網易房產訊 賣房者、投機者、猶豫分子李穎,在等待中錯過了2014年上半年北京二手房市場最後一次不錯的折現機遇。
不過幾個月,高點已經遠去。李穎名下這套初始售價190萬元的地鐵房,經歷89天掛牌,在這一輪市場調整中逐漸喪失了議價能力。最近一次通電,中介建議她將價格再調低5萬,這擊潰了李穎的心理底線。20天之前,這套總價原本就不高的小戶型,已在她鬆口之下降價10萬。
二手房看跌態勢正愈演愈烈。鏈家地產統計顯示,剛剛過去的5月,形勢進一步悲觀,北京二手住宅成交量環比下滑9%,同比下滑5.5%。而此前無論如何震蕩始終堅挺在30000元/平方米區間的二手住宅均價,也第一次跌至28576元/平方米,環比降幅4.75%。過去四個月,全市新增二手房掛牌價格僅有3月止住下滑,房源掛牌價格下調比例自65.97%一路擴大至5月的88.70%,賣房客的被議價空間不斷擴大。
北京8個二手指標樓盤最近3個月成交價格漲跌情況 | |||||
板塊 | 樓盤 | 5月均價 | 4月均價 | 3月均價 | 價格變動幅度 |
北苑 | 歐陸經典(資料、團購、論壇) | 41244 | 43490 | 43623 | -5.45% |
朝青 | 柏林愛樂(資料、團購、論壇) | 32700 | 34412 | 34818 | -6.08% |
清華東路 | 西王莊小區 | 62346 | 66573 | 66723 | -6.56% |
天通苑(資料、團購、論壇) | 天通西苑二區 | 22975 | 24186 | 24523 | -6.31% |
果園 | 世紀星城 | 25143 | 26721 | 26834 | -6.40% |
和平裡 | 和平裡二區 | 60621 | 64486 | 64632 | -6.31% |
健德門 | 新風街 | 72643 | 75989 | 76476 | -5.01% |
西紅門 | 瑞海家園五區 | 23943 | 24877 | 25283 | -5.30% |
表格計算、製作:網易房產 數據來源:鏈家在線 |
降價蔓延
李穎拒絕過一位報價185萬元的買主。3月份,對方表示可以立刻籤合同。相比初始掛牌價格,這個數字不能令李穎滿意,她要等。
當時看高后市的她一點也沒覺得遺憾,「我的房子離地鐵13號線龍澤站只有1公裡,又是小戶型,以為不愁賣」。
但結果卻是185萬再難覓。放掉那次交易之後,她沒有收到過更高或是哪怕同一水平的報價。每次中介打來電話溝通,得到的訊息都是「不如降一點」。5月初,李穎第一次降價5萬元,因為種種原因,交易告吹。她一生氣索性提價到最開始的190萬元,但很快,在中介慫恿之下,在媒體報導的威懾之下,又乖乖降至180萬元。可是,讓步之後,接洽的幾位買主意願卻游離不定。
市場一直在震蕩調整,李穎小區的二手房成交價格自2月開始就已轉向。根據鏈家在線數據,該小區2月成交均價為32145元/平方米,3月、4月逐漸降至32012元/平方米、31955元/平方米,到了5月,直接跌至29707元/平方米,較4月又環比下降7.03%。
成交價格下滑的背後,是掛牌價格及議價空間發生了改變。網易房產記者搜集數據顯示,過去四個月,北京新增二手房掛牌價格環比漲幅分別為-1.0%、0.7%、-2.5%、-0.5%,掛牌價格下調比例從65.97%一路擴大至82.85%、87.12%、88.70%。與此同時,議價空間自2.8%不斷漲至3.7%。
6月11日,李穎直接來到了位於回龍觀西大街的中介店面。電腦屏幕上的中介數據後臺顯示,這套小戶型帶看次數達到31次,房源狀態仍保持在「待售」。她沒有想好是否採納中介電話裡再降5萬的建議。
東北人李穎沒整明白今年的北京樓市,在10公裡外,已經有人動起來。同一個市場,張志軍在半個月內兩度放水名下學區房報價,直降20萬元。
近宇宙中心,劃在海澱名校中關村二小本部片區內,中關村北一條雖建設於1993年,屬老房子,但成交始終活躍、價格高漲。我愛我家市場研究部宋暉表示,6月原本是升學季,也是9月開學季到來前家長集中考慮換房的月份,學區房一般到入學季之前會出現漲價情況。
覆巢之下無完卵,在看到北一條同戶型學區房未漲價之後,張志軍沒有死撐。5月28日,他第一次將自己44平米的房源報價從350萬元調至340萬元。6月9日,又從340萬元調至330萬元。張志軍告訴網易房產記者,他不想再等了。
量價齊跌
據統計,2014年5月,北京二手住宅一共成交6929套,在4月份,這個數字雖不高,但也有7616套。一位業內人士評價,北京市二手住宅月度成交量下降到8000套以下水平,就意味著市場低迷,價格在一定程度上具備下行條件。
6月11日網易房產記者實地走訪的昌平區回龍觀和海澱區五道口,一直處於中介機構我愛我家的市場監控範圍內。根據其提供的監控信息,4月份回龍觀二手房成交均價26780元/平方米,5月降至24980元/平方米,降幅為6.7%。而張志軍15天內直降20萬元房款的市場環境也從數據上得到了反映:五道口二手房成交均價4月份還維持在52846元/平方米,5月結束後下調至45812元/平方米,大降13.3%。
價格失守不是孤例。著眼整個北京,5月二手住宅成交均價繼續環比下降至28576元/平方米,下降幅度為自2012年2月以來最大。2014年前5個月二手房成交均價累計下跌3.1%。在成交均價滯漲趨勢持續了8個月以後,這個5月首次出現較大幅度下滑,遠離30000元/平方米區間,降至「28000」字頭。
據宋暉觀察,北京中心城區降價樓盤案例並不多見,四環以內則更少見,但高總價、大戶型客戶出現了折價賣房現象。「要麼是套現,要麼是規避風險。」近期山西某煤老闆拋售2006年團購的100餘套三環房源,正是為了回籠資金。
張旭認為,二手樓市一直降溫,與新房市場影響有關。一手房冷風勁吹,樓盤集體降價促銷,市場觀望情緒濃厚,二手樓市沒辦法獨善其身。
「新房市場自住型商品住房(地塊匯總、實拍、論壇)入市和信貸持續收緊,影響最大的就是首套剛性需求以及剛性置換需求。需求觀望濃厚時,我們會發現,郊區二手房的成交回落下降更明顯。從3月份開始,近郊區中通州和昌平最先下滑,隨後近郊區價格開始微跌。」
不利情形下,不願挺下去的張志軍們會迫於壓力選擇繼續讓利,而猶豫不決的李穎們也許會暫時從市場抽身。張旭說,從日均數據看,新增房源連續兩個月出現下降,部分業主、尤其是不急售的業主繼續承受房價下降的能力有限,入市熱情明顯降低。總體來說,當前北京二手房市場整體下行導致賣房人分化現象較為明顯。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,最近央行、銀監會釋放了刺激剛需入市的利好消息,但由於各大銀行執行相關政策的滯後性,以及市場反應的滯後性,系列利好的實際作用尚未釋放,價格持續下行仍將是大概率事件。
思源地產業務策略總監張葉松向網易房產表達了他的悲觀:市場持續不好,行業受到影響已經縮編,「這一波低迷至少要持續到年底」。
不過,昨天剛剛出爐的鏈家地產最新數據顯示,截至目前,本周北京日均二手房網籤量維持在300套左右,以此計算,成交量有可能觸底反彈,回歸1500套左右/周的正常區間。而據記者了解,自上周起,北京二手房日均新增房源、客源數量在連續三周下滑後首次出現雙回升。