7月5日，復星旅文（01992）旗下的 Club Med Joyview的北京延慶度假村試營業，該度假村主要針對國內消費群體定製國內短期假期體驗，擁有在親子、休閒、運動以及商業會議等多種服務功能。而7月3日，智通財經APP與多位投資者提前踩點，對北京延慶度假村進行了實地調研。
此次調研與復星旅文的董事長兼總裁錢建農及其他管理層進行了深度溝通，北京延慶度假村項目服務品類多，通過的「一價全包」制下，消費者可以免費享受到這些優質服務，具較大吸引力，該度假村採取了Club Med Joyview的輕資產運營模式，在該模式下獲利成本低，成長空間大。
復星旅文業務經營方式主要以輕資產為主，2018年輕資產模式佔比 74.6%，2018年復星旅文成立中國本土化的 Club Med Joyview，該平臺旗下的秦皇島北戴河及浙江安吉度假村均為輕資產運營，此次調研項目（北京延慶度假村）也為輕資產項目。
復星旅文為港股公司，受到投資者關注，公司由業務構成，而業務由項目構成，要了解復星旅文的成長及盈利情況，就要了解該公司的項目運作情況，下面我們來探討此次調研的北京延慶度假村這個項目情況。
延慶度假村項目怎麼樣？
北京延慶度假村複製了Club Med Joyview之前的成功案例，安吉度假村。安吉度假村業主是港中旅，位於其開發的安吉度假區內，擁有美麗的生態景觀和豐富的當地文化的地區，復星旅文從業主接管過來，改修費用大致一千多萬元，去年6月份開始營業，服務項目以及對象帶來的收益發生了非常大的改觀。
安吉度假村屬於休閒式近郊旅遊，服務對象不局限於親子這一個市場，豐富的活動和會議設備還想吸引MICE這一團體。而北京延慶度假村的服務項目以及服務對象，均和安吉度假村具有較大相似性，這兩家度假村服務市場均是中等收入群體，這部分群體對近郊遊需求較為強烈。
在服務產品價格上，延慶度假村也採取了安吉度假村模式，住客可以選擇「一價全包」付費、客房含早付費以及房間+餐飲餐付費三種模式。
北京延慶度假村背靠北京松山自然保護區（國家4A級景區），全年溫度不超過30℃，植被覆蓋率達到了74%，周邊自然人文景點眾多，這是吸引遊客非常重要的外部優勢。而一價全包是該公司的內部優勢，在該模式下，住客在遊玩自然景觀後，在娛樂區也可以免費獲得更多服務體驗，而這些優勢也吸引更多的外部客戶。
以下為該度假村三種收費模式下，不同項目服務免費體驗情況：
北京延慶度假村靜的項目和動的項目分開，靜的項目主要為客房及餐飲服務，而動的項目是娛樂區，復星旅文從業主接管過來後，經過改修，把靜的動的項目通過通道連接起來，滿足客戶的娛樂需求。延慶度假村娛樂服務項目品類多，包括餐飲服務，兒童娛樂、室內運動以及室外運動等多類型項目。
該度假村的娛樂項目對住客還是具有較大吸引力的，比如室內水樂園和泳池吧的靈感取自法國尼斯海灘和海岸線附近的各色建築，現場感十足，為全家提供了極佳的休閒和放鬆場所，室內舒適的溫度和優質的環境，有美酒和美食的「奢侈」配套服務。
而家庭歡樂空間和兒童俱樂部，將群山和花海引入室內空間，增添了兒童樂趣，同時也增進了家庭感情，而且有專業的玩學導師，可以帶著孩子們在有趣的方式下，主動學習和探索實踐，優質的設施設備體現出國內親子遊龍頭的高端品質和格局。
圖：室內水樂園
該度假村提供的娛樂服務還有室內攀巖，滑雪模擬器，高爾夫模擬器等運動項目，如果偏愛運動住客，室內項目「空中飛人」或比較吸引人，不過室內高爾夫，滑雪，攀巖，足球等室內模擬項目也可以帶來足不出戶但極其逼真的運動體驗。
此外，度假村也為有商務和工作需求的人群準備了不同規模的會議室，宴會廳和多功能廳，滿足商務會議和宴請的需要，擁有一個大型宴會廳、一個雲頂劇場、11個會議室和兩個多功能廳以及各種設備。
圖：室內攀巖
其實這些項目都是增值項目，通過一價全包下價值體現出來，但是復星旅文主要是幫助業主管理並優化這些項目，該公司賺錢還是要從業主口袋裡掏。
輕資產項目下如何獲利
復星旅文對業主收費主要來源於兩個，一是收取管理費，二是收取業主的營銷和銷售費用，這是主要的收費來源，一般收30%左右。
復星旅文董事長兼總裁錢建農對智通財經APP稱，該公司選取的業主一般以單體酒店形式運營酒店，需要獨立地進行營銷活動和管理活動，但業主並無能力做較大的營銷推廣工作，而復星旅文有品牌力，同時過往成功的案例也吸引業主主動交付，因此業主願意支付比較高的費用。
北京延慶度假村連同安吉度假村一樣，都是復星旅文輕資產運作模式下的近郊旅遊項目，在國內並無任何一家旅遊公司在做整套的服務，而Club Med Joyview成立就是為了彌補國內這塊旅遊市場的空白。可以說該公司打造了國內近郊旅遊整套服務市場的潛在需求，北京延慶是第三家，未來或將還會更多的此類度假村運作。
截止目前，復星旅文的度假村確立了三大品牌，分別是Joyview、Club Med 和 Exclusive Collection，這三個品牌都會在中國尋求發展，其中上文談到的主要是本土化的Joyview品牌近郊旅遊，在這塊國內除了該公司在做，幾乎找不到有其他參與者，市場空間非常大。
而ClubMed是一價全包度假方式的創始者，ClubMed通過差異化的服務、全球化度假村網絡以及豐富的文化內容塑造了高認可度的度假村品牌，2018年Club Med在法國、美國、巴西的品牌知名度為87%、78%、72%。該品牌經過69年的沉澱，競爭對手難以複製，多元的品牌定位，使得消費者願意為其付出高溢價消費。
從單項目擴散至業務生態
值得注意的是，度假村僅是復星旅文的一塊業務，復星旅文打造的生態模式，除了度假村業務，還有旅遊目的地業務以及提供基於度假場景的服務及解決方案業務。從往年業績看，該業務成長（三年複合增長率）在8%左右，但該業務收入貢獻下降趨勢明顯，主要為其他兩項業務的崛起。
該公司度假村業務的未來成長驅動因素，一方面是原有度假村模式在的增長，主要在歐洲區和美洲區，歐洲區發展穩健以及美洲區得到較快的增長，另一方面是中國本土模式的複製及擴展，Joyview將是度假村業務未來業績的看點。
旅遊目的地是該公司的新業務，三亞亞特蘭蒂斯項目於2014開建，2018年2月試營業，4月正式開業，2018年實現收入7.52億元，實現EBITDA由負轉正，為1.34億元。該項目2018全年入住率58%，其中2-6月、三季度、四季度分別為47.5%、73%、55.8%，全年入住率仍有提升空間，而全年平均房價1916元，遠高於度假村水平。
此次調研中，復星旅文管理層向智通財經APP透露，旅遊目的地的地產棠岸項目在未來交房確認收入有37億元左右，其中上半年有少部分交房，主要集中在下半年，而2019年開工建設的麗江及太倉項目，爭取在年底能夠預售部分房源實現資金回籠，從而投資更多的項目。
旅遊地產不是該公司的發展方向，但卻成為該公司旅遊目的地發展模式中非常重要的一環，通過出售地產項目回籠資金，支持發展並擴張新的度假村，起到資金血液循環中的作用。太倉和麗江兩個度假村項目將採三亞模式，通過地產項目回籠資金，通過運營度假村獲得穩定收益。
不過該公司出售的旅遊地產也可以通過回租或者與業主達成管理協議持續經營獲得收入，比如棠岸項目已出售物業中，該公司已與200多個單位的業主籤署了管理協議，由公司管理和提供該等單位作為遊客的替代住宿選擇。
三亞模式和Joyview模式還是有一定的差異，Joyview均是輕資產運營，基本通過和業主達成管理協議，成本低利潤高，經營風險小，項目接手過來即可創收，但是三亞模式中有地產物業部分，具有資金回籠功能，但興建期較長，不過出售後仍可以採取回租或協議方式控制資產，相比之下各有優勢。
家庭旅遊生態離不開服務，在旅遊場景服務這塊，復星自收購地中海俱樂部以來一直都在摸索並持續改善該項業務。泛秀2019年2月在三亞亞特蘭蒂斯上演《C秀》，進一步完善亞特蘭蒂斯的旅遊體驗，迷你營主要針對兒童學習和遊戲互動，2018年2月在三亞亞特蘭蒂斯開業第一家迷你營，2019年3月於上海市中心2 家迷你營開業。
而FOLIDAY平臺，這是專注於家庭的旅遊和休閒解決方案，提供一站式服務及產品。該公司通過FOLIDAY平臺提供交通、定製旅遊計劃及解決方案、個性化度假套餐、酒店及度假村套餐，以及演出門票、娛樂活動、兒童項目與活動、相關零售產品及其他服務，基本上FOLIDAY平臺把該公司的所有業務串起來形成服務閉環。
度假場景服務和解決方案業務2018年收入增長8.7%，近三年複合增長率為7.5%，基本和度假村業務亦步亦趨。未來隨著輕資產模式下的Joyview快速擴張、原有度假村模式的數量增加以及旅遊目的地業務太倉及麗江兩大項目建成，該業務仍有望持續保持在增長通道。
看好未來成長及盈利水平
此次調研中，復星旅文管理層對智通財經APP稱，該公司投資的項目，不管是旅遊目的地還是輕資產的Joyview項目，有一定的回報率目標，要求投資回報率（ROI）不低於15%，低於15%的項目不做。
實際上，輕資產的Joyview項目回報率或遠超15%，該模式下復星旅文充當職業經理人的角色，而選擇的業主一般以單體酒店形式運營，業主談判能力弱，而這部分業主分布廣泛，該公司擁有足夠的項目庫，不管運營的項目是否獲利，均可以獲得穩定的收入來源。
從往年業務盈利水平看，度假村的毛利率穩定在27%的水平，2018年加入旅遊目的地運營業務，毛利率提升至28%，基於度假場景服務的業務毛利在2017年以前在24%水平，2018年旅遊目的三亞度假村開業帶來了很大的改觀，毛利率提升至32.4%。度假地產主要是資金回籠需求，未來剩餘棠岸項目以及麗江、太倉項目預售均可大幅度回籠資金。
復星旅文管理層對智通財經APP稱，2019年上半年，復星旅文的盈利能力會有非常大的提升，主要為一是業務持續性的增長，二是會計準則的變更影響。從此次調研和上文的分析看，該公司持續盈利能力強勁，特別是輕資產項目。
綜上而言，北京延慶度假村只是復星旅文本土化的Joyview項目之一，目前已經有三家，不排除在國內持續擴張，滿足國內空白市場下的潛在需求。從單個項目輻射到整個公司，有充足的理由證實，在該公司獨有的商業模式下，投資者在其成長及盈利水平下或均可得到可觀的投資回報。