特別說明，本書所收錄的律師業務指引僅僅是對律師執業活動的參考和提示，不能以此作為判定律師執業是否盡職合規的依據，更不能作為追究律師責任的依據。詳見《中華全國律師協會律師業務操作指引②》2013年6月出版
目錄
第一編總則
第二編律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務操作指引
第一章房屋租賃合同訂立前的法律服務
第一節房屋租賃合同訂立前的審核與調查
第二節房屋租賃合同廣告的審查與調查
第二章房屋租賃合同的內容
第一節合同對租賃房屋基本情況的約定
第二節合同對租金、保證金、定金以及其他費用的約定
第三節合同對租賃期限、房屋交付及返還的約定
第四節合同對房屋使用要求及維修責任的約定
第五節合同對裝飾裝修的約定
第六節合同對轉租的約定
第七節合同解除的約定
第八節合同對違約責任的約定
第九節合同對爭議解決的約定
第十節合同的成立、生效、登記與備案
第三章房屋租賃合同的效力
第一節房屋租賃合同的生效
第二節房屋租賃合同的無效情形
第四章房屋租賃合同的交底
第五章房屋租賃合同的履行、變更、轉讓、解除與終止
第一節房屋租賃合同的履行（包括一房數租問題、擴建問題等）
第二節房屋租賃合同的變更（包括情勢變更等）
第三節房屋租賃合同的轉讓（包括承繼問題、買賣不破租賃問題）
第四節房屋租賃合同的解除與終止
第六章優先購買權問題
第七章訴訟、仲裁前的和解與調解
第八章律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務的執業風險提示及相關內容
第一節法律服務委託合同的籤訂、履行及相關內容
第二節律師為委託人提供房屋租賃合同非訴訟法律服務的執業風險提示
第三編附則
第一編
總則
第1條制定目的
房屋租賃法律關係應當屬於《合同法》調整的對象。由於房屋租賃關係中的標的物（即租賃房屋）屬於物，承租人租賃房屋必然涉及對房屋的佔有、使用和收益的權利，如果需要對房屋進行一定的裝飾、裝修，還會涉及對物的添加。因此，房屋租賃法律關係也必然涉及《物權法》的內容，這就使得房屋租賃法律關係更加複雜，也對律師為當事人提供房屋租賃合同非訴訟法律服務提出了巨大的挑戰。
為了更好地維護房屋租賃合同非訴訟法律服務委託人的合法權益，提高律師辦理房屋租賃合同非訴訟法律服務的質量和水平，在總結律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務經驗的基礎上制定本操作指引。
第2條適用範圍
本操作指引適用於律師在中華人民共和國境內從事的房屋租賃合同非訴訟法律服務。
本操作指引所稱的房屋租賃合同，是指出租人將房屋交付承租人佔有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所指的房屋，主要指城市、鎮規劃區內的房屋，但不包括承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經濟適用住房。因上述福利性住房所涉及的房屋租賃關係具有社會福利性和保障性，合同雙方當事人的權利義務都由法律、法規強制規定，所以這類房屋的租賃行為不屬於完全的民事法律行為。
鄉、村莊規劃區內的房屋佔地性質為農村集體所有制土地，與城鎮規劃區內的房屋在性質上、法律適用上存在差異。律師提供此類房屋租賃合同非訴訟法律服務可以參照本操作指引執行，但應注意法律、法規以及相關政策的限制性規定。
第3條房屋租賃合同的法律特徵
3.1房屋租賃合同是移轉房屋使用權的合同。這一點將其與商品房買賣合同區分開來，後者以移轉物的所有權為目的。由於房屋租賃合同僅移轉房屋的使用權，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用、收益，而不得處分。
3.2房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。房屋租賃合同自雙方當事人達成協議時成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當事人互負權利義務，為雙務合同。出租人出租房屋的目的在於獲取租金，而承租人支付租金的目的在於獲得房屋的使用權，故房屋租賃合同為有償合同。
3.3房屋租賃合同具有臨時性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋使用權的目的不符，也容易因房屋返還產生爭議。而且，房屋租賃合同屬於債權關係，與物權具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害於租賃房屋的改良。因此，《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。」
第4條法律依據
本操作指引涉及的主要法律依據為：
法律類：《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）、《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城鄉規劃法》（以下簡稱《城鄉規劃法》）、《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）、《中華人民共和國建築法》（以下簡稱《建築法》）等。
行政法規類：《建設工程質量管理條例》（以下簡稱《質量管理條例》）。
部門規章類：住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《租賃管理辦法》）等。
司法解釋類：最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同司法解釋》）、最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》［以下簡稱《合同法司法解釋（一）》］、最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》［以下簡稱《合同法司法解釋（二）》］、最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民通意見》）等。
律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務時應當注意，具有立法權的各級地方立法機關（包括省、自治區、直轄市人民代表大會及其常務委員會和人民政府；較大的市的人民代表大會及其常務委員會和人民政府）為加強本地區房屋租賃管理，維護本地區房屋租賃市場秩序，各自製定了相關的地方性法規和地方政府規章。儘管地方性法規和地方政府規章的內容不能決定房屋租賃合同的效力，但是房屋租賃合同當事人違反地方性法規和地方政府規章的規定，仍應承擔相應的法律責任。因此，律師在提供房屋租賃合同非訴訟法律服務時，必須詳細了解租賃房屋所在地的地方性法規和地方政府規章，避免不必要的法律風險。
第5條律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務的基本原則
5.1忠誠守信原則。律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務，應當以維護委託人合法權益為目的，在辦理委託事務過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法幹涉。
5.2專業精湛原則。律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務，應當熟悉精通法律知識，掌握與房屋租賃相關的專業知識，提高操作能力和水平，以紮實的專業知識和技能為委託人提供優質的法律服務。
5.3勤勉盡責原則。律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務，應當恪盡職守、勤勉敬業，對相關法律事實作盡職調查，向委託人提示各種法律風險，在與委託人約定的期限內完成各項具體的法律服務。
第6條律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務的基本要求
6.1律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務，應在核實委託人的主體資格並充分了解受託事項的具體情況後，與委託人製作談話筆錄，提示法律風險，分析法律後果。
6.2律師接受委託人的委託，應當與委託人籤訂規範的委託合同，根據委託合同所約定的具體服務內容和要求，在委託權限內履行職責，不得損害委託人的合法權益。
6.3律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務,應嚴格遵守國家發展和改革委員會、司法部《律師服務收費管理辦法》和《律師事務所收費程序規則》的規定,向委託人收取合理的律師服務費、代理費和其他相關費用。
6.4律師應當嚴格執行中華全國律師協會頒發的《律師執業行為規範》、《律師職業道德和執業紀律規範》，注意防止出現利益衝突的情形，保守委託人商業秘密和個人隱私（根據有關規定須向主管司法行政機關通報案情及已失密或已解密的事項除外）。
6.5律師應當對房屋租賃合同的標的物進行充分的盡職調查，審核標的物的權屬情況和當事人是否具有完整的處分權，查明標的物是否存在物的瑕疵（如質量問題、用途限制、剩餘期限等）或權利瑕疵（如抵押、查封等），以便保障委託人的權益不受損害。
6.6律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務，應當指導委託人以合法方式維護自身的合法權益，在委託人權益與第三方利益發生嚴重衝突時，律師應以構建和諧社會為宗旨，盡力防止衝突惡化，促進矛盾化解，引導各方當事人通過合法途徑解決衝突。
第7條聲明
本操作指引僅供律師在提供房屋租賃合同的非訴訟法律服務過程中參考。本操作指引所述的內容不是強制性的，也不保證涵蓋房屋租賃合同非訴訟法律服務的全部內容。在提供房屋租賃合同非訴訟法律服務的具體操作過程中，律師應當根據我國現行法律、法規，結合租賃房屋的實際情況，自行判斷運用本操作指引的內容。律師根據本操作指引為委託人提供房屋租賃合同的非訴訟法律服務，所產生的一切風險由該律師以及該律師所屬的律師事務所自行承擔，本操作指引對此類風險不構成任何明示或默示的擔保。
第二編
律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務操作指引
第一章
房屋租賃合同訂立前的法律服務
〖1*7〗第一節房屋租賃合同訂立前的審核與調查
第8條一般規定
房屋租賃合同訂立前的審核與調查是指律師接受一方當事人的委託，對合同相對方的主體資格、履約能力、資信情況、租賃物的合法性等相關事項進行審核和調查。律師為承租人提供法律服務時應對出租人的主體資格、出租人所出租的房屋合法性等內容進行審核和調查；律師為出租人提供法律服務時應對承租人的基本情況、履約能力、資信情況等內容進行審核和調查。審核與調查可以作為律師在提供房屋租賃合同非訴訟法律服務中一項單獨的法律服務內容進行，也可以作為全過程法律服務中的前期調查內容進行。
第9條律師為承租人提供法律服務時對出租人及出租房屋的審核與調查
審查出租人及出租房屋的具體情況，主要審查出租人是否適格，出租的房屋權屬是否清晰，並且符合安全、規劃、環保、衛生等要求，所出租的房屋能否保證承租人的租賃需求。具體包括以下幾項審查事項。
9.1出租人是否具有出租資格。
出租人一般指擁有房屋所有權的自然人、法人、其他組織以及法律規定的其他權利人。律師在為承租人提供法律服務時，可從以下幾個方面審核出租人是否具有出租資格：
（1） 出租人是否已經取得合法的權屬證明，是否與出租房屋所有權證上的名稱一致；
（2） 共有房屋出租的，是否有其他所有共有權人同意出租的證明；
（3） 委託出租的，房屋所有人是否與出租房屋所有權證上的名稱一致，受託人與房屋所有人是否有委託出租合同，受託人是否在受託權限內行使相應權利。
9.2出租的房屋是否具備出租條件和有無禁止出租的情形。
9.2.1出租的房屋一般應當具備下列條件之一：
（1） 出租房屋的所有權應當已進行依法登記並已取得房屋所有權證。
（2） 未取得房地產權證的房屋，有下列權屬證明的也可出租：
① 單位或者自然人購買的商品房，持有商品房預售合同或者商品房買賣合同；
② 單位建造的構築物、地下建築物，持有建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和竣工驗收合格證明；
③ 單位建造的臨時建築，持有臨時使用土地批准文件，並在允許的臨時建築使用年限範圍內的。
（3） 將房屋用途由住宅改變為經營性用房的，應得到具有利害關係的業主同意並符合國家法律法規、地方性法規及規範性文件的要求。
9.2.2根據《租賃管理辦法》等有關規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（1） 屬於違法建築的；
（2） 不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
（3） 違反規定改變房屋使用性質的；
（4） 法律、法規規定禁止出租的其他情形。
上述不得出租房屋的情形不一定導致房屋租賃合同無效，合同無效情形的認定參見本指引第二編第三章。
9.3對出租人主體資格是否適格、出租房屋是否合法進行盡職調查，核實是否與當事人陳述和提供的文件資料一致，審核時應要求出租人提供相應文件資料的原件。
9.4出租人訂立房屋租賃合同時，是否存在可能導致合同無效或者被撤銷的情形（參見本指引第二編第三章）。
9.5審查租賃房屋及附屬設施、設備現狀。
9.6審查租賃房屋是否列入拆遷範圍。
9.7律師應結合調查的信息，為承租人出具書面的法律意見書，提示承租的可能性及法律風險，供承租人決策參考。
第10條律師為承租人提供法律服務時的重點內容
10.1調查出租人的基本信息，主要是核對出租人與房地產權證的權屬人是否一致。
10.2調查承租房屋的合法性及承租的可行性，主要是調查所承租的房屋是否有合法的房屋產權證、是否已取得所有共有權人的同意、是否已取得抵押權人的同意、是否存在查封等限制出租情況、是否符合安全使用標準、是否是違法建築物、臨時建築是否在允許使用年限範圍內以及承租房屋內是否已有人承租等基本情況。律師為承租人提供服務時，應審核出租人提供的出租房屋相關證照、相關資料的原件，必要時，應去當地房地產管理部門進行查詢確認。
10.3應著重審查出租房屋的用途，同時，應審查該房屋是否符合公安、消防、衛生、環境等部門的要求，確保承租人租賃目的有效實現。
10.4如承租人承租的是群租房，律師在為承租人提供法律服務時，則應著重結合有關法律法規及當地政府的規定，提示承租人有關的法律風險及注意事項。
10.4.1群租的一般規定。群租一般情況下是指把毛坯房分割成一個個獨立的房間，在進行簡單裝飾裝潢後，將房屋出租給眾多承租人的現象。目前主要有以下幾種形式：一是將客廳、房間、廚房，甚至陽臺分割成若干小間，按間分租；二是在房間內布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進行分割。無論哪一種，都屬非正常居住形式，必然影響到相鄰業主。
10.4.2由於群租不僅影響承租人的生活，更危及到安全等問題，故很多地方政府為了規範租賃市場而禁止群租，如上海市房屋土地資源管理局於2007年8月7日發布的滬房地資交〔2007〕500號《關於抓緊完善業主公約，增補規範租賃行為相關條款的通知》，其中第2條明確規定，「居住房屋租賃，必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準。不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按間或按床位出租或轉租，或將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉租」。並規定，對於「違反規定擅自分割搭建，或將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改變功能的」，物業服務企業有權勸阻制止；經勸阻制止不改正的，物業服務企業在書面告知業主委員會的同時，有權阻止該戶施工人員、裝修材料、家具物品等進入小區。
10.4.3律師在為承租人租賃住宅提供法律服務時，應提醒承租人原則上不承租有群租現象的住房，向承租人指出群租的法律風險以及安全隱患等。律師應提醒承租人，「群租房」存在以下法律風險：如承租人對房屋「群租」未經出租人同意轉租的、承租人不按約定向出租人交付租金的，出租人可以以承租人擅自轉租為由，解除與承租人的房屋租賃合同，並要求次承租人騰退房屋。
第11條律師為承租人提供法律服務時的風險提示
11.1出租人的資信信息來源窄的風險。出租人的資信情況要從多方面加以證明，關鍵是核查出租人是否擁有出租權，出租房屋是否有權利瑕疵和糾紛。
11.2信息來源真假辨別的風險。律師應到相應部門核查出租房屋是否屬出租人所有。出租房屋是否有抵押、被查封等妨害租賃的情況存在。
11.3與房產租賃中介機構籤約存在的風險。認真查看房地產經紀機構(分支機構)的《營業執照》等原件。籤訂合同之前務必認真閱讀合同各項條款，對房地產經紀機構出示的格式合同有異議的，可對該合同條款進行修改後再籤字或籤訂補充合同。籤訂合同時要查看籤署合同的執業房地產經紀人的資格證書。
第12條律師為出租人提供法律服務時對承租人的審核與調查
12.1對承租人主體資格的審查。
12.1.1承租人為中國公民時的審核：
（1） 本市居民：居民身份證（無居民身份證的提交戶口簿等相關證明文件）；
（2） 外省市居民：居民身份證（無居民身份證的提交戶口簿）和臨時居住證（需要辦理居住證的城市）。
12.1.2承租人為中國法人及其他經濟組織時的審核：
（1） 企業法人：企業法人營業執照、上級單位批准證明、法定代表人或負責人身份證明、董事會（股東會或股東大會）租房決議；
（2） 其他經濟組織：營業執照、有關的批准文件和具備其他經濟組織條件的證明；
（3） 機關、事業單位：單位成立的批准文件、上級主管部門批准租房的文件；
（4） 中央機關、所屬企事業單位：單位成立的批准文件、國務院機關事務管理局批准的租房文件；
（5） 銀行、保險企業等分支機構：營業執照、上級企業法人出具的授權委託書和承擔法律責任保證書。
12.1.3承租人為中國港、澳、臺同胞時的審核：
（1） 港澳同胞：中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或居民身份證或往來內地通行證；
（2） 臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經確認的身份證明。
12.1.4承租人為外國公民、法人時的審核：
（1） 外國公民：護照和外國人居留證（無外國人居留證的提交中國公證機構公證的護照中文譯本）；
（2） 境外法人（含港澳臺）、其他組織（含港澳臺）：經公證的法人或者其他組織的商業登記或註冊書或批准該法人、其他組織成立的文件；外國法人或其他組織的公司註冊文件在註冊地公證後需中國駐該國使、領館認證。
12.1.5對承租人委託代理人的審核：
（1） 委託代理人租房的，提交授權委託書（委託書應當面籤署或經公證機關公證）、受託人身份證明。
（2） 無（限制）民事行為能力人租房的，由其監護人代理進行，提交監護人關係身份證明、被監護人居民身份證或戶口簿、證明法定監護關係的戶口簿（監護人由法院指定的，提交法院出具的證明文件）。
（3） 港澳臺法人、其他組織、自然人的委託書應公證。根據2002年司法部第69號令《中國委託公證人（香港）管理辦法》第3條、第5條的規定，香港出具的公證書應由中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞，方為有效；根據2008年最高人民法院《關於內地與澳門特別行政區相互認可和執行仲裁裁決的安排》第12條的規定，「由一方有權限公共機構（包括公證員）做成的文書正本或者經公證的文書副本及譯本，在適用本安排時，可以免除認證手續在對方使用」，可見，澳門有權限的公證機構出具的公證書在內地可以直接認可使用。根據1993年4月27日司法部發布的〔1993〕006號《海峽兩岸公證書使用查證協議實施辦法》第2條的規定，臺灣地區出具的公證書應由中國公證員協會或者省、自治區、直轄市公證員協會進行。
（4） 外國法人、其他組織、自然人的委託書應公證，公證文件在外國公證的須中國駐該國使、領館認證。
12.2對承租人履約能力、資信的審核。
12.2.1承租人為公民時的審核：
（1） 承租人的職業背景、個人收入、家庭收入狀況的有關證明（如已繳交個人所得稅或家庭財產稅的稅單）；
（2） 承租人其他物業及財產證明（如私人汽車所有權證、房產物業等）；
（3） 承租人的信用審核（如徵信中心的信用記錄）；
（4） 承租人繳納個人所得稅的納稅證明。
12.2.2承租人為法人或其他組織時的審核：
對註冊資金、營業額、銀行信用、資產負債表等財務報表、納稅等情況的審核。
12.2.3為確保出租人的合法權益，可要求承租人提供相應的財產（如所擁有的房產、汽車等）作為支付租金的擔保，並做好相應的擔保手續。
12.3中華人民共和國法律、法規及當地政府對外省市居民、法人及其他經濟組織，對港澳臺地區自然人、法人及其他經濟組織，外國自然人、法人及其他經濟組織有特別規定的，從其規定。
本節中對組織或者自然人的身份證明，如營業執照、身份證、護照等都需要在有效期內。
律師主要以調查、審核為主，如發現證件有虛假偽造嫌疑的，應當及時進行調查取證，進一步做好盡職調查工作。必要時，可要求承租人提供相應的履約擔保，確保出租人的合法權益。
第13條律師為出租人提供法律服務時的重點內容
13.1告知出租人出租的房屋必須是已經依法取得房屋權屬證明或經營管理權的房屋，同時必須嚴格按照規劃的用途出租給他人使用。督促出租人告知承租人在租賃期間應遵守治安、消防等有關法律、法規的規定，並對出租的房屋及其附屬設施、設備（包括供暖、供氣、供電、供水等）進行定期安全檢查、維修，確保房屋符合使用安全標準。
13.2由於房屋租賃合同實行登記備案制度，律師應告知出租人和承租人應當籤訂書面房屋租賃合同，並在籤訂、變更、解除或終止房屋租賃合同之日起的規定時間內，帶齊相關資料到房屋所在地的房屋租賃管理機構辦理租賃登記備案手續。
13.3如出租人進行分割群租的，律師應結合相關法律、法規及當地政府有關群租的規定，提醒出租人相應的法律風險（參見10.4）。
13.3.1對於群租，律師在為出租人出租住宅提供法律服務時，應著重提醒出租人須嚴格按照規範用途進行出租，不得擅自分割搭建，更不得將廚房、衛生間等隔斷作為住房使用，否則，可能會被相關部門責令整改。如因出租人過錯導致承租人承租目的無法實現的，還應賠償承租人相應的經濟損失。
13.3.2提醒出租人可能因群租問題承擔相應的法律責任。出租人違反當地規定擅自進行群租的，有承擔行政責任和民事責任的風險。如上海市房屋土地資源管理局2006年11月30日發布的《關於加強居住房屋租賃管理的若干規定（試行）》等文件對「群租」現象作出予以禁止的規定，一旦違反規定，出租人有可能面臨相應的行政處罰。
第14條律師為出租人提供法律服務時的風險提示
14.1因房屋租賃合同中，一般對承租人的審查以承租人自行提供的資料為準，由於承租人可能提供虛假信息、資料、證件以騙租房屋；承租人的資信、誠信度無法有效予以核實，存在虛假的可能，故律師應提醒出租人盡最大可能對承租人的基本信息、履約能力予以核實，以免造成履約不能。
14.2對出租人出租的房屋，律師應進行詳盡的審核，審查是否存在可能導致房屋租賃合同無效的情形（參見本指引第二編第三章）。
14.3承租人的代理人不具備合法授權，導致房屋租賃合同效力瑕疵的風險。
有以上情況出現時，律師應當及時出具書面法律意見書，向出租人提示法律風險以及應對策略。
第15條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點［住宅、商鋪（包括大型商場）、工業廠房以及酒店式公寓、餐飲、娛樂場所］
15.1不同類型房屋
15.1.1住宅：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中的人防用房、不住人的地下室，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。
15.1.2商鋪：是指經營者為顧客提供商品交易、服務及/或感受體驗的場所。
15.1.3工業廠房：是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動的房屋。
15.1.4酒店式公寓：是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所等多功能於一體，具有「自用」和「投資」兩大功效，但其本質仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店較好的服務功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點，是既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業。
15.2不同類型房屋的區別
15.2.1房屋用途的差異：不同的房屋類型，其用途也不一樣，具體用途可參見15.1。
15.2.2土地使用年限不同：根據相關法律規定，房屋使用性質不一樣，其附屬的土地的使用年限也不一樣。因此，根據不同的商品房類型，其商品房用地使用年限一般為：住宅用地年限為70年，純商鋪即商業用地年限為40年，商住、酒店式公寓等根據土地出讓合同及規劃確定具體年限。律師應當審查房屋租賃期限是否超過土地使用權出讓合同約定的土地使用年限。
15.2.3房屋結構存在一定的差異性。
15.2.4不同類型房屋的功能要求存在區別，尤其是消防、衛生等方面要求不同。
15.3律師為當事人租賃住宅提供法律服務時的服務要點
15.3.1審核出租房屋是否屬於住宅用房。
15.3.2協助承租人對租賃房屋周邊配套設施的調查，主要包括醫療、教育、居住、日常生活所需等配套設施是否方便、齊備等，以保證承租人日常居住所需。
15.4律師為當事人租賃商鋪（包括大型商場）提供法律服務時的服務要點
15.4.1承租商鋪前，律師應到商鋪所在地的房地產交易中心進行產權調查，確認如下信息：
（1） 房屋的用途和土地用途：確定房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦理營業執照以及非法使用房屋的風險；
（2） 房屋權利人：確定房屋出租人為房屋權利人；
（3） 房屋是否已有租賃登記信息：若已有租賃登記信息的，新的房屋租賃合同無法辦理登記手續，新承租人的租賃關係無法對抗原承租人（第三人），也會影響新承租人辦理營業執照。
15.4.2在承租商鋪前，需要了解該商鋪所在地的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在房屋租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。
15.4.3涉及特種行業的（如娛樂、餐飲），還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件後，方可取得營業執照。承租人應注意避免因出租人材料缺失導致無法註冊營業執照的法律風險。
15.4.4律師在為當事人租賃大型商場提供法律服務時，除了提醒承租人應注意商場、商鋪租賃中一般須注意的事項外，還應提醒承租人應就有關裝飾裝修的處理原則，公共用電、用水，電梯的使用、維修及費用分攤，消防的特殊要求等與出租人協商一致，以確保租賃目的的實現。另外，由於出租方本身大多對出租的房屋不擁有產權，只是接受各個商鋪業主的委託統一對外出租，如在合同履行期內有個別業主要求提前收回自己的商場攤位作為自用或自行出租，由此發生的糾紛如何處理，律師應提醒承租人，在籤訂此類合同時應要求出租方對此作出書面承諾或保證。
15.5律師為當事人租賃工業廠房提供法律服務時的服務要點
承租工業廠房前，律師應到工業廠房所在地的房地產交易中心進行產權調查，確認如下信息：
（1） 房屋的用途和土地用途：確定房屋的類型為工業廠房性質、土地用途是工業廠房性質方可承租作為廠房使用，否則，將面臨無法辦理營業執照以及非法使用房屋的風險。
（2） 房屋權利人：確定是否與房屋權利人或其他有權利人籤訂房屋租賃合同。
（3） 房屋能正常使用，不屬於危險房屋之列，消防、水、電、排水、排汙等配套設施能夠滿足廠房經營運轉所需。
（4） 廠房周邊的貨物運輸通道、車輛停放便利位置、倉儲利用等能滿足工業廠房經營所需。
15.6律師為當事人提供酒店式公寓租賃合同法律服務時的服務要點
律師應提醒當事人，注意房屋所有權證上的土地使用年限。
第二節房屋租賃合同廣告的審查與調查
第16條一般規定
16.1房屋租賃中的要約邀請一般指出租人發布的、面向不特定對象的出租廣告和宣傳資料等。房屋租賃中的要約一般指出租人或潛在承租人直接向對方要求訂立房屋租賃合同的意思表示。
16.2相關法律、法規及規範性文件
按照《中華人民共和國廣告法》（以下簡稱《廣告法》）的規定，企業委託設計、製作、發布廣告，應當委託具有合法經營資格的廣告經營者、廣告發布者。企業利用廣播、電視、報紙等媒介發布廣告，應由其專門從事廣告業務的機構辦理，並依法辦理經營廣告的登記。
《廣告法》第3條規定：「廣告應當真實、合法，符合社會主義精神文明建設的要求。」
第4條規定：「廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。」
第5條規定：「廣告主、廣告經營者、廣告發布者從事廣告活動，應當遵守法律、行政法規，遵循公平、誠實信用的原則。」
第9條規定：「廣告中對商品的性能、產地、用途、質量、價格、生產者、有效期限、允諾或者對服務的內容、形式、質量、價格、允諾有表示的，應當清楚、明白。廣告中表明推銷商品、提供服務附帶贈送禮品的，應當標明贈送的品種和數量。」
第13條規定：「廣告應當具有可識別性，能夠使消費者辨明其為廣告。大眾傳播媒介不得以新聞報導形式發布廣告。通過大眾傳播媒介發布的廣告應當有廣告標記，與其他非廣告信息相區別，不得使消費者產生誤解。」
第17條律師為承租人提供法律服務的業務
17.1廣告審查，主要審查房屋租賃廣告是否合法，是否存在禁止出租人發布廣告的情形，以及在該廣告中是否有以下事項：
（1） 房屋所有者姓名；
（2） 中介服務機構代理出租的，應載明該機構名稱；
（3） 房屋所有權證號。
如果以上事項欠缺，律師則應提醒承租人承租的法律風險。
17.2律師應當代承租人審查廣告的內容，並告知承租人。出租人就出租房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對房屋租賃合同的訂立以及房屋租賃價格的確定有重大影響的，應寫入合同中作為合同的主要條款之一；否則，承租人的權益可能無法得到有效保障。房屋租賃廣告遵從合同法的相關理論，由於其針對的是不確定的承租人，所以屬於要約邀請。雖然最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」但《房屋租賃合同司法解釋》對此類情形並沒有明確約定，理論中也存在爭議。所以在新的法律規定沒有確定前，該房屋租賃廣告即使具體明確，確實對房屋租賃合同的訂立有重大影響的，也是要約邀請。為了確保承租人的合法權益，也應寫入合同為宜，否則，承租人的權益將得不到有效保障。
17.3律師應當提示承租人，為避免因對未寫入合同的廣告內容的法律性質發生爭議而影響承租人權益的情形發生，應要求出租人將影響租房意願和實質性影響的廣告內容寫入正式合同或補充協議中。如果符合要約情形的，應當作律師見證，最好到相關部門辦理公證。
第18條律師為承租人提供法律服務時的重點內容
18.1幫助承租人審核房屋租賃廣告內容的合法性，並告知承租人可能存在的風險。
18.2幫助承租人審核房屋租賃廣告內容的真實性，必要時進行相關內容的調查，並告知承租人可能存在的風險。
18.3幫助承租人確定房屋租賃廣告的性質是要約還是要約邀請，並提示承租人兩者的不同和可能發生的後果。
18.4幫助承租人確認房屋租賃廣告中房屋的實際使用類型，以確保該房屋能保證承租人的承租目的得以實現。
第19條律師為承租人提供法律服務時的風險提示
19.1未分清房屋租賃廣告性質為要約還是要約邀請所產生的相關風險。出租人在房屋租賃廣告中宣傳和承諾的一些具體內容可能不在房屋租賃合同中約定，如果此廣告內容的性質為要約邀請，則對出租人沒有約束力，這樣勢必會影響到承租人的權利。
19.2出租人發布虛假廣告內容及信息的風險。為了促進出租，出租人可能在廣告中進行誇大或者虛假內容的宣傳，而這些內容可能正是影響承租人是否租賃房屋的關鍵因素。
第20條律師為出租人提供法律服務的業務
20.1以書面形式提醒出租人製作廣告時應嚴格按照法律規定確保房屋租賃廣告內容的真實性、合法性、科學性及準確性，不得以虛假廣告進行宣傳。審核製作完成的廣告，要避免在廣告中出現不符合相關法律、法規的內容或遺漏相關法律、法規規定應出現的內容。
20.2由於廣告公司的行為一般視為出租人的行為，故出租人如需尋找專業廣告公司發布、製作廣告，律師應提醒出租人應當委託具有合法經營資格的廣告經營者、廣告發布者，並對廣告公司最終發布的廣告進行審查，確保不存在侵權及與事實不符的情形。
20.3提示出租人發布廣告應備齊的資料和證明文件,並參與廣告的文案創意，避免廣告文案中出現法律禁止的內容；避免出租人作出在房屋租賃合同中沒有涉及的屬於要約性質的廣告內容；避免出租人作出違反現行法律規定而不能履行的承諾內容。
第21條律師為出租人提供法律服務時的重點內容
律師應充分調查、了解廣告發布具體媒體的內部審核標準和需要提供的證明資料，提醒出租人在進行廣告宣傳時應注重以下兩個事項。
21.1廣告宣傳的內容應當真實合法，特別是對那些內容確定且可能影響到租金或承租人決策的部分，應實事求是、切合實際，不得製作虛假廣告，並提醒出租人製作虛假廣告的後果。
21.2提醒出租人必須委託具有合法經營資格的廣告經營者、廣告發布者，並監督該廣告經營者和發布者通過合法途徑宣傳廣告。
第22條律師為出租人提供法律服務時的風險提示
22.1因不了解相關媒體內部廣告審核規定而導致廣告不能播出的風險。由於廣告發布媒體的不同，各個媒體的相關廣告發布審核標準也不盡相同，而且一些具體的廣告內容也需要提供相應的證明資料。如果不能及時了解相關規定，很可能造成房屋租賃廣告不能及時審核通過並發布，進而影響到房屋租賃。
22.2出租人提供虛假資料和證明文件的風險。由於相關法律、法規和各媒體相關廣告發布審核的內部規定，房屋租賃廣告的內容不同，需要提供的資料也不同。出租人為了廣告能夠及時在媒體發布，可能會提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過審核，一旦被媒體和工商局查出，已經發布的廣告可能被依法撤銷。
22.3委託代理機構對外發布的廣告發生不符合法律規定、作出房屋租賃合同中沒有的要約和承諾、承諾內容為出租人不能實際履行等情況，發生的後果都將由出租人承擔。
第23條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點（住宅、商鋪、工業廠房以及酒店式公寓）
商鋪租賃的廣告較為常見，律師應重點注意商鋪租賃廣告的法律服務。
第二章
房屋租賃合同的內容
〖1*7〗第一節合同對租賃房屋基本情況的約定
第24條一般規定
租賃房屋的基本情況包括但不限於房屋權屬情況、權屬受限情況、坐落、建築結構、層高、總層數、所在層數、建築面積、房屋規劃用途、土地使用年限、房屋平面圖等。
24.1權屬情況，一般指房屋的產權登記機關頒發的房屋權屬證書中載明的權利人，以及房屋的共有權人。
24.2權屬受限情況，一般指該房屋是否存在被抵押、被查封，或者有其他被限制出租的情況。
24.3坐落是指房屋所在的確切位置，包括房屋所在市、區（縣）、路名、路號、幢（坐）號、單元號、層數、門牌號。
24.4建築結構
房屋的建築結構根據房屋的梁、柱、牆等主要承重構件的建築材料劃分類別，根據有關規定，房屋的建築結構分為六大類：鋼結構；鋼、鋼筋混凝土結構；鋼筋混凝土結構；混合結構；磚木結構；其他結構（如竹結構、窯洞等）。
24.5層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據2000年8月1日實施的《房產測量規範》（GB/T179862000）的規定，計入建築面積的房屋層高應在2.20米以上（含2.20米）。
24.6總層數是指房屋地上層數與地下層數之和。
24.7所在層數是指租賃房屋在該幢房屋總層數中的第幾層。
24.8建築面積指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固，層高2.20米（含）以上的永久性建築。建築面積由房屋套內建築面積與分攤的共有建築面積組成。套內建築面積是指套內使用面積與套內牆體面積以及套內陽臺面積之和；共有建築面積是房屋各產權人共同佔有或共同使用的在功能上為整幢建築服務的公共部位和公用房屋。
24.9房屋規劃用途是指記載在房屋所有權證或建設用地使用證中的房屋（土地）的規劃用途，如住宅、寫字樓、商業用房等。
24.10不同用途的房屋的土地使用年限是不同的，土地的使用年限在土地使用權證書上有相應記載。不同用途房屋的租金價格、物業管理服務費用、水電等公用事業費、稅負等都有所不同。
24.11房屋平面圖，一般標註房屋的方向、尺寸、樓梯、走道、每一個房間具體的尺寸、牆體的寬度、陽臺的大小、空調機位等。
第25條律師為承租人提供法律服務的業務
25.1對出租人提供的房屋租賃合同文本，提出修改意見。
25.2參加承租人與出租人的籤約談判。
第26條律師為承租人提供法律服務的重點內容
26.1審查租賃面積是否超出出租人可出租範圍，是否涉及出租人無權處分的公用部位。律師在為承租人提供法律服務時，應仔細審查房屋租賃合同中的租賃房屋面積條款與租金條款，並仔細核對房屋產權證，以避免出租人虛報房屋面積以變相提高房屋租金。在房屋租賃合同籤訂前，如果發現租賃房屋的實有面積與承租人意向租賃房屋的面積相差太大，應及時告知承租人不應籤訂合同。
26.2查看該租賃房屋是否有獨立的房產證。如有獨立房產證的，則以房產證記載的建築面積為準；如該房屋沒有獨立的房產證的，需要約定實際測量的標準和方法，約定雙方確認建築面積的方式。
第27條律師為承租人提供法律服務的風險提示
27.1如出租人沒有合法的出租權利，則房屋租賃合同有可能因出租人無法交付房屋而無法履行；如房屋已經交付，存在房屋的所有人或合法使用人要求返還房屋的風險，此時承租人應當返還。
27.2如承租人明知房屋並非出租人有權租賃之物，仍與出租人籤訂房屋租賃合同，根據《合同法》第52條的規定，可能會被認定為雙方惡意串通損害房屋所有人或有權出租人利益，導致房屋租賃合同無效；房屋所有人或有權出租人也可能以承租人為被告，要求其騰退房屋，賠償損失。
第28條律師為出租人提供法律服務的業務
28.1審查出租人起草的房屋租賃合同的相應條款，提出修改意見。
28.2對承租人提供的房屋租賃合同文本，提出修改意見。
28.3參加出租人與承租人的籤約談判。
第29條律師為出租人提供法律服務的重點內容
29.1核對出租房屋的坐落、建築結構、層高、總層數、是否符合房屋權屬證書記載的內容。
29.2核對出租房屋的土地規劃用途是否與土地使用證書記載的內容相符。
29.3約定出租人與承租人對無獨立產權證的房屋出租面積的最終確認方式。
29.4審核房屋租賃期限是否超過土地使用年限。
29.5核對所附房屋平面圖是否與房屋實際相符。
第30條律師為出租人提供法律服務的風險提示
30.1如果籤約時房屋尚未竣工，對房屋出租面積、平面圖、層高、分攤面積等與實際交付後可能產生的差異要約定處理機制。
30.2對於出租房屋存在的瑕疵，應儘量披露。
第31條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點
31.1籤訂住宅租賃合同時，律師應提醒雙方當事人除對租賃房屋的上述基本情況進行表述外，還可對周邊環境（如噪音、空氣汙染、生活配套設施等）對居住的影響、房屋本身建造和設計的瑕疵等作出說明，以避免履行過程中因此發生糾紛。
31.2商鋪租賃合同因承租人經營需要，律師應提示雙方注意對房屋共用部分的使用範圍作出約定，如停車場的使用，外牆面的使用，其他店招、廣告位的使用，公共通道、電梯、走廊的使用等。
31.3商鋪租賃合同如屬於預租合同，律師應幫助當事人審查建築結構、層高、套內建築面積、公共部位與公用房屋分攤面積等的約定與通過審核的施工圖是否一致，房屋平面圖儘可能對室內空間及佔用使用空間的設施設備作出標註，以便於承租人進行商鋪設計。
31.4工業廠房和商鋪租賃合同籤訂時，除對上述房屋基本情況進行約定，雙方還應對房屋水、電、排水、排汙、供氣、供暖等設施的配置、使用作出約定，對貨物運輸通道、車輛停放便利位置、倉儲利用等進行約定，以滿足承租方正常經營運轉要求。
31.5籤訂寫字樓租賃合同時，律師可提醒雙方當事人對房屋基本情況約定時，可增加對辦公場所標識、員工車輛停放、公共部位使用等的約定。
31.6酒店式公寓租賃合同對房屋基本情況的約定應更加詳細，如屬於現房租賃的，雙方可約定房屋的基本情況如現狀，承租人租賃房屋時已進行查看且予以認可等條款。
第二節合同對租金、保證金、定金以及其他費用的約定
第32條一般規定
32.1租金是承租人使用租賃房屋時向出租人支付的對價或報酬，是出租人訂立合同的目的。
32.2對租金金額的約定一般可分為確定單價、確定總價和按比例分成等幾種方式。
32.2.1確定單價是指按建築面積或按套內建築面積、使用面積計算租金，常見於寫字樓、商業用房的租賃合同。
32.2.2確定總價是指租賃範圍內租金總價確定，常見於住宅的租賃合同。
32.2.3按比例分成時租金金額事先不確定，而是根據租賃房屋經營業績提成，常見於商業用房的房屋租賃合同。
租賃期限較長的，一般還可約定在租賃期限內租金的遞增幅度。
32.3租金的支付方式應約定人民幣支付還是外幣支付，現金支付、轉帳支付還是票據支付，直接支付還是郵寄支付，按月（季）支付還是按年支付，一次支付還是分期支付，預先支付還是事後支付等。
32.4根據《合同法》第226條的規定，承租人應當按照約定的期限支付租金，對租金支付期限沒有約定或約定不明確的，雙方可以協議補充；不能達成補充協議的，按照房屋租賃合同的有關條款或者交易習慣確定；仍然不能確定的，租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付，租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩餘期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
32.5保證金是出租人為保證房屋租賃合同條款得以履行而向承租人收取的相應的款項，通常為保證承租人依約交納租金、物業費、水電費、公攤能耗費、合理使用租賃房屋及其設施設備之目的而設立。
32.6定金是房屋租賃合同當事人為確保合同的履行，依法律規定或雙方約定，由當事人一方在合同訂立時或訂立後、履約前，預先給付對方的一定數額的金錢。一般由承租人向出租人交付。房屋租賃合同履行後，定金可以抵作租金。
32.7房屋租賃合同應約定除租金外其他各項費用的承擔責任方，包括房屋的物業費、水電費、煤氣費、公攤能耗費、電話費、網絡使用費、公用部位佔用費、汽車泊位使用費等。
32.7.1物業費指房屋租賃合同當事人雙方約定的向該房屋的物業服務方交納的服務費，是物業服務方對租賃房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理和維護相關區域內的環境衛生和秩序活動而向出租人或承租人收取的服務報酬。
32.7.2水費、電費、煤氣費等公用事業費，在具體合同中，還應注意約定計費開始時間、起始數據，以及開通費、重裝（新裝）分戶計量表等費用的承擔方。
32.7.3公攤能耗費是區分所有建築物共有部分產生的水、電、氣、油等的消耗費用，應由房屋的業主或使用人共同分攤承擔。
32.8房屋租賃合同當事人雙方還應約定因訂立和履行合同而產生的各項稅、費、保險責任的承擔方。
第33條律師為承租人提供法律服務的業務
律師應向承租人指明租金、保證金、定金以及其他費用的區別，並提醒承租人在合同中應明確各項費用的金額及支付方式。
第34條律師為承租人提供法律服務的重點內容
34.1合同中對租金及各項費用的支付金額、付款方式和付款期限的約定要明確、具體、沒有歧義。
34.2租金的起算日及何種情況下順延應約定明確，免租期內需要支付哪些費用也應明確約定。
34.3定金和各類保證金條款除具體數額外，應約定交納方式、抵扣方式和返還方式。
34.4出租人要求將租金及各類費用的支付匯入其指定帳戶的，應在合同中約定具體的戶名、開戶行、帳號等信息。
34.5對出租人提供收據或發票提出要求。
34.6對特殊情況下可延緩支付租金、保證金、定金和各類費用作出約定。
第35條律師為承租人提供法律服務的風險提示
35.1承租人支付定金後不履行約定義務的，無權要求返還定金。
35.2承租人支付保證金後不履行約定義務的，應按合同約定承擔相應的違約責任。
35.3根據《合同法》第227條的規定，承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
35.4承租人不按合同約定支付其他款項的，應按約定承擔逾期付款的違約責任。
35.5承租人以第三人名義支付租金和各項費用的，應取得出租人的確認，及時開具相應收據、發票。
第36條律師為出租人提供法律服務的業務
對房屋租賃合同文本中有關租金、保證金、定金條款提出修改意見。
第37條律師為出租人提供法律服務的重點內容
37.1如合同約定免租期的，免租期內是否減免物業費、水電費、公攤能耗費等應作出約定。
37.2承租人以銀行票據或轉帳形式支付租金及合同中約定的各項保證金和費用時，出租人應注意付款人與承租人是否為同一人，單位（包括法人或其他組織）為承租人代付款項的，應由出票人出具代付說明。
37.3以遞增方式或營業額提成方式支付租金的，應在合同中明確租金遞增或營業額確認的基數，以及租金計算、結算方法，以防止雙方對付款金額發生爭議。
37.4保證金使用條款應明確、具體，對保證金的金額、交納對象、使用條件的成就、扣除後的補交、合同非正常結束的情況下保證金如何處理等應作出約定。
37.5可將承租人交納保證金作為合同生效的條件之一，以保障出租人的權益。
第38條律師為出租人提供法律服務的風險提示
38.1因第三人主張權利，影響承租人對房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
38.2因不可歸責於承租人的事由，致使房屋部分或全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
38.3承租人以第三人名義支付的款項，如果沒有第三人出具的代付說明，則第三人有可能以不當得利為由要求出租人返還其已支付的款項。
38.4對承租人以外幣形式支付的各項款項應約定與人民幣結算的匯率時點。
38.5律師應提示出租人，如雙方合同對稅費承擔沒有另行約定的，出租人應按國家規定對租賃過程中產生的稅款承擔繳納義務。
38.6租賃期限較長的房屋租賃合同，應考慮在租賃期限內物價、匯率等變動因素。一般情況下，如CPI增幅超過一定幅度，應考慮調整租金基數；如以外幣支付的，應考慮在租賃期限內的匯率變動對租金收益的影響。
第39條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點
39.1籤訂住宅、商鋪、寫字樓、工業廠房、酒店式公寓等不同類型的房屋租賃合同時，應注意水、電、煤氣等不同公共事業單位對相應費用的收取標準不同。
39.2籤訂住宅、商鋪、寫字樓、工業廠房等房屋租賃合同時，租賃房屋如為毛坯房或其他需要裝修方可使用的情況，雙方可約定一定期限的裝修免租期，並對免租期內租金的減免，水、電、煤氣等費用，物業費等費用的承擔作出約定。
39.3商鋪和寫字樓租賃合同中，對中央空調、電梯等需公攤大量水、電、煤氣、油等費用的設備設施，應約定正常使用時間的費用分攤辦法和超時使用的費用分攤辦法，以免出租人與承租人之間、雙方與其他業主或使用人之間因公攤能耗費用的支付產生糾紛。
39.4商鋪租賃合同的出租人可根據物業整體招商進度和開業需要，在合同中設置開業保證金條款或違約責任條款，以保證承租人能夠在該開業日裝修完畢、取得各項合法經營資格證明，按照出租方設定的開業日正常開業。
39.5商鋪、寫字樓和工業廠房租賃合同的保證金主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為這些物業類型適用的電費、水費、物業管理費等費用比較高，因此建議保證金約定數額應適當高一些，以減少承租人違約時給出租人造成的損失。
39.6商鋪、寫字樓籤訂長期房屋租賃合同的，在房屋使用過程中，政府主管部門可能出臺新的稅收政策或其他需要交款事項（如要求交納物業維修資金等），雙方應對此可能發生的稅、費等進行預先約定。
第三節合同對租賃期限、房屋交付及返還的約定
第40條一般規定
40.1根據房屋租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。
40.2租賃期限的長短由當事人雙方自行約定，但不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
40.3租賃期限屆滿，當事人可以續訂房屋租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
40.4租賃期限應當對免租期和裝修期是否包括在合同期限內作出約定。
40.5免租期一般按月計算，根據承租人的要求、項目情況及談判結果確定。
40.6裝修期是指出租人給予承租人在入住前一段時間的裝修期限，在裝修期內出租人一般會減免承租人一定數額的租金。
40.7出租人應依照合同的約定時間和方式將租賃房屋交付承租人實際佔有使用。房屋的交付包括現實交付、指示交付和簡易交付。如果合同成立時房屋已經為承租人直接佔有，從合同約定的交付之日時起承租人即對房屋享有使用權和收益權。
40.8出租人按照合同約定將租賃房屋交付給承租人時，承租人應當依約接收房屋。
40.9交付條件是出租人與承租人對房屋交接時房屋本身應當具備的使用條件的約定，交付條件對租金的多少、租賃房屋的使用期限、用途、維修養護責任、房屋的交還等都有重大影響，因此合同應當對房屋的交付條件作出詳細的約定。
40.10房屋交付程序。實踐中租賃房屋交付的一般程序為：
（1） 交付通知，即出租的房屋具備合同約定的交付使用條件後，出租人通知承租人接收房屋。
（2） 檢查驗收，即承租人接到交付房屋的通知後，按照合同約定的時間、交付條件和標準對房屋進行查驗。
（3） 籤署交接文件或實際接收房屋，即承租人驗房後，認為符合交付條件的，雙方籤訂驗收交接文件。合同約定接收鑰匙即視為驗收合格的，雙方也可進行房屋鑰匙的交接。
40.11租賃期限屆滿或租賃關係終止，承租人應當返還租賃房屋。返還的房屋應當符合約定或者符合按照約定用途使用後的狀態。
40.12參考上述交付程序，房屋租賃合同也應對房屋承租人交還房屋的條件、交還標誌、出租人的交還驗收等作出約定。
40.13房屋交付和返還時，雙方可參考如下表格設計交接清單：
表1房屋附屬家具、電器、裝修及其他設備設施狀況及損賠
名稱
品牌
單位
數量
單價
損賠額
名稱
品牌
單位
數量
單價
損賠額
表2其他相關費用
項目
單位
單價
起計時間
起計底數
項目
單位
單價
起計時間
起計底數
水費
上網費
電費
車位費
電話費
租賃稅費
收視費
供暖費
燃氣費
物業費
衛生費
交房
確認
對上述情況，乙方經驗收，認為符合房屋交驗條件，並且雙方已對水、電、燃氣等費用結算完結，同意接收。
交房日期：年月日
甲方（出租人）籤章:
乙方（承租人）籤章：
退房
確認
甲乙雙方已對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行了驗收，並辦理了退房手續。有關費用的承擔和房屋及其附屬物品、設備設施的返還 □無糾紛 / □附以下說明：
退房日期：年月日
甲方（出租人）籤章:
乙方（承租人）籤章：
第41條律師為承租人提供法律服務的業務
41.1起草、審核、修改房屋租賃合同對租賃期限、房屋交付和返還的約定。
42.2參加承租人與出租人的籤約談判。
第42條律師為承租人提供法律服務的重點內容
42.1審核租賃期限的約定是否符合法律規定。
42.2審核租賃期限的起始日與終止日有無歧義表述。
42.3審核出租人與承租人有無對房屋交付標誌的約定，根據房屋不同類型幫助承租人設置不同的交接標誌，不僅只是「交鑰匙」。
42.4審核約定的交付條件是否有明確的、可操作的驗收標準，以免引起糾紛。
42.5對於承租人無法憑外在觀察判斷是否符合交付條件的情況，建議承租人與出租人約定請第三方專業人士協助完成房屋交接。
42.6房屋交付條件中應對公用部分及房屋所在物業區域共用設施的使用情況作出明確約定。
42.7房屋返還時，出租人提供的房屋及其配套設施設備屬於承租人使用中合理損耗範圍的，應約定承租人不承擔違約責任。
第43條律師為承租人提供法律服務的風險提示
43.1租賃期限6個月以上的，房屋租賃合同應當採用書面形式訂立。未採用書面形式的，視為不定期租賃。不定期房屋租賃合同有隨時被出租人解除的風險。
43.2承租人接收房屋時，如發現交付的房屋不符合約定條件，應及時向出租人提出書面異議，並要求延長租賃期限或推遲租金起算日。
43.3承租人對房屋及其配套設施設備應合理使用或按約定的方法使用，否則，房屋或配套設施設備受到毀損的，出租人可以解除合同並要求承租人賠償損失。
43.4房屋租賃合同終止時，承租人應將租賃房屋返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付逾期租金、償付違約金或賠償出租人的損失，並須負擔逾期返還期間房屋意外毀損、滅失的風險。
第44條律師為出租人提供法律服務的業務
44.1起草、審核、修改房屋租賃合同對租賃期限、房屋交付和返還的約定。
44.2參加出租人與承租人的籤約談判。
第45條律師為出租人提供法律服務的重點內容
45.1房屋租賃合同約定的租賃期限、交付條件不得違反現行法律、法規的效力性、強制性規定。
45.2根據不同類型房屋的特點設置不同的房屋交付條件和交接程序。
45.3對交付條件是否具備，約定合理的檢查檢驗方式。
45.4為避免爭議，就房屋共用部位、共用設施設備的使用限制進行約定。
45.5就房屋返還條件、接收範圍作出明確約定，對延期騰退、不合格返還的處理作出約定，對承租人遺留物的處理作出約定。
45.6房屋返還日期確定後，應約定返還完成的標誌，如出租人接收鑰匙，或雙方籤訂返還交接單等。
第46條律師為出租人提供法律服務的風險提示
46.1注意交付通知的發送方式，建議選擇能夠留存送達證據的公證送達方式。
46.2辦理房屋交付手續時，承租人是單位的，應要求承租人的經辦人員提供單位授權委託書，並認真核對授權期限和權限。
46.3如租賃房屋存在危及承租人安全或健康的情形，即使出租人交房後承租人已籤字接收的，承租人仍可隨時提出解除合同。
46.4租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的，原房屋租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。此後如出租人慾終止合同，須給承租人適當的寬限期，且應在該寬限期之前通知承租人。
46.5應提示出租人在出租房屋時發生或應繳納的稅費的主體。
第47條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點
47.1租賃房屋為住宅的，對於承租人而言，租賃期限越長，生活越穩定和方便，租金價格相對於短期租賃也可以降低。對出租人而言，租賃期限的長短除考慮租金因素外，還應注意長租期間須加強對房屋和承租人的管理以及長期租賃對房屋出售時的影響等。
47.2租賃房屋為商鋪或寫字樓的，因房屋所在土地使用權限制等原因，為達到租賃房屋的目的，實踐中有些出租人與承租人籤訂房屋使用權轉讓合同等類似合同，約定房屋使用期限為20年，20年期滿後，自動續期20年，以規避法律關於租賃期限不得超過20年的禁止性規定。律師應提醒當事人，籤訂類似合同的法律風險，一旦雙方在合同履行過程中發生糾紛，此類合同可能被司法機關認定為房屋租賃合同，對於超過20年租賃期限的部分，將認定為無效，雙方當初籤約的目的可能無法實現。
47.3對酒店式公寓租賃期限的約定，一般沒有其他類型房屋租賃期限嚴格，可一天起租，可隨時退租，但也應約定提前通知入住和提前退租的通知期限、通知方式及結算方式。
第四節合同對房屋使用要求及維修責任的約定
第48條一般規定
48.1房屋租賃合同應當對房屋的用途作出明確約定。房屋用途應符合記載在房屋所有權證中的房屋的規劃用途。
房屋租賃合同的出租人應當按照約定將符合承租人使用用途的房屋交付承租人，且在租賃期間保持房屋符合約定的用途。
48.2承租人應當按照約定的用途使用房屋，無約定或約定不明確的，可以由當事人事後達成補充協議來確定；不能達成協議的，按合同的有關條款或交易習慣確定；仍不能確定的，應根據租賃房屋的性質使用。
48.3承租人按照約定的用途或者按租賃房屋的性質使用致使租賃房屋受到損耗的，應屬於正常損耗，不承擔損害賠償責任。
48.4出租人應當履行租賃房屋的維修義務，但當事人另有約定的除外。
48.5承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修，並應予以維修配合。
48.6承租人應當以善良管理人的注意妥善保管租賃房屋。
48.7租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該房屋質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
48.8租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃房屋。返還的房屋應當符合按照約定或者房屋的性質使用後的狀態。
48.9根據《合同法》第223條的規定，承租人經出租人同意，可以對租賃房屋進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃房屋進行改善或增設他物的，雙方對此有約定的按照約定處理，沒有約定的，按照《合同法》以及《房屋租賃合同司法解釋》的相關規定，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第49條律師為承租人提供法律服務的業務
49.1起草、審核、修改房屋租賃合同中對房屋使用要求和維修責任等的約定。
49.2參加承租人與出租人的籤約談判。
第50條律師為承租人提供法律服務的重點內容
50.1對房屋用途的約定要符合承租人的使用和收益需要，使用範圍不宜約定過窄。
50.2要求出租人對房屋的適用性作出承諾，對房屋存在的數量瑕疵、質量瑕疵及權利瑕疵作出擔保。
50.3對出租人維修房屋的責任進行約定，對應當歸責於出租人的事由或者其他不可歸責於承租人的事由而導致的房屋毀損應約定由出租人承擔維修責任。
50.4在租賃關係存續期間，出現以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：
（1） 租賃物有修理、防止危害的必要；
（2） 其他依誠實信用原則應該通知出租人知曉或處理的情況。
50.5出租人對房屋進行大修而致承租人無法使用房屋時，應提前一定時間通知承租人，雙方還應協議約定承租人在此大修期間的房屋使用或租金減免問題。
第51條律師為承租人提供法律服務的風險提示
51.1承租人不按照約定的方法或者不按房屋的性質使用租賃房屋致使租賃物受到損耗的，屬於承租人違約，出租人可以要求承租人承擔違約責任或賠償損失。
51.2不得擅自改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。
51.3承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔違約責任或損害賠償責任。
51.4在租賃關係存續期間，除出租人已知外，租賃房屋需要出租人修復卻因承租人應通知而沒有通知出租人，導致出租人不能及時修復而使承租人受到損害的，就損害擴大部分出租人不負賠償責任。
第52條律師為出租人提供法律服務的業務
52.1起草、審核、修改房屋租賃合同中對房屋使用要求和維修責任等的約定。
52.2參加出租人與承租人的籤約談判。
第53條律師為出租人提供法律服務的重點內容
對房屋用途的約定應規範、準確，避免使用界定不清的用語。
第54條律師為出租人提供法律服務的風險提示
54.1如果出租人交付的房屋不符合約定的性質和用途，承租人可以向其主張違約責任。
54.2出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用將由出租人負擔。
54.3承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
54.4因第三人主張權利，致使承租人不能對房屋使用、收益的，承租人可以要求減免租金或者不支付租金，並可要求出租人承擔違約責任或賠償損失。
第55條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點
55.1住宅房屋出租時，應對「群租房」問題作出約定。
55.2租賃住宅房屋作商業用途（包括做商鋪、寫字樓、工業廠房等）時，律師應提醒出租人居民住宅內不能註冊四類公司：餐飲、網吧、桑拿洗浴、歌舞娛樂；利用住宅類房屋作為其他經營用途的，除遵守法律、法規以及住宅物業小區管理規約外，出租人還應徵得有利害關係的業主的同意。
55.3商鋪租賃合同對租賃用途進行約定時，還可約定承租人經營的業態和經營品牌。
55.4出租人為酒店式公寓內配備的所有設施和用品一般相對比較齊全，應注意保證出租公寓及其配套設施的安全符合有關法律、法規和規章規定的要求。承租人應正常使用並妥善保護公寓及配套設施，防止不正常損壞。因承租人使用不當或不合理使用，導致公寓內的設施損壞、丟失或發生故障時，承租人應及時告知出租人，由出租人採取措施進行必要的維修、安裝或重新添置，雙方合同中應約定維修、安裝或重新添置設施、設備、物品等費用的賠償標準和辦法。
第五節合同對裝飾裝修的約定
第56條一般規定
56.1房屋租賃合同一般對裝飾裝修應約定如下內容：
（1） 裝修範圍。當事人約定需要對房屋進行裝修的，應約定裝修的具體面積、部位，房屋裝修設計方案的確認以及違反約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。
（2） 裝修期限。承租人裝修的，還應約定裝修期限內是否享有減免租金的權利；雙方還應明確該期限屆滿後，未能完成裝修的處理原則。
（3） 裝修保證金。承租人裝修的，出租人為防止裝修對房屋造成損壞，可要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行裝修條款中對其約定的義務。
（4） 裝飾裝修物的維修責任。雙方在房屋租賃合同中還應明確裝飾裝修物更新和維修的責任由誰承擔。
（5） 租賃合同提前解除或期滿終止後的裝修處理。
56.2若出租人同意承租人對房屋進行裝修，還要注意審查約定承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任承擔、裝修發生的水電等費用的承擔與支付、裝修過程中與物業管理公司的協調、裝修期內是否免租或一定期限內免租等。
56.3承租人經出租人同意的裝飾裝修,對形成附合和未形成附合的裝飾裝修物應進行明確的約定。
第57條律師為承租人提供法律服務的業務
57.1起草、審核、修改房屋租賃合同中關於裝飾裝修的約定。
57.2參加承租人與出租人的談判。
第58條律師為承租人提供法律服務的重點內容
58.1承租人裝飾裝修工程的設計、材料、施工方案等，在合同中約定經出租人同意及備案的程序；工程驗收時，出租人是否參加和確認等。
58.2合同可約定由出租人對房屋進行裝飾裝修，符合承租人要求的條件後，再交付給承租人使用。此種情況下，承租人應對裝飾裝修的有關設備、材料、產地等約定明確而無歧義，並要求出租人在交付時提供相關設備、材料的使用說明和合格證明，提供房屋裝飾裝修完成後的整體質量符合相關規範等材料的證明，達到房屋具備交付使用的條件。
第59條律師為承租人提供法律服務的風險提示
59.1承租人未經出租人同意的裝飾裝修的費用，由承租人負擔。出租人可請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
59.2承租人進行二次裝修前，應確認出租房屋已通過規劃、消防等政府主管部門的驗收；承租人進行二次裝修時，設計圖紙除經出租人同意外，還須通過規劃、消防等相關政府部門的審核，以免影響承租人正常使用房屋。
第60條律師為出租人提供法律服務的業務
60.1起草、審核、修改房屋租賃合同中關於裝飾裝修的約定。
60.2參加出租人與承租人的談判。
第61條律師為出租人提供法律服務的重點內容
61.1對承租人裝飾裝修的限制和要求須明確。
61.2如約定出租人進行房屋裝修的，應對裝飾裝修的有關設備、材料、產地等約定明確而無歧義，對竣工驗收時間、裝飾裝修完成後的驗收標準予以明確。
61.3出租人還應與承租人約定雙方對驗收是否符合標準產生爭議時，由哪個部門進行檢測、鑑定及檢測、鑑定費用的承擔責任。
61.4出租人按照承租人要求進行房屋裝飾裝修的，應約定使用過程中對裝飾裝修物的保養、維修責任及費用的承擔。
第62條律師為出租人提供法律服務的風險提示
62.1當事人約定由出租人對房屋進行裝飾裝修的，如裝修不符合約定標準或違反裝修相關法律規定，出租人應承擔違約責任，如裝修違反國家或行業強制性標準的，對承租人人身或財物造成損害的要承擔賠償責任。
62.2出租人按照承租人要求對房屋進行裝飾裝修的，應約定因承租人違約導致合同解除後出租人為此受到的損失的賠償責任和標準。
第63條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點
63.1住宅房屋進行裝飾裝修，出租人和承租人均應遵守2002年5月1日起實施的建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定。
63.2住宅裝飾裝修大多由出租人完成，為提高裝飾裝修的使用周期，合同應對承租人使用房屋期限的保養和維護作出具體約定。
63.3商鋪和寫字樓房屋租賃大多由承租人按照經營風格和用途等自行完成，承租人追求的是使用期間房屋利益的最大化，因此更重視裝飾裝修表面效果而非質量，律師在審核此類條款時，應把握當事人需求，對承租人裝飾裝修申請、審批、合同終止後房屋質量的要求進行明確約定。
63.4由於商鋪、寫字樓、工業廠房等房屋租期通常較長，有的甚至長達１０年以上，因此明確配套設施的提供及保養維修責任尤為重要。商鋪租賃合同中要特別注意配套設施及其日常維護條款的約定，如供電供水設備、中央空調、鍋爐、電梯、安防設施等，無論哪個環節出了問題都會直接影響到商鋪日後的正常經營。出租方應考慮保證配套設施的合理使用與保養維護，延長使用壽命。承租人則需考慮配套設施的交付現狀是否滿足自己長期運營的需要，例如水電負荷、空調功率等。
第六節合同對轉租的約定
第64條一般規定
轉租是指承租人不退出租賃關係，而將房屋出租給次承租人使用收益。就承租人轉租方面看，分為經出租人同意的轉租和未經出租人同意的轉租。
第65條律師為承租人提供法律服務的業務
65.1起草、審核、修改房屋租賃合同中關於轉租的約定。
65.2參加承租人與出租人的談判。
第66條律師為承租人提供法律服務的重點內容
房屋轉租時，宜約定出租人作為轉租合同籤約一方或在轉租合同上簽字、蓋章確認。
第67條律師為承租人提供法律服務的風險提示
67.1承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人解除合同的，還可請求承租人承擔損害賠償責任。
67.2轉租後次承租人對租賃房屋造成損失的，承租人應當賠償損失。
67.3經出租人同意轉租的，轉租合同的終止日期不得超過原房屋租賃合同的終止日期，否則超過部分無效。出租人可要求次承租人騰退房屋，次承租人可要求承租人賠償損失。
第68條律師為出租人提供法律服務的業務
68.1起草、審核、修改房屋租賃合同中關於轉租的約定。
68.2參加出租人與承租人的籤約談判。
第69條律師為出租人提供法律服務的重點內容
69.1允許承租人轉租房屋時，應對次承租人使用用途等進行限制。
69.2允許承租人轉租的，應約定是否允許次承租人再行轉租房屋。
第70條律師為出租人提供法律服務的風險提示
70.1出租人同意承租人轉租的，應約定轉租期間原房屋租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應變更、解除或者終止，以免出租人與次承租人因房屋騰退等事項發生糾紛。
70.2出租人同意承租人轉租的，對次承租人要求承租人履行房屋修繕等義務的，出租人不能拒絕，否則要承擔違約責任。
70.3出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議，又以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。故出租人在知道承租人擅自轉租的情形下，又不同意該轉租行為的，應及時以書面等可以查詢接收憑證的形式提出異議。
第71條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點
71.1住宅租賃合同一般應約定轉租的限制條款，特別要約定承租人與他人合租、群租、出借房屋等情況是否視作轉租。
71.2商鋪租賃合同籤訂後，雙方可約定如承租人將房屋用於開設新公司，交給自己的分公司、子公司、關聯公司或由所屬總公司分配使用等情況是否屬於轉租以及如何處理。
71.3商鋪、寫字樓、工業廠房租賃合同的承租人將房屋部分轉租的，或與他人合作經營、使用的是否認定為轉租、如何處理，應在合同中約定。
第七節合同解除的約定
第72條一般規定
所謂房屋租賃合同的解除，是指合同有效成立後，因一方或雙方的意思表示，使基於合同發生的權利義務關係歸於消滅的行為。我國《合同法》第97條規定：「合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。」
第73條律師為承租人提供法律服務的內容
承租人可以解除合同的法定情形無須在合同中另行約定（參見143.4.1）。而約定承租人可以行使解除權情形主要有：
（1） 出租人未按期交付租賃房屋且超過一定期限；
（2） 出租人經催告仍不履行修繕義務；
（3） 出租人交付的房屋不符合合同約定的裝飾裝修標準、使用用途的。
第74條律師為承租人提供法律服務的重點內容
74.1承租人對房屋租賃合同有特定目的或特殊要求的，律師應協助承租人對此作出明確約定，並對可否解除合同進行約定。
74.2律師應對出租人行使合同解除權的期限作出約定。
74.3在承租人解除合同的情況下，對出租人的異議期限應作出約定。
第75條律師為承租人提供法律服務的風險提示
承租人解除合同的，應該在法定或合同約定的期限內提出。
第76條律師為出租人提供法律服務的內容
出租人可以解除合同的法定情形無須在合同中另行約定（參見143.4.2）。而約定出租人可以行使解除權情形主要有：
（1） 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以約定承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，可以解除合同；
（2） 承租人擅自轉租或調換的；
（3） 承租人損壞房屋或設備而不維修、不賠償的；
（4） 承租人利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；
（5） 承租人擅自變動房屋建築主體或承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予以恢復原狀的。
第77條律師為出租人提供法律服務的重點內容
77.1出租人對房屋租賃合同有特定目的或特殊要求的，律師應協助承租人對此作出明確約定，並對可否解除合同進行約定。
77.2律師應對承租人行使合同解除權的行使期限作出約定。
77.3在出租人行使合同解除權的情況下，對承租人的異議期限應作出約定。
第78條律師為出租人提供法律服務的風險提示
出租人解除合同的，應當在法律規定或合同約定的期限內提出。
第八節合同對違約責任的約定
第79條一般規定
違約責任是違反合同的民事責任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。《民法通則》第111條、《合同法》第107條對違約責任均作了概括性規定。房屋租賃合同當事人的違約責任可以約定繼續履行、要求採取補救措施、賠償損失或支付違約金等方式。
第80條律師為承租人提供法律服務的業務
80.1起草、審核、修改房屋租賃合同中關於違約責任的約定。
80.2參加出租人與承租人的籤約談判。
第81條律師為承租人提供法律服務的重點內容
81.1違約責任應該充分預見各種可能的事件，並對後果予以約定。
81.2約定出租人違約的主要情形及責任承擔方式：
（1） 房屋基本情況和用途與事實不符的；
（2） 沒有按照約定時間交房；
（3） 沒有按照約定的交付條件交房；
（4） 交付的房屋沒有達到與承租人約定的裝飾裝修標準；
（5） 出租人在承租人裝修時不提供房屋供電、供水、排煙、排水及其他公共系統的有關資料；
（6） 出租人對房屋及提供的設施沒有按約定進行定期維修保養，以保證房產及設施的安全和正常使用；
（7） 沒有辦理租賃房屋登記備案手續；
（8） 出租人其他違反合同約定的義務的行為。
根據上述不同的違約情形，約定相應的繼續履行、採取補救措施、賠償損失或支付違約金等責任承擔方式，如逾期交房情況下約定逾期期間每日的違約金；未及時維修情況下約定賠償損失的計算方法。
第82條律師為承租人提供法律服務的風險提示
承租人應針對市場變化頻繁的特點，對可能出現的包括稅收、租金標準等對合同履行產生影響的因素事先預估，並在合同中事先約定出租人違約的相應責任及後果等。如果合同籤訂時未預見或未能以概括性條款加以說明，則很容易產生爭議。
第83條律師為出租人提供法律服務的業務
參見第80條。
第84條律師為出租人提供法律服務的重點內容
約定承租人違約的主要情形及責任承擔方式：
（1） 未按約定時間接收房屋的；
（2） 未按約定及時、足額支付租金和其他應交費用的；
（3） 對房屋使用不當，以致出租人房屋或設施出現損壞或發生故障的；
（4） 承租人利用房屋從事違法違規活動的；
（5） 承租人擅自改變房屋用途的；
（6） 承租人在對房屋裝修時進行改變房屋承重結構等違規裝修行為的；
（7） 承租人擅自轉租的。
責任承擔方式約定參見81.2。
第85條律師為出租人提供法律服務的風險提示
因出租人原因導致房屋不能按約定時間和約定條件交付承租人使用的，出租人應承擔逾期交付的違約責任。
第86條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點
86.1如承租人租賃商鋪或寫字樓並擬作為註冊地址的，律師提供法律服務的具體內容參見15.4，並約定相應的違約責任。
86.2參見31.4、31.5、31.6的法律服務要點，約定相應的違約責任。
86.3消防驗收是商鋪、寫字樓、工業廠房投入使用的前置條件，當事人應約定出租人交付房屋時須通過消防驗收，二次裝修後通過消防驗收的責任方由當事人根據裝飾裝修情況確定。當事人應就未能通過消防驗收影響房屋使用的違約責任進行約定。
86.4出租商鋪為大型商業中心的一部分的，因整體招商運營的需要，出租人還可約定承租人承租商鋪後未按約定時間開業的違約責任。
86.5商鋪、寫字樓、工業廠房類房屋使用過程中，應約定如承租人經營的商品或服務侵犯他人商標權、著作權、專利權的，或因故被吊銷營業執照或有關經營活動的許可證的違約責任。
第九節合同對爭議解決的約定
第87條合同對和解與調解的約定
參見本指引第二編第七章。
第88條合同對訴訟與仲裁的約定
88.1一般規定
88.1.1訴訟指司法機關和案件的當事人，在其他訴訟參與人的配合下，為解決爭議所進行的活動，是解決合同爭議最常用的方式。合同糾紛發生後，當事人可以直接到人民法院提起訴訟解決爭議（合同約定調解為前置程序或約定仲裁解決糾紛的除外）。
88.1.2仲裁是指各方當事人自願將他們之間的爭議提交給各方選定的仲裁機構進行審理和裁決，以仲裁機構的裁決作為最終解決爭議依據的法律制度。
88.2律師為出租人提供法律服務的業務
88.2.1根據房屋租賃合同的房屋性質和用途的不同，從有利於出租人的角度幫助其選擇約定調解、仲裁或訴訟作為解決方式。
88.2.2審核訴訟管轄地或仲裁機構選擇的約定是否合法、有效。
88.3律師為承租人提供法律服務的重點內容
88.3.1綜合考量承租人的經濟條件、房屋性質和用途等情況，為其設定解決爭議時採用訴訟還是仲裁途徑。
88.3.2訴訟管轄地應注意，雖然對於租賃合同糾紛管轄地究竟是適用不動產專屬管轄還是適用一般合同糾紛的管轄有一定爭議，但一般認為，租賃合同糾紛管轄地應當適用不動產專屬管轄。
88.4律師為承租人提供法律服務的風險提示
合同中約定仲裁機構仲裁的，未經雙方協商，不得擅自變更。
88.5律師為出租人提供法律服務的業務
參見88.2。
88.6律師為出租人提供法律服務的重點內容
參見88.3。
88.7律師為出租人提供法律服務的風險提示
參見88.4。
第十節合同的成立、生效、登記與備案
第89條一般規定
89.1房屋租賃合同生效當以合同的成立為前提。
89.2房屋租賃合同的成立原則上必須經過要約和承諾兩個階段。
89.3房屋租賃合同是要式合同，當事人應訂立書面合同。《城市房地產管理法》第53條規定：「房屋租賃合同應採取書面合同形式，約定租期、租賃用途、租金、修繕責任等權利義務，並且雙方當事人應到房產管理部門備案。」
89.4如果房屋租賃雙方當事人雖沒有籤訂書面合同，但已實際履行合同的，應認定合同已經成立。《合同法》第36條規定：「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」
89.5房屋租賃合同的籤訂應符合法律規定的合同生效要件，生效要件是衡量合同是否具有法律效力的標準。
89.6當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
89.7當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
89.8房屋租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：
（1） 登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時生效；
（2） 經登記的房屋租賃合同，具有對抗未經登記備案且未合法佔有租賃房屋的第三人的法律效力，詳見《房屋租賃合同司法解釋》第6條的規定。
第90條律師為承租人提供法律服務的業務
90.1起草、審核、修改房屋租賃合同的成立、生效、登記備案條款。
90.2參加承租人與出租人籤約談判。
第91條律師為承租人提供法律服務的重點內容
91.1審查出租人主體資格的合法性、合同條款內容的合法性及生效時間。
91.2審查合同對登記備案的約定。
第92條律師為承租人提供法律服務的風險提示
成立的合同應提醒承租人進行登記備案，如果合同中約定以登記備案為前提條件的，應提醒承租人不登記備案的法律後果。
第93條律師為出租人提供法律服務的業務
參見第90條。
第94條律師為出租人提供法律服務的重點內容
參見第91條。
第95條律師為出租人提供法律服務的風險提示
參見第92條。
第三章
房屋租賃合同的效力
〖1*7〗第一節房屋租賃合同的生效
第96條一般規定
96.1房屋租賃合同的成立，是指出租人與承租人之間就房屋租賃事宜達成一致的意見。
96.2房屋租賃合同的生效，是指出租人與承租人之間就房屋租賃事宜達成符合法律規定及雙方約定的合意，並在履行法定及約定的相關手續後，該合意對出租人與承租人即發生法律效力。
96.3關於合同生效的相關法律規定
根據《合同法》第44條、第45條、第46條的規定，在合同生效時間上，通常是合同成立即生效，但如果法律、法規有特殊規定需要辦理批准、登記手續的，應當依照規定辦理相關手續，否則合同不能生效；此外，合同生效可以由合同主體在合同中約定附期限或附條件，在雙方約定的期限屆至或者條件成就時合同生效。
房屋租賃合同的生效只要遵循上述法律規定即可在出租人和承租人雙方之間發生法律效力，同時作為房屋租賃合同附件的相關資料或文件（包括《業主管理規約》等）也當即發生法律效力。
96.4關於房屋租賃合同生效的特別提示
根據《租賃管理辦法》第14條、第15條的規定，在我國，房屋租賃合同當事人應當在合同籤訂後30天內向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。實際上，這是一種政府的行政行為，根據相關法律規定，備案登記並非房屋租賃合同的生效要件。但出租人與承租人約定房屋租賃合同履行備案登記後才生效的，則從其約定。
第97條律師為承租人提供法律服務的業務
律師應仔細審查房屋租賃合同的合法性與完整性，包括審查出租人的主體資格、合同條款內容、生效時點及程序等。
第98條律師為承租人提供法律服務時的重點內容
在合同生效要件上，如果合同為附條件、附期限的，律師應提請承租人注意生效的條件或期限是否已經成就或屆至；如果雙方約定登記備案生效的，律師應提請或代為承租人辦理相應的登記備案等手續。
第99條律師為承租人提供法律服務時的風險提示
99.1《租賃管理辦法》規定房屋租賃合同需要辦理登記備案手續。律師應當提醒承租人，雖然登記備案並非房屋租賃合同的生效要件，但具有對抗未經登記且未合法佔有的第三人的效力。
99.2律師在審查房屋租賃合同時，可以向承租人出具書面的合同審查意見。
第100條律師為出租人提供法律服務的業務
律師應仔細審查房屋租賃合同的合法性與完整性，包括審查對方當事人的主體資格、合同條款內容、生效時點及程序和承租人提供的合同文件是否齊全等。
第101條律師為出租人提供法律服務時的重點內容
參見第98條。
第102條律師為出租人提供法律服務時的風險提示
參見第99條。
第二節房屋租賃合同的無效情形
第103條一般規定
103.1概念界定
合同無效，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規、社會公共利益而無效。可見，無效合同是已經成立，但不具有法律約束力且不受國家法律保護的合同。無效合同自始無效，但部分條款無效的，不影響其餘部分的效力。
103.2關於房屋租賃合同無效的相關法律規定
《合同法》第47、48、50—52、54、56—59、224條，《合同法司法解釋（一）》第4、9條，《合同法司法解釋（二）》第14條，《房屋租賃合同司法解釋》第2—5、9、16—18條等，均對房屋租賃合同無效的認定及合同無效的後果作出了規定。綜合上述相關規定，可以將房屋租賃合同無效的情形歸結為以下幾類。
第一，房屋租賃合同本身的無效：
（1） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的。
（2） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的。
（3） 以合法形式掩蓋非法目的的。
（4） 損害社會公共利益的。
（5） 承租人未經出租人同意擅自將房屋轉租的，該轉租合同無效；但出租人知道或者應當知道承租人轉租且在6個月內未提出異議的除外。
（6） 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定而建設的房屋，與承租人訂立的房屋租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的除外。
（7） 出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的房屋租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的除外。
（8） 其他違反法律、行政法規效力強制性規定的行為。
第二，房屋租賃合同被撤銷的，自始無效：
（1） 因重大誤解訂立的合同，當事人請求撤銷的；
（2） 在訂立合同時顯失公平，當事人請求撤銷的；
（3） 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的；
（4） 限制民事行為能力人訂立的房屋租賃合同，在被法定代理人追認之前，善意相對人要求撤銷的；
（5） 代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認前，善意相對人要求撤銷的。
第三，效力待定的房屋租賃合同，未經權利人、被代理人或法定代理人及時追認的為無效合同：
（1） 限制民事行為能力人訂立的合同，未取得法定代理人追認的無效；但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同除外；
（2） 代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認的；
（3） 無處分權的人處分他人財產，籤訂房屋租賃合同，未經權利人追認的。
103.3關於房屋租賃合同部分條款無效的相關法律規定
《合同法》第39、40、53、56、214條，《合同法司法解釋（二）》第9、10條，《房屋租賃合同司法解釋》第3、15條等，均對房屋租賃合同部分條款無效的認定及後果作出了規定。綜合上述相關規定，可以將房屋租賃合同部分條款無效的情形歸結為以下幾類。
第一，房屋租賃合同免責條款的無效：
（1） 造成對方人身傷害的；
（2） 因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
第二，房屋租賃合同格式條款的無效：
（1） 具有《合同法》第52、53條規定情形的；
（2） 提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的；
（3） 提供格式條款的一方違反《合同法》第39條第1款關於提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款並獲得人民法院支持的。
第三，房屋租賃合同超過租賃期限條款的無效：
（1） 租賃期限超過20年的，超過部分無效；
（2） 經出租人同意轉租，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的部分期限無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
103.4幾種特殊房屋租賃合同的效力問題
103.4.1違法建築物的房屋租賃合同效力問題
違法建築物主要指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋。具體包括：
（1） 未申請或申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築；
（2） 擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築；
（3） 擅自改變了使用性質建成的建築；
（4） 擅自將臨時建築設置為永久性建築；
（5） 擅自擴建房屋的。
按照《房屋租賃合同司法解釋》的規定，屬於違法建築物的房屋租賃合同應認定為無效，但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，該房屋租賃合同應認定為有效。
103.4.2臨時建築物的房屋租賃合同效力問題
103.4.2.1臨時建築，是指在城市、鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批准後，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、範圍、用途內，建造的供臨時使用的建築物。臨時建築的使用期限一般為兩年，對確需延長且不影響城市規劃的，一般只能延期一次，延期時間不得超過兩年，在使用期內不得改變用途、買賣或轉讓。
103.4.2.2臨時建築的主要法律特徵包括：
（1） 權利人有權在臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限內利用臨時建築物；
（2） 在臨時建設工程規劃許可證取得的使用期限屆滿前，權利人應當自行拆除臨時建築物；
（3） 權利人應當按照臨時建設工程規劃許可證記載的臨時建築物的使用用途，利用臨時建築物。
103.4.2.3基於臨時建築的上述特點，《房屋租賃合同司法解釋》規定：
（1） 出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的房屋租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，合同可以認定有效。
（2） 租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第104條律師為承租人提供法律服務的業務
一旦房屋租賃合同被確認為無效，律師可以根據實際情況向承租人提供相應的法律服務，內容如下：
104.1律師首先應幫助承租人分析導致合同無效或合同部分條款無效或可撤銷的原因及責任方，判斷是否可以採取補救措施，以使合同滿足生效要件。在向承租人充分提示相關利弊的基礎上，根據承租人的意見幫助承租人採取相應措施。
104.2若是因承租人原因導致合同無效或合同部分條款無效的，律師應提請承租人注意與出租人進行友好協商，確定具體的賠償金額，儘量在不涉訴的情況下解決爭議，減少雙方損失。
104.3若是因出租人原因導致合同無效或合同部分條款無效的，律師應提醒承租人注意證據的收集，並提請承租人注意及時履行催告、告知等義務，協助承租人與出租人友好協商，確定具體的賠償金額。若協商不能達成一致的，應注意訴訟時效的把握及違約金、賠償金額的計算。
第105條律師為承租人提供法律服務的重點內容
律師在為承租人提供服務時，應注意了解承租人對房屋租賃合同的效力預期，若其希望該合同有效的，則律師應盡力幫助承租人採取相應的補救措施，爭取在起訴前使合同滿足生效要件；若其希望該合同或合同部分條款無效或可以撤銷的，則律師應盡力幫助承租人收集證據材料，及時履行催告、告知等義務，在相關時效內向法院提出申請。
例如，房屋租賃合同因代理人沒有代理權、超越代理權、代理權終止後以被代理人名義訂立合同或者出租人為限制民事行為能力人的，則房屋租賃合同效力待定。此時，如承租人確無租房意願的，則應提示承租人及時行使撤銷權，使房屋租賃合同自始無效；如承租人希望該合同有效的，則應提示承租人及時行使催告權，請求被代理人或者限制民事行為能力人的法定代理人在1個月內進行追認，若該被代理人或法定代理人在規定期限內予以追認的，該合同仍有效。
例如，出租房屋為未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的、未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築、租賃期限超過臨時建築的使用期限的，則該房屋租賃合同無效或超過臨時建築使用期限的部分無效。此時，如承租人確無租房意願的，則應提示承租人及時返還房屋並要求出租人返還相應租金；如承租人希望該合同有效的，則應提示承租人及時督促出租人辦理手續以取得相關許可證或者主管部門的批准，使合同有效。
例如，承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，應提示承租人儘快取得出租人的同意；如轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，應提示承租人與出租人儘快另行達成協議，以使轉租合同或超出承租人剩餘租賃期限的轉租期限有效。
第106條律師為承租人提供法律服務的風險提示
106.1律師應提示承租人，房屋租賃合同無效的，應向出租人返還房屋並可要求出租人返還租金，但出租人要求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，一般會得到人民法院的支持。
106.2律師在為承租人提供法律服務時，首先應全面了解情況，要求當事人提供與糾紛相關的所有材料，在此基礎上判斷導致合同無效的原因及責任方，並根據承租人對合同效力的預期提供相關的法律服務。
106.3律師在提供服務的過程中，如發生承租人承租的是違法建築物或者臨時建築物的，應提醒承租人，房屋租賃合同可能存在的無效的法律風險，並協助承租人與出租人協商。同時，要求出租人予以補正相應的合法文件，以確保承租人的租賃目的。
第107條律師為出租人提供法律服務的業務
參見第104條。
第108條律師為出租人提供法律服務的重點內容
參見第105條。
第109條律師為出租人提供法律服務的風險提示
109.1律師應提示出租人，房屋租賃合同無效的應要求承租人返還房屋並可要求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費。
109.2承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，如出租人不同意將該房屋轉租的，則應提示出租人自知道或者應當知道承租人轉租之日起6個月內提出書面異議，否則將喪失勝訴權。
第110條房屋預租合同的效力問題
房屋預租一般是指房地產開發企業在新建商品房辦理預售許可證但未取得房地產權證前,與承租預約人籤訂商品房租賃預約協議。房屋預租合同屬於效力待定合同，房屋預租合同效力的認定參見本章關於房屋租賃合同的效力認定。
第四章
房屋租賃合同的交底
第111條一般規定
111.1合同交底主要指合同的談判人、籤訂人、管理人或律師根據合同的主要內容進行分析後，就合同雙方的權利、義務、履行要旨等事項向合同履行人作出解釋和說明，並就合同的特殊性進行說明。
111.2本操作指引所指的房屋租賃合同的交底指承辦律師根據所籤訂的房屋租賃合同，在房屋租賃合同履行前，對於房屋租賃合同的效力（參見第二編第三章）以及出租方或承租方在房屋租賃合同中的權利行使、義務履行進行提醒、交代，以便做好各項房屋租賃準備工作，確保房屋租賃合同的全面、正確履行。
第112條律師為承租人提供法律服務的業務
律師應根據出租人與承租人雙方的房屋租賃合同，並結合有關法律、法規的規定，對雙方合同中有關事項進行書面提示，主要包括以下內容：
112.1關於租賃房屋
112.1.1主要應提醒承租人，根據房屋租賃合同關於承租房屋基本情況的約定，對承租房屋的產權人、產權性質、坐落、用途、建築結構、面積等標的基本情況、現狀進行核實，如與實際有出入的，應及時函告出租人並要求其予以解決。
112.1.2審查租賃房屋是否屬於違法建築物（即未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋及建築物，以及違反臨時建築管理規定的臨時建築物）或產權歸屬不清、權利人不確定的，則提醒承租人，合同可能面臨無效的法律風險，並應及時催促出租人提供或辦理有關審批文件或準許使用的文件。
112.2關於租金、保證金等費用支付要求
應審核合同中關於租金、保證金、水電氣費、物業管理等費用交納的時間節點及計量標準、支付方式等要求，並提醒承租人應嚴格按約交付租金等費用，否則，可能承擔違約責任。
112.3關於租賃期限、房屋交付及返還的要求
律師應就房屋租賃合同中有關租期、房屋交付及返還的要求詳細地向承租人作書面說明，並提醒承租人，在未經出租人同意或出租人違約的情況下，承租人不得擅自提前終止或解除合同；在出租人交付房屋時，應結合房屋租賃合同中關於交接清單（可參考40.13）所列明的要求進行審核確認，如有不符的，應及時向出租人提出予以補正；同樣，在租期屆滿後，承租人應按此清單返還租賃物。如承租人承租的是臨時建築，應提醒承租人，租賃期限應在臨時建築允許的使用年限內，否則，房屋租賃合同將面臨無效的法律風險。
112.4關於房屋使用要求及維修責任的約定
112.4.1律師應提醒承租人，享有承租房屋的使用收益權，並享有居住安全、排除他人妨礙與生活不受幹擾的權利；同時，承租人也應依照雙方合同約定使用租賃房屋，如合同沒有約定，則應根據房屋的性質綜合判斷房屋的使用要求；如果承租人沒有按照合同約定或房屋的性質使用房屋，致使租賃房屋損毀的，出租人有權請求承租人停止侵害行為並承擔相應的賠償責任。
112.4.2審核雙方合同中關於維修責任的約定，如沒有約定，一般由出租人履行維修義務，如承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修，並應予以維修配合，且應保留好通知維修的書面憑證。
112.5關於裝飾裝修
律師應提醒承租人，裝飾裝修前應徵得出租人的書面同意，嚴格按照合同約定、經有關部門審批、備案的裝飾裝修方案對承租房屋進行裝飾裝修，並結合有關法律法規和合同約定，對租期屆滿後裝飾裝修物的歸屬問題向承租人作書面說明，提醒其履行中需注意的事項。
112.6關於轉租
律師應提醒承租人合同中有關轉租的約定，審查出租人是否允許承租人轉租；如沒有約定，承租人又擬轉租的，應取得出租人的同意，否則，該轉租行為無效，出租人和次承租人均可要求承租人承擔違約損害賠償責任。同時應提醒承租人，注意《房屋租賃合同司法解釋》中對轉租有條件予以承認的幾種情形。
112.7關於違約責任
律師應根據合同約定以及法律規定，向承租人說明出租人和承租人可能承擔違約責任的情形，並提醒承租人應嚴守合同約定履行義務，而在出租人違約時，應及時行使救濟權，採取有效措施，以維護承租人的合法權益。
112.8關於爭議解決方式
律師應就合同中關於爭議解決的方式向承租人說明利弊，供承租人在發生爭議時選擇。
112.9關於房屋租賃合同的成立、生效、登記與備案
律師應結合合同約定及法律規定，向承租人說明合同的成立、生效要件以及登記備案的必要性，並提醒其及時向有關部門進行登記備案，以有效保護其權益。
第113條律師為承租人提供法律服務的重點內容
113.1再次審核出租人是否具有合法主體資格，出租房屋是否滿足承租人的承租目的（參見第9條），審查合同中有關承租人享有的權利，並就該權利向承租人陳述清楚（主要包括出租人是否提供了符合約定的租賃物、出租人的維修責任等)。
113.2應仔細審查房屋租賃合同中有關承租人的主要義務，並就義務履行中須注意的事項向承租人陳述清楚，必要時，應就承租人的主要義務製作詳盡的書面意見。主要包括以下內容：
113.2.1審查租賃房屋的裝飾裝修及添附、改造。
主要包括房屋租賃合同對承租人進行裝飾裝修、添附改造有無約定；裝飾裝修、添附改造需辦理的審批、備案手續；承租人對裝修公司及其工人的管理及應承擔的責任；裝飾裝修、添附、改造引起的糾紛或對周邊造成影響的責任和解決辦法；租賃期滿及解除合同對裝飾裝修、添附、改造的歸屬和費用的承擔。在審查完上述事項後，律師應提醒承租人，按約定進行裝飾裝修與添附、改造，否則，將承擔違約責任，甚至被解除合同。
113.2.2審查租賃房屋的使用與修繕。
審查房屋租賃合同對租賃期間房屋、裝飾裝修、添附改造物的修繕責任的約定，雙方需要配合協助的事項，如沒有約定的，則應按有關規定執行。律師在交底過程中，應著重向承租人說明應妥善保管租賃物，合理正確地使用房屋，不得擅自破壞房屋的結構，在交還時應保證出租房屋符合合同的條件。
113.2.3其他需要審查的方面。如租賃房屋用於經營的，則對承租人申領營業執照出租人應給予協助配合的約定；房屋用途與利用從事經營活動是否相符；房屋租賃合同需要備案登記的，則備案登記手續辦理及對合同效力影響的約定；租賃房屋是否需要辦理保險，保險範圍和種類，投保主體及費用承擔；房屋轉租、承繼的約定；房屋及附屬設施設備的交付接受的手續；租賃期間房屋遭遇政府徵收、拆遷等遺留問題的解決。
第114條律師為承租人提供法律服務的風險提示
114.1出租房屋擅自改變用途存在的風險，如「住改商」等，可能導致承租人的承租目的無法實現的風險。因此，應提醒承租人，嚴格按房屋的規劃用途承租及辦理相關審批手續。
114.2房屋轉租的風險。根據我國法律的規定，承租人轉租房屋的，必須經房屋所有權人（即出租人）的同意，如承租人擅自轉租的，出租人可主張房屋轉租合同無效，並要求解除房屋租賃合同，如因此導致轉租合同無法實現，承租人不僅要向出租人承擔違約責任，還要向次承租人承擔違約責任。
第115條律師為出租人提供法律服務的業務
律師應根據出租人與承租人雙方的房屋租賃合同，並結合有關法律法規的規定，對雙方合同中有關事項進行書面提示（參見第112條）。
第116條律師為出租人提供法律服務的重點內容
116.1再次審核出租人是否適格及出租房屋是否合法（參見第9條），以及出租的房屋是否符合房屋租賃合同約定的條件。
116.2應仔細審查房屋租賃合同中有關出租人的主要義務，並就義務履行中需注意的事項向出租人陳述清楚，必要時，應就出租人的主要義務製作詳盡的書面意見，並審核房屋租賃合同中關於出租人行使通知、催告、採取措施的權利行使條件，並提醒出租人應按此約定及時行使相應的權利。
116.3審查房屋租賃合同中有關出租人享有的權利，並就該權利向出租人陳述清楚。主要包括承租人是否按時交付租金、是否對出租房屋盡到了善意使用等。
116.3.1審核承租人支付租金、保證金或押金的時間及方式。提醒出租人，在承租人未按約定交付相應費用時，應及時發催款函，必要時可行使合同解除權，以維護出租人的合法權益。
116.3.2審核房屋租賃合同中有關裝飾裝修的規定。涉及房屋裝飾裝修的，裝飾裝修的設計施工方案有無提交出租人審查，裝飾裝修前是否通過了相關部門的審批，有無向所在物業公司提出申請辦理相關手續。
116.3.3審核房屋租賃合同有關轉租的約定。提醒出租人，對承租人轉租行為的限制或禁止的約定及監督檢查，如發現承租人擅自轉租的，應及時提出異議，並要求承租人承擔相應的責任。
116.3.4提醒出租人，如承租人未按約定使用房屋，對出租房屋可能造成損害時，應及時固定承租人違反義務的證據，必要時可行使解除權，以確保租賃房屋的完整性。
第117條律師為出租人提供法律服務的風險提示
117.1提醒出租人，應按合同約定交付房屋及附屬設施設備，否則，將承擔違約責任。
117.2對承租人裝飾裝修房屋約定不明存在的風險。如對此約定不明，可按照國家有關規定執行。但為了最大限度維護出租人的合法權益，可建議出租人通過補充協議等方式明確裝飾裝修的處理原則（參見第56條）。
第118條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點（住宅、商鋪、工業廠房以及酒店式公寓）
118.1住宅
118.1.2如需將住宅改為商鋪（即「住改商」）的，須按規定取得相關利害關係人的一致同意。
118.1.3裝飾裝修改造涉及共有或公共部位的，應取得相關共有人的同意。
118.2商鋪
118.2.1承租人租賃房屋所從事的具體經營業務、範圍是否受到房屋租賃合同的限定，是否需要服從所在區域業態的整體要求，與周邊業態相協調。
118.2.2辦理營業執照前須先辦理的各項前置審批手續，包括但不限於符合規劃、消防設計的房屋裝飾裝修方案；排汙、廢水處理。
118.2.3保證經營所需的水、電、氣、話等管線相適應的容量及可能涉及的辦理增容手續、歸屬，以及相應費用標準調整。
118.2.4裝飾裝修改造完成投入使用前須通過主管部門的驗收合格。
118.2.5商鋪未經出租人同意、許可不得轉租他人或轉包他人經營。
118.2.6如系改變原規劃用途的，須辦理相關變更手續及補繳相關費用。
118.3工業廠房
118.3.1出租人將工業廠房出租，他人擅自改變原有土地用途的，會面臨行政處罰。
118.3.2注意房屋租賃或土地租賃與土地連同地上廠房一併租賃的區別。
118.4酒店式公寓
酒店式公寓的設計、物業管理與住宅不同（例如，不按住宅規範設計；水、電、氣的計價標準、物業費標準等均按非住宅、居民的價格標準計收）。某些酒店式公寓，由開發商統一出租（返租）給專業公司從事酒店業經營，並給予業主每年固定的回報，所有權與使用權分離。
第五章
房屋租賃合同的履行、變更、轉讓、解除與終止
〖1*7〗第一節房屋租賃合同的履行（包括一房數租問題、擴建問題等）
第119條一般規定
房屋租賃合同的履行就是指出租人按約定提供符合合同約定條件的房屋及附屬設施供承租人使用，承租人按約支付租金等費用的行為。在房屋租賃合同履行過程中，出租方與承租方應遵循《合同法》中關於合同履行的基本原則，即雙方均應本著誠實信用、公平合理的原則全面、適當地履行合同中約定的義務，同樣雙方均可適用先履行抗辯權、同時履行抗辯權與不安抗辯權以維護自己的合法權益。
第120條律師為承租人提供法律服務的業務
在履行階段，律師應提醒承租人，按照房屋租賃合同的約定全面、正確地履行合同。律師在提供服務過程中須協助承租人做好以下事項：
120.1關於租金、保證金、定金等費用的支付
120.1.1律師應提醒承租人，按約定時間支付租金等有關費用, 支付租金等有關費用時應當要求出租人出具發票等財務憑證，現金支付的還應當要求出租人出具收條。
120.1.2律師應提醒承租人，定金的性質且定金以實際交付為生效條件,在出租人不履行合同時,應要求出租人雙倍返還定金。
120.1.3律師同時應對電費、水費、物業費等有關費用的計算基數查表確認,由承租人承擔的應取得相關支付憑證。
120.1.4律師應當提醒承租人，保證金扣除一般是對違約責任的約定,並不以實際交付為生效條件,出租人可以在合同履行過程中要求承租人支付。
120.1.5如承租人拖延支付租金時,律師應當提醒承租人有無抗辯事由,主要審查是否存在以下情形:
（1） 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃房屋使用、收益的；
（2） 因不可歸責於承租人的事由，致使租賃房屋部分或全部毀損、滅失的；
（3） 租賃房屋存在質量、安全隱患而出租人未及時修復的；
（4） 出租人未及時履行維修義務導致承租人生活、生產受到嚴重影響的；
（5） 法律、法規規定的其他可以減少或拒付租金的情形。
如律師審查後認為符合上述五個條件且滿足《合同法》三大抗辯條件的，則可行使三大抗辯權，否則，應當告知承租人如拖延支付租金的行為構成違約，將承擔違約責任，甚至出租人有權解除合同。此種情況下，應提醒承租人積極與出租人協商解決。
120.2關於租賃期間、房屋交付及返還時的注意事項
120.2.1律師應提醒承租人，按照房屋租賃合同約定的房屋交付日期接收房屋,如出租人拖延交付房屋的，應及時通過函告或公證等方式予以固定證據，並要求出租人按實際交付日期計算起租日或者通過減免實際租期減少期間的租賃費用。
120.2.2在交付房屋時，律師應協助承租人審核確認房屋是否符合合同約定的交付條件。如出租人是單位的，應要求出租人的經辦人員提供單位授權委託書，並認真核對授權期限和權限。
120.2.3辦理房屋交付時，應辦理書面移交手續，即對於房屋的基本情況應進行核實確認、對室內設施及其狀態進行書面明確（交付表格參見40.13），必要時可通過攝像等方式固定交付時的基本事實。交付時應重點審查以下方面：
（1） 房屋坐落、地址是否與房屋租賃合同約定相符；
（2） 房屋面積是否與約定相符，尤其是沒有產權證的情況下，如房屋租賃系單獨分割租賃，應對面積進行實測；
（3） 房屋的設施、設備應當予以審查確認，如果是商鋪租賃或工業廠房租賃的，對於相關配套設施都應當予以審查確認。
如出租人交付的房屋及附屬設施不符合房屋租賃合同約定的，應及時提出異議並要求出租人在合理期限內添置，同時可考慮依據合同的約定或法律的規定追究違約責任。
120.2.4如承租人承租的是違法建築物的，或者承租的是臨時建築，其租賃期間超過臨時建築的允許使用年限的，應提醒承租人，房屋租賃合同會面臨無效或部分無效的法律風險，承租人可要求出租人儘快補辦相應的準許使用的文件，以確保房屋租賃的合法性。
120.2.5房屋租賃合同到期，承租人繼續使用租賃房屋，出租人也繼續接受租金的，律師應當提醒承租人及時續籤房屋租賃合同；否則，視為不定期房屋租賃合同，出租人有權隨時終止該合同。
120.2.6房屋租賃合同終止時，承租人應當按照合同要求及時騰空房屋並返還給出租人。如承租人不及時返還的，應承擔逾期騰房的佔有使用費，除合同另有約定外，一般參照約定的租金標準計算；承租人向出租人返還房屋時，同樣應當辦理書面移交手續。
120.3關於房屋的使用及維修的處理
120.3.1在取得租賃房屋的使用權後，應提醒承租人，應妥善保管使用租賃物，盡到一個善意使用人的義務。如承租人對租賃房屋進行改建或擴建的，應事先徵得出租人的同意，並辦理合法建設手續；如果未取得出租人同意，費用則由承租人承擔，承租人還有可能被要求恢復原狀或承擔由此給出租人造成的損失，出租人甚至可依約定解除合同。如出租人對出租房屋所在物業進行改建或擴建的，應事先徵得承租人的同意，承租人可要求減免相應的租金或延長相應的租賃期限，如改建或擴建給承租人正常使用和營業造成影響的，承租人對造成的損失可提出補償要求。
120.3.2若是需供暖地區，律師須為承租人把握好供暖期、供暖時間、供暖方式、供暖的溫度標準、供暖的設備以及供暖費用等事項是否符合合同約定或國家、地方標準，以避免發生供暖糾紛，具體可以參考各地相關供暖管理辦法。
120.3.3如果在使用過程中需要出租人進行維修的，提醒承租人應及時按房屋租賃合同約定的方式催告出租人維修，並配合出租人進行維修；如確實因房屋質量或第三方侵權導致房屋租賃目的在一定期限內無法實現的，可向出租人提出減免租金的請求，律師可協助承租人與出租人進行談判。
120.4關於裝飾裝修的處理
120.4.1裝飾裝修前應當取得出租人的同意,尤其是合同中沒有明確約定的,承租人更應當取得出租人的書面同意。
120.4.2裝修之前，承租人應當將房屋原狀進行拍照並由出租人確認。一旦發生爭議，在出租人要求恢復原狀時有比較參考的依據。
120.4.3承租人裝修時，應注意房屋租賃合同對房屋租賃期限屆滿後裝飾裝修價值是否有特別約定。如果沒有特別約定，按照《房屋租賃合同司法解釋》第12條的規定，租賃期滿後，對於裝飾裝修的價值，承租人無權要求出租人補償。因此，承租人應當結合租賃年限自行考慮裝修價值，使得裝修價值與租賃年限相匹配。
120.4.4承租人應當按照房屋租賃合同的約定將裝修設計方案、施工合同等提交出租人審查或備案，如果合同未作此類約定的，承租人應當注意保存好此類依據，以在雙方發生爭議時作為裝修價值的評估依據。
120.4.5裝飾裝修物區分形成附合與未形成附合，並適用不同的處理規則。一般而言，牆壁粉刷油漆、牆紙、地板、吊設天花板屬於形成附合，而其他照明設施、空調管道等屬於未形成附合，雙方在裝飾裝修完成時可以對此進行進一步確認。
120.4.6在房屋租賃合同履行過程中，一旦房屋租賃合同被確認無效，對於已經形成附合的裝飾裝修物，根據《房屋租賃合同司法解釋》第9條的規定，由出租人和承租人按導致合同無效的過錯分擔現值損失。如過錯在於承租人，律師應提醒承租人，儘量與出租人協商解決裝飾裝修，若由出租人繼續利用，則承租人可取得折價補償，否則，損失由承租人自行承擔；如過錯在於出租人，則承租人可以將出租人願意的折價補償價值與裝修現值進行比較後，採取合理的方式行使救濟權。
120.5關於轉租的處理
120.5.1轉租的規則
轉租是房屋租賃合同糾紛中常見問題之一。依據《房屋租賃合同司法解釋》的規定，律師在為承租人提供法律服務時，應提醒承租人注意以下幾項規則：
（1） 依據《合同法》第224條的規定，轉租需要出租人的同意，未經出租人同意的，轉租無效，出租人可以解除合同。
（2） 出租人同意轉租的，其轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩餘租賃期限內，超出承租人的剩餘租賃期限的轉租行為無效。
（3） 如出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或認為轉租合同無效的，人民法院將不予支持。因此，如出租人不同意轉租的，應在知道轉租事由後6個月內提出。
（4） 轉租合同的次承租人，可以作為無獨立請求權的第三人參加訴訟。
（5） 因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同時，次承租人可以代承租人支付租金、違約金等費用作為一個合理的抗辯理由，在代為支付的同時，應請承租人對支付行為以及金額先行進行確認，以避免將來發生糾紛。次承租人就超出其應承擔的租金和違約金數額，可向承租人追償或折抵租金。
（6） 房屋租賃合同因屆滿、解除等原因而使租賃關係消滅後，次承租人有義務將房屋騰出，否則將支付逾期騰房的佔有使用費。
120.5.2出租人同意轉租的情形
在出租人同意轉租的情形下，律師應提醒承租人注意以下事項：
（1） 承租人與次承租人所訂立的房屋租賃合同內容不得侵犯出租人的合法權益，也不得違背出租人的意志。必要時，承租人可在轉租合同中設立出租人同意轉租的條款，並徵得出租人的籤字同意，以確保轉租合同的效力。
（2） 由於轉租的法律關係基於原房屋租賃合同關係，因此，轉租合同的內容不能超出原房屋租賃合同規定的範圍，如超出原房屋租賃合同內容的範圍，須徵得出租人的同意。
120.6關於違約行為的處理
律師應結合合同的有關約定，提醒承租人有關雙方的違約情形及責任，並提醒承租人應嚴格按照房屋租賃合同履行義務，否則會承擔相應的違約責任。如發生出租人違約情形時，應及時固定出租人違約的有關證據，並以書面函告的形式督促出租人予以解決，並協助承租人與出租人進行談判，必要時可通過訴訟等途徑予以追究。
120.7關於爭議的解決
如承租人在履行房屋租賃合同的過程中，與出租人就合同有關內容產生了爭議，律師應提醒承租人，可根據合同約定的解決方式予以解決，並結合法律規定，根據雙方的實際爭議情況，將各種解決方式的利弊向承租人說明，供承租人決策，並協助承租人與出租人談判解決該爭議。
第121條律師為承租人提供法律服務的重點內容
121.1承租人的優先購買權
參見第二編第六章。
121.2律師為承租人在「一房數租」問題上的重點服務
出租人對於同一房屋訂立兩份以上房屋租賃合同的屬於多重租賃。如果幾份合同均有效，且承租人均要求出租人履行合同的，對於租賃權的取得應依據《房屋租賃合同司法解釋》進行認定。該解釋第6條對「一房數租」的處理原則作了如下規定：「出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一） 已經合法佔有租賃房屋的；（二） 已經辦理登記備案手續的；（三） 合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。」
當承租人未獲租賃權時，律師可從以下幾方面幫助承租人進行救濟：
（1） 合同法上的救濟。主要是依據《合同法》第94條和第113條的規定，請求解除合同，並在解除合同的同時要求出租人承擔違約責任，賠償所受損失。
（2） 侵權法上的救濟。對出租人多重租賃的侵權行為的索賠，主要是賠償債權損害所造成的間接損失，即受到損害所造成的可得利益的損失。
第122條律師為承租人提供法律服務的風險提示
在房屋租賃合同履行過程中，律師應提醒承租人特別注意以下風險：
122.1承租人不按時交納租金，出租人有權解除合同並追究違約責任。
122.2承租人不得擅自變動房屋建築主體和承重結構，否則將承擔解除合同與賠償責任；承租人不得擅自裝修或擴建，否則將承擔恢復原狀或賠償損失的責任。
122.3承租人未經出租人許可不得擅自轉租，否則將導致轉租合同無效，承租人可能向出租人與次承租人均承擔違約責任。
122.4承租人應按約定或房屋的規劃用途使用房屋，否則將可能無法實現租賃目的。比如房屋的性質是居住用房，承租人不得將其用作經營性用房。
第123條律師為出租人提供法律服務的業務
在履行階段，律師須為出租人提供的法律服務業務可參考第120條，以避免出租人自身的法律風險。
第124條律師為出租人提供法律服務的重點內容
在房屋租賃合同履行過程中，律師應重點告知出租人關於房屋擴建費用的正確處理方式。要弄清房屋擴建費用的正確處理，須提醒出租人注意以下兩個方面：
124.1未經同意的房屋擴建費用的處理
《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。」《房屋租賃合同司法解釋》第13條規定：「承租人未經出租人同意裝飾裝修或擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。」因此，未經同意的房屋擴建，所發生的費用由承租人負擔，承租人必須在出租人要求的合理期限內恢復原狀，否則，出租人可以依據《合同法》第219條的規定解除合同並要求恢復原狀、賠償損失。
124.2經同意的房屋擴建費用的處理
（1） 對擴建費用有約定的按照約定處理，當事人可以依據私法自治原則約定費用的處理方法。
（2） 對擴建費用的處理沒有約定並辦理合法擴建手續的，擴建添附已構成房屋的一部分，是對出租人所有權的擴展，擴建費用應當由出租人承擔。
（3） 對擴建費用的處理沒有約定且未辦理合法擴建手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。若是單純由出租人的過錯造成的，擴建費用應當由出租人承擔；若未辦理擴建手續單純是由承租人過錯造成的，擴建費用由承租人承擔；未辦理合法手續，雙方都有過錯的，依據雙方過錯程度承擔擴建費用；在雙方均無過錯情形時，則按公平原則，由出租人、承租人分擔。
第125條律師為出租人提供法律服務的風險提示
根據《民法通則》、《合同法》與《房屋租賃合同司法解釋》的相關規定，律師應提醒出租人，履行房屋租賃合同時的風險主要有：
125.1在租賃期間，如果出租人將房屋出讓或與抵押權人協議折價、變賣、委託拍賣時，則應在合理期限內向承租人履行告知義務，承租人在同等條件下享有優先購買權（關於優先購買權問題，參見第二編第六章）。
125.2如因第三人主張權利，致使承租人不能對房屋使用、收益的，承租人可以要求減免租金或者不支付租金，並可要求出租人承擔違約責任或賠償損失。
第126條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點（住宅、商鋪、工業廠房以及酒店式公寓）
參見第15條、第31條。
第二節房屋租賃合同的變更（包括情勢變更等）
第127條一般規定
所謂房屋租賃合同的變更，是指在合同履行過程中，經當事人雙方協商一致或根據法律規定，對房屋租賃合同的具體內容進行修改和補充。因此，房屋租賃合同的變更是合同關係的局部變化(如標的數量的增減、價款的變化、履行時間、地點、方式的變化)，而不是合同性質的變化(如租賃變為贈與，合同關係就失去了同一性)。房屋租賃合同變更後使變更後的合同代替原合同，因此，合同變更後，當事人應按變更後的合同內容履行，但同時合同的變更並不影響當事人要求賠償的權利。因此，提出變更的一方當事人對對方當事人因合同變更所受損失應負賠償責任。
第128條律師為承租人提供法律服務的業務
在房屋租賃合同的履行過程中，律師需依據法律以及出租人與承租人訂立的房屋租賃合同，根據租賃房屋使用收益狀況的變化與客觀條件的變化為承租人控制合同變更時的風險。
128.1律師在為承租人提供法律服務時須注意，房屋租賃合同的變更主要因法定或約定的事由發生，主要有下列情形：
（1） 因房屋買賣、繼承、贈與、互易等，導致房屋所有人發生變更。在此情況下，承租人應變更原出租人，與新的房屋所有人成為租賃關係的當事人；
（2） 因房屋的數量、租金、用途等發生變化，雙方當事人同意繼續出租、承租的，應對合同有關條款變更。
128.2房屋租賃合同當事人變更的事由發生時，律師應及時提醒承租人與新的出租人重新訂立合法有效的合同，確保承租人的租賃權。
律師應提示承租人，房屋租賃合同當事人變更的主要事由有：
（1） 當事人姓名、名稱的變更。在房屋租賃合同履行過程中，出租人的名稱或姓名發生變更的，應當變更房屋租賃合同，將姓名或名稱變更後的個人或單位作為房屋租賃合同的出租人。
（2） 租賃房屋所有權轉移。一是出租人因房屋買賣、繼承、贈與、互易等，導致房屋所有人發生變更，房屋租賃合同的出租人應變更。二是出租人因婚姻關係或合夥行為而形成或終止共有關係，出租單位分立、合併或聯營，都可能引起出租人或出租單位的變更。原合同繼續有效，其權利和義務由變更後的出租人享有和承擔。
128.3律師接受承租人的委託後，應結合法律規定與房屋租賃合同的約定，就房屋租賃合同中內容變更的事由進行分析，並向承租人出具書面的法律意見，在發生變更事由時，協助承租人與出租人及時進行變更，保證承租人的合法權益。
律師應提醒承租人房屋租賃合同內容變更的主要事由：
（1） 租金的變更
租金是承租人使用、收益租賃物的對價。在房屋租賃合同履行過程中，雙方當事人可以約定或者根據法律規定變更租金：
① 當承租人對租賃房屋的使用、收益狀況發生變化時，將影響其支付能力，此時雙方當事人可以協商決定增加或減少租金；
② 當出現明顯不利於承租人使用、收益出租房屋的狀況時，承租人可以根據法律規定要求減少或不支付租金。
（2） 租賃期限的變更
房屋租賃是有期限的，一般房屋租賃期限是由租賃當事人協商確定，最高不得超過20年。房屋租賃期限屆滿，租賃當事人可以續訂房屋租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
（3） 租賃房屋用途的變更
承租人可以與出租人協商一致改變房屋的用途，並變更合同內容，如雙方當事人可以協商一致將居住用房用作符合法律規定的經營場所。但變更房屋規劃用途的，須取得有關政府部門的批准，尤其是「住改商」的，還須取得有關利害關係人（利害關係人是指本棟建築物內的其他業主和建築區劃內、本棟建築物外受到或者可能受到不利影響的其他業主）的同意。
第129條律師為承租人提供法律服務的重點內容（情勢變更原則的適用）
在房屋租賃合同的有效期內，律師須重點提醒承租人注意情勢變更情形對自己權利義務產生的影響。律師應協助承租人依據情勢變更的狀況及時變更合同，以保護承租人的權益。
129.1情勢變更的概念
所謂情勢變更，是指合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，故需對房屋租賃合同相關內容作出變更。
129.2提醒承租人適用情勢變更原則必須遵守以下幾項前提條件：
第一，在合同履行過程中須有情勢變更之事實。
所謂「情勢」，係指作為合同法律行為基礎或環境的一切客觀事實。包括政治、經濟、法律及不屬於商業風險的種種客觀狀況，具體如國家政策、行政措施、現行法律規定、物價、幣值、國內和國際市場運行狀況等。該事實是否構成情勢變更，應以是否導致合同賴以成立的基礎喪失，是否導致當事人目的不能實現，以及是否造成對價關係障礙為判斷標準。
第二，情勢變更鬚髮生在房屋租賃合同生效以後，履行終止之前。
這是適用情勢變更原則的時間要件。只有情勢變更發生在合同生效之後，合同關係消滅之前，才能適用情勢變更原則。在訂約時，如發生情勢變更，當事人不得主張適用情勢變更原則。
第三，情勢變更須是當事人所不能預見的，且有不可預見之性質。
這是適用情勢變更原則主觀要件的一個方面。情勢變更是否屬於不可預見，應根據當時的客觀實際情況及商業習慣等作出判斷。當事人事實上雖然沒有預見，但法律規定應當預見或者客觀上應當預見，則不能適用情勢變更，因為當事人對自己的主觀過錯應當承擔責任。如僅有一方當事人不可預見，則僅該當事人可主張情勢變更。
第四，因情勢變更而使原合同的履行顯失公平。這是適用情勢變更原則的實質要件。
我國現行《合同法》雖沒有明文規定情勢變更原則，但我國司法判決卻在運用情勢變更原則，《合同法司法解釋（二）》第26條也明確了情勢變更原則。
根據上述條件，在房屋租賃中，如2003年的「非典」影響或者2008年的金融危機影響，可按照情勢變更原則提出減少租金。但是，律師應當充分注意到最高人民法院相關通知和指導意見中指出的，應嚴格適用情勢變更原則。因此，律師在提供法律服務時，應謹慎適用情勢變更原則，並提醒承租人，如僅以情勢變更為由訴請變更租金，其請求可能無法得到法律上的支持。
第130條律師為承租人提供法律服務的風險提示
130.1告知承租人房屋租金變更的法律風險
承租人應依照合同約定的金額、方式及地點交付租金，不得隨意減少租金或改變租金交付的地點、方式等，除非徵得出租人同意或者有情勢變更的情況出現。
130.2告知承租人提前退租的法律風險
如果合同中規定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約責任。
130.3告知承租人房屋用途變更的法律風險
承租人應按照合同約定使用房屋並收益，不得隨意變更合同內容，不得擅自對原房屋租賃合同中約定的房屋用途作變更，否則將承擔違約或賠償責任。
第131條律師為出租人提供法律服務的業務
131.1房屋租賃合同的變更因法定或約定的事由發生，一般須經雙方當事人的合意。律師應提醒出租人，遇有下列情形之一的，應當變更合同：
（1） 原承租人死亡，與其共同居住的家庭成員需繼續承租的，應變更承租人；
（2） 承租人因工作、生活需要，經出租人同意與第三人互換房屋租住的，應變更承租人；
（3） 因房屋的數量、租金、用途等發生變化，雙方當事人同意繼續出租、承租的，應對合同有關條款變更。
131.2房屋租賃合同當事人變更的事由發生時，律師應及時提醒出租人與新的承租人重新訂立合法有效的合同，確保出租人的權益。
131.3律師接受出租人的委託後，應結合法律規定與房屋租賃合同的約定，就房屋租賃合同中內容變更的事由進行分析，並向出租人出具書面的法律意見書，在發生變更事由時，協助出租人與承租人及時進行變更，保證出租人的合法權益。
131.4如房屋租賃合同約定的房屋在租賃期間改建、擴建或拆除重建，致使租賃房屋的面積、部位發生變化的，出租人應與承租人協商一致，變更房屋租賃合同內容（其他房屋租賃合同內容的變更參見第128條）。對房屋租賃合同部分條款的變更會引起權利義務的變更，因此，律師應為出租人控制好這些風險，避免出租人的義務增多。
第132條律師為出租人提供法律服務的重點內容
律師在為出租人提供法律服務時，應注意提醒出租人，在房屋租賃合同履行期間，如承租人的主體發生變更，應及時變更房屋租賃合同，使原房屋租賃合同的租賃關係得到延續。律師為出租人重點服務的情況主要有以下幾方面：
132.1提醒出租人：承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原房屋租賃合同租賃該房屋的，應當變更房屋租賃合同。
132.2提醒出租人：首先，原承租人死亡的，與承租人長期共同居住而他處無住房的家庭成員要求繼續承租的，經出租人審查符合承租人條件的，可以成為新的承租人。新承租人必須履行原承租人交納房租和償付原承租人欠租的義務，但須進行房屋租賃合同的主體變更。其次，《租賃管理辦法》第12條第2款規定：「承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。」根據該規定，租賃期限內居住用房承租人死亡並不一定導致房屋租賃合同的終止。如承租人共同居住人願意繼續承租，雙方則進行合同變更後繼續履行原房屋租賃合同的權利義務。
132.3提醒出租人：承租單位分立、合併或聯營引起承租單位變更的，應當變更房屋租賃合同。承租單位進行分立、合併或聯營後，新設立的單位繼受原單位的權利義務。出租人應根據新設立公司的工商資料進行合同變更。否則，若出現糾紛，在訴訟中將因主體不同而無法保障出租人的合法權益。
第133條律師為出租人提供法律服務的風險提示
133.1租金變更的有關風險
避免承租人以變更租金標準或是租金計算依據的方式變更租金。如果合同中沒有規定，承租人就必須事先徵得出租人的同意。如果出租人不同意，承租人就不得變更合同。
133.2租賃期限的有關風險
房屋租賃期限未滿，一般不允許隨意收回房屋，否則將承擔違約責任。因出賣、贈與、繼承等原因，將出租房屋的所有權轉移的，新的房屋所有權人即新的出租人，除有正當理由可以準許收回房屋外，承租人在原租賃期限內有繼續承租的權利。
133.3避免承租人改變房屋用途。由於改變房屋用途會在不同程度上對房屋的使用壽命造成影響，從而降低房屋的價值，因此，出租人應嚴格限制承租人擅自改變房屋的用途。
第134條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點（住宅、商鋪、工業廠房以及酒店式公寓）
商鋪租賃合同因期限較長，一般會涉及租金變更，變更時應明確約定變更的幅度、起算時間等。
第三節房屋租賃合同的轉讓（包括承繼問題、買賣不破租賃問題）
第135條一般規定
135.1房屋租賃合同的轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關係，而租賃關係存在於受讓第三人與出租人之間。
135.2房屋租賃合同的轉讓不同於轉租，兩者的法律性質是不同的。轉租是指在房屋租賃合同有效期限內承租人不退出租賃關係，而將租賃物出租給次承租人使用收益。
第136條律師為承租人提供法律服務的業務
136.1房屋租賃合同轉讓實質上也是合同承租人的變更，選擇適格的受讓人及徵得出租人的同意是房屋租賃合同轉讓的前提。受讓人繼承了原房屋租賃合同的權利義務，必須是一個合格的承租人，否則會導致合同無效。
136.2向承租人明確法律規定合同可以轉讓的情形：
（1） 我國《租賃管理辦法》第12條第2款規定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
（2） 承租人因工作或生活需要，經出租人同意，與第三者互換所租房屋使用權而引起的承租人變更。
（3） 原承租人死亡或外遷，與承租人長期共同居住而他處無住房的家庭成員要求繼續承租的，經出租人審查符合承租人條件的，可以成為新的承租人。
（4） 承租單位分立、合併或聯營，會引起承租單位的變更。承租單位進行分立、合併或聯營後，新設立的單位繼受原單位的權利義務。
第137條律師為承租人提供法律服務的重點內容（承繼問題及買賣不破租賃問題）
137.1針對房屋承租人承繼問題的法律服務重點
根據《租賃管理辦法》第12條第2款的規定，租賃期限內居住用房承租人死亡並不一定導致房屋租賃合同的終止。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。當然，如果承租人共同居住人明確表示不願承租，則原房屋租賃合同終止。《租賃管理辦法》之所以這樣規定，是為了維護承租人的合法權益，維護正常的房地產市場秩序。
137.2針對買賣不破租賃問題的服務重點
《房屋租賃合同司法解釋》第20條規定了「買賣不破租賃原則」的適用問題。此原則的規定主要是在出租人出賣房屋後維護租賃關係的效力。本指引中「買賣不破租賃」指的是在承租人與出租人的租賃關係成立後，出租人將房屋的所有權轉讓給第三人的情形下，原先在該房屋所有權項下的承租人仍然可以根據其與原出租人之間的租賃關係向新房屋所有人主張繼續享有房屋租賃合同的權利。
137.2.1買賣不破租賃的法律效力
第一，承租人與受讓人之間的法律效力。出租人將房屋的所有權轉讓給受讓人後，原出租人與承租人之間的房屋租賃合同仍然有效，此房屋租賃合同關係基於相關法律規定在承租人與受讓人之間繼續，可以改籤合同，但房屋租賃合同法律關係與原來的不變。由於房屋租賃合同關係在受讓人與承租人之間的當然存續，因此並不需要承租人知悉。
第二，承租人與原出租人之間的法律效力。原出租人基於買賣合同將房屋所有權轉讓給第三人時，雖然不必徵得承租人的同意，但承租人享有優先購買權，出租人須在約定或合理期限內履行通知義務，即將出租房屋的交易事項告知承租人，否則出租人將承擔因怠於履行通知義務而對其產生的不利的法律後果。
137.2.2買賣不破租賃原則的例外
《房屋租賃合同司法解釋》規定了該原則的兩種例外情形：一是房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定：「抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，房屋租賃合同對受讓人不具約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對於出租抵押物造成的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。」這條是對先押後租的法律規定，依該條規定，抵押權優先於承租權，承租人不得以租賃關係的存在對抗抵押權實現情況下的買受人。
律師應當提醒承租人，雖然存在上述例外情形，承租人的租賃關係不得對抗抵押權實現情況下的買受人，但如果出租人沒有書面告知承租人抵押情形，則承租人可以要求出租人賠償損失。
第138條律師為承租人提供法律服務的風險提示
138.1房屋租賃合同轉讓須在合同約定的情形出現時，或徵得對方的同意，否則不得將合同權利義務概括轉移給第三人。
138.2合同轉讓後，承租人退出房屋租賃合同關係，所有的權利義務都由受讓人承擔。因此，承租人應避免在轉讓合同後，又以自己的名義向出租人履行義務，如以自己的名義交租金，則可能與轉租行為混淆，面臨承租人將被認定為轉租人的風險，可能引發法律糾紛。
第139條律師為出租人提供法律服務的業務
出租人若同意合同轉讓，對其來說是重新選擇合同相對人，即新的承租人，為了使合同目的實現，律師提供的服務主要有以下幾項：
139.1嚴格審核受讓人是否適格。如是居住用房的，受讓人必須把租賃房屋用途作為居住用房、受讓人是否符合法律規定的合同權利義務的受讓人等，只有適格的受讓人才能使出租人出租房屋的目的實現。
139.2嚴格審核轉讓合同的內容，房屋租賃合同轉讓只是承租人的變更，原承租人將合同權利義務概括轉移給了新承租人。因此，如果轉讓合同修改了原房屋租賃合同的內容，則有可能侵犯出租人的利益。
139.3嚴格審核合同轉讓的性質，如果轉讓的不是租賃權而是轉租行為，則法律關係與法律責任完全不同。
第140條律師為出租人提供法律服務的重點內容
140.1律師在房屋租賃合同轉讓中同樣要注意法律規定該合同轉讓無須經出租人同意的情形：一是住宅用房承租人在租賃期限內死亡；二是承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡的。
140.2須明確轉讓合同的性質是房屋租賃合同轉讓而非租賃房屋轉租。如果是租賃房屋轉租，並不改變房屋租賃合同關係中出租人與承租人的權利義務關係，承租人依然按合同約定對出租人負責。但轉租的同時又增加了新的租賃關係，承租人與次承租人建立了租賃關係。根據合同相對性原則，兩個合同關係的當事人之間發生權利義務關係。因此，出租人若不同意轉租的，應避免此情況的發生，在實際中，會給自己造成管理麻煩以及發生糾紛後可能產生難以解決的情況。
140.3房屋承租人的承繼與買賣不破租賃問題（參見第137條）。
第141條律師為出租人提供法律服務的風險提示
141.1出租人若同意合同轉讓，應嚴格審核新的承租人的主體資格（包括自然人與公司），以防合同無效。
141.2出租人應審核合同受讓人是否有履約能力，以防合同目的不能實現。
141.3受讓人是公司的，須明確其受讓房屋租賃合同及履行房屋租賃合同的權利義務都是公司行為而非個人，以避免主體瑕疵而導致合同無效或者發生糾紛難以向公司追究責任的情況。
141.4承租單位進行分立、合併或聯營後，新設立的單位繼受原單位的權利義務的，出租人應審核相關工商變更資料及新設單位的工商資料，以保證轉讓合同的效力。
第142條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點（住宅、商鋪、工業廠房以及酒店式公寓）
營業性用房租賃時，因單位還沒有註冊成立，故往往先以股東名義作為承租人籤訂房屋租賃合同，待單位註冊成立後，才將承租人變更為單位，因此，應當及時籤訂變更後的房屋租賃合同。律師為承租人提供法律服務時，應當要求原承租人及股東承擔連帶保證責任。承租單位分立、合併或聯營，會引起承租單位的變更。承租單位進行分立、合併或聯營後，因新設立的單位轉讓了原房屋租賃合同的權利與義務，故新設立的單位繼受原單位的權利義務。
第四節房屋租賃合同的解除與終止
（包括違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定，房屋被司法機關或行政機關查封後籤訂的房屋租賃合同等）
第143條一般規定
143.1房屋租賃合同解除的概念及性質（參見第二編第二章第七節）。
143.2房屋租賃合同的終止，是指房屋租賃關係因一定的法律事實的出現而歸於消滅的情形。房屋租賃合同必須具備合法的原因並經過法定的程序才能終止，終止的原因主要有租賃期屆滿、房屋租賃合同解除（包括約定解除與法定解除）、租賃的房屋滅失等。租賃期屆滿，原房屋租賃合同關係消滅，承租人可以續租，更新租賃關係。
143.3合同解除與合同終止的區別
根據定義來看，二者極為相似，即都發生債權債務關係歸於消滅的效力。但是二者還是有區別的，主要有以下兩點：
（1） 二者的效力不同。合同的解除既能向過去發生效力，使合同關係溯及既往地消滅，發生恢復原狀的效力，也能向將來發生效力，即不發生溯及既往的效力。而合同的終止只是使合同關係消滅，向將來發生效力，不產生恢復原狀的效力。房屋租賃合同作為繼續性合同，一般不發生溯及既往的效力。因此，房屋租賃合同解除和終止在效力上是等同的。
（2） 二者適用的範圍不同。合同解除通常被視為對違約的一種補救措施，是對違約方的制裁，因此，合同的解除一般僅適用於違約場合。合同的終止雖然也適用於一方違約的情形，但主要適用於非違約的情形，如合同因履行、雙方協商一致、抵消、混同等終止。由此可見，合同終止的適用範圍比合同解除的適用範圍廣。
143.4房屋租賃合同解除的事由
143.4.1承租人可以解除合同的主要情形有以下幾種：
（1） 承租人依約定事由單方面解除合同。可以事先在合同中約定解除合同的條件，當條件成就時，合同即告解除。《合同法》第93條第2款規定：「當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。」該條是關於約定解除合同的規定（參見第二編第二章第七節）。
（2） 承租人依法定事由單方面解除合同。在合同履行過程中，法律規定的事由出現時，承租人有權不經出租人同意而單方面解除房屋租賃合同。根據《合同法》、相關司法解釋及有關規定，承租人可以行使解除權的情形有：
① 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃，承租人可以隨時解除合同；
② 因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的；
③ 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同；
④ 租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封導致租賃房屋無法使用的；
⑤ 租賃房屋權屬有爭議導致租賃房屋無法使用的；
⑥ 租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的；
⑦ 因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的；
⑧ 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的；
⑨ 法律、法規規定可以解除的其他情形。
（3） 與出租人協商一致解除合同。《合同法》第93條第1款規定：「當事人協商一致，可以解除合同。」合同既然是當事人通過相互協商而訂立，也可以通過協商而解除。合同的解除應發生在合同有效成立之後、履行完畢之前。在協商解除的情形下，房屋租賃合同終止是雙方當事人的共同意思，是當事人協商一致的結果，體現了契約自由原則。
143.4.2出租人可以解除合同的主要情形有以下幾種：
（1） 出租人依約定事由單方面解除合同。正如承租人單方面解除合同一樣，當出現雙方在房屋租賃合同中約定的解除事由時，儘管承租人未提出解除合同，甚至不同意解除合同，出租人都可自行解除合同。但出租人單方面解除合同的，應當通知承租人，為承租人騰房提供必要的條件（參見第二編第二章第七節）。
（2） 出租人依法定事由單方面解除合同。根據《合同法》、相關司法解釋及有關規定，出租人在租賃期間遇有下列情形之一的，可以通知承租方提前解除房屋租賃合同：
① 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。出租人可以隨時解除合同但應在合理期限內通知承租人。
② 因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的。
③ 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，可以解除合同。
④ 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的。
⑤ 法律、法規規定可以解除的其他情形。
（3） 與承租人協商一致解除。
第144條律師為承租人提供法律服務的業務
144.1律師應提醒承租人，在房屋租賃合同成立、生效後，應嚴格按照合同的約定履行合同，確保按房屋租賃合同的約定支付租金，妥善使用、保管租賃物，否則可能面臨被出租人解除或終止合同的風險。必要的情況下，應出具法律意見書，以書面形式提醒承租人在合同履行過程中尤其應注意的問題。
144.2如發現出租人存在143.4.1所列情形時，律師應提醒承租人及時進行書面催告，並要求出租人籤收或保存郵寄送達的憑證；經催告後，如果出租人在約定的時間內仍未能及時按約履行合同，應提醒承租人可以行使合同解除權以維護自己的合法權益。在提醒承租人行使解除權的同時，律師應根據事實和法律，對整個事件進行詳細的分析，並列明行使解除權的利弊、風險所在，以供承租人決策時參考。
144.3在出租人提出解除或終止合同的請求時，律師接受承租人的委託後，應及時對出租人請求的依據進行實質性的審查，並及時回復，協助承租人與出租人進行友好協商，將承租人的損失減少到最低限度。
《合同法司法解釋（二）》第24條規定：「當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵消雖有異議，但在約定的異議期限屆滿後才提出異議並向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵消通知到達之日起三個月以後才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。」
按此理解，承租人應當在約定的異議期限內提出異議並向人民法院起訴；如當事人沒有約定異議期間，應當在解除合同通知到達之日起3個月內向人民法院起訴。否則，承租人關於解除合同的異議權將無法獲得支持。
144.4參與雙方解除或終止合同的談判，確保維護承租人的合法權益。
第145條律師為承租人提供法律服務的重點內容
145.1律師須提醒承租人，在非法律規定或約定可以解除房屋租賃合同的情形下，一般為雙方協商解除，協商解除時應對租金等費用的結算、房屋的返還等作出明確約定。
145.2律師須提醒承租人，房屋租賃合同解除後，尚未履行部分不再履行，因出租人的過錯造成合同解除的，出租人應承擔違約責任；雙方均有過錯的，應根據各自的過錯程度承擔違約責任；若因不可歸責於雙方當事人的事由導致房屋租賃合同解除的，應根據公平原則進行處理。
第146條律師為承租人提供法律服務的風險提示
146.1合同解除或終止履行後，承租人應將租賃房屋騰出返還出租人，並保證返還的租賃房屋為約定的狀態或房屋性質使用後的狀態，應在返還時做好交接單（該交接單應與出租人交付時的附表一致）；如出租人拒絕接收的，應通過公證等方式留存送達等憑證，以證明退還不能的原因不在承租人一方。
146.2在出租人提出解除或終止合同的請求時，承租人應按照《合同法司法解釋（二）》第24條的規定行使異議權（參見144.3）。
第147條律師為出租人提供法律服務的業務
參見143.4.2、第144條。
第148條律師為出租人提供法律服務的重點內容
參見第145條。
第149條律師為出租人提供法律服務的風險提示
在承租人提出解除或終止合同的請求時，出租人應按照《合同法司法解釋（二）》第24條的規定行使異議權。
第150條律師提供法律服務時不同類型房屋的服務要點（住宅、商鋪、工業廠房以及酒店式公寓）
律師提供營業性用房租賃法律服務的，當合同解除或終止後，應辦理相關註銷手續等。在營業性用房的租賃過程中，承租人往往會依據自己的經營特點對房屋進行必要的裝修或擴建，如雙方提前終止合同的，應重點處理好裝修費用的分擔與擴建費用的補償等。
第六章
優先購買權問題
第151條一般規定
151.1概念及性質
151.1.1我國《合同法》確認了承租人的優先購買權。承租人的優先購買權指的是出租人出賣承租人租賃的房屋時，承租人在同等條件下依法享有優先於他人而購買租賃房屋的權利。
151.1.2承租人的優先購買權屬於法定權利，是由法律直接規定產生，而不是根據當事人之間的約定產生的，且具有專屬性，除承租人外其他人不能享有。我國《合同法》第230條規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」
151.2承租人行使優先購買權的條件
151.2.1房屋租賃合同合法有效是承租人享有優先購買權的前提，因為承租人的優先購買權是基於房屋租賃合同而享有的一項法定權利。因此，承租人優先購買權的產生是以房屋租賃合同的有效成立為基礎的。此觀點參見奚曉明主編、最高人民法院民事審判一庭編著：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡稱《理解與適用》），人民法院出版社2009年版，第295頁。
151.2.2優先購買權是承租人的一項法定權利,除承租人自願放棄外,出租人不得加以限制。出租人出賣房屋應履行通知義務，即通知承租人房屋所有權將被轉讓的事由。依據《合同法》第230條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。另外需要注意的是，承租人必須在一定的時間內行使優先購買權。根據《房屋租賃合同司法解釋》第24條的相關規定，出租人履行通知義務後，承租人應在15日內明確表示購買，否則視為放棄。
151.2.3承租人享有優先購買權是同等條件下的優先權。所謂「同等條件」，主要指價格條件。
151.3承租人行使優先購買權應注意的問題
151.3.1承租人基於租賃關係的優先購買權不同於基於共有而產生的優先購買權，這兩種優先購買權在效力上有差異。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關係，維護共有關係的穩定性，充分發揮物的用益價值；而承租人優先購買權主要是維護使用關係的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。
151.3.2出租人違反法定義務侵害了承租人的優先購買權時，根據《房屋租賃合同司法解釋》第21條的規定，承租人可以採取要求損害賠償的救濟方式但不能宣告前手買賣合同無效；如果出租人和買受人惡意串通籤訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人不僅可主張認定合同無效，還可請求損害賠償。
151.3.3在租賃房屋實現抵押權時，出租人依照《擔保法》第53條的規定，以協議折價、變賣租賃房屋實現抵押權的，應當在合理期限內通知承租人。承租人主張優先購買權的，依照《房屋租賃合同司法解釋》第22條的規定處理。
151.3.4出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，出租人或拍賣行應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。在拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示以最高價購買的，依照《合同法》第230條的規定處理。
151.3.5根據《房屋租賃合同司法解釋》第24條的規定，對抗承租人行使優先購買權有以下四種情形：第一，房屋共有人行使優先購買權；第二，出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；第三，出租人在履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的；第四，購買房屋的前手即第三人出於善意並已辦理了房屋買賣登記手續的。
第152條律師為承租人提供法律服務的業務
152.1律師在為承租人提供法律服務時，應該提醒承租人其享有優先購買權的條件（參見151.2）並及時維護自己的權利。
152.2律師在為承租人提供法律服務時，如遇到承租人的優先購買權受到侵害的，應提醒承租人向出租人追究責任。出租人侵害承租人的優先購買權主要表現為：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人，或者其他侵害承租人優先購買權的情形。承租人對出租人侵害優先購買權的救濟方式主要是請求出租人承擔賠償責任。
第153條律師為承租人提供法律服務的重點內容
153.1提醒承租人需及時行使優先購買權。承租人應當在收到出租人的通知後15日內，明確答覆在同等條件下是否購買房屋，承租人在答覆中不得對購買條件提出異議。如果是出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，承租人應當參加拍賣，即與其他競買人一樣進行競買登記、交納競買保證金併到場參加拍賣，在拍賣過程中明確表示是否行使優先購買權；如承租人未參加拍賣的，將視為承租人放棄優先購買權。
153.2《房屋租賃合同司法解釋》第24條規定了優先權的四種例外情形，但是應當注意，其中第（4）項情形即第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的，此種情形下承租人雖不得主張優先購買權，但仍可以主張損害賠償。
153.3侵害承租人優先購買權的損害賠償責任
《房屋租賃合同司法解釋》第21條的規定：「出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持……」對該條的理解，應注重以下幾個問題：
153.3.1次承租人是否享有優先購買權
次承租人是否享有優先購買權，對這一問題存在爭議。但是在《理解與適用》一書中，明確提出次承租人不享有租賃房屋的優先購買權，理由是承租人應理解為房屋租賃合同關係中出租人的對方當事人。房屋租賃合同和轉租合同雖是兩個緊密相連的合同，但在房屋租賃合同中，次承租人不是合同當事人，其地位不是出租人的承租人，因此，次承租人不享有租賃房屋的優先購買權（參見該書第290頁）。
153.3.2承租人優先購買權受侵害時是只能主張損害賠償請求權，還是可以對損害賠償請求權與強制締約請求權選擇行使？
根據《房屋租賃合同司法解釋》第21條的相關規定，出租人損害承租人優先購買權時，承租人請求出租人承擔損害賠償責任的，人民法院應予支持。但是對於是否可以選擇要求出租人訂立房屋買賣合同沒有明確規定。
《理解與適用》一書中認為，優先購買權是法律規定的特定權利，該權利受到侵害時，損害賠償請求權是承租人享有的權利之一，但並非唯一權利。《房屋租賃合同司法解釋》對於是否可以選擇要求出租人訂立房屋買賣合同雖然沒有明確規定，但是從第22條和第23條規定看，應該予以肯定（參見該書第291、292頁）,即可以同時要求出租人訂立房屋買賣合同。
第154條律師為承租人提供法律服務的風險提示
154.1承租人接到出租人出賣租賃房屋通知後，如想行使優先購買權，應當以可證明的方式告知出租人，例如公證通知、採用郵件特快專遞通知等,否則，可能因為無法舉證而喪失有關權利。
154.2出租人履行出賣租賃房屋通知義務後，承租人如果有意行使優先購買權，則應在收到通知後15日內明確表示購買，否則視為放棄。
154.3出租人違反優先購買權的規定，造成享有優先購買權的承租人損害的，應當要求出租人承擔損害賠償的責任，而不是要求宣告前手買賣合同無效。
第155條律師為出租人提供法律服務的業務
出租人是優先購買權的義務主體，律師在為出租人提供法律服務時應注意以下內容：
155.1律師代理起草和修改房屋轉讓合同時，注意優先購買權條款的設置。
155.2房屋所有人出賣出租房屋，應在合理期限內提前通知承租人，以便承租人主張優先購買權。律師為出租人提供法律服務時，應注意：
（1） 及時提醒出租人通過可證明的方式，例如公證通知、郵政特快專遞等方式，告知承租人在同等條件下是否願意購買該房屋；
（2） 「合理期限」一般認定為提前15日，提前15日的意思是指承租人收到通知之日起滿15日；
（3） 通知應當明確房屋轉讓的主要條件：包括房屋價款、支付方式等；
（4） 承租人是否行使優先權的答覆的方式、期限及相應的法律後果。
155.3律師為出租人審查承租人主張優先購買權是否符合「同等條件」的約定。
第156條律師為出租人提供法律服務的重點內容
律師在為出租人提供法律服務時，應重點注意以下內容：
156.1實現抵押權時的優先購買權
根據《房屋租賃合同司法解釋》第22條的規定，出租人依照《擔保法》第53條的規定與租賃房屋的抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務的，應當在合理期限內通知承租人。承租人主張優先購買權的，依照《合同法》第230條的規定處理，應當保障承租人的優先購買權，沒有保障承租人的優先購買權的為侵權，應當承擔賠償責任。
156.2房屋拍賣時的優先購買權
根據《房屋租賃合同司法解釋》第23條的規定，出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，應當視為承租人放棄優先購買權。
第157條律師為出租人提供法律服務的風險提示
157.1律師為出租人提供法律服務時，應提示出租人，通知承租人是否行使優先購買權必須採用可證明的方式進行。
157.2如果出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人；如與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋實現債務清償時，也應在合理期限內通知承租人。
157.3出租人出賣房屋沒有按照規定通知優先購買權人的，將認定侵害承租人的優先購買權，應承擔相應的賠償責任。
第七章
訴訟、仲裁前的和解與調解
第158條一般規定
158.1定義與區別
158.1.1房屋租賃合同糾紛在進入訴訟或仲裁程序之前，雙方可參照本指引的規定在合同中約定，或合同籤訂後進行和解談判或者共同選擇調解人進行調解，以達到快捷、高效、低成本地解決糾紛。
158.1.2和解是當事人之間自願協商，達成協議，沒有第三者參加；訴訟前的和解，指發生訴訟以前，雙方當事人互相協商達成協議，解決雙方的爭執。這是一種民事法律行為，是當事人依法處分自己民事實體權利的表現。和解成立後，當事人所爭執的權利即歸確定，所拋棄的權利隨即消失。和解一經成立，當事人不得任意反悔要求撤銷。但是，如和解所依據的文件在事後發現被偽造或塗改但當事人於和解時不知情的，或者當事人對重要的爭執有重大誤解而達成協議的，和解事件即使已為法院判決所確定，當事人仍可以要求撤銷和解。
158.1.3調解與和解不同，調解則是在第三者（可能是群眾或者群眾組織，也可能是人民法院、律師）主持下成立的，即雙方當事人以外的第三者，以國家法律、法規和政策以及社會公德為依據，對糾紛雙方進行疏導、勸說，促使他們相互諒解，進行協商，自願達成協議，解決糾紛的活動。
158.2房屋租賃糾紛訴訟、仲裁前的和解與調解業務分類
房屋租賃糾紛案件在進入訴訟或仲裁程序之前，雙方可根據合同約定或共同協商進行和解、調解。而這一過程中的律師調解業務，主要可以分為以下兩種類型：
（1） 租賃糾紛律師代為調解業務：指在租賃糾紛發生後，經當事人一方的委託和授權，律師代表委託人與對方當事人就糾紛的解決進行協商和談判，最終促使對方當事人和己方當事人達成一致的糾紛解決方案的律師代理業務。
（2） 租賃糾紛調解人調解業務：指爭議雙方按照合同約定或協商確定，選擇調解人進行調解，以快捷、高效、低成本地解決糾紛。
第159條租賃糾紛律師代為調解業務
159.1租賃糾紛律師代為調解業務的適用情形
從經濟效益上來說，相對於訴訟、仲裁而言，調解要求律師付出的時間成本更高，所以並非所有的案件都適合進行調解或者說都有可能調解成功。在租賃糾紛中，因其標的通常較小，事務繁雜，在遇有下列情形時適合積極進行調解：
（1） 作為主張權利方代理律師，從基本的案情及掌握的證據出發，發現證據上存在嚴重瑕疵，進一步取證存在困難或需要花費較高成本的情況（在這種情況下，律師也可以在調解的同時對己方證據進行完善、補強）；
（2） 作為主張權利方代理律師，從基本案情及掌握的證據出發，發現雖然勝訴的可能性很大，但是在日後的執行方面存在困難的，或者說調解更有利於債權的快速實現的情況；
（3） 訴訟後易導致租賃雙方合作關係惡化，不利於當事人日後商業利益的情況；
（4） 由於涉及利益衝突而不便代理訴訟或仲裁，但雙方當事人同意代理律師斡旋調解的情況；
（5） 其他訴訟代價較大、成本較高的情況。
律師在上述第（4）種情形下代為調解時，需注意涉及利益衝突的情況要經過爭議雙方書面同意。
律師在調解過程中可能會自認某些過錯行為，為避免在之後可能的訴訟中處於不利地位，在調解過程中要注意聲明所有的自認行為及不利於己方的表示均只在調解過程中有效。
159.2租賃糾紛律師代為調解業務的種類
租賃糾紛律師代為調解業務按不同的分類標準可以分為以下種類：
（1） 按業務的獨立性，可分為「獨立的代為調解業務」、「訴訟、仲裁業務中附隨的代為調解業務」。前者指當事人僅委託律師提供代為調解服務，後者指當事人在委託律師提供訴訟或仲裁代理服務的同時，一併賦予律師協商、調解的職權；
（2） 按不同的案件階段，可分為「訴（仲裁）前代為調解」、「訴（仲裁）中代為調解」、「訴（仲裁）後代為調解」。
159.3租賃糾紛代為調解業務的承接
159.3.1直接承接代為調解業務的情況
租賃糾紛案件中，律師直接承接代為調解業務的，應著重注意以下三點：
（1） 在對案情作出分析並了解委託人所能接受的底線的基礎上，應根據專業知識就調解作出可行性分析，將調解後可能涉及的所有風險做客觀分析，並讓委託人知曉，最好有書面文件為證；
（2） 在取得委託人的授權後，應與委託人籤訂協議並就委託人的底線、調解的期限及相關風險作出約定；明確約定的期限內若調解失敗，該如何處理；
（3） 律師代為調解租賃糾紛雖為非訴訟業務，但為保證手續上的完整性，應要求委託人籤署授權委託書，明確律師的代理權限。
159.3.2訴訟、仲裁代理業務中附隨的前期調解業務的承接
在租賃糾紛雙方已進入訴訟或仲裁階段時，委託人要求律師就糾紛進行調解。此時的調解最好明確委託人進行調解的目的，並明確告知其可能涉及的所有後果，且應重點明確調解期限，避免雙方尚處於調解過程中,而法院已作出判決的情況。律師在該階段承接調解業務亦應有單獨的授權委託書。達成一致意見後，應由委託人籤署調解協議。
159.4律師提供租賃糾紛代為調解服務的前期準備工作
159.4.1審閱資料、了解和分析案情
對於租賃糾紛案件，律師在進行調解前,應先了解案件的事實情況(如房屋的產權情況、出租方與承租方的主體資格、發生糾紛前雙方的履行情況、產生糾紛的原因等),並收集與租賃糾紛案件相關的材料。
要注意的是，除了聽取當事人關於租賃情況的陳述外,還應當要求當事人提供相關資料如產權證、授權委託書、雙方的主體資格證明、房屋租賃合同、租金和物業管理費的支付憑證、雙方的來往函件等。由於當事人在法律方面知識的欠缺，其陳述的內容也許會與案件材料所記載和體現的情況有所不同，必要時律師還應當親自向相關部門調查與案件相關的證據材料。
律師在收集完畢材料後，應對案件材料進行全面的審閱，了解出租方與承租方的合同權利、義務，理清案件所涉及的法律關係。
159.4.2訴訟、仲裁結果的分析和預估
為了有利於租賃糾紛案件調解工作的順利進行，律師在審閱完畢與租賃糾紛相關的全部材料，理清案件所涉及的法律關係後，應對該租賃糾紛案件的案情進行分析，並根據糾紛產生的不同特點進行法律研究。雖然暫不進行訴訟，但律師也應事先對案件的訴訟或仲裁結果進行分析和預估。因為調解方案的最終依據不外乎根據法律、法規的規定、合同的約定及當事人所掌握的證據材料，分析出租方和承租方各自所處的有利和不利之處，便於使代理人對案件調解不成而致訴訟或仲裁的結果瞭然於心，有利於向當事人和對方當事人分析利弊，選擇適當的調解方案；即便調解不成最終進入訴訟或仲裁程序，也會對可能產生的結果有所把握。
訴訟或仲裁的分析與預估是律師提供調解方案、當事人對調解方案進行決策的最根本的依據。所以，律師對糾紛案件的訴訟或仲裁結果的分析和預估，有利於當事人根據分析和預估作出是否調解及相應的調解方案的判定。
159.4.3擬定並同客戶確定調解方案
律師在充分考慮案件事實、法律和法規的規定、合同約定、交易習慣以及遵循平等互諒原則等情況下，對租賃糾紛案件的訴訟或仲裁結果進行分析和預估後，應向當事人出具書面的案件分析報告，提出相應的調解方案。調解方案可以有多種，律師應針對每一種調解方案說明合同及法律依據、可能產生的結果，有利於當事人作出相應的判斷。
但現實中，有可能會產生不能一次性全部及時調解完畢的情況，特別是涉及關於房屋租賃合同解除方案的糾紛，導致房屋租賃合同解除存在多方面的原因，如雙方長期達不成一致意見而拖而不決的情況，對雙方當事人都不利。對出租方而言，不能及時再行出租；而承租方則可能面臨雖不使用租賃房屋但仍要支付租金的情況，故在處理此類糾紛時，可以建議當事人事先就房屋租賃合同的解除問題達成一致意見，其他糾紛可以另行協商處理，以避免損失的不斷擴大。對於該部分的爭議事項，可以就該部分事項擬定單獨的調解方案，以供當事人選擇，也有利於案件的解決。
如當事人根據律師書面的分析報告，最終同意或選擇一種調解方案的，律師應要求當事人對於調解方案進行書面確認，以防止之後律師按調解方案進行調解達成協議後，當事人不認可或反悔的情況。事實上，要求當事人對調解方案的書面確認有利於律師對自身的保護。
值得注意的是，律師應與當事人商定在提出訴訟或仲裁前最長的調解期限，防止久調不決而損害當事人的利益。
159.5律師代為調解工作原則
因為代理一方當事人從事調解的特殊性，所以律師的工作原則較之調解人調解更為嚴格，一般來說，要遵循以下原則：
（1） 真誠地促成雙方當事人的和解是最為重要的原則，無論調解結果如何，只要雙方當事人自願接受，在充分維護己方當事人利益的情況下，代理律師應盡力促成，既不能因自身的利益如風險收費減少原因阻撓調解的成功，也不能因擔心自己工作量增大而促使己方當事人無原則讓步。
（2） 嚴格遵守職業道德和執業紀律，明確自己作為一方代理人的身份。在代理調解的案件中，對方當事人往往認為既然沒有進入訴訟和仲裁程序，代理律師比較容易溝通，往往可能採用請客吃飯、送禮乃至提出請代理調解的律師擔任常年顧問、代理其他案件等進行物質利誘。此時，作為委託方的代理人，原則上不應接受對方當事人的任何物質利益特別是不能接受聘請擔任律師，如因談判需要，與對方當事人在餐飲等場所見面應事先向當事人通報並事後報告談判結果，且相關費用應由代理律師本人承擔，或在己方當事人同意的情況下由其承擔。如此類面談較多的話，也可視情況和對方當事人輪流承擔。
（3） 談判過程中不被人情所左右，不畏恐嚇。對方當事人往往可能因為感到談判形勢對己方不利，會想方設法找到有關的關係向代理律師說情，也可能對代理律師進行威脅。代理律師只要確認自己所代理的調解是為了促成雙方的和解，為實現和諧社會而合理、合法地從事非訴訟調解，就應向說情方闡明事實和理由，如受到威脅，亦應無所畏懼。當然，一旦受到威脅，從自我保護角度講，應及時向有關部門報告。
（4） 如代理律師能取得己方當事人的充分信任並對自己的調解能力有充分信心，建議代理律師與雙方分別談判——至少在未達成初步協議時儘量避免雙方當事人直接面談，這種「背對背」的調解方式有助於促成調解，因為當事人雙方已存在矛盾，往往不願意見面或擔心見面時陷入僵局，或雖願意見面但面談時情緒激動而導致談判不成。
（5） 代理非訴訟調解取得成功的關鍵，在於取得對方當事人的信任，作為一方的代理人，必須真誠地為對方當事人著想，自己做到並動員己方當事人換位思考，力求在中立立場考慮問題，但必須掌握平衡，以免引起己方當事人的誤解或不滿。
159.6與對方當事人首次溝通的方法
由於代理一方當事人向對方當事人提出調解，往往很難取得對方當事人的信任，因而調解成功與否往往取決於首次和對方當事人的溝通。
（1） 溝通方式：首次溝通宜採用電話方式，因電話較之信函、郵件的優點是能直接感知到對方當事人的反饋，較之面談又有較多迴旋餘地。但首次電話溝通對代理律師的應變能力要求較高，如果對方當事人一旦掛斷電話或以「找我的律師去談」拒絕談判，基本上該調解將會以失敗告終。
（2） 通話對象：如對方當事人系自然人則宜直接與當事人本人通話；如對方當事人系法人宜直接與法定代表人通話，如因無法取得法定代表人的電話號碼或法定代表人並不實質性參與管理的，也可以與該法人的分管租賃事宜的有決定權的分管負責人通話。
（3） 通話態度：應不卑不亢，用語禮貌。
（4） 通話內容：電話接通後應先確認對方姓名（應尊稱職務或先生、女士），並問其是否方便接聽電話。如對方問及「請問你哪位」時要回答「某某，您好，我是××的法律顧問，我姓×。
提示：此處不宜自稱是××的律師或某律師」，稱自己是法律顧問會減弱對方當事人的戒備、敵視心理，有助於促成調解。
然後要非常快速而開宗明義地向對方表示：「聽說您和××有關某某事宜存在一些分歧，現在××委託我來處理，我認為這件事無論對您還是對××來說，最好的解決方案莫過於調解，對簿公堂只會是兩敗俱傷，××也同意（接受）我的觀點，我想您也會同意調解吧?」
提示1：在自我介紹結束後，一定要在對方還沒有作出判斷前迅速切入主題，切勿顧左右而言他，一旦引起對方反感，談判將會難以持續。
提示2：不要問對方「不知您是否同意調解」或類似的選擇性問題，幾乎所有的當事人都不願意被告上法庭，但若讓其選擇，有的人會因為沒有充分思想準備而拒絕接受調解。
提示3：有的當事人會立即表示同意調解，但無論是否明確表示同意接受調解，大部分人都會問「那你或××是什麼打算？」也有人會因思想準備不足而回答「我現在正忙，我們晚點再聯繫」。無論對哪一種回答，代理律師都必須告知對方「我雖然身為××的律師，但既然大家都覺得同意調解，我也不能只考慮一方的利益，我想先聽聽您的想法」，如果針對後一種回答還要追問一句「那您看我們何時通話方便？」
提示4：為打消對方當事人的顧慮，可以向對方表示一下自己在業界的身份和榮譽，並表示並非所有的律師都主張對簿公堂，自己並非是來取證的，不會對電話進行錄音。
159.7代為調解的方法
159.7.1調解過程中無論與己方當事人還是與對方當事人溝通都應注意方式方法，充分獲得對方當事人的信任和己方當事人的認可，以便促成調解。
159.7.2首次通話成功後可以在第二次或第三次溝通時，採用郵件、信函或面談等方式，與對方當事人明確爭議事項的具體範圍，如有可能，可以通過書面方式確認。
159.7.3代理律師必須對案件的訴訟或仲裁結果瞭然於心，並向對方當事人闡述選擇調解是對其損失最小的，努力說服對方當事人選擇將時間花在主業上而不是對簿公堂上。
159.7.4及時將已達成一致意見的事項作成會議紀要等書面文件，要求一方或雙方予以確認。
159.7.5為促成調解，讓對方當事人充分感知己方當事人和代理人的誠意，儘可能不採用錄音等取證方法。當然，如發現對方當事人在故意拖延時間，也可以在數次協談未果後採用此方法，以便為計劃進入訴訟或仲裁程序做準備。
159.7.6調解過程中，代理律師會逐漸深入了解對方當事人擁有的證據和理由，也有可能逐步完善己方證據，故要時時注意調整自己對訴訟或仲裁結果的預估，時時調整己方調解方案，在此過程中及時與客戶溝通。
159.7.7調解中的態度：調解中代理律師始終應遵循不卑不亢、有禮有節的態度，如遇對方當事人的威脅或利誘，應義正詞嚴地拒絕。
159.8調解協議注意事項
159.8.1調解協議一般建議由主動提起調解的代理律師起草。
159.8.2代理律師在起草調解協議過程中要充分考慮雙方的心理感受，切忌一面倒。
159.8.3代理律師在起草調解協議時要充分考慮己方當事人的利益，對對方當事人不履行的情形要約定明確的違約責任。
159.9其他：如果調解不成，應適時與當事人協商進入訴訟或仲裁程序。
第160條調解人調解
160.1調解人的確定
160.1.1調解人可以在省級律師協會建築與房地產業務委員會專家庫、省級或所在地市級律師協會常務理事、民事業務委員會或者消費者協會推薦的專家中選擇，雙方可選擇由一名調解人進行調解或者三名調解人組成調解小組進行調解。
160.1.2由一名調解人進行調解的，該調解人由雙方共同在專家庫中選擇確定。雙方選擇由調解小組進行調解的，則各自選擇一名專家，再由雙方共同選擇一名專家作為調解小組的組長，由公證處在雙方在場的情況下抽籤確定。
160.1.3如果合同中已經包括備選調解人名單，除有人不能或不願接受作為調解人外，雙方應從備選名單中選擇調解人。
160.1.4若雙方在合同約定或者雙方商定的時間內未能就調解人的選擇達成一致意見，或者雙方共同選擇的調解人拒絕履行職責或不能履行職責後14日內，雙方未能重新達成一致意見，則按合同約定雙方調解程序終結，或者一方或雙方按合同約定請地、市級律師協會建築與房地產專業委員會指定一名專家，此項指定是最終的、決定性的，雙方各自將支付該專家報酬的一半。
160.1.5調解人的報酬，包括涉及調解的其他費用，應在雙方選擇調解人時商定，原則上各自承擔上述報酬和費用的一半。
160.2調解準備
調解人或調解小組組長事先應根據案件具體情況，籌划進行調解的時間、範圍、參與人員及議題的先後順序。調解雙方事先應準備好相關資料，以備展示或查閱。
160.3調解程序
160.3.1調解由調解人或調解小組組長主持，可參照仲裁庭審理程序進行調解。雙方應對爭議事項進行充分闡述後，參照法律規定、合同約定、交易習慣，以平等、互諒的原則尋求調解方案。
160.3.2調解過程中，可選擇一攬子解決雙方全部爭議事項，也可對部分爭議事項先協商一致，其餘爭議事項留待後續解決。
160.4調解時間
調解人進行調解的時間一般以不超過56日為宜，防止久調不決而影響委託雙方的權益。
160.5調解效力
160.5.1在調解過程中，應及時將已達成一致意見的事項製作成會議紀要、補充協議等書面文件，交雙方授權人員籤字或加蓋法人公章或合同章。
160.5.2雙方如無法對爭議事項的權利義務分配達成一致意見，亦可對房屋租賃合同履行過程中的事實情況進行確認，以固定事實，有利於繼續協商或進行訴訟。
160.5.3無論雙方是否達成一致意見，調解人或調解小組應在約定的調解期限內作出調解決定，調解應對雙方具有約束力，除非一方或雙方在收到調解決定之日起14日內向對方發出不認可調解決定的通知。
160.5.4任何一方在收到調解決定之日起14日內向對方發出不認可調解決定的通知的，調解人或調解小組作出的調解決定對雙方均無約束力。調解不成的，雙方均有權按照合同約定向法院起訴或者申請仲裁。
160.5.5如合同約定調解是仲裁或訴訟前置程序的，任何一方如果未經調解而直接進入仲裁或訴訟，則可能會在仲裁或訴訟中被駁回請求。
160.6代理律師在調解人調解中的服務內容和注意事項
160.6.1律師在接受當事人的委託後，應先行審查房屋租賃合同中關於爭議解決方式的約定。如未有明確約定的，出於快速解決糾紛的出發點，可建議當事人先行與合同對方當事人進行和解談判，針對整個糾紛過程產生的事實等文件資料，提出相應的和解方案，並協助當事人進行和解談判，製作和解協議；如和解談判不成，律師應提醒當事人儘快選擇後續的救濟方式，以維護當事人的合法權益。律師應提醒承租人，進行和解談判時應提供合法有效並且真實的文件材料，否則，如果事後出租人發現據以達成和解所依據的文件被偽造或塗改的，出租人可要求撤銷該和解協議，承租人可能會因此承擔不利的法律後果。
160.6.2如房屋租賃合同中明確約定調解是仲裁或訴訟前置程序，並約定了調解人選擇範圍的，律師應當協助當事人選定調解人，做好調解準備，即收集好與調解有關的資料並進行系統的整理和歸納，將整理的材料歸納成冊提交給調解人，並協助當事人參與調解談判。在調解過程中，應當歸納爭議焦點並形成書面意見提交給調解人，參與製作調解協議等。在調解協議達成後，律師應提醒當事人嚴格按調解協議的約定履行相應義務，如發生對方當事人違反調解協議行為時，律師應提醒當事人及時採取救濟措施。
160.6.3在調解過程中，律師應該提醒當事人嚴格遵照合同約定的調解程序及有關期限參與調解。在調解期限屆滿時，如雙方仍未達成調解協議的，律師應當及時通知調解人終止調解，防止久拖不決，導致當事人的利益受損。必要時，應提醒當事人採取其他救濟措施，並協助當事人收集相應的證據材料和撰寫相應的法律文書。
160.7代理律師在調解人調解中提供服務的風險防範
160.7.1如合同約定調解是仲裁或訴訟前置程序的，律師應提醒當事人，如果未經調解而直接進入仲裁或訴訟，則該仲裁或訴訟請求可能會被駁回。
160.7.2律師應提醒當事人注意合同約定的有關期限，並嚴格按照合同約定的期限履行回復責任。如「房屋租賃合同中約定應在收到調解決定之日起14日內向對方發出不認可調解決定的通知，以及在56日調解期限屆滿後及時發出終止調解的通知，否則，視為認可調解協議的」，如當事人未能按約定時間作出相應不予認可的決定的，則可能會被視為認可調解決定或調解協議，將承擔不利的法律後果。
第八章
律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務的
執業風險提示及相關內容
第一節法律服務委託合同的籤訂、履行及相關內容
第161條籤訂之前對委託方的審核和調查
委託人應當是與房屋租賃合同糾紛相關的權利義務人，包括出租人、承租人及次承租人（對出租人、承租人以及出租房屋的審核和調查中須注意的事項參見第二編第一章）。
第162條利害關係的審查
律師應當根據《律師職業道德和執業紀律規範》、《律師執業行為規範》、《律師事務所管理辦法》的規定，審查律師事務所及代理律師和委託方的利害關係。
162.1利益衝突是指同一律師事務所代理的委託事項與該所其他委託事項的委託人之間有利益上的衝突，繼續代理會直接影響相關委託人利益的情形。
162.2在接受委託之前，律師及其所屬律師事務所應當進行利益衝突查證。只有在與已有委託人之間沒有利益衝突的情況下才可以建立委託代理關係。
162.3擬接受委託人委託的律師已經明知合同相對方或利益衝突方已委聘的律師是自己的近親屬或其他利害關係人的，應當予以迴避，但雙方委託人籤發豁免函的除外。
162.4律師在接受委託後知道合同相對方或利益衝突方委聘的律師是自己的近親屬或其他利害關係人，應及時將這種關係明確告訴委託人。委託人提出異議的，律師應當迴避。
162.5律師在接受委託後知道合同相對方或利益衝突方已委聘同一律師事務所其他律師的，應由雙方律師協商解除一方的委託關係，協商不成的，應與後籤訂委託合同的一方或尚沒有支付律師費的一方解除委託關係。
162.6曾經在前一法律事務中代理一方法律事務的律師，即使在解除或終止代理關係後，亦不能再接受與前任委託人具有利益衝突的相對方的委託，辦理相同法律事務，除非前任委託人作出書面同意。
162.7曾經在前一法律事務中代理一方法律事務的律師，不得在以後相同或相似法律事務中運用來自該前一法律事務中不利於前任委託人的相關信息，除非經該前任委託人許可，或有足夠證據證明這些信息已為人所共知。
162.8委託人擬聘請律師處理的法律事務，是該律師從事律師職業之前曾以政府官員或司法人員、仲裁人員身份經辦過的事務，該律師和其所在的律師事務所應當迴避。
162.9律師不得在同一法律事務中為雙方當事人擔任代理人。
162.10在委託事項尚未終結前，律師在未徵得委託人同意的情況下，不得接受對方當事人的委託辦理其他法律事務，但辦結委託事項後除外。
162.11律師不得借提供法律服務的便利向當事人謀取「不正當」利益。
第163條委託協議的籤訂
163.1原則
律師事務所應當確定「統一收案、統一收費、統一標準」的原則。
163.2收案條件
關於非訴訟法律服務案件的收案，律師應審查以下幾個方面的內容：
（1） 首先應審查確認出租人或承租人的主體身份；
（2） 確認所出租房屋是否合法，產權是否清晰，是否能滿足承租人的承租目的；
（3） 其他須審查的內容。
在審查完基本情況後，根據與委託人的協商結果，確定非訴訟服務的內容，再確定是否可收案；如收案，應及時向律師事務所上報立案。
委託人的要求和主張應符合《律師法》、《律師執業行為規範》的有關要求；如委託人的要求和主張存在違法情形，經指出不肯採納律師的意見和具有違反《律師執業行為規範》的規定，不能接受委託的其他情形，不予收案。
163.3委託程序
（1） 接待律師審查委託人的委託資格；
（2） 填寫《收案審批表》送律師事務所主任或主管律師審批，指定承辦律師或按委託人的要求指定承辦律師；
（3） 籤訂《委託代理合同》一式兩份，委託人收存一份，承辦律師附卷存檔一份；
（4） 委託人按照《委託代理合同》的約定，交納律師費；
（5） 辦理收案登記,建立非訴訟案卷。
163.4明確界定非訴訟法律服務的範圍和內容
律師在籤訂非訴訟法律服務合同時，應儘量明確和細化服務的內容和範圍，使之具有可量度性，以避免產生糾紛。具體說來，為委託人提供房屋租賃合同非訴訟法律服務時，一般可包括以下主要內容：
（1） 對合同相對方主體資格、履約能力以及承租房屋的盡職調查，並出具書面的盡職調查報告（具體內容參見第二編第一章）；
（2） 起草房屋租賃合同，並參與房屋租賃合同的談判、修改，協助委託人做好合同的登記備案工作（具體內容參見第二編第二章）；
（3） 根據所籤訂的房屋租賃合同，做好合同交底工作，提示委託人相應的法律風險（具體內容參見第二編第四章）；
（4） 監督房屋租賃合同的履行，處理房屋交付、維修、騰退等法律問題（具體內容參見第二編第五章）；
（5） 其他專項法律服務，如涉及優先購買權的處理（具體內容參見第二編第六章）等。
163.5委託代理合同重點條款
163.5.1律師應當與委託人就委託事項的代理範圍、代理內容、代理權限、代理費用、代理期限等進行討論，經協商達成一致後，由律師事務所與委託人籤署委託代理協議或者取得委託人的書面確認。
163.5.2律師服務費。具體參照司法部、國家發展改革委2006年12月1日頒布實施的《律師服務收費管理辦法》。律師費用的收取應當遵循平等協商、合理公平的原則。律師事務所應當嚴格執行價格主管部門會同同級司法行政部門制定的律師服務收費管理辦法和收費標準。另律師應當密切注意本地區價格主管部門制定的有關地方性的收費指引和規定。
律師收費應當考慮以下合理因素：
(1） 從事法律服務所需工作時間、難度、包含的新意和需要的技巧等；
(2） 接受這一聘請會明顯妨礙律師開展其他工作的風險；
(3） 同一區域相似法律服務通常的收費數額；
(4） 委託事項涉及的金額和預期的合理結果；
(5） 由委託人提出的或由客觀環境所施加的法律服務時間限制；
(6） 律師的經驗、聲譽、專業水平和能力；
(7） 費用標準及支付方式是否固定，是否附有條件；
(8） 合理的成本。
163.5.3律師收費方式依照國家規定或由律師事務所與委託人協商確定，可以採用計時收費、固定收費、按標的比例收費。在一個委託事項中可以約定一種或幾種方式，但一定要明確無異議。
（1） 如採用計時收費的，應在委託合同中約定律師計費時間的計算方式（如通常約定每小時為一個計費單位），還應約定律師工作時間單的確認程序。
（2） 如實行風險代理收費的，最高收費金額不得高於收費合同約定標的額的20%。關於此節風險代理的限額，律師應當密切注意最新的法律規定和當地司法管理部門或律師協會的特別規定。
163.5.4委託代理合同中應明確約定律師費的計費辦法、付款方式、付款時間、差旅費的承擔問題等。
163.5.5委託代理合同中應約定雙方相應的違約責任和提前解除合同的處理辦法等。
163.6律師委託合同籤訂後應注意的事項
163.6.1律師不得私自收案、收費。委託人所支付的費用應當直接交付律師所在的律師事務所，律師不得直接向委託人收取費用。委託人委託律師代交費用的，律師應將代收的費用及時交付律師事務所。
163.6.2律師不得索要或獲取除依照合同收取的法律服務費用外的額外報酬或利益。
163.6.3律師事務所收取的法律服務費用，應當在計入會計帳簿後才可以按規定項目和開支範圍使用。
163.6.4律師事務所不得向委託人開具非正式的律師收費憑證。
163.6.5律師事務所因合理原因終止委託代理協議的，有權收取已完成部分的費用。
163.6.6委託人因合理原因終止委託代理協議的，律師事務所有權收取已完成部分的費用。
163.6.7委託人無故單方終止委託代理協議的，應按約定支付律師費，並承擔代理協議約定的有關違約責任。
第164條委託代理協議的履行、轉讓、變更、終止
164.1律師應當謹慎、誠實、客觀地告知委託人委託事項可能出現的法律風險並在必要時出具法律意見書交委託人籤收。
164.2在委託合同履行過程中應定期書面報告委託事務的處理情況，包括已經處理完畢的法律事務及下一步工作計劃；如出現籤訂委託合同時無法預料的問題，應及時提出意見、建議，並與委託人籤訂補充協議。律師應將工作記錄和工作匯報按時間順序裝訂成冊備查。
164.3律師應當嚴格按照法律規定的期間、時效以及與委託人約定的時間，辦理委託事項。
164.4律師接受委託後，只能在委託權限內開展執業活動，不得擅自超越委託權限。
164.5律師在進行受託的法律事務時，如發現委託人所授權限不能適應需要時，應及時告知委託人，在未經委託人同意或辦理有關授權委託手續之前，律師只能在授權範圍內辦理法律事務。
164.6律師接受委託時必須與委託人明確規定包括程序法和實體法兩方面的委託權限。委託權限不明確的，律師應要求委託人重新出具有明確授權的委託書。
164.7律師事務所籤訂委託合同後若出現確需轉讓、變更或者解除委託協議的情況的，律師應做好如下工作：
（1） 應當及時與委託人協商和溝通，徵得委託人同意。
（2） 如系委託合同轉讓的，應由委託人、原承辦該法律事務的律師事務所及受讓的律師事務所籤訂轉讓協議，明確各方的權利義務，特別是涉及律師服務的風險界定和費用劃分支付等問題。
（3） 如系委託合同變更的，應明確所涉變更內容及變更的時間節點。
（4） 如系委託合同解除的，雙方應在補充協議中確認律師已完成的工作成果、應支付的律師費用金額和支付時間、律師非訴訟服務的風險界定等，並籤訂書面的委託終止協議。委託合同轉讓或解除後，原承辦律師應同時將已完成的工作成果和相關資料移交委託人，雙方辦妥交接手續；原承辦律師還應出具一份工作小節，陳述已完成的工作和尚需完成的工作內容，並提出需提請委託人注意的事項。
164.8未經委託人同意，律師不得將委託人委託的法律事務轉委託他人辦理。
164.9律師在接受委託後出現突患疾病、工作調動等情況，需要更換律師的，律師事務所應當及時告知委託人。委託人同意更換律師的，應取得委託人的書面確認意見，承辦律師之間要及時移交材料，並通過律師事務所辦理相關手續。
164.10非經委託人同意，律師不能因為轉委託而增加委託人的經濟負擔。
164.11律師在委託權限內完成了受託的法律事務，應及時告知委託人。律師與委託人明確解除委託關係後，律師不得再以被委託人的名義進行活動。
164.12律師接受委託後，無正當理由不得拒絕履行協議約定的職責，不得無故終止代理。
164.13若委託協議約定的服務期限屆滿，或者終止條件出現，律師應當及時書面告知委託人委託協議終止，總結委託事項的履行情況，並做好有關文件資料交接的工作，辦理書面交接手續。
164.14律師在辦理委託事項過程中出現下列情況，律師事務所應終止其代理工作：
(1） 與委託人協商終止；
(2） 承辦律師被取消或者中止執業資格，委託人不同意更換其他律師的；
(3） 發現不可克服的利益衝突；
(4） 承辦律師的健康狀況不適合繼續代理，委託人不同意更換其他律師的；
(5） 委託人的要求不符合法律規定或律師職業道德和執業紀律要求的，律師繼續代理將違反法律或者律師執業規範。
第二節律師為委託人提供房屋租賃合同非訴訟
法律服務的執業風險提示
第165條
結合律師為房屋租賃合同當事人提供非訴訟法律服務的特點，律師在執業過程中應當遵守以下操作模式，避免工作疏漏而產生的執業風險：
（1） 參與委託人談判和商洽時，律師應書面記錄每次談判和商洽的內容，以便備查。
（2） 起草或修改房屋租賃合同文本時，應保存每次雙方合同內容和條款修改的往來記錄，包括修改的具體內容、時間、修改原因和要求。
（3） 最後籤訂版本應與委託人進行確認，並結合法律、法規及司法解釋的規定對房屋租賃合同籤訂、履行等過程中可能存在的風險再次書面提示並保存已作告知的記錄。
（4） 律師在出具正式的法律意見時，要借鑑以往成功的經驗與業績，同時也要結合本項目的實際情況。特別需要注意的是，針對一個非常專業的項目，提出法律意見時要留有餘地，以保護律師及律師事務所的利益。
（5） 對委託人提出的要求，要區分不同的情況與要求的性質，既要把握原則，又要表現充分的靈活性。原則問題，堅決不能妥協；操作方法，可以靈活處理。同時，要與委託人就此問題留下書面的證明，以表明律師及律師事務所的責任界限。
（6） 房屋租賃合同履行時，應當根據房屋租賃合同的內容，制定雙方合同義務履行內容和時間的表格；並根據履約表格，在委託方合同義務履行期限屆滿前10日以書面《法律意見書》提示委託方履行義務的內容和時間，以及違約責任。
（7） 對方履約時，核查委託方履約行為是否全面並符合合同要求，記錄履約不符的內容；對方未按時履約或履約不符時，及時代理委託人與對方交涉，並製作《法律意見書》告知相應的違約責任，敦促其按約履行。
（8） 收集、保存對方違約的證據，必要時進行律師見證或進行公證，提倡對證據進行公證。對對方的違約行為，及時製作《法律意見書》告知委託人對方相應的違約責任和進一步的法律行動的建議。
（9） 律師在一個非訴法律項目結束後，仍然要注意跟蹤項目進展，以進一步提供後續的法律服務，以及提前了解項目可能遇到的法律問題，並自檢本身是否有過失，同時要注意及時整理相關檔案。整個項目及法律服務工作完成後，要組織相關參加人員互查有關文件及關鍵問題，以便及時發現漏洞或失誤，並採取補救措施。
（10） 在處理委託人日常法律事務過程中，要保留來往文件與文字。對委託人要求提供法律服務的事項建立登記制度，以確定服務範圍。針對一些特定的事項，必要時應與委託人籤署諒解備忘錄，以保障律師及律師事務所的權益。此外，在重大協議籤署前，相關法律文件文本的編輯、列印、裝訂要遵循行之有效的程序。加強對法律文件的保管，與每一個項目相關的所有法律文件及來往信函（包括電子郵件）要按時間順序或性質單獨建立檔案，並在明確的保管地點保管。同時，電子文檔也應在伺服器上設置專門的保存區域、審閱與修改權限。相關文件的原件、印章最好不要由律師事務所保管。
（11） 基於為委託人保守商業秘密的需要，律師在工作中要注意建立屏蔽制度。每個項目要確定固定的律師與助手參與，無關人員不得接觸項目文件及案卷。參與人員未經主管合伙人批准不得向其他人（包括其他合伙人）披露與項目內容相關的情況，這也是律師執業紀律的要求。
（12） 基於房屋租賃合同的專業性以及涉及的法律、法規眾多繁雜，律師在提供法律服務前，應學習研究相關規定，尤其對其中有關事項的限制性規定應熟記並靈活運用，在製作各階段法律意見書時，尤其應注意向承租人或出租人提示如不在法律規定期限內行使相應權限的法律風險，並提醒其按規定及時行使權利。在為委託人提供房屋租賃合同非訴訟法律服務過程中，尤其應注意以下法律風險的防範：
① 關於合同效力的把握。對於違法建築物、超過臨時建築物使用年限等房屋租賃合同的效力以及合同無效後的損害補救（參見第二編第三章）；
② 關於房屋租賃合同籤訂、履行、終止後對裝飾裝修的約定及處理（參見第二編第二章、第三章、第四章、第五章中關於裝飾裝修的處理部分）；
③ 轉租合同的效力以及轉租後出租人、承租人與次承租人關係的處理（參見第二編第四章和第五章）；
④ 如涉及優先購買權情形的，一般情形下，出租人應在合理期限內通知承租人是否願意在同等條件下購買，該合理期限一般為15日，如拍賣時，則應當在拍賣5日前通知承租人；同理，承租人應在收到出租人通知後的合理期限內明確表示是否購買，否則將喪失優先購買權的保護（參見第二編第六章）。
律師應特別注意《合同法司法解釋（二）》第24條關於合同解除的異議期間及法律後果（參見143.3）的規定，如合同一方單方提出解除時，律師應提醒委託人在約定的異議期限內及時提出異議並向人民法院起訴；如當事人沒有約定異議期間，應當在解除合同通知到達之日起3個月內向人民法院起訴；否則，委託人關於解除合同的異議權將無法獲得支持。
第三編
附則
第166條本操作指引分為第一編（總則）、第二編（律師提供房屋租賃合同非訴訟法律服務操作指引）、第三編（附則）共三個部分。
第167條本操作指引非訴訟部分的體例是：合同訂立前的法律服務，合同的內容，合同的效力，合同的交底，合同的履行、變更、轉讓、解除與終止，優先購買權問題，訴訟、仲裁前的和解與調解，非訴訟法律服務的執業風險提示及相關內容。該體例是經過反覆推敲、斟酌確定的，主要以律師提供非訴訟法律服務的先後為順序，具有可操作性。合同的交底雖然字數比較少，但實踐中律師對合同的交底不夠重視，故另起一章。優先購買權問題雖然是合同履行過程中的問題，但房屋租賃合同中的優先購買權比較特殊，發生糾紛也比較多，故另起一章。
第168條本操作指引原則上從房屋租賃合同中的相對性來確定各方當事人，僅限於房屋租賃合同中的主體，並從各方主體展開（即承租人和出租人兩方面）闡述，其他內容原則上不屬於本操作指引所闡述的範圍。
(本操作指引由中華全國律師協會民事專業委員會負責起草。執筆人：林鑥海、樓韜、裘紅偉、陳月棋、錢雪慧、葉勁松、徐巍、酈煜超、張鋒平、張惠青、丘坤、姜叢華、左斌、王小咪、張菊香、周麗霞、曹文銜)
責任編輯：ＬＩ