洛陽市澗西區034-4小區過半業主不交物業費,業委會和物業公司...

業主成立了業委會，為啥非要攆走物業公司？

三分之二業主不交物業費，物業公司為何堅持虧損經營呢？業委會、物業公司都將對方一紙訴狀告上了法庭，展開了拉鋸戰。

業委會和物業公司的「恩怨」何時能了？連日來，大河報記者來到洛陽市澗西區034-4小區，探訪背後的原因。

小區約三分之二業主為啥不交物業費？

10月14日，記者來到位於洛陽市澗西區長春路和中州中路交叉口的034-4小區。據了解，該小區是洛銅集團職工家屬的高層住宅樓，只有一棟樓，共有331戶居民。

據業委會委員苗女士介紹，小區是2014年年底交房，當時業主們籤了一個洛銅物業管理公司物業服務管理協議，協議中甲方的落款是洛銅物業管理公司。但為小區服務的是洛陽華天物業公司。

「入住小區後，發現物業管理不到位，比如，小區門崗形同虛設，誰都可以隨意進來，小區樓下的網吧後門直通小區院內，電梯經常壞掉，家門口被貼很多小廣告，住在這樣的小區著實覺得不安全。」苗女士說。記者在小區走訪中，一些小區居民也提到了小區存在安保、環境差等問題。

034-4小區大門

據苗女士說，2016年，在澗西區物業辦等主管部門參與下，該小區業主成立了業委會。業委會對小區物業公司華天物業提出了10條管理建議，包括更換安保人員，整理車棚、及時維修電梯等，要求物業公司儘快整改。

「但是兩年多過去了，華天物業一點改進都沒有，大家就開始不繳納物業費，現在有大約三分之二的業主都沒有繳費。」苗女士告訴記者，其中還有一部分業主是洛銅集團的職工，物業費直接在發工資時代扣的。

業委會要求物業撤場，物業拒絕離開

該小區業委會另一名委員說，2017年，業委員會對本小區的住戶進行調查，徵求住戶是否願意更換物業公司的意見。「當時，已經有超過半數以上的住戶同意更換物業公司，我們有住戶們的籤名。」該委員說。

隨後，業委會在小區院內張貼了同意更換物業公司的通知。並且通知華天物業，要求其離開小區，可以重新參加新的物業公司競標。然後通過招投標的方式，選擇新的物業公司進駐，但華天物業並沒有參加招投標。

2018年11月19日，業主委員會與洛陽市安久物業管理有限公司籤訂一份《長春路034街坊4號樓小區物業承包合同》，約定由該公司為小區提供物業服務管理。但是，原有的華天物業拒不離開，也不進行交接，中標的物業管理公司進不來，雙方還發生了爭執，還報了警。

小區院內

持續虧損，為啥堅持不撤場？

洛陽華天物業公司的相關負責人王女士說，他們是受洛銅物業管理公司委託對小區提供物業服務，由於集團「三供一業」改造原因，雖是兩個名字但還是一家公司。所以業主籤訂物業服務協議的時候落款是洛銅物業管理公司（以下簡稱洛銅物業），而實際上提供服務的是洛陽華天物業公司（以下簡稱華天物業）。

「小區成立業主委員會之後，大約是2017年開始，業委會的幾個人帶頭不繳納物業費，還經常在業主們的微信群裡讓大家不要繳物業費。」華天物業的副總經理趙海濤說。

該小區物業服務中心主任班全道告訴記者，就今年來說，這個小區繳納物業費的總戶數比例是37.76％，按照收費標準每平方0.7元來算，收取的物業費一共約9萬元，而小區是331戶居民，全部繳納物業費的情況下，總款應該是25萬元左右，物業公司一直都是在虧損運營的。

小區院內環境

「公司虧損嚴重還要運營，是因為這裡的住戶大多是職工家屬，不能不管他們，物業費收這麼低靠的是集團的補貼，我們洛銅集團幾十個家屬院都是華天物業管理的，收費都特別低，有些多層住宅一平方才收0.2元的物業費。」趙海濤告訴記者。

關於洛銅集團是對該小區內的洛銅集團職工否存在代扣物業費的情況，班全道說，有這種情況，不超過50戶，集團是代繳，並且也是徵得職工同意的。

在多次催繳物業費、下發律師函無效的情況下，2019年5月，華天物業一紙訴狀將小區個別業主告上法庭。2019年5月23日，洛陽市澗西區人民法院出具民事裁定書，認定和業主籤訂物業服務協議的是洛銅物業，而狀告業主的主體是華天物業，二者主體不同，駁回華天物業的訴訟請求。

業委會狀告物業要求撤場，未獲法院支持

由於華天物業一直不撤場。今年該小區業主委員會向澗西區法院提起訴訟，要求華天物業撤離本小區。

10月15日，澗西區人民法院下達了判決書，判決書顯示：該小區由洛陽銅加工集團有限責任公司房地產開發公司開發，2015年1月，洛陽銅加工集團有限責任公司房地產開發公司與華天物業公司籤訂《洛銅034-4#樓(住戶)前期物業服務協議》，委託華天物業公司對該小區提供物業服務，期限四個月，到期後未續籤合同，至今一直由華天物業公司為該小區提供物業管理服務。

判決書顯示，因沒有證據證明該小區業主大會已經就選聘和解聘物業服務企業事項進行表決。因此，不能認定該小區的物業服務公司已變更。故原告業主委員會要求華天物業公司退出該小區並移交相關資料的請求，沒有事實和法律依據，法院不予支持。

對此，華天物業公司相關人員說，他們也進行過業主的入口調查，結果是超過一半的居民不願意更換物業公司，並把該證明通過律師提交至法院。

「據我所知，出庭時，我們業主委員會沒有提供半數以上的居民同意更換物業公司的證據，那個原始證據就是調查表，沒有送到法庭上。」該小區業主委員會委員苗女士在電話裡告訴記者。這麼重要的證據為何沒有送達法庭？對此苗女士解釋說，當時沒有人通知她需要送達這份證據。

業委會和物業公司的「恩怨」何時能了？

記者在走訪該小區時，有居民支持更換物業，也有居民認為現在物業挺好的，物業費也不貴，沒必要換。「我是這個小區的住戶，但是不是洛銅集團的職工，我覺得現在的物業公司挺好的，我家90平方米的房子，一年才繳700多元的物業費，上哪兒找這麼便宜的物業公司去？」居民王先生告訴記者。

小區院內車棚

另一位楊姓居民則表示：「換不換物業公司我們無所謂，只要物業費別漲價，高層收費是高，也不能太高了，這小區啥環境，條件在這兒放著，那就這麼小的院子。」

「業主委員會也調查過，物業公司也調查過，晚上都來敲門，我說我不參與你們的調查，我棄權，成天鬧。」一位年紀稍大的男業主說。

業委會和物業公司的「恩怨」何時能了？

隨後，記者來到該小區所在的長春路辦事處。相關負責人告訴記者，因為034—4小區業主委員會和物業公司之間的事，他們組織開過很多次協調會，希望雙方能夠以小區安定為前提，協商解決物業管理相關事宜，但都沒有達成一致。

「雙方已經走了法律渠道，我們要支持和肯定法律。」上述人員說，如果業主委員會合規合法地去要求物業公司撤離，辦事處也會支持廣大業主決定。物業公司在管理中有不到位的地方，辦事處也會與其溝通，讓他們進行整改。最終還是要以居民利益為本處理此事。

針對事情的後續處理，該小區業主委員會部分委員表示，將繼續使用法律武器，按照合法程序，維護廣大業主們的合法權益。華天物業公司也表示，還是會就業主按時繳納物業費一事採取辦法，必要時候，將繼續走法律程序，起訴個別惡意拖欠物業費的業主。

相關連結：

根據《中華人民共和國物權法》第七十五條規定：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

《中華人民共和國物權法》第七十六條該規定：制定和修改業主大會議事規則；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。（大河報·大河客戶端 記者 高菊）