來源： 鳳凰網房產杭州站
「萬年坑」閒林近期出現了「異動」。
進入第四季度，市場上對閒林的輿論大致分成了兩派，一派堅持認為，賣瘋了的閒林雖然成交量大，價格仍然一動不動！另一派則認為，閒林起飛的發動機已經轟轟作響，價格上漲，就要摘帽「萬年坑」了。
那麼，「萬年坑」閒林現在到底什麼價？翻沒翻身？
耳聽為虛，眼見為實，小鳳凰一行人跟隨中介小哥，對閒林的部分小區進行了探訪，為大家帶來最真實的情況。
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以剛需三房、總價300萬為條件進行篩選，並要求小區環境以及居住人群素質在中等水平，中介進行了帶看。
閒林二手房分布區位圖 製圖/尹小花
閒林的二手房我們可以大致分成四個片區：
1.翡翠城、華元蒙卡岸一帶的地鐵盤，這一帶是閒林的二手房價標杆，一條高速之隔閒林山水也因此熱度持續在線，我們暫且稱他為「第一梯隊」。
2.融創金成未來海和西溪海小海、竹海水韻為組團的二手房片區，這裡的優勢是靠近未來科技城、以及規劃中的未來科技城公共服務中心、在造的溼地片區，價格相對來說也更高，以「第二梯隊」簡稱。
3.地鐵16號線禹航路站、杭瑞高速以南輻射的項目，融創金成英特學府、庭院深深、新明半島，這裡為「第三梯隊」。
4.杭瑞高速以南，閒林鎮政府周圍的住宅，如雅居樂國際花園、東海閒湖城等，這裡工廠較多，距離未來科技城較遠，為「第四梯隊」。
看著可選房源不少，但加上「300萬、三房」的限制條件，第一梯隊的房源幾乎全軍覆沒，僅蒙卡岸靠近馬路的樓幢能買到（三房在290萬上下）。
翡翠城89㎡左右的三房，掛牌總價在350萬以上，部分年代新的掛牌超過400萬了。也就是說，掛牌單價在3.5萬元/㎡以上，普遍掛牌價在4-4.5萬元/㎡。
翡翠城三期的成交比較多，因為年代新，也普遍不便宜。
來源：我愛我家
第二梯隊的融創金成未來海、西溪海小海，掛牌價與翡翠城勢均力敵。
融創金成未來海的三房面積段在81-89㎡，掛牌總價在350-430萬之間，折合單價約4-4.8萬元/㎡，加上未滿二，需繳納額外5.3%的增值稅，約20萬人民幣。
第三梯隊中，距離地鐵最近的融創金成英特學府掛牌價同樣不低，89㎡三房掛牌總價在300-375萬之間，折合單價3.2萬元/㎡以上，最貴的一套掛牌價在4.1萬元/㎡。
再者，加上其未滿二，實際成交價還要往上走，也不在中介帶看的考慮範圍內。
這掛牌價直追未來科技城啊！不知此時限價34500元/㎡的未來科技城作何感想。
所以，最終，我們篩選出來以下幾個小區：庭院深深、新明半島、竹海水韻、雅居樂國際花園。
02
相比動輒衝破4萬元/㎡的掛牌價，新明半島、竹海水韻以及雅居樂國際花園的價格親民了許多。
竹海水韻有多個組團，最早的房子是2010年的，從近半年的成交趨勢來看，竹海水韻的籤約均價基本穩定在2.4萬元/㎡，但實地探訪後發現，該小區房齡較新的三房，價格已經超過接近甚至超過3萬/㎡了。
竹海水韻成交趨勢 來源：好找房
出於對環境和居住舒適度的要求，中介帶看了春風裡組團，這也是小區裡距離未來科技城較近的一個組團，中介告訴我們，只有兩三套可以選的，其他價格都不合適。
春風裡89㎡的三房，總價基本上在260萬以上，雖然總價看著不高，但折合單價也已經在3萬元/㎡上下徘徊了。
竹海水韻實拍圖 攝/尹小花
究其原因，其一，小區裡大面積房源成交量一直不少，成交單價低。其二，竹海水韻房齡較老（2010年交付）的組團整體價格要低於春風裡組團，兩者共同作用，拉低了該小區的成交均價。
其次是新明半島，新明半島體量十分大，較新組團是2014年左右交付的，中介帶看了兩套。
其中一套113㎡的房源，掛牌價300萬，中介小哥告訴我們基本上280萬就能拿下，折合單價約24779元/㎡，房源南面就是排屋區，視野好，居住舒適度可以打五星，美中不足的是，該房源距離地鐵站並不太近。
新明半島約113㎡房源
另一套是87㎡的頂層複式，總價上相差不多，但空間通透感不夠，且頂層層高有些雞肋。
中介表示，新明半島89㎡的房源基本上是兩房，三房的戶型也有，但單價基本上在2.7萬元/㎡，也就是說，那套113㎡的房源是性價比最高的了。
我們也從數據上得到了佐證，好找房數據顯示，新明半島整體掛牌均價約31926元/㎡，近30天籤約均價為23050元/㎡，近半年走勢圖呈現微漲趨勢。
新明半島近半年房價走勢圖 來源 好找房
數據略滯後
最新成交的一套87.53㎡的房源，雖然總價240萬不到，但折算下來單價也高達27373元/㎡。
新明半島近六個月成交信息 來源 好找房
數據略滯後
其次是杭瑞高速以南的雅居樂國際花園，該小區一期房源已經滿二，靠近高速，其餘房源都還未滿二。
雅居樂國際花園實拍圖 攝/尹小花
該小區89㎡三房的掛牌價普遍在250-260萬，折合單價約2.9萬元/㎡，80%是毛坯直接掛牌出售的。
小區裡是此起彼伏的裝修聲，加上小區整體居住素質偏低，不少人因為價格被吸引至此，卻因為實地看過後不再選擇。
雅居樂國際花園實拍圖 攝/尹小花
11月22日，一套89㎡的房源以27436元/㎡的單價成交，中介小哥表示，這差不多就是89㎡的市場成交價。
成交方面，該小區近30天籤約均價24000元/㎡，上個月出現一小高峰，總體來說近半年走勢平穩。
雅居樂國際花園房價走勢圖 來源 好找房
數據略滯後
03
這一圈轉下來，小鳳凰的最大感受就是，你以為的「萬年坑」，在未來科技城的外溢下，其實在偷偷漲價。
中介表示：「今年下半年以來，基本上都漲了30萬。」
300萬要想在閒林買一套各方面都滿意的三房，挺難的。
確實，從去年下半年開始，閒林二手市場熱度開始升溫，直到如今穩坐成交量榜首。
在臨安新房已經賣到2.5萬元/㎡時，閒林熱門小區的房價還在「2字頭」徘徊，門檻低；其次，隨著科技城房價的水漲船高，極大地促進了購房者外溢至閒林板塊。
在剛需已經買不起未來科技城時，閒林成了他們的替補選擇，房東們看到強大的需求，價格自然也就開始往上漲，尤其是靠近未來科技城的幾大項目。
雖然從成交均價上看，閒林的房價還是算杭州的「低洼」地，不溫不火，但具體到個例，需求量最大的三房，價格大概已經超出不少人的內心認知。
畢竟，靠近未來科技城的閒林，已經是4萬+/㎡的閒林了。
閒林鎮實拍圖 攝/尹小花
你或許覺得數據不會騙人，但閒林的項目大多體量大，年代不一，根據實際成交統計出來的數據難免會有出入，實地看看才是最正確的解法。
我們在雅居樂國際花園碰到一組看房的年輕人，中介正跟他們侃侃而談，他們笑問：「你說閒林的天花板在哪裡啊？」
中介靜默片刻，而後說到：「五六萬應該是沒問題的。」
「你指的五六萬是什麼時候漲到啊，5年時間嗎？」
「用不了5年的。」
年輕人沉默，我們也笑了。
反向思考一下，倘若閒林真的漲到五六萬一平，那麼，「宇宙中心」未來科技城就不得不站在8萬元/㎡的關口上了？這CBD錢江新城得多少啊......