昨日記者看到，華強路潮流前線地鐵商鋪中間的一條道路，也被商販佔用。
深圳新聞網2月23日訊 這是讓人疑惑的現象。
一個小小的地鐵商鋪櫃檯，售價在五六年間漲了約一倍，然而租金卻在這一時間段裡，從
4500元跌回到2500元。
擁擠的人流蘊藏商機，讓商業搭上地鐵的快車並不是個噱頭。投資客追捧，經營者卻叫苦。深圳商報記者帶著疑問，走訪了多個地鐵站點，就地下商業街、上蓋物業、站內商鋪這三種商業類型進行了調查。
冷熱不調的地鐵商業究意怎麼了？本報記者在調查中發現，這當中有招商無序造成的經營無序，也有規劃脫節造成的紅利喪失，更有經營業態的選擇失誤。
地下商業街： 鋪面售價漲 租金連續跌 混亂招商導致商業街經營的無序性「潮流前線的店鋪您考慮賣嗎？現在有客戶願意出三十萬。」
「不了，我暫時不打算賣。」
掛斷中介的電話，王先生略顯無奈，這已是今年第三次接到中介的電話了。
2005年，王先生花19萬元在地鐵華強路站潮流前線商業街，購得了一個3平方米的條形櫃，而今售價已將近翻番。「可惜的是，售價在漲，租金卻在跌。」 2月14日，王先生告訴記者，在2005年剛拿到鋪位時，每月的租金能達到近四千元，可隨後就一路下跌，現在2500元都難出租。
售價的上漲源於投資者對地鐵商業的看好，而租金的下跌則源於租賃者經營的慘澹。在潮流前線商業街，記者看到這裡業態極多，有休閒服飾、鞋帽、皮具手袋、電子產品、精品飾品、內衣、化妝品等，甚至連狹仄的過道也被售賣各種小商品的地攤販所佔據。
王先生那個條形櫃，售賣的是各種款式的太陽鏡，價格基本都在百元以內。店主告訴記者，潮流前線不是統一招商，因此進來的商戶比較雜。之前的混亂招商導致了整個商業街經營的無序性，即使人流量巨大，卻無法轉化為營業額。「每月都只能勉強維持，生意很難做。」店主如是說。
昨日，地鐵國貿站A出口人流特別少，商鋪門前顯得冷清清
去年剛開業的車公廟站豐盛町地鐵商業街，也有著類似的情景。2月14日下午6點，正值下班高峰期，位於主幹道C區和B區人潮洶湧，不過大多數都是匆匆而過，即使駐足停留的，也都是匯集於商業街內的各個餐館準備就餐，各個服飾店內空蕩蕩的場景與店外通道的人潮形成了強烈的反差。除此之外，在不少店鋪的門口還掛著轉租的木牌。一位準備轉租的服飾店店主告訴記者，她的鋪面實用面積7平方米，月營業額在一萬五左右，月租金四千。「扣除租金，營業成本，如果再請個人看店，基本賺不了錢。」
如果說C區和B區的商鋪因為交通位置和餐飲聚集的因素，還能匯集到一定人流保證不虧損的話，那麼處於邊緣地帶且沒有餐飲店進駐的A區和D區的處境則堪稱慘澹。幾經輾轉，記者找到了偏僻位置的豐盛町D區，放眼望去，百米長的地鐵商業街空無一人，兩側的商鋪幾乎都掛滿轉讓的信息。
隨後，記者撥通豐盛町招商部的電話，工作人員向記者表示，豐盛町面積較大的商鋪是由豐盛町自主招商，主要引進如面點王、大家樂、萬寧等大品牌入駐，而較小的商鋪則大多在商業街開業前就已經售出，由業主自由支配。
「混亂招商導致的地鐵商業經營無序性，是國內各個地鐵
城市的通病，深圳、杭州都有這樣的情況。」深圳市華聯置業集團常務副總經理張元，接受記者採訪時表示。無獨有偶，世聯地產在一份針對各地地鐵商業的調查報告中也指出，地鐵物業經營的無序性，是造成失敗的主要原因之一，
北京及上海地鐵商業就出現大量空置，統一經營，統一管理，統一宣傳推廣的香港地鐵物業則獲得較大成功。
深圳市華聯街商業經營管理有限公司招商經理鄒雪梅告訴記者，位於科學館站的華聯街算是深圳最早的地鐵商業街，從2005年4月底開業至今，華聯街的50多家商鋪一直都採取只租不售，自主招商的戰略。通過對商鋪的統一規劃和管理，經過前期的培育期，現在華聯街已進入商業發展的良性循環。記者注意到，華聯街與其他地鐵商業街最大的不同，就在於其商鋪的整齊劃一，餐飲店如大家樂和58℃分列商業街首尾兩端，服裝店統一排列在主幹道兩側，而佔用空間小，不會造成遮擋的精品飾品店，則被安置在用兩面透明玻璃圍起來的主幹道中央。各家商鋪互不幹擾，還形成良好的配合。
昨日，豐盛町地鐵商鋪D區和A區基本上沒有人光顧。
地鐵上蓋商業： 同質化嚴重 接駁無優勢 整個地鐵商業的規劃嚴重滯後於城市的發展與地下商業街混亂無序的招商方式相比，和地鐵站無縫接駁的地上商場則形象規範。不過相應地，租金成本也隨之走高。
「我們這裡的月租金在一萬以上，每平方米租金價格在400元到600元之間。」2月16日下午，在世界之窗站益田假日廣場負二層，一家銀制飾品店銷售員對記者說。這一層與地鐵直通的商場名曰「地鐵假日」，服裝配飾、美容和藥品、家居、兒童玩具、餐飲、珠寶和飾品等應有盡有。然而，偌大的商場裡，購物的顧客卻寥寥無幾。銷售員透露，以現在的業績，在扣除營業成本後，每月差不多要虧損兩萬多。「因為這邊的地鐵才剛通，現在這商場裡的商鋪幾乎都還在虧損，要把這個場子做旺，至少要有兩年的培育期吧，有不少商戶挺不住搬走了。」
高昂的租金不只限於益田假日廣場，大劇院站上的萬象城，國貿站上金光華廣場的價格更是有過之而無不及。據世華地產中介人員告訴記者，現在萬象城內一家不到兩百平方米的鋪面，租金價格為80000元／月，而金光華廣場一間8平方米的小門面，租金也達到11000元／月。
不過，並非所有與地鐵無縫接駁的商場都賺得盆滿缽滿。同樣位於地鐵國貿站，國貿天虹和金光華廣場卻是大相逕庭。2月16日晚，正值下班高峰期，地鐵A出口的金光華廣場內人潮如織，有不少顧客從地鐵出來，就直接進入商場內選購商品或就餐。但另一側C出口的國貿天虹，整個商場格外安靜，偶有乘客匆匆而過。
對此，世聯地產研究報告指出，在深南中路商業圈範圍內，由於商業項目密集，且多定位為白領以上級人群的中高檔消費，導致商業項目同質化比較嚴重的現象。
科學館站華聯街的地鐵商鋪顯得較有規劃，其管理與華強路潮流前線地鐵商鋪形成對比。
「另一方面，國貿天虹的現狀也與它所處的位置有關。」綜合開發研究院（中國·深圳）企業與市場研究中心主任劉魯魚博士，2月22日在接受本報記者採訪時指出，由於國貿天虹所在的C出口並非位於交通主幹道，而且附近高端寫字樓也都聚集在金光華廣場附近，上下班的白領根本不需要從國貿天虹經過，生意冷清也就不難理解。
「這些和地鐵接駁的商場不景氣，首先與整個地鐵商業的規劃有很大關係。」張元認為，和香港、東京等地區地鐵建設和城市發展同步進行不同，深圳的地鐵建設最大的問題，就在於其嚴重滯後於城市經濟的發展。
「往往是有了一個繁華的商圈，地鐵才往那修，而不是像香港那樣地鐵修到哪，商圈發展到哪。」而這直接導致的後果就是，地鐵站點規劃中進出口的設計、人流的引導等，都和地上商業脫節。
「除此之外，深圳很多地鐵站點，例如龍崗線上的站點，一出站臺就猶如到了一個荒島，四面空空，和公交車站還隔著老遠一段距離。」張元指出，深圳地鐵在和其他交通工具的接駁方面，應當借鑑香港的經驗，讓每一個站點都成為交通樞紐，這樣才能形成地下與地上商業的充分配合。
站廳商鋪： 結構單一 缺乏特色 業態不能滿足乘客日常消費所需的多樣性如果說地下商業街走的是潮流時尚路線，地鐵上蓋物業走的是高端品牌路線，那麼地鐵站內商鋪走的則是貼近生活的需求路線。
據深圳地鐵三號線投資有限公司招商工作人員介紹，三號線三十個站廳共計擁有69個商鋪，前期的招商工作主要就是針對站廳內商鋪招商，招商範圍包括銀行、便利店、休閒食品、麵包店等。從地鐵三號線投資公司官網上貼出的中標通知書可以看到，中標的商鋪包括味之牛廚、麵包西餅、中國銀行等等，月租金約為600多元每平方米。
與三號線類似，其他四條線路的情況也都大同小異。以人流量最大的一號線羅湖站為例，2月15日，記者在該站廳看到，最大的店面是中國銀行深圳地鐵支行，緊挨著的還有萬店通、自然派、麵包店等等。
「滿足乘客日常消費所需的業態，是地鐵站廳商鋪所必備的。」劉魯魚指出，地鐵站廳商業密度不能太高，不能過度繁華，否則就會造成旅客滯留，阻塞交通。在這一方面，香港地鐵也遵守同樣的準則。
不過，與深圳地鐵站廳商鋪一成不變的便利店、麵包店業態結構相比，香港的地鐵站廳商鋪無疑顯得更有特色。各種形式的商店在不同車站內均有提供，如健康及美容、餅店、便利店、衝印店、化妝品、飾物及精品店、涼茶及健康飲品、糖果、日用品、乾洗服務、補鞋店、書店、診所、旅行社以及銀行及理財服務等。
除此之外，據媒體報導，「港鐵車站一向是熱門的展覽場地，現時市區線及機場快線車站，共有51個展覽場地，加上在東鐵線車站的14個展覽場地，為各參展商提供大小不同的場地，作為展出商品及推廣服務。」
專家建議： 通盤考慮發展主題商業街 選擇核心商戶率先入場，引進有實力連鎖企業「以商引商」「成功的地鐵商業經營在通盤考慮的前提下，才能整合資源對地上地下商業進行詳細規劃和設計，才能和整個城市經濟的發展形成良好互動。」劉魯魚說。
在地鐵商業招商策略方面，劉魯魚給出了幾點建議：
首先選擇、吸引核心商戶率先入場，核心商戶最好佔到全部商戶的30%～40%左右，為此應對核心商戶提供租金優惠。核心商戶是指對特定消費者具有強大吸引力的商戶，通常指品牌商家和名牌商品代理等，核心商戶進來之後，要靠其帶動的商戶就會跟著進來。
其次對建於商業環境不太成熟的區域，或供大於求的商業物業，經營者通常給予租戶一定時期的租金減免，如免裝修期租金、減前半年租金等，以吸引租戶儘早入場經營。
此外，針對不同品牌的商家，還應當靈活調整租約的時間和價格，並嚴格限制轉租行為。
具體而言，在對地下商業物業出租的營銷策略上，主要是通過提高地鐵商業物業的檔次，改善地下環境條件和管理服務，構築地鐵「大品牌」，對打算進駐地鐵商業的商家形成品牌驅動力，另一方面，通過招商引進有豐富經驗的經營公司、有實力的連鎖企業，發揮他們的帶動作用，「以商引商」，吸引眾多商家進駐地鐵。
此外，由於地下商業街（商城）物業通常位於與地鐵站相鄰的位置，與站廳有通道相連，面積通常有大中型商場的規模，因而宜考慮設置為主題商業街或商城，以吸引並滯留人群。
以香港為例，香港地鐵公司在對自有購物中心的經營上，強調主題經營模式，為購物中心注入更多有個性的娛樂、休閒元素，從而大大強化消費吸引力。典型的案例就是杏花新城，採取為進入商場的消費者免費乘坐地鐵，或為地鐵卡充值，把商場的經營與地鐵的客流捆綁起來，把地鐵優勢轉化為商業優勢。
地鐵人如潮湧，但地鐵商業卻難言樂觀。地下商業街鋪面租金一直在跌，上蓋商業經營遠不如預期，就連站內的商鋪，對過往客流的吸引力也不大。專家支招認為，地鐵商業應通盤規劃，發展主題商業街或許是個不錯的方向。其實，老師就是身邊，香港地鐵的成功經驗值得借鑑。（深圳商報記者 張煒明）
(責任編輯：陳濟才)