本報記者 陳晶晶
記者今天從知名房地產經紀機構「我愛我家」了解到，隨著近期一系列經濟適用房新規的出臺，經濟適用房的投資獲利空間將大幅縮減。其統計顯示，僅8月份後半個月，北京有70%原打算購買二手經濟適用房的購房者取消了購買計劃，二手經濟適用房的實際成交量猛降了23%。
「我愛我家」副總經理胡景暉接受採訪時表示，國務院8月7日出臺的《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，以及北京即將實施的新經濟適用房管理辦法，將很大程度上恢復經濟適用房作為保障性住房的政策初衷和本來面目，抑制經濟適用房的投資屬性，有助於從根本上消除經濟適用房各環節的不合理現象。
未滿5年的經適房最先削價拋售若干意見對經濟適用房的權屬和重新上市作出了明確規定，確定經濟適用房的權屬性質為「有限產權」，只有當購房人向政府補繳了土地收益等價款後，才可以取得完全產權。
胡景暉介紹說，經濟適用房被定義為「有限產權」的主要原因在於，經濟適用房的用地是由政府無償提供的，政府免收了土地出讓金。經濟適用房「有限產權」的權屬性質，使其區別於普通商品房等個人享有完整產權的房屋。
對於這些「有限產權」的房屋，若干意見規定，未滿5年的再上市政府要回購。對此，市場迅速作出了回應。據「我愛我家」對北京市場的統計，未滿5年的經濟適用房最先開始削價拋售。8月份後半個月，未滿5年的經濟適用房掛牌出售量增加了12%，不少房主開始主動打出價格折扣。
但是，由於購買未滿5年的二手經濟適用房轉手後仍然屬於「有限產權」的經濟適用房，還可能被政府回購，因此購買並不踴躍。有70%原來打算購買二手經濟適用房的購房者取消了購買計劃。8月份的後半個月，二手經濟適用房實際成交量下降了23%。
據了解，目前北京經濟適用房的總存量約15萬套，相比北京近500萬套的存量房總量，僅佔3%；二手經濟適用房的年交易量僅佔北京二手房年總交易量的5%左右。胡景暉認為，經濟適用房新規對北京整體二手房市場影響不大，不過由於近期二手經濟適用房的削價拋售，對持續上漲的二手房價格將起到一定的抑制作用。
政府擁有二手經適房回購優先權根據若干意見規定，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購；購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購。
胡景暉解釋說，結合2004年5月北京市國土房管局頒布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，以及今年6月北京市建委公布的《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》徵求意見稿來看，將來北京的經濟適用房再上市，購房未滿5年的將由政府回購；購房滿5年的，政府可回購也可不回購，政府有優先回購權。
他預計，政府制定的回購價格肯定會低於現在的市場成交價，很可能會參考同地段新建經濟適用住房的價格。「我愛我家」統計顯示，目前北京的二手經濟適用房中，購房未滿5年的實際成交價約每平方米6500元，購房滿5年的實際成交價約每平方米7000元。
綜合地價款或將提升至20
%8月31日，北京傳出了「滿5年上市的二手經濟適用房需繳納的綜合地價款將提升至20%」的消息。購房滿5年的二手經濟適用房掛牌出售量應聲驟增。「我愛我家」北京天通苑和回龍觀的門店裡，9月1日起滿5年的二手經濟適用房掛牌量較往常一下子增加了三成多。
胡景暉認為，不少購房滿5年的二手經濟適用房業主原以為可躲過政府回購，不料綜合地價款又可能翻番，所以急於出手套現。不過他認為，這種傳聞很有可能會變成現實。
以目前北京購房滿5年的二手經濟適用房實際成交價約每平方米7000元計算，相比當年不足每平方米3000元的購房成本而言，獲利達130%；即便根據2004年5月北京市國土房管局頒布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，原業主按成交額的10%繳納了綜合地價款，獲利空間仍然在110%以上。
胡景暉分析說，從打擊利用保障性住房投機獲利的角度出發，提高綜合地價款的繳納比例勢在必行，但是否提高到20%目前尚未確定。今後綜合地價款的繳納比例，很可能成為調節經濟適用房再上市數量和二手經濟適用房成交價格的一個手段，因此也不可能一成不變。
本報北京9月4日訊