北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，我預算總價470萬以內買個兩居房子，看了海澱朝陽，這個價位海澱只能老破小，像樣的學區也蹭不上，唯獨能佔一個海澱戶口，朝陽看了8號線北段五環內有的選，但是擔心以後有了孩子只能在朝陽上學會後悔，雖然孩子上學的事還得至少8-10年，然而現在狠心再加槓桿買一居學區也許10年以後學區會有變數。我的擔心是不是太早了，只關注當下還是應該謹慎考慮學區？
回答：
1、 現在準備學區房太早了，耽誤十年的居住體驗不划算。
2、 提早準備學區房可以，但都是在解決了自住問題之後，另有資金可以買個小房佔坑。而且都是好學校，提前的越早保險係數越大。普通學校犯不上，學位沒那麼緊張。
而且也別覺著只要是學區房就會升值快，以後買不起了。沒那事兒，我在2009年做過一陣教育地產，拿出當年的學區房價格和今天的一對比，跑贏大盤的沒多少，大多數都是平均漲幅。甚至頂級學區房還有跑輸大盤的呢。
像中關村的東南小區，2009年引領全北京學區房漲幅，從5月的2萬出頭，沒半年就漲到3萬，當時引發了大討論，我還特意跑過去調研。結果一對比才發現，其實就是平均漲幅，全北京的房子都在漲，只不過媒體抓眼球，非得拿學區房說事兒。
到今天，算下來東南小區反倒略微跑輸了大盤。所有人都說是因為六年一學位、多校劃片什麼的，可這不正說明學區房受政策影響的風險大嗎？
3、 人們都只是關注了學區房快速上漲的時候，因為政策影響而橫盤或下跌的時候沒人提，也就都忘了。所以沒必要太早準備，房子是用來住的，先得到居住體驗是第一位的。
4、 再一個，也別看不上其他行政區，雖然和東西海有差距，但並不是沒有好學校，也都在努力追趕。就像這動不動就開辦分校，不都是從東西海挖師資嗎？此消彼長，各區都在進步。
像朝陽，十年前我除了那幾個老牌重點，都說不出什麼好學校來，現在能說一大串。當時人朝剛引進，還沒開學呢，也沒多少人真正看好，現在早成了網紅牛校了。
還有亦莊，2008年我們公司在這兒做項目，同事問我亦莊的學校。我想了半天差點兒反問：亦莊有學校嗎？可再看看現在的亦莊，絕對的城南第一學區，這發展速度太快了。
5、 所以，在資金有限的情況下，沒必要太早考慮學區房。就現在朝陽買個非學區房解決居住問題挺好。十年八年之後肯定有更多的選擇出現，而你也肯定比現在發展的更好，也就更有能力去進行挑選。僅供參考。
提問：
章哥，我家是這樣的情況：戶籍在西城區，現結婚後小孩戶口也上在西城，1歲多了。公園懿府買時是想自住，那時沒小孩，沒考慮學區問題，現在小孩1歲多了，要考慮上學，西城有戶口無房，孩子上學也需要西城那邊有個房子住，所以就想在西城區購房，自住+學區，800-900萬左右房，哪個小區更好？雖然劃片學區，西城好學校集中，想買個好的片區，自住環境相對好一點的，15年內的房子，您推薦哪個小區？2室的70~80平的。謝謝您。
回答：
1、 西城最好的學區當然是德勝了，5所小學8所中學都是好學校。但這裡的房價也高，像陽光麗景（育翔和西師雙學區）、德勝佳苑（育翔）等商品房，基本都在15萬左右。8-900萬在陽光麗景很難買到，在德勝佳苑也只能買到一居。
其他的就基本都是老公房和一部分回遷房了。大多在13-14萬，這總價能買到小兩居。比如育翔的新海苑，國務院宿舍樓；延安大院，航天院的。實驗二小，安德馨居，2003的回遷房；西城教委宿舍，2000年的。五路通，文聯宿舍，1997年的。裕中，東裡和西裡，其中有房齡較新的，貸款不受影響。西師附小基本都是六鋪炕的，房齡太長，都不好貸款了。
德勝的學校雖然好，但老房太多，15年房齡的極少。
2、 其次是陶白學區，直升校多，7所小學裡4所直升的一所九年一貫制，還有一個是老牌名校宣師一小，另一個西城實驗都說偏弱，應該也不至於。
宣師一小，清芷園、萬博苑、華龍美鈺。八中附小，中信城、陶然北岸。白紙坊，恬心家園。陶然亭小學，一瓶。十五中附小，萬和世家。育才，朱雀門（太貴了）周邊的太平街是老小區便宜些。
陶白的這些學區房都說商品房，居住較好，大多都能買到一居，或改造的小兩居。老房在這些小區周邊的就行，能便宜一些。
其他的學區我就不好說了，西城今年多校劃片，不知道之後會怎麼施行。金融街出房太少，又基本都是豪宅。而且傳說太多，所以沒寫，意義不大。僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！
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北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。