來源：花朵財經
作者| 花朵財經研究院
國家統計局最新消息，今年11月份CPI指數同比下跌0.5%，環比下跌0.6%。這是自2009年10月以來，中國首次出現物價指數「同比與環比」皆現負增長。
請問各位看官，你們感受到買東西便宜了嗎？筆者反正是沒感覺到，因為窮基本不花錢。
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事實上，從CPI走勢來看，今年CPI呈震蕩下行態勢。2020年1月份達到5.4%的高點後開始回落，2020年6、7月份受南方洪災等影響出現小幅反彈，但隨後再次下跌，並相繼跌破2%、1%關口，直至出現負值。
而值得一提的是，上一次CPI同比下降情形，最早還要追溯到2009年10月。
2020年10月份CPI同比上漲0.5%，還維持在正區間，為何11月份CPI同比會由漲轉降？有經濟學家解釋稱，主要是受去年同期對比基數較高影響。其中，食品價格由上月上漲2.2%轉為下降2.0%，影響CPI下降約0.44個百分點，是帶動CPI由漲轉降的主要原因。
具體來看，導致物價指數下跌的主因還是「二師兄」在作怪。據悉，豬肉價格同比下降12.5%，影響CPI下降約0.60個百分點，已經持續數月下跌，個別地區豬肉零售價已經跌破14元/斤。此外，雞蛋、雞肉和鴨肉價格降幅較大，分別下降19.1%、17.8%和10.8%，降幅均有擴大。
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那麼問題來了，CPI下降趨勢會延續多久？物價會不會出現全面下降？會不會造成通貨緊縮，房價會否受到波及？
針對2020年11月份CPI和PPI數據，有分析人士表示，11月份，隨著各地區持續推進「六穩六保」工作，豬肉等重要民生商品價格繼續回落。從同比看，受去年同期對比基數較高影響，豬肉大跌促使CPI下降0.5%。
而過去將近一年時間，PPI都是負增長，反映出整體的需求是比較弱的。但最近幾個月，中國出口數據很好，尤其是11月份，外貿出口2680.7億美元，增長21.1%。
在出口數據中，家電等日常消費品的出口上升較快，這反映出「宅經濟」一類的商品有較大需求。同時，美國等國家的經濟逐步恢復，對中國經濟的出口拉動力也是很大的。未來如果全球疫情控制較好，經濟運行能夠反彈，那麼CPI、PPI可能都沒有太大下跌空間。
不過，隨著供應的逐步恢復，預計2021年豬價與2020年同期相比，均有大幅下跌的可能，未來一年豬價對CPI的拖累將非常明顯。因此，如果其他商品沒有出現明顯的價格反彈，那麼豬價有可能在未來一年拖累CPI下降或低速增長。
由此可見，CPI波動的核心在豬肉，不會導致全市場要素價格下跌，物價全面下跌幾乎不太可能。此外，外需在逐步恢復後，出口將再次成為經濟增長的核心引擎之一。因此，就目前數據來看，也基本沒有通貨緊縮的可能。
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但是，房價會不會受到波及呢？筆者認為，物價漲跌與房價波動並無直接關聯，因為我國物價指數中，只統計住房消費價格，即房租的變化。要知道，幾乎全國人民都認為買房是一種投資儲蓄行為，而不是消費行為。
事實上，房價變化從來都是獨立自主的。在此次物價指數下跌之前，中國部分城市房價已現持續下跌趨勢。
我們暫且不說鶴崗、鐵嶺等那些白菜房，只說房價波動合理的一些地方。據了解，中國目前有9城房價距最高點跌幅超15%，其中個別城市的房價出現腰斬。
在因城施策的政策背景下，各城市房地產市場的差異化將成為常態。而疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的來臨。在大分化時代，房價局部大漲大跌風險將成為防範房地產市場風險的重點。
受住房市場供給過剩以及疫情的衝擊，部分城市2020年房價出現一定程度的下跌。據監測，從2019年10月到2020年10月，9城房價年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%。
有業內專家表示，由於房價上下波動已成市場常態，多數下跌城市房價變動仍屬於穩中有降的範圍。如果將時間維度拉長，與歷史最高點房價相比，部分城市已經出現大幅度的房價下跌，甚至是慘遭「腰斬」。
除此之外，從各城市歷史高點至2020年10月對比看，20個城市房價距最高點調整幅度均在10%以上，其中9城房價距最高點調整幅度都在15%以上，廊坊房價下調幅度最大，達46.9%。如果按照三成首付來測算，最高點買房的投資者早已爆倉虧淨本金。
從各城市房價由漲轉跌的時點看，這些城市房價階段性拐點出現分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前後，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產調控加碼所引發，到目前已經調整了約三年半。
另一類是2018年下半年前後，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發，到目前已經調整了約兩年半。
不過，上述9城房價下跌的原因較為複雜，既可能有宏觀因素，也可能有城市住房供給過剩的原因。雖然平穩運行為房地產政策的重要目標，但一定範圍的波動也是市場運行的常態。
更何況如果僅僅只考慮居住需求的話，對於真正剛需來說，不管房價未來怎麼走，該買還得買。因此國家十四五規劃明確指出，未來5年要堅持房住不炒定位，促進房地產市場健康穩定發展。