你手中的存量房屋買賣合同、租賃中介合同中是否會存在「霸王條款」？
今天下午，寧波市市場監管局召開了全市存量房屋買賣、租賃中介合同格式條款點評會議，邀請寧波大學法學院教授、博士生導師鄭曙光對171份存量房屋買賣中介合同、102份存量房屋租賃中介合同存在問題進行綜合書面點評，以進一步做好存量房屋買賣、租賃中介合同格式條款規範監管工作，維護合同雙方當事人的合法權益。
（圖為點評會議現場。）
「委託評審的171份存量房屋買賣中介合同、102份存量房屋租賃中介合同，共發現不合法條款255條、不合理條款489條、表述不當（不準確、不完善）129條。」鄭曙光說。
據了解，在審查過程中，大多數的房屋買賣、租賃中介合同能較好地分配雙方的權利義務關係，通過合同條款的針對性設計以保障雙方的合法權益。
但是，也有相當部分合同條款存在經紀（居間）企業、出租人利用優勢地位通過格式條款有免除自身責任、加重消費者責任、排除消費者主要權利情形。如：公積金貸款失敗後不當排除消費者救濟方式的選擇權、不當排除中介方在中介服務中應當提供的服務義務與責任、排除消費者格式條款的解釋權；出租人法定的房屋維修義務、出租人給承租人造成損失相應的賠償責任等等。
針對專家評審團的意見和書面反饋，會後，我市市場監管局將下發各縣（市）、區市場監管局、功能區分局和涉及企業評審修改意見，限期經紀（居間）企業要根據修改意見和市場監管局的整改意見及時整改、修改完善，並根據《浙江省合同格式條款備案辦法》將修改後的合同文本重新在「浙江省合同格式條款備案系統」備案；市局、區縣（市）市場監管局和功能區分局將在適當時間對修改情況進行檢查，拒不修改依據法律法規進行處罰，並向社會公告，確保點評落到實處。
新聞多一點：
存量商品房買賣合同「問題條款」點評
點評1：公積金貸款失敗後不當排除消費者救濟方式的選擇權
【條款樣式】乙方（指購房方）如需按揭貸款，所發生的一切費用均由乙方承擔。乙方公積金如有疑問，丙方有權轉為商業貸款。
【點評意見】商業貸款是一種利率相對較高的貸款方式，對於購房者而言，如能考慮其他借款或貸款方式的，應準許購房者選擇其他方式。上述條款中，賦予丙方（中介方）有單方面選擇商業貸款的權利，侵犯了購房者的選擇權。
【建議修改】乙方（指購房方）如需按揭貸款，所發生的相關費用均由乙方承擔。乙方有權選擇採用公積金貸款還是商業貸款。乙方公積金貸款如存在問題，應及時通知甲方與丙方，由乙方決定採用現金支付還是商業按揭貸款。
點評2 ：不當排除中介方在中介服務中應當提供的服務義務與責任
【條款樣式】乙方（指購房方）對上述房屋進行現場考察並已對房屋相關證件確認無異，願意購買此房屋。丙方（指中介方）認可甲乙雙方的確認行為。
【點評意見】根據《寧波市房地產中介服務條例》第18條規定，中介服務機構應當對中介服務活動中涉及的房地產的合法性、真實性進行審查，並且將中介服務機構知道或應當知道的相關信息告知合同其他方。將現場考察與對房屋有關證件的核查責任推給了購房者，這顯然是一種加重消費者責任而免除中介方自身責任的行為。
【建議修改】乙方（指購房方）對上述房屋進行現場考察並已對房屋相關證件確認無異，願意購買此房屋。丙方（指中介方）也已對買賣房屋產權的合法權、真實性進行了審查。
點評3 ：格式條款的解釋權歸屬問題
【條款樣式】本合同中由本公司（指中介公司）負責解釋。
【點評意見】根據《合同法》的規定，對于格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款的一方的解釋。
合同制定方企圖通過合同約定的方式對條款進行解釋，顯然有減輕其責任的嫌疑。
【建議修改】合同解釋權具有法定性，無需在格式合同中作出約定。因此，我們建議刪除此條款。
點評4 ：定金、違約金、賠償金適用規則混亂
【條款樣式】如甲方（出賣方）違約，甲方退還乙方定金，並支付違約金××元，如乙方（買受方）違約，定金不予退還，違約方還須承擔甲、乙雙方全額中介費，實際損失超過違約金額的違約方應據實賠償。
【點評意見】根據我國合同法相關規定，違約金和定金罰則僅能選擇其一來執行。根據《合同法》，在合同條款上約定了違約金時，如守約方損失少於約定違約金的，守約方在主張了違約金後不能再主張賠償金。上述條款沒有理清定金、違約金、賠償金三者的關係。
【建議修改】對於屬於合同存在違約情形的（如逾期付款、逾期交房等），按每逾期一天，按房款總價的萬分之五承擔違約責任。對於逾期10日以上，經權利人催告後仍未在合理期限內履行的，守約方有權解除合同。
對於解除合同的，可以按房款總額20%承擔違約責任，也可以按定金罰則處理。如按定金罰則處理，甲方（出賣方）違約，甲方加倍退還乙方定金，如乙方（買受方）違約，定金不予退還。
由於一方違約給另一方造成損失的，違約金不足以彌補損失的，有權主張賠償損失。違約方還須承擔甲、乙雙方全額中介費。
點評5 ：約定的違約金過高
【條款樣式】甲方（出賣方）承諾在交房後15個工作日內辦妥該房屋名下全部戶籍的遷移手續。若在原約定日最末一天的次工作日起至第10個工作日內仍未辦妥戶籍遷移手續的，甲方同意按房屋總價的20%賠償於乙方，直至履行完畢為止。
【點評意見】根據我國合同法相關規定，違約金具有補償性，以實際損失為約定基礎。超過10個工作日，則要對方承擔房屋總價的20%違約金顯然過高。
【建議修改】每逾期一天，按房款總額萬分之五計付；對嚴重違約解除合同的，可按房款總額20%主張違約金。
租賃合同「問題條款」點評
點評1 ：出租人法定的房屋維修義務不應免除
【條款樣式】租房期間的其它約定事項：水電及電話和閉路電視的使用費由使用人（乙方）負擔。
【點評意見】根據《合同法》，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。房屋租賃合同僅約定承租人需承擔水費、電費、物業費等費用，未約定出租人需承擔房屋及其附屬設施自然損耗下的維修費用，免除了出租人應承擔的維修義務。出租人對出租房屋的維修義務是法定的，不能免除。
【建議修改】租房期間的其它約定事項：水電及電話和閉路電視的使用費由使用人（乙方）負擔。非使用人原因導致的房屋及其附屬設施自然損耗下的維修費用由出租人（甲方）負擔。
點評2：合同因拆遷可提前終止，但應提前通知，各項費用仍應按實結算
【條款樣式】租賃期間因拆遷，本合同自行終止，乙方應及時搬遷，拆遷補償歸甲方所有，與乙方無關。
【點評意見】考慮到合同因拆遷提前終止，會給承租人帶來影響，因此，出租人應履行通知義務與合理安排遷出時間，相關費用也應如實結算。僅規定雙方互不承擔責任，在一定程度上減輕了出租人的責任，加重了承租人的義務。
【建議修改】承租期間如因拆遷情形發生，承租合同應予終止時，應提前___個月書面通知乙方。各項費用應按實結算。因國家建設給予的補償或賠償，雙方按國家或地方政府的相關規定辦理。
點評3：出租人給承租人造成損失，相應的賠償責任不應免除
【條款樣式】乙方確認，在籤訂本合同時已知曉的房屋（場地）的性質、法律地位、風險和現狀，自願承租標的房屋（場地）並且不要求甲方提供相關權利文件或證明。除非甲方違反本合同的約定，否則乙方不能向甲方提出任何形式的賠償、追索、返還租金等要求。
【點評意見】出租場地、房屋是否具有產權證書是出租人應當告知的事項，並不能以乙方（承租人）確認可免責。涉及到無房產的房屋（場地）出租會引發租賃合同無效的法律後果，出租人是主要責任方，應承擔相應的民事責任。以「乙方確認」為實質上是出租人利用格式條款來免除自身應承擔的責任。
【建議修改】在籤訂本合同時甲方應如實告知產權相關事實，提供相關權利文件或證明。因甲方未如實提供產權證書，造成合同無效或提前終止的，甲方應承擔相應賠償責任。
點評4 ：出租人的法定的通知義務不應免除
【條款樣式】合同期滿，乙方不續費，也未通知甲方而自行鎖門離去，甲方有權入室清理，乙方遺留物件不受保護。
【點評意見】根據《合同法》 「合同的權利義務終止後，當事人應當遵循誠實信用原則，根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務。」合同終止後，考慮到承租人外出、暫時性失聯或留有貴重物品等情況，如不事先通知，就進行清理，可能會對承租人造成損害，出租人應當履行相應的通知義務。
【建議修改】 若合同到期後，乙方未及時歸還房屋，自行鎖門離去，甲方按合同約定的通信地址進行通知，要求在合理期限內清場，乙方不予理會的，甲方有權在第三方見證下入室清理，給甲方造成費用的，由乙方賠償損失。
點評5：居間人的義務並不僅僅局限於表面上的合同促成
【條款樣式】合同籤字生效，視作中介成功，中介方合法取得佣金，中介結束。日後雙方發生變更或違約，中介方佣金不作退還。
【點評意見】根據《合同法》 「居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。」
如果表面上合同促成了，但是由於居間人存在隱瞞事實或提供虛假情況下，仍應承擔相應責任。
【建議修改】合同籤字後視作中介成功,中介費 元由乙方承擔並於籤字當日付清。日後雙方如發生變更或合同不能履行的原因非中介方違約行為所引起，此佣金不予退還。
【關注百家號新浪樂居，洞悉房產市場風雲變化。】