貴到超出你想像!全球最貴寫字樓TOP10疫後走向(下)

之前帶大家盤點了全球最貴的十大寫字樓中的TOP5，想像一下那些有機會在工位比一般人工資都貴的寫字樓裡工作的精緻白領們，是不是已經開始酸了？先別急著酸，本期小商繼續帶大家一起見識下TOP10裡另外五個超貴的寫字樓！

NO.6

東京丸之內

「金融經濟政治中心，著名財團的大本營」

丸之內是日本東京都千代田區皇居外苑與東京車站之間一帶的地區，是以東京站為中心與大手町一起發展起來的CBD。在日本是非常有名的商業街，日本的金融、經濟中心之一，同時也是三菱財團的大本營。東京擁有的世界五百強總部數量位居世界第二，僅次於北京。丸之內是東京的中心，這裡匯集了全日本幾乎所有的頂級公司總部。只是因為丸之內位於東京皇宮旁邊，所以建築在高度上都有限制，因此丸之內也是世界上為數不多的並不高樓林立的CBD。

「皇宮的「鄰居」，「雖然我不高但是貴呀」」

東京是世界最發達的城市之一，也是世界五大金融中心之一。雖然東京的寫字樓無論數量還是高度，都不及北上廣深。但這裡的寫字樓平均租金還是達到174美元/平方英尺/年的水平。丸之內商務區是由三菱集團成功再開發的CBD，從1998-2017年，三菱財團將之前的大樓改建為附加辦公業務、商業和文化機能的摩天大樓，藉此提升租金及出租率，讓丸之內實現從「鬼城」到夜遊必選之地的華麗變身。

「寫字樓空置率上升，短期內將有大量新增」

據相關數據顯示，今年第一季度日本中心五區寫字樓的空置率僅為0.6%，創下有統計以來的最低值。但在今後一年內，預計會猛增3.7個百分點，2021年第一季度將升至4.3%，2022年和2023年同期分別達到4.4%和4.8%。隨著日本GDP的增長率，明年寫字樓空置率的上升勢頭將會止步，2021年第一季度以後可能會在4.5%左右的水平趨於穩定。

從短期看，疫情對日本寫字樓市場的影響並沒有其他地區嚴重。雖然遠程辦公、居家辦公的普及會對寫字樓的需求產生消極影響；但另一方面，為了確保一定的社交距離，企業必須增加寫字樓內的人均辦公面積，這又會刺激到寫字樓的需求提升。今後一年左右的時間裡，寫字樓市場不會出現較大波動。儘管空置率預計會出現大幅上升，但不超過5%的話對今後三年的租金影響也很有限。

NO.7

美國矽谷

「程式設計師的「終極夢想」，科技富翁聚集地」

矽谷位於美國加利福尼亞北部的大都會區舊金山灣區，是高科技事業雲集的聖塔克拉拉谷的別稱。以研究和生產以矽為基礎的半導體晶片而得名。矽谷是當今電子工業和計算機業的王國，是全世界高新技術創新和發展的開創者與中心，這裡光計算機公司就已經發展到了大約1500家。世界範圍內的高科技、網際網路巨頭如英特爾 、蘋果公司、谷歌、臉書、雅虎等都落戶於此。 除此以外，矽谷還擁有眾多科研力量雄厚的美國頂尖大學，像史丹福大學、加州大學伯克利分校、聖塔克拉拉大學都在這裡。

「美國租金看灣區，灣區租金看矽谷」

矽谷2019年的寫字樓平均租金為162美元/平方英尺/年。但自疫情開始後，矽谷的辦公大樓轉租現象愈演愈烈。雖然大型科技公司對寫字樓的需求幫助穩定了矽谷寫字樓市場，經濟的持續衰退與社會動蕩還是導致辦公室轉租情況大增。高力國際的相關報告顯示，矽谷寫字樓的空置率越來越高，租金正在下跌。第三季度空置率已達到11.6%，高於第二季的10.9%，第三季平均月租每平方英尺為5.09元，低於第二季的5.24元。

「疫情催生遠程辦公熱，科技公司掀退租潮」

美國感染新冠的人數一直居高不下且持續增長，失業人數也持續上漲，沒失業的多數也被迫只能居家辦公。再加上Facebook、Twitter、Box等科技公司宣布將更永久性地向混合辦公的模式轉換。許多高科技執行長也得出——房地產不是一筆值得的開支的結論。遠程辦公在矽谷甚至整個美國成為一種熱潮，也有越來越多的公司開始退租或尋找擺脫長期交易的方法。

而在市場需求持續疲軟的情況下，矽谷第三季度還有七筆商用租賃物業上市，總出租面積達98萬3300平方英尺，其中81.4%是未完工前已與科技公司籤下的租約。除了已入市的新增，三季度末矽谷正在興建的寫字樓面積約有1080萬平方英尺，這無疑將對未來矽谷的寫字樓市場帶來更多壓力。

NO.8

東京澀谷

「24小時不眠的年輕人之街——澀谷」

澀谷，東京23區之一。著名的百貨專賣店、飲食咖啡店、遊樂風俗設施等密集如雲，與新宿一起被稱為「24小時不眠之街」。另外它還擁有「年輕人之街」的美稱，所以澀谷也是面向日本國內外各種流行的發祥地。這裡同樣匯集了不少著名的日本企業：東日本旅客鐵道、東京急行電鐵、札幌啤酒CALPIS、伊藤園等。除了繁華的商業街區，澀谷還匯集了不少稀有高級住宅區，如代代木上原、廣尾、松濤等。而且由於澀谷可投資的房屋數量並不多，所以更加物以稀為貴。

「空置率創近三年新高，租金降幅低」

澀谷2019年寫字樓平均租金為156美元/平方英尺/年。而今年澀谷的寫字樓租金目前約為每平方米6，650日元平均每月，但好的地段的優質辦公空間可高達15，130日元/平方米/月。據調查，2018年10月澀谷的寫字樓空置率僅為0.92％，是東京中央五區裡的最低空置率。今年1月澀谷空置率高達10.06％。

「市場需求下降，居家辦公或將常態化」

今年爆發新冠病毒疫情後，東京採取了減少人群聚集，居家隔離的政策。由此帶來的地區經濟放緩，使得寫字樓市場動力不足；而全球範圍的疫情擴大導致中小型企業解約增加，外加新增面積與租戶搬遷等帶來的閒置增加，寫字樓需求進一步走弱將加劇租金壓力。澀谷地區為IT企業的聚集地，雖受疫情影響相對較小，但未來居家辦公常態化更有可能成為現實，寫字樓大面積退租帶來大量空置的風險極大，市場需求下降，租金持續下跌將是一系列連鎖反應。

NO.9

北京CBD

「總部林立優勢明顯，涉外資源得天獨厚」

北京CBD地處北京市長安街、建國門、國貿和燕莎使館區的中心交匯區。是眾多世界500強公司如三星、北京現代、德意志銀行等中國總部的所在地，也是央視、鳳凰衛視等媒體的總部新址，是國內眾多金融、保險、地產、網絡等高端企業的聚集地。

除了商務，這裡還有除俄羅斯、盧森堡之外的所有駐華使館；60%以上的境外駐京機構和80%以上的駐京海外新聞機構。周圍還分布著大量的星級賓館、酒店、商務寫字樓、現代化住宅區和眾多的交際活動場所。

「北京最核心CBD——即使降價我也租不起」

2019年北京CBD寫字樓的平均租金為150美元/平方英尺/年，與美國矽谷、日本澀谷相差不多。進入到2020年，中央商務區第三季度的平均租金環比微降0.7%至359.5元/平方米/月，空置率攀升至17.5%，環比上漲約1%。第三季度北京甲級寫字樓新增供應共12萬平方米，新項目分別位於CBD和燕莎。雖然整體市場需求持續回暖，但租賃需求依然較弱。

「疫情走向常態化，維持租賃現狀成主旋律」

三季度儘管北京寫字樓市場延續了上半年租金下降、空置率上升的趨勢，但下行趨勢已經放緩。商務活動基本恢復至正常水平，刺激租賃活躍度回升。截止目前，北京甲級寫字樓市場的核心問題還是供需失衡。據高力國際預測，北京寫字樓空置率2021年將接近25%，達到最高值，而CBD核心區的中服地塊和麗澤區域的新項目預計在明年全部入市。

目前金融街和中關村的平均租金已經開始回升，但因為全球範圍的疫情形勢不容樂觀，一些外資企業仍在觀望，市場需求仍以內資企業為主。第四季度預計空置率還將持續上升，租金繼續小幅下跌。疫情常態化後，企業在租賃選擇上更偏謹慎，維持現狀是當前企業辦公租賃需求的主旋律。

NO.10

東京新宿

「坐擁最多摩天大樓，超高層建築鱗次櫛比」

新宿是東京23個行政區之一，東京都政府設於此處。1960年東京開始建設新宿，如今新宿的商業、辦公及寫字樓建築面積已達300多萬㎡，超高層建築群共有40餘棟，其中不乏百米以上的摩天大樓，形成東京一大景觀——超高層建築群；新宿車站是整個東京最重要的交通要塞之一，是世界上最忙的車站，日均換乘人數超過350萬。

新宿是名副其實的不夜城。這裡既是娛樂一區街，又有辦公一區街，無論白天黑夜，都熱鬧非凡。經過多年發展，住宅、辦公、商業配比為5：5：2，是個成熟的CBD該有的樣子。

「空置率漲幅破記錄，寫字樓租金先升後降」

寫字樓租金129美元/平方英尺/年，與寸土寸金的香港中環寫字樓租金相差近3倍。今年八月，新宿等熱門地段寫字樓平均租金降至每平米6915日元（約合美元66.6），環比下跌0.83%。東京市中心寫字樓平均租金在持續80個月上漲之後，首次轉為下跌，空置率更是兩年多來首次突破3%。而就在今年七月，東京寫字樓租金還曾創下2002年以來的最高價。

「退租解約增加，新增體量影響市場走向」

與一些國家地區不同，東京寫字樓租金七月猛漲而後突降，主要是由於上半年疫情發生時，許多人還處於觀望狀態，寫字樓交易活動近乎停滯。進入下半年，本土疫情未見明顯好轉，中小型物業退租解約開始增加。

據了解，全日本最高的寫字樓項目將落戶於新宿的西新宿三丁目西地區，效仿紐約曼哈頓，打造一座高達260米的雙子塔；全日本最高的塔樓也將在新宿建成。而新宿站西口的小田急百貨、新宿米洛德百貨正在改造為大型的超高層綜合建築，高度約為260m，共48層，預計於2029年完工。未來新宿區新增的寫字樓體量也不少，即使疫情結束，激增的市場供應也將進一步影響租金水平與空置率的恢復。

結語

選擇合適的優質辦公空間對企業吸引優秀人才和提升品牌形象都越來越重要。尤其是在高科技與金融領域，人才的吸引能力和配套設施水平是許多企業辦公選址決策的優先考慮因素。

而上文盤點到的十大寫字樓，它們所在的區域無論從地段、商圈、還是文化、交通，亦或各種城市資源，都是塔尖水平，所以貴則貴已，對絕大數企業來講確實是理想的辦公選址。

註：（寫字樓租金排名數據參考：仲量聯行2020年《優質辦公樓租金追蹤指數報告》）