魔都財觀團隊魔都財觀
最近我經常和一線顧問頻繁看盤、聊天，有了一些新的感觸。
上海樓市的熱度，已經不再是簡單的單點現象，行情開始蔓延到底部板塊和房源。
平米研究院在監測全市小區的掛牌價之後，製作出了平米房價指數。
最近5個月，上海全市平均房價持續以月環比1%的幅度在上漲。
平米指數是全市範圍內房源的攤平數據。但今年的優質雙學區、九年一貫制學區房，漲幅已經有20%+不止。
從一線肉身感知和全市學區房的去化速度來看，有一個直觀的感受想和大家分享：
這一波上海樓市的洶湧，是從學區房開始的。
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在正文開始之前，我想先和大家捋一捋上海學區房的這一波漲幅，到底是怎麼起來的？
今年學區房的拐點，緣於3月份公民同招、民辦搖號政策的出臺，家長們靠優質民辦的升學路徑發生了搖擺。
換句話說，很多家長選擇先博私立、公辦保底的想法破滅了。
公辦確定上，民辦要概率。沒有家長願意拿孩子的前途開玩笑，所以大部分都要買一套公辦學區房來託底。
這就是這一波上海學區房大漲的根本原因。
知道了原因我們再來看看，今年發生在學區房的幾波變遷。
第一波學區房的起勢，其實最早是先從初中單學區房開始漲的。
很多人好奇為什麼公民同招小學單學區沒怎麼漲，倒是先讓初中學區房一飛沖天了。
很大原因是買小學單學區的人少了，導致小學單學區直接降了。而小學在讀的家長更焦慮，對於他們來說「容錯率」太低，優質民辦沒搖到，再讀不了好的公辦，孩子的高中教育都會變得撲簌迷離。
上海每年可是有一半的孩子，在初升高階段就被分流了。
來看點刺激的，幾個小學弱初中學區強的例子。
名不見經傳的紫竹小學，位置在比較偏遠的吳涇鎮，但一年時間初中學區房漲幅居然高達28.1%，完全得益於對口初中閔華二。
包括現在吳涇新開的樓盤蘭香湖壹號，為什麼有底氣開到8萬，是因為湖嗎？
小原因是定位豪宅，但究根問底還是離不開閔華二的加持。
同樣案例的還有浦東的梅園三村，標準的老破小。
小學是梅園並不強，但初中對口建平西校，47平的1室小戶型，年初的總價在450萬，現在最低掛牌已經是598萬，即使漲幅這麼高，房東也是「持貨觀望「不怎麼誠意賣的態度。
而另一邊，小學強、初中弱的單學區房，則是受到了市場冷落。
打一控二在楊浦是很強的小學，但對口的初中學區很一般，以前的家長多數都是擇校民辦，但民辦搖號之後這條路行不通了，所以最直接的結果就是跌跌不休。
包括在浦東小學裡一梯隊領頭羊的明珠，因為初中對口學校一般，往年明珠小升初的擇校率是站在全上海第一的，達到60-70%。但民辦搖號的不確定性之後，擇校路徑完全不可取，所以年後明珠學區房開始了應聲下跌。
這就是上海學區房的真實現狀，初中強，則房價強。
但學區房熱度並沒有就此打住，而是很快開始蔓延到一貫制。
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事實證明，一貫制學區的起勢，比初中單學區來的還要洶湧。
歷來優質的一貫制學校是最受上海家長追捧的，尤其現在肉眼可見的二胎家庭越來越多，家長們忙事業兼顧家庭的痛點是客觀存在的。
這種情況下，一貫制學校的優勢就特別明顯了：接送不折騰，小升初不發愁，公辦學費便宜......諸多問題都迎刃而解。
另外還有一個很現實的問題：未來如果上海跟進「多校劃片」政策，孩子的升學路徑就變得極為不確定，但只有一貫制是最保穩的，不管你怎麼劃，也不耽誤孩子直升。
所以今年有幾個優秀一貫制學區漲幅非常亮眼，分別是：復旦二實驗、上音實驗、洋涇菊園、上實東、靜教院……
新江灣城在楊浦區的能級不是很高，能夠如此被中產金領追捧的原因，不僅僅是因為環境幽謐定位高端社區，跟復旦二附校、上音實驗也有很大的關係。
洋涇菊園是浦東少有的還不錯的九年一貫制，名氣雖然一直不響亮，但升學成績比起浦東公辦的建平實驗，建平西，進才北這些並沒有差多少。從今年的表現來說，小戶型掛戶口漲幅非常高。
上實東更不用說，碧雲跳漲之後，已經沒有好房源可選了。
靜教院在九年一貫制裡也是大名鼎鼎，每年上海四校都悄悄來這裡「掐個尖」，中考和四校八大的預錄人數也是排在靜安TOP的位置。
板塊內兼顧自住的小區和房源基本已經無貨，出一套秒一套，現在老公房掛戶口30平小戶也已經突破了20萬單價的成交。
這就是目前一貫制學區房的現狀，已經整體邁入了有價無市、無房可賣的階段。
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到了今年的中旬，漲幅並沒有停住，而是開始蔓延到了全市雙學區房。
最近市中心的一套頂級學區房，以令人驚訝的15.3萬/㎡單價成交了，這則消息刷屏了耀江業主群和房產中介的朋友圈。
要知道耀江花園在去年同期的時候，單價只有11萬。一年跳漲近40%，稱得上非常迅猛。
為什麼短周期漲幅這麼厲害？
除了地段原因外，耀江花園對口的是上外黃浦外國語小學+大同初級中學，妥妥的優質雙學區房。
同樣的例子也發生在了大寧金茂府。
金茂府憑藉著區位和對口大寧國際小學和風華初級中學，有公立雙學區加持的優勢，去年底今年初小三房成交價都是900多萬，但如今金茂府掛牌最便宜的那一套，已經是1250萬。
優質雙學區房的上漲趨勢，已經到了一種誇張程度，在單學區和一貫制房源減少的情況下，雙學區房已經開始支配市場。
現在的學區房市場，已經不再是家長焦慮那麼簡單了，從平米專家顧問的接待反饋來看，純投資客對於學區房的價值認同也越來越凸顯。
不用學區，也要持有一套優質學區房，這是過去橫盤3年的上海市場上，少有的現象和最鮮明的變化。
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整體看下來，買學區房的用戶心態，已經逐漸開始發生了變化。
以前上海橫盤的時候，焦慮的更多是浦東和閔行的家長，這兩個區新上海人的佔比多，受到了學歷對命運的變化，相比全市其他區更重視體制內教育對人生的改變。
公民同招民辦搖號政策出臺後，全市家長需要「硬碰硬」面對這個現實，初中單學區第一時間反應過來搶跑。
接著「多校劃片」的消息在市場上引起了更大的焦慮，讓確定性更高的一貫制、雙學區房應聲而漲。
最後就演變了我們看到的，剛結婚甚至剛懷孕的家庭都開始重視學區房。
我們在線下交流會也看到了越來越多這樣的家庭，剛結婚就在建立學區房的認知，因為想到了未來孩子的教育和置換出手保值的上升空間。
投資邏輯，少有的在學區房市場越來越明顯。
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我最近也在和很多學區房的專家頻繁交流，話題都是：未來上海的學區房市場，到底會有什麼走向？
幾個總結給到大家，希望有所幫助：
第一，未來學區房主力依舊會以一貫制為主。
看整個上海教育的方向，未來希望大家儘量不要擇校，一貫制的確定性是最高的。
而那些已經出成績的優秀一貫制依舊會是上海學區房的價值頂端，比如靜教院、上實東、洋涇菊園、上音實驗，還會成為家長的「心頭好」。
第二，片區內多校劃片風險比較小的也會漲。
目前上海的家長還是會擔心，會不會像北京一樣實施「多校劃片」，雖然上海大範圍「多校劃片」的可能性極低，但未雨綢繆是沒錯的。
有的板塊是不存在多校劃片風險的。
比如碧雲只有上實東，聯洋只有進才，只有這麼一所學校，是沒有辦法劃片的。
如果真的實施多校劃片，對於小片區內有多所、且都不差的學校，房價不但不會跌，反而還會漲。
比如說，春申板塊的閔實驗，組內統籌都是好學校。徐匯天平路街道，高安路一小、徐匯一中心都是好學校。
實在擔心劃片風險，優秀一貫制也是抵禦倉位。
第三，觀望的人趕快上車，急需求沒有辦法再等。
今年我見到很多客戶案例，很多本來預算是3房的，最後拖成了2房。要不就是沒找到滿意的房源，找到了滿意的又想談價格，結果最後沒談到反而最後又貴了。
合適樓層性價比高的幾乎是沒貨了，學區房市場比新房和普房更殘酷，一切真的以買到為主。
還有現在的優質學校很熱門，但民辦搖號更多人買，導致落戶年限越來越高，買晚還有可能達不到要求，比如上外黃浦+大同，靜安閘北實驗+風華初就是有落戶年限要求的。
第四，即便是自住，也不太可能在一個房子住一輩子。
不能因為焦慮而盲目買入，買的時候也要考慮房子是不是好出手，是不是有稀缺資源，要麼是頂級學區，要麼是兼顧一些自住。
市場再熱，也要秉承一點初心。捨棄該捨棄的，堅持該堅持的。
第五，極端情況下，也可以考慮一拆二，也就是「1+1」模式。
自住+學區的3房不好買，但實在急需住房和學區怎麼辦？買一個掛戶口的小戶型學區，再買一個真正能自住的，最近這種趨勢也開始被家長們所接受。
第六，未來有潛力的初中學區，可以嘗試博學區概念。
比如我們相對比較看好的明珠b+東昌南校，今年沒怎麼漲，但未來的潛力是不錯的，尤其是最近成績開始表現亮眼，值得點關注。
博學區，這是預算受限的家長，不得已而為之的最後保障。
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寫到最後，我覺得有點焦慮了。
但事實是如此，總要有人站出來頂著壓力，大聲跟你說：醒醒，去年聽我的就好了！
好在，一切都還算不晚。
無論怎麼看，房子的漲跌是一個數字，比這更重要的是——家庭和孩子。
和各位共勉。