櫻桃櫻桃大房子
昨天，財政部原部長樓繼偉在三亞財經國際論壇上表示，中國跟美國一樣，也有財富差距擴大的問題。大規模發行貨幣，各國央行貨幣政策不斷「放水」，沒有造成通貨膨脹，沒有表現為實物和服務的價格上漲，而是表現為金融資產價格上漲，房地產價格上漲，結果導致收入分配差距進一步擴大。
「沒有多少錢能進入金融市場的人是受害者，他們的邊際消費傾向最強，但他們沒有多少錢去買東西。」
樓部長算是道出了真相，也因此引發了熱議。
這幾年流行的名詞又出來了：富通脹，窮通縮。
什麼意思呢？
這其實是全球的一個通病。
就是富人活在通脹中，窮人活在通縮中。
因為這些年貨幣放水，上漲的只是資產價格，而普通物價並沒有上漲，所以感覺到通脹的只有富人，而窮人感覺到的是收入沒漲。
通常來說，沒錢的人是怕通脹，因為通脹時物價飛漲，錢不經花；有錢人怕通縮，因為通縮時物價下降，不單利潤減少，而且買的人不多，生意難做。
比如一個人根本買不起房子，房價漲再多，跟他有什麼關係？
但雞蛋如果漲5毛錢一個跟他就有關係了，不過雞蛋始終沒漲。
每一次放水，都是導致有錢人越來越富，低收入人群越來越窮，最後造成兩級分化的關鍵分水嶺。
為什麼這麼說呢？
美國是基礎貨幣投放，我們中國的貨幣擴張主要依賴於信貸投放，每次放水，都是通過銀行貸款。而銀行都是嫌貧愛富，為了保證不良貸款率降到最低，那肯定是優先放款給頭部企業和有資產抵押，或者信用基礎良好的有錢人，那些尾部企業，沒有信用或資產的個人和小微企業自然貸不到款。
這就會導致兩級越來越分化，有錢人以及龍頭企業，如果能通過貸款利用貨幣放水吹大資產泡沫的機會，那資產就能進一步增值，上升一個臺階，變得越來越有錢，而低收入群體和小微企業因為本金本來就少，貸款又難貸到，會越來越難以跳躍，兩者會進一步拉大鴻溝。
我們再來看另一個邏輯，有錢和沒錢的人是如何把金融資產和房產價格推動上漲的。
低收入人群喜歡消費，不會投資，主要也是沒有錢做投資，只要賺了點工資他們就會去消費。
而有錢人呢，消費的增長空間是有限的。你再有錢也不能一天吃四餐，一個月買十個LV包包吧。他們有錢了就喜歡去投資，但你投資出去總要別人去消費啊，比如開個奶茶店也算是投資，生意不好你就得關門。
如果大多數低收入群體消費能力不足，就會導致投資過剩，產能過剩和通縮。
那實體投資過剩怎麼辦？全球經濟都不景氣，富人手裡有錢，又擔心貶值，他們就會把資金配置從實體經濟轉移到金融資產上，迅速轉化成優質資產！從而推動金融資產和房地產價格的上漲。
這就是為什麼經濟不景氣，一二線核心城市的房價哪怕調控了，隔幾年還能不斷上漲的原因！也是為什麼那些優質股票能漲上天的原因。
而房價上漲後，又會擠出消費，導致有效需求不足，消費市場不旺，這又會進一步加劇市場的通縮，經濟衰退。
然後為了刺激需求，刺激經濟增長，又只能進一步放寬貨幣。
但每次放鬆貨幣，錢更多流到了有錢人的口袋，低收入群體獲得的微不足道。
樓部長說，中國面對疫情時也不得不放寬貨幣政策、提高債務率。
「我們的宏觀槓桿率今年又增加了20個百分點，到了260%多，去年是240%多，雖然處於降槓桿、去槓桿的過程，但碰到了疫情也沒辦法。」
我們的M2，十年前是多少呢，2010年，這個數據是72.58萬億。
2020年，已經超過200萬億了！
十年時間，貨幣供給量增加了2.88倍。
恆大研究院任澤平團隊統計，過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長了16倍。
從各類資產價格表現看，絕大部分的工業品、大宗商品、債券、銀行理財等收益率都大幅跑輸M2，只有少數的一線地價房價、醫療教育等服務類產品、股票市場上的核心資產等收益率能跑贏這臺印鈔機。
如果你買了房，投資了多套房子，拿住了那些好的股票一直不賣，確實是可以跑贏印鈔機。
2007年-2017年，一線城市地價複合增長率超過了20%，跑贏了M2，二線城市還只是10%多一點，跑輸M2，三四線還只有5%多點，更是大幅跑輸M2。
所以買房，說到底還是要買核心城市的房子。
因為一線城市，長期人口流入，資金集聚最多，且是全中國最有錢的購買人群，產業又是最強，高收入群體最多，而土地供應又有限，房價具有天然升值的內在動力，所以對貨幣超發更為敏感。
但三四線城市人口流出，供地充足，使得房價溢價相對有限，所以升值空間也有限。
而二線城市次之，好的二線城市前景也不錯，比如杭州，甚至比廣州的投資回報率還要高。
一線城市的房子，以後只會越來越貴，不僅是一種居住品，還會成為一種抗通脹，帶有金融屬性的投資品。
這跟國際上大都市中心區的房子也一樣，今年韓國首爾的房價為什麼也在大漲，一樣的道理，大家都在尋找跑贏通脹的產品。
沒錢的人會說，咦，哪來的通脹，物價沒漲啊，根本沒通脹啊，那是因為你根本感覺不到通脹，因為你不買房，也不買金融資產，現在的通脹只是針對有錢人來說的，富人如果跑不贏貨幣發行的速度，那他的錢就是貶值了。
另外生活服務類中，有一種還跑贏了印鈔機，就是教育補習類產品。
這個爸爸媽媽們應該深有體會，現在小學初中的學費是不用了，但課外補習班學費真的是貴的嚇人，如果你是從事這個行業的，還是能賺到錢。
當前世界都處在這種富通脹，窮通縮的模式中，美國不斷的放水，貧富差距越來越大，中國也在試圖解決這個問題。
所以中國一直在極力調控房地產市場，希望抑制樓市泡沫。
但為什麼我們不斷調控，一二線城市的房價過幾年還會不斷上漲呢？
這就是整個市場都面臨資產荒，流動性太充足的環境。
優質資產少，市場錢太多了，你是不是經常接到銀行問你貸不貸款的電話？
P2P暴雷，現在連銀行的理財產品都能暴雷，還能相信什麼？
大家選無可選。
股票裡坑太多，只有優質股票能不斷上漲，樓市以後也只有那些好城市，好地段，好房子能漲了。
今年深圳已經漲完了，廣州正在飛漲，上海我聽說有新盤要茶水費了，市場的熱度已經傳導到了郊區，明年一線城市的購買熱必定傳導到北京漲，幅度估計在20%以上，別說我沒提醒你們，年前不買的別到時候又後悔。