我是房產界中的行家裡手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。
以下精選問答內容來自「曾叔談房」公眾號。
提問：曾叔，我看今年上海房價，尤其是學區房依然處於一個漲漲漲的趨勢，能不能簡單分析下呢。
回答：有數據顯示，上海近幾個月來，平均房價以月環比1%的幅度在上漲。其中漲得最兇的要屬「學區房」了。即使是疫情當道的今年，比較優質的雙學區和九年一貫制學區，漲粉超過了20的百分比，不可謂不讓人心驚膽戰，或許今年的漲價風波是從學區房颳起的。在3月份時，公民同招、民辦搖號政策的出臺，家長們要靠優質民辦的升學路徑開始動搖了。確定了公辦，民辦成了未知數。哪個家人會拿孩子未來賭？於是紛紛轉向公辦學區房，沒有家長願意拿孩子的前途開玩笑，所以大部分都要買一套公辦學區房來保底。這是今年上海學區房漲價的一大原因。
提問：曾叔，我想落戶上海，上海人才引進新政，是不是考上一級國家職業資格，就可以落戶了？
回答：不要太過樂觀。人才引進，門檻依舊在。老生常談，11月23日人才引進新政之前，只要你有一級職業資格，本身就屬於人才引進的範疇。但是考國家一級職業資格，和考職稱一樣，都有工作年限要求。就算天才，0起步考到一級職業資格，也要8年以上的時間。有這個積累，居轉戶就已經成功了。這次人才引進新政，門檻唯一降低的是：取消本科學歷的限制，只要你有二級職業資格（或技師），在重點單位，就可以申請人才引進。但是重點單位，就是原先的高新技術企業、重點金融、航運、貿易企業。人才引進落戶，兩年兩倍社保的限制，並沒有取消。
提問：曾叔，單身有戶口女孩在上海如何買到保值的房？目前上海哪個區值得投資買房，回國後在上海工作，戶口也搞定了。家裡人目前預算在1000萬-1200萬左右想買套三室或者兩室的房，一家三口住(接爸媽一起住)，面積至少能在100平左右。我平時很少研究房地產這一塊，不太清楚目前上海哪裡值得投資買，去看樓盤，每個銷售都把自己樓盤吹得各種好，我已經沒法辨別了。還有今年疫情這個情況。目前有看徐匯，靜安和浦東的房子，比較傾向中內環的樓盤，但是說實話我是新上海人，對上海各地段怎麼樣，配對的學區多不多，升值或者保值力都不太了解，目前在租房住，新房對我來說是剛需，買來也是自住，但是現在年紀也不算大，不排除未來5年左右會置換，感覺可能地段和升值保值對我來說都挺重要。
回答：曾叔就大致分分吧。1.地段，你買這麼大的標的，鎖定在內環內就可以，絕對不會跌。要論上海房產的升值潛力和幅度，外環外大於外環內，外環大於中環，中環大於內環。但是若論保值和抗跌，內環大於中環，中環大於外環，外環內大於外環外。只要記住，買內環內的房子絕不會錯。除非變天，內環內的房子絕不會貶值。
老上海人的共識：三代生活在內環，才算真正的上海人。
2.買二手房，還是新房。
很多人是有新房情結的，但是品牌開發商的一手新樓盤是有品牌溢價的，大概10%至30%。也就是說品牌開發商的新房要比市場上的二手房平均貴30%。有人可能說，新房的稅費比較低，只有1.5%的契稅；而二手房要有契稅、增值稅、個人所得稅（滿五唯一沒有），但是綜合成本算下來，二手房還是便宜的。
3.更優解。
你買1000至1200萬的房子，如果是打算貸款，而且貸足，按照首套房35%的首付標準，首付要420萬左右。首貸資格珍貴，因為一生只能享受一次，可以說是制度紅利，一定要充分利用。如果貸過款，以後買二套房的時候首付就要70%，比如1000萬的房子，首付700萬。按照房圈的奇妙手法，現金420萬，可以買2000萬內環房產。
提問：曾叔，有居住證孩子就可以上公立學校嗎？
回答：可以上。但僅僅有棲息證，上不了好學校，享受不到更好的資源。建議還是走落戶這條路。
提問：曾叔，你好，我在留學生黃浦區上班一年已落戶 目前準備買三居室新房 浦東哪些小區可以購買 預算700—1000萬之間？
回答：品牌開發商一手新房，相交同地段二手房，有30%品牌溢價。儘管新房只有1.5%的契稅，二手房稅相對較多一點，但二手是便宜一點的。曾叔的建議是買二手房。還有，如果想保值增值的話，建議標的鎖定在內環內，更抗跌，不要買浦東遠郊。在上海人眼裡，浦西才有上海的味道。700-1000萬預算，完全可以在內環買上差不多的三房。
提問：曾叔你好，留學落戶，平均工資不達標，有補救措施嗎？補充了社保，但是個稅沒有補。還有什麼補救措施嗎？還是一定要重來6個月？可以通過補繳的方式嗎？
回答：實際上，補繳也沒有用，必須重新開始累計。但是，不必過度憂慮。只要待業時間不超過兩年，你就有資格落戶。建議：積極和公司領導溝通，甚至自己墊錢把社保、個稅達標。如果公司對你落戶不太積極，乾脆換個工作。留得青山在，不怕沒柴燒。
提問：曾叔，上海人才引進落戶人社局對社保基數有硬性規定嗎？
回答：這個是沒有硬性規定。但是既然是人才，社保自然不能低，否則會對申請者資質產生質疑。至少2倍吧。特別優秀的，不能低於1.5倍。
提問：曾叔，如果沒有上海戶口如何在上海買房？我的情況是這樣的：兩人已婚，目前存款80w左右，若真買房，會借款；一個程式設計師（稅前21.9K），一個UI設計師（稅前11K）；沒有上海戶口；工作期間社保和公積金都斷了半年。不想租房搬家，就想安個小家。您有什麼好的建議嗎
回答：曾叔的方法主要分兩種：1.耐心等。等到你落戶，或者連續63個月社保或個稅滿60個月，再去買房。適合近期沒有急切買房需要的人。2.硬著來。上海買房是限購的，但是通過某些操作，可以達到目的。比如，以公司名義購買，一律全款，但可倒按揭；法拍房，不限購，一律全款，可倒按揭，同1；代持……等等。再說下你的首付問題，雖然只有80萬，其實是夠用的。如果真要買房，現在就可以買。如果用我說的其他方法的話，80萬完全可以買到標的400萬左右的房產。但首貸資格珍貴，一生一次，不要浪費在小房子上面。你夫妻兩個現在收入正在上升期，建議湊到更多首付購買更大的房產標的。
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