安居樂業，在中國老百姓內心深處，歷來佔據重要地位。黨的十八大以來，為了實現群眾的「安居夢」，從「房住不炒」的定位到「長效機制」的確立，再到「租購併舉」的提出，解決人民群眾的安居問題一直受到黨和國家高度重視。
尤其「租購併舉」住房制度改革提出後，補齊長期以來我國住房體系中「租」這個短板，成為讓各個群體通過不同渠道實現住有所居美好夢想的具體路徑。近年來，隨著「租購併舉」各項舉措的陸續出臺與落地，「租購併舉」格局在形成上取得顯著成效，但在發展中也凸顯出一些不容忽視的現實問題，推動解決問題，讓「租」成為老百姓認同的與「購」一樣的「合理選擇」，成為住房市場平穩健康發展的重要一環。
恰逢日前住建部發布的《住房租賃條例(徵求意見稿)》（簡稱《條例》）正在向社會公開徵求意見。9月24日，全國政協主席汪洋主持召開網絡議政遠程協商會，北京、浙江、四川、廣東四地全國及地方政協委員、專家學者和房企、租戶代表共同圍繞「建立『租購併舉』制度，加快住房租賃市場健康發展」議政建言。此前，承擔會議籌備工作的全國政協經濟委員會，通過視頻調研的方式，於7月下旬分別與浙江、四川、廣東三省政府相關部門、研究機構、企業及租戶代表進行了深入座談交流，遼寧等6省政協就同一主題進行了協同調研。鑑於北京市住房租賃市場的特殊性，調研組還增加了一場與北京市相關單位代表的現場座談會，全面覆蓋了參加首批住房租賃市場建設試點的所有城市。帶著對主題的深入調研與思考，協商會上，主會場分會場遠程「面對面」互動頻繁，線上線下皆是「議政現場」交流熱烈，與會者無論身在何處、以何種方式，共同為「住有所居」廣聚共識、貢獻力量。
增加「有形的手」的調控力量
長期以來，「租」始終是我國住房市場的短板。與許多發達國家居民早就將租房視為「合理的選擇」不同，租房對絕大多數中國人而言，依然是「過渡性選擇」或者「不得已的選擇」。
雖然近年來，一二線城市選擇「租房」的青年人日漸增多，但在調研中，大部分租戶的體驗其實並不太好。
「縱觀當前的租房市場，高租金、大戶型房源供過於求，低租金、小戶型供不應求、低租金的床位式職工集體宿舍尤為緊缺。」肖鋼委員發現，越是年輕的租戶越需要性價比高的單間合租，但以整租房源為主的市場，已呈現出供需錯配的現象，亟須進行住房租賃產品的供給側結構性改革。
在肖鋼看來，這是有關部門在制定住房租賃市場規劃上需要進一步完善的地方，要提高規劃的科學性，統籌布局，「聚焦頭部城市，多渠道增加租賃住房供給，同時針對租房需求特點，精準實施供給，科學選址。」肖鋼建議，特別是對租賃型職工公寓、低租金的公租房建設要通盤考慮藍領人群的長租長住與長安。
加快租賃住房的有效供給，這也是浙江省政協委員虞曉芬最想說的。因為在浙江，2020年6月末的數據顯示，全省2889萬流動人口中，租房人口2022萬，佔流動人口總數的70%。是否能租到合適的房子，關係著2000多萬流動人口的獲得感和幸福感。
「建議將租賃用地納入城市總體規劃，從源頭保證低成本租賃用地的供給，同時加快明確存量物業改建租賃住房的政策，讓這些符合規定的改建房真正享受到該有的政策。」遠在浙江分會場的虞曉芬說。
當然，在房屋租賃市場上也有成功的探索，通過終端連線進入會場的房企代表鬱亮就是來「匯報」成績的。他所在的萬科集團從2007年開始探索租賃住房解決方案，到2014年開始規模化發展集中式租賃公寓，目前已在33個主要城市約400個項目建成了19萬間房，成為集中式租賃公寓的行業龍頭。
儘管擁有多年的成功實踐，鬱亮反映，集中租賃公寓如果解決了「商改租」「工改租」的身份問題，租賃住房的建設規範和標準的統一問題，以及相關優惠政策的落地問題，肯定能發揮出更大的作用。
與「商改租」「工改租」一樣，利用集體土地建租賃房，也是在「租購併舉、房住不炒」背景下出臺的一項旨在增加租賃房供應的政策設計。2017年以來原國土部和住建部聯合批准了兩批共18個城市進行試點。
在對部分試點城市進行調研中，趙松委員發現，試點確實取得顯著成效，但也有一些沒有解決的訴求，「首先，集體租賃住房用地性質界定有些模糊不清，導致配套、審批等難以落實；其次，集體用地建租賃房牽涉到多個利益攸關方，很難協調統一。」趙松認為，要平衡好不同模式下集體經濟組織的獲益能力與風險，明確集體租賃房項目用地的「住宅」屬性或與之相當的「政策待遇」。
完善扶持政策同時健全監管體系
讓租房市場真正火起來，在當前階段，或許還是離不開相關扶持政策的落地與完善。
從「甲方」的角度，鬱亮透露，即便是萬科這樣實力相對較強的行業龍頭，在集中租賃公寓項目的盈利也非常困難。
對此，殷興山委員從金融助推「租購併舉」住房制度改革的角度提出，要暢通住房租賃市場融資渠道，加快推動住房租賃投資信託基金的頂層設計。從「乙方」的角度，他建議，推動個人住房租賃信貸產品創新，針對租房群體的特點，開發個人及法人住房租賃貸款，並實施優惠貸款利率。
財稅政策也是優化市場的有效手段之一。
降低稅負、簡併稅種、綜合計徵、簡化徵管。這16個字，是四川分會場的藍逢輝委員從財稅專業角度根據當前住房租賃稅收和徵管上的難點給出的具體建議，「同時利用大數據平臺，建立和完善租賃信息共享平臺，為稅收徵管、稅負公平提供有效信息保障。」藍逢輝說。
從另外一面，要確保整個市場處於健康發展的軌道上，除去培育和支持發展之外，有效監管同樣不可或缺。
「當前主要城市租房中介服務的成交額佔住房租賃交易總額的50%以上，合理規範住房租賃市場的多方主體行為，特別是中介行為，對於發展住房租賃市場至關重要。」作為房產中介的「掌門人」，莫天全委員之所以提出「刀刃向內」，著眼的是整個市場的長遠健康發展，要明確市場主體包括監管機構的權責利，對出租人和中介按住房租賃市場法規嚴格監管，加強監管機構建設，建立專門的市場監管隊伍，加強對市場的把控。
張少康委員生活在全國住房租賃大省廣東，他在調研中也發現了當前住房租賃市場，在農村集體土地房屋租賃行為和住房租賃資金上存在的監管「漏洞」。對於前者，他建議將集體房屋出租行為納入《住房租賃條例》等法律法規監管範圍；對於後者，他認為要加強對資金的監管，一方面明確禁止「長租短付」行為，另一方面對於長期租金，設立監管帳戶，加強資金用途監管，防止「爆倉」「跑路」事件。
讓「租房者」既能省心又能安心
「坐標」杭州的陳敬，是現場唯一一名普通租戶代表。當大屏幕上的鏡頭聚焦到浙江分會場的陳敬，這個租齡15年的「老租戶」，可以跟這麼多委員、以及相關部委負責同志一起分享自己這些年的租房感受，頗有些激動。
「很多朋友問我，15年來為什麼不買房呢？」已經在2018年通過積分落戶順利拿到杭州戶口，目前孩子也讀書讀到高中的陳敬，有感而發，覺得在杭州租房生活挺好。
放到整個住房租賃市場，如何還能更好，陳敬希望能進一步明確租客的權益保障，規範租房市場，同時提高公共資源配置，尤其是加大對教育、停車位等緊缺資源的投入。
用肖鋼的話說，租賃住房中居住權的確認與落實，涉及教育、醫療、養老等公共服務均等化，實際上是城市空間的利益格局再分配，需要各相關部門協同政策。
2017年，廣州市政府率先出臺「租購同權」政策，為的正是讓租客們享受同等的政策福利。
協商會前，胡德兆委員專門委託廣州市民營企業商會的房產協會相關專家進行調研，廣州的「租購同權」是否有效提振了住房租賃市場？
「在政策推行中發現，房東一般不願意籤訂長期租賃合同，租客則不願意承擔租金溢價，且優質學區房的租戶很難享受到學區政策。」胡德兆作為廣州市民營企業商會的執行會長，把市場的「聲音」帶到了協商現場，呼籲扶持、引導長租公寓的發展，提高公租房的供應數量，同時還是要進一步提高公共資源均等化水平。
四川分會場的成都市青羊區政協常委楊運坤表示，在他關注的租客「範本」中，新市民一般都把自己稱為住房租賃市場上的「弱勢群體」，中途漲房租、強制解約等問題時有發生。這其實還是租戶的租住權益保障問題。
對此，楊運坤建議，「制定並推行全國統一的住房租賃合同示範文本，明確雙方違約責任，加強對住房租賃企業的全流程管理，構建房東、承租人信用信息評價體系。」
現場，針對四地委員反映的問題以及提出的意見建議，國家發改委、教育部、司法部、住房和城鄉建設部、國家稅務總局、中國銀保監會等中央和國家機關有關單位負責同志予以一一回應，深入交流互動。
正在徵求意見的《條例》作為我國住房租賃領域首部條例性行政法規，意義重大，通過協商於決策之前，從律師的角度，皮劍龍委員希望《條例》的出臺，能夠完善「商改租」「工改租」相關政策法規，進一步細化集體土地建租賃住房規則，切實建立起一個規範健康的市場，通過「租購併舉」不斷增進人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。這或許也是千千萬萬「房東」和「房客」們的共同心願。（來源：人民政協報）