隨著一線城市樓市限購政策的收緊，今年上半年部分二線城市樓市出現量價齊升銷售火爆場面。被稱為新「四小龍」的南京、廈門、合肥、蘇州房價環比漲幅遠超一線城市。8月9日合肥發布史上最嚴限貸政策，8月11日，同為樓市「四小龍」的蘇州和南京也發布了樓市新政。蘇州重啟限購，南京提高二套房首付比例。今天，廈門正式發布重啟限購 ，9月5日起，對三類居民家庭限制買房。小編進行了梳理，這些樓市新政對房價會有什麼影響？樓市將迎來怎樣的新變局？房價到底會不會降？
一、重磅！廈門正式重啟限購，對這三類家庭影響最大！
據廈門市國土資源與房產管理局消息，經市政府研究，我市自9月5日起執行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區域內向其銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房：
一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；
二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；
三、無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。
上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易時間按以下方式認定：購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網籤時間為準；存量住房(二手住房)買賣以市不動產登記中心業務收件時間為準。政策有效期至2017年12月31日。
整點快評：房地產調控更要著眼於供給側
這麼多二線城市為什麼紛紛開始或者重啟限購措施？來看看全國房地產商會聯盟主席顧雲昌發來的整點快評。
有些投資客在北京上海沒法投資（購房），那麼就到廈門等二線城市投資，所以它採取這種政策，也是萬不得已的政策。為什麼會採取限購政策呢？
其實房地產市場（走勢）是供求關係決定的，供給側的改革不是一蹴而就的，需要有個過程，比如廈門要增大供應量，那麼土地要準備，有個建設的周期，而限購政策呢（效果）馬上就可以反映出來。
當然從長遠來說，我建議要平衡市場的供求關係，搞好房地產市場調控，不僅要從我們歷來所做的需求側著手，比如限購啊、限貸等等，而且還應該更主要從供給側著手。
二、蘇州重啟限購：外地人買二套房要交1年社保
8月11日，蘇州市政府新出臺了《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》。
商品住房信貸政策有哪些調整？
（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。
（二）有下列情形之一的，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：
1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；
2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；
3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。
（三）
居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。
（四）
居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「三套」及以上住房貸款。
具體如下圖顯示：
非蘇州戶籍居民購房有哪些限制？Discovery
非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。
具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在籤訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。
蘇州市引進的各類外來人才，憑有關證明文件參照執行戶籍居民購房政策。
這就意味著，蘇州成為了第一個重啟限購的二線城市。
新政自2016年8月12日起實施。
土地出讓政策作了哪些調整？
一是加大土地市場供應。政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應計劃，平均每年400公頃左右，適度增加了住宅用地的供應計劃，並且計劃向普通住宅用地傾斜，住宅用地供應計劃實行動態管理。
二是調整土地供應條件。住宅用地競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現行的50%提高到60%或以上，同時全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。
三是引導土地出讓理性競價。文件明確對區位優勢明顯，市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設定並公布市場指導價，出讓成交價格超過市場指導價時，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個月。
對出讓成交價格超過市場指導價的不同幅度，明確差別化調整商品住房預售許可條件，即土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂後方可申請預售許可；
土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收後方可申請預售許可。而當公開出讓網上報價超過市場指導價25%以上時，中止網上競價，轉為網上一次報價方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導價25%以上再作一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。具體報價規則另行制定，近期將會與土地出讓公告同步發布。
三、南京提高二套房首付比例
8月11日，南京也同時發布了樓市調控政策。
調整商品房貸款首付比例方面
首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不變；對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低於35%（除高淳、溧水）；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低於50%（除高淳、溧水）
近日南京市政府辦公廳轉發了市房產局、市國土局、中國人民銀行南京分行營管部《關於調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，決定從2016年8月 12 日起，進一步加大政策調控力度，調整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例，促進房地產市場持續穩定健康發展。
調整土地公開出讓競價方式方面
一是規定經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。
二是當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件，其中當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上。
當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，並由房產部門在後期頒發銷售許可證時嚴格執行。
三是當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，並在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。採取該做法，主要目的是既要防止產生新的高價地，控制地價過快上漲，同時又加大土地市場供應，對緩解市場需求、穩定市場預期起到積極作用。
四、合肥收緊信貸
8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細則：合肥房查有2套房，徵信有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款，較之之前的按6成首付貸款有所收緊。目前，部分銀行業內人士已經確認這一細則正在執行。
新聞連結——社科院：樓市將現短期調整，一二線城市將深度調整
中國社科院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛：
今年9月到明年上半年，樓市總體將出現短期調整，深度調整城市更加集中。時間維度上，房地產銷售價格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產投資增長幅度或劇烈波動。調整可能稍有遲到，但不會缺席。空間維度上，一二線及熱點城市將深度調整，商品房庫存增加預計從三四線以下城市繼續向二三線城市蔓延。與此前相比，本輪周期市場啟動時間更長，但市場過熱的時間和空間的集中程度空前，深度調整城市也比較集中。
儘管三四線及以下城市調整彈性小，但由於一二線熱點城市不僅佔全國市場份額大，而且風向標意義強，因此，本次全國樓市調整及其對宏觀經濟的影響會比較顯著。
上半年，一線城市先暴漲後回落，二線熱點城市先緩長後暴漲。一些具有潛在投資價值城市包括被輪番炒作，包括：東部大城市群的周邊城市，人口眾多、經濟發達的中西部中心城市的周邊區域，人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的城市的中西部三四線城市，以及擁有獨特的環境、文化、旅遊、休閒與養老資源的城市。但三四線城市及以下多數平穩甚至下降。
按照「宏觀經濟、金融市場、土地市場、勞動力市場和住房市場」互相作用的分析框架，房地產供求、投資及價格變化的動態傳導機制是：經濟下滑-刺激政策-信貸首先擴張至需求端的抵押貸款-量價齊升-開發企業獲得開發信貸和售房回款-房地產投資及經濟增速提升-市場預期樂觀-拍買土地、地價暴漲-強化市場預期-房價暴漲-抑制性政策出臺-資金收緊導致需求下降、價格調整和預期改變-投資增速下降或者供給過剩-宏觀經濟下滑。
其中，主要是受到政策調整影響，加上預期相應變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，進而加劇市場短期波動。另外，不同城市的基本面決定與貨幣政策波動結合，導致城市間市場分化。本世紀以來的中國樓市存在的3年左右一次的短周期，與上述相互作用的機制運行不謀而合。