓面地價創新高，最高樓面地價達到了16907元/㎡，徐州地價已經實現飛躍式的轉變。
3、徐州8000元/㎡以上高價地激增至21宗，未來徐州大部分樓盤房價將集中在1.6萬/㎡以上，房價天花板將超3萬/㎡。
就在本周四，城北客運站板塊拍出2塊住宅用地，最高樓面地價達到了7182元/㎡，較此前的板塊地王，房價跳漲了2432元/㎡！未來板塊房價天花板也要被捅破。
熱門地塊遭遇瘋搶，板塊地價記錄被一次次刷新，一方面直接導致了未來房價的上漲，另一方面，如果開發商不布局高端產品將很難獲得更多的品牌溢價，甚至難以收回原本的土地成本。
在市場和開發商的雙方作用下，原本佔據半壁江山的剛需正在被迅速邊緣化，而改善則得到了迅速的發展。
真相四
當下的徐州樓市，正在加速起飛！看跌房價的人，可能要失望了
據國家統計局最新數據，徐州房價已經連漲57個月，二手房市場雖然熱度有所減緩，但仍處於上漲狀態。
就城市維度方面，徐州作為淮海經濟區中心城市，當下的城市發展，正處於衝擊上升階段，規劃利好不斷落地，城市潛能不斷釋放。
2020年10月，中國社會科學院與經濟日報社共同發布的《中國城市競爭力第18次報告》中，徐州位列全國城市綜合經濟競爭力指數排名39位。
2020年，徐州榮獲太多殊榮：
比如獲「國家產業轉型升級示範區」、「國家跨境電商零售進口試點」，獲第十三屆中國（國際）園林博覽會舉辦權；
再比如，連續三次斬獲「最具幸福感城市」，承辦國際會議——上海合作組織（徐州）地方區域合作交流會等，徐州正在用行動證明，這裡不僅是中國的徐州，更是世界的徐州。
城市的發展，終究脫離不了常駐人口和輻射圈。目前全國強省江蘇，有3大都市圈，一是以南京為中心的南京都市圈，二是以蘇南三市為核心的蘇錫常都市圈。
另外一個就是以徐州為核心的徐州都市圈，要知道徐州都市圈，輻射了連雲港、宿遷、宿州、淮北、棗莊、濟寧、商丘等城市，輻射面積達到了4.8萬平方公裡。
換句話說，未來這裡，將如同南京一般，吸引周邊城市的人口不斷的湧入，未來可期。
在高站位之下的徐州，近些年的發展也是突飛猛進，一步步朝著國際大都市邁進。
首先，這裡有對話世界的3大國際性地標，投資總值超1000億，包括全國第4&江蘇第1的淮海國際博覽中心、投資600億的淮海國際陸港、建面約385萬㎡的金融集聚區。
其次，這裡有貫通全城的軌交設計。據了解，徐州遠期線路網規劃由11條線路組成，包括中心城區7條軌道普線和外圍地區4條軌道快線，總規模323.1公裡。
就在今天，徐州地鐵2號線開通，徐州進入地鐵換乘時代，接下來還有4條地鐵線同時開建。
再次，徐州不斷加強商業、文旅基礎建設，金鷹二期、新中央百大搬遷、新城區綠地繽紛城開業...
就在2020年徐州政府報告中，重點提到，今年還將實施太平洋百貨、中央廣場、萬象城市廣場等大型商業項目，打造雲東商業街等特色街區，進一步繁榮城市產業、促進產城融合。
此外，徐州也在努力的進行產業轉型，從江蘇淮海科技城的動工建設，阿里巴巴、字節跳動的籤約引入，到3.11平方公裡的檢驗檢測小鎮的開建……從煤礦驅動，到產業驅動，徐州正在蝶變。
因此，看跌徐州房價的人，可能真的要失望了！現在的徐州正在蓬勃向上發展，房價仍舊穩中有漲。所以，剛需們，能趁早上車就趁早上車吧。
轉自：徐州樓市