商業房地產租賃作為解決商業性經營活動所需場地的重要途徑，是營商環境的重要組成部分。本文擬對近五年來北京地區以判決方式審理結案的商業房地產租賃糾紛案件情況進行梳理分析。
根據商業房地產租賃糾紛案件的性質，同時出於研究針對性與便利性的考慮，本文在糾紛、合同糾紛兩個案由之下，對擬研究案件的範圍進行了如下限定：
糾紛類型，為商業場所租賃，即商業經營場所租賃，因該類場所主要用於從事商業性經營活動，主要為辦公用房、商鋪等商業用房及廠房等部分工業用房，故不包括居住用房、軍產等非經營性用房。糾紛涉及的主體方面，至少一方當事人為法人組織，包括公司、合夥企業、事業單位等。糾紛訴諸的範圍上，主要選取北京中級法院審結及其所轄基層法院審理的，以判決方式結案的案件。
商業房地產租賃糾紛案件審判的基本情況
一、案件數量
據 2020 年 7 月份 Alpha 系統顯示，北京地區 2015 至 2019 年五年內審結的商業房地產租賃糾紛案件一審案件，從 2015 年的 1231 件上升至 2019 年的 2903 件，年平均增長幅度為 34%；二審案件，從 2015 年的 493 件上升至 2019 年的 1098 件，年平均增長幅度為 30%；一審案件的上訴率 2016 年最高，達 60%，2017 年最低，達 23%，其餘年度一般在 30%~40% 之間，具體見下圖。
出現上述現象主要是由於在市場經濟環境的帶動下，商業房地產租賃活動愈加頻繁，商業房地產租賃合同引發的法律糾紛也在增多，糾紛發生的原因也越來越複雜化、多元化，並涉及到商業經營活動中的各個方面。
二、區域分布
對近五年來，北京基層法院審結的案件進行統計後發現，朝陽、海澱、豐臺的結案數接近 5000 件，佔基層法院總案件數量的 50%。而年平均增長超過 50%的區有四個，分別為大興、順義、房山、通州，而遠郊區縣門頭溝、密雲、懷柔、平谷、延慶近幾年來案件數量上較少，年平均增長幅度也呈現下降趨勢，具體見下圖。
上述特點的出現，主要是與案件性質、城區面積及北京的城市化進程有關。案件數量最多的三個區朝陽、海澱、豐臺相對於東城、西城，佔地面積較為廣闊、轄區法院受理的商業房地產租賃糾紛案件的基數較大有關。其次，近年來，北京向周邊遠郊區域推進城市化進程，區域市場交易矛盾多發，導致商業房地產租賃糾紛增長迅猛。
接下來，將進一步對已經審結的商業房地產租賃糾紛案件，其中以 2019 年北京中級人民法院以判決方式結案的二審案件，進行統計分析。
商業地產租賃合同效力認定
一、商業地產租賃合同無效或部分無效的基本情形及影響因素
在商業地產租賃案件中，約 8% 左右的案件，涉及到房屋租賃合同是否有效的爭議。法院認定該爭議的主要法律依據是《合同法》第 52 條、《最高人民法院關於審理城鎮糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同司法解釋》）第 1 條和第 2 條。
導致合同無效的主要因素為出租人在一審法庭辯論終結前，沒有取得或者無法提供建設工程規劃許可證，其次為當事人惡意串通、欺詐、擅自轉租導致租賃合同無效的情況，但在案件總量中佔比較小。
除此之外，合同當事人以其他理由，包括案涉房屋用途與實際用途不一致、案涉房屋的土地用途與實際用途不一致、當事人對合同約定標的無權處分等理由，訴請認定合同無效的，法院一般不予支持。
在北京市職工服務中心與北京美廉美公司案件（案件號（2019）京 02 民終 1531 號）中，出租人以其不是合同約定的標的物的所有權人，請求確認合同無效，法院以不構成《合同法》 52 條法定的合同無效情形，而駁回了。
在認定合同無效的案件中，約一半的案件，是由法院依職權主動認定。其餘案件主要由承租人主動提起相關訴訟，訴訟理由與下文中承租人提起訴訟的緣由類似。但也有少部分案件是由出租人提起，其提起訴訟的一般情形為案涉房屋遇到拆遷，出租人希望承租人騰房。
二、因無法取得或無法提供建設工程規劃許可證的爭議
因沒有取得或者無法提供建設工程規劃許可證而涉及合同無效爭議的案件中，案涉房屋的土地性質以農村集體土地居多。
案件的分布主要集中在大興、昌平、朝陽、通州，而東城、西城、延慶、平谷、密雲等核心城區和遠郊區縣涉及類似案件較少。詳見下圖。
近三年來，北京為了緩解人口與土地的不平衡、建設世界級城市，一直致力於城市外圍發展、推進郊區新城建設、消除城鄉二元結構的城市化推進規劃。朝陽、昌平、大興、順義和通州是近年來城市化推進的重點區域，而成為類似爭議爆發的主要區域，也在情理之中。具體見下圖：
三、合同無效後的過錯責任認定原則
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
法院在認定合同無效的過錯責任時，一般綜合考慮租賃房屋的產權狀態、當事人對房屋的認知情況、承租人是否盡到注意義務、出租人是否存在承諾保證、隱瞞或欺詐等情形，對雙方過錯責任進行綜合認定。
在大部分案件中，法院以出租人明知涉案房屋缺乏相應的規劃手續，仍將其出租，而認定出租人承擔主要過錯責任；而作為承租人，未對涉案房屋的規劃審批情況盡到充分了解的審慎義務，而認定承租人承擔次要責任。責任比例根據案件的具體情況會略有不同，以 7:3 或 6:4 較為常見。
需要說明的是，如果承租人在合同訂立過程中已盡到相應注意義務或者明知合同無效情形仍然承租房屋的，法院一般認定前者無需承擔責任而後者承擔同等過錯責任。對於後者，不僅明知案涉房屋性質而且已經將房屋實際用於生產或者經營。在此情形下，法院一般認定承租人承擔主要過錯。
新創公司糾紛案件（案件號（2019）京 03 民終 5166 號）即屬於此種情形。因案涉房屋沒有取得建設工程規劃許可證而導致合同無效，法院認定的過錯責任比例為：
出租人 20%，承租人 80%。該案中，法院認定的理由如下：
承租人籤訂合同時，明知案涉房屋沒有產權證；承租人在案涉房屋地址上進行了工商註冊；案涉房屋無產權證，但並不影響承租人的正常經營；承租人在其發給出租人的《解除合同》中，自認提前解除合同系其自身戰略調整。
出租人提起訴訟的原因及承租人的相應抗辯
出租人提起訴訟的案件（包含本訴與反訴）中，糾紛情形主要包括四種，具體情形如下：
一、承租人拖欠租金或佔有使用費
承租人拖欠租金，佔比約為 60%。支付租金作為承租人的主要義務，承租雙方一般會約定解除權。大部分案件中，出租人起訴至法院前，已經向承租人發送《解除函》。
合同解除後，仍佔有房屋或者沒有辦理房屋交接手續的，會一併要求承租人支付租金及佔有使用費。這類案件中往往同時伴隨著承租人拖欠物業管理費、水、電、煤氣費等其他費用的情況。
對此，承租人的抗辯理由主要有以下幾類：
一是合同目的不能實現，主要是案涉房屋因為無法辦理相關行政手續、或者停電、停水、停暖而導致不能正常營業；
二是涉案房屋存在一定瑕疵，如影響正常使用的質量瑕疵，或者不符合約定的交付瑕疵，比如存在消防隱患、面積不符合約定等；
三是是當事人之間存在其他經濟往來或款項支付爭議，如雙方存在合作經營協議等；
四是訴訟時效。在此類案件中，以後兩項事由抗辯的較少。
通過出租房屋，獲得租金收益，是出租人的主要合同目的。即支付租金，是承租人的主要義務。承租人以前兩項事由抗辯時，一旦合同有明確的約定或是承租人抗辯的理由確是影響承租人實現合同目的主要原因，法院一般予以支持。
以消防隱患這一抗辯理由為例。在萬福金安公司與天竺公司案中（案件號（2019）京 03 民終 5045 號），因政府開展消防安全隱患集中整治活動，消防部門以涉訴房屋存在重大火災安全隱患為由將房屋查封，導致雙方合同客觀上無法再履行。
出租人訴請法院請求承租人支付查封期間的房屋租金，承租人以此抗辯主張減免租金，法院支持了後者，理由為「因涉訴房屋被查封導致承租人無法正常使用房屋，出租人要求支付查封期間的租金，法院不予支持。」
二、合同無效、到期或解除後，出租人收房遇到阻礙
承租人不再具備佔有涉案房屋的合法基礎，卻拒不返還涉案房屋，或者返還時未將涉案房屋恢復原狀，出租人要求承租人將涉案房屋恢復原狀後返還，並支付相應佔有使用費的案件在出租人提起訴訟的案件中約佔 15%。
對此，承租人的抗辯理由主要有：一是承租人已經撤場，只是未辦理書面交接手續；二是優先承租權或者雙方有續租合意；三是出租人對案涉房屋無權處分。
承租人的第一項抗辯理由，是該類案件中的主要抗辯事由。合同無效、到期或解除後，承租人有義務返還案涉房屋。該義務，不僅僅只是實際搬離案涉房屋，還包括書面交接手續。
否則，法院會綜合雙方過錯程度、房屋現狀等，參照合同約定的租金標準，認定承租人承擔相應的佔有使用費。
以世鰲公司與科橋公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 6140 號）為例：承租人未實際使用、佔有涉案房屋，拒付租金，出租人解除合同，並起訴至法院，法院以承租人不辦理交房手續屬惡意拖延行為，出租人沒有積極收房防止損失擴大，而認定承租人按照租金標準，支付合同解除後 30 日的佔有使用費。
關於承租人主張優先承租權或者有續租合意的案件中，在出租人主張合同到期或者解除情形下，承租人的這一抗辯理由很難被法院採信。以紅福盛公司與東橋公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 12509 號）為例：合同到期後，承租人以優先承租權為由，拒不騰房。法院以承租人在租賃過程中具有違反合同約定改變房屋用途的行為，影響出租人基於信賴而承諾的優先承租權，而沒有採信。
關於承租人抗辯理由三，此類抗辯理由佔比很少，往往被法院駁回，駁回理由一般為：「合同到期，承租人應騰退房屋。籤訂租賃合同出租房屋並非法定意義上的處分行為，涉案房屋產權是否登記在出租人名下並不影響租賃合同及補充協議的效力。」
三、承租人提前退租
承租人在未經出租人同意或未滿足租賃合同約定的解除條件的情況下，提前終止履行租賃合同，出租人提起訴訟，此類案件約佔 6%。
對此，承租人的抗辯理由主要包括：一是因為自身原因，無法繼續經營；二是因為政府行為：拆遷或行政政策導致合同目的無法實現；三是因為承租人在締約時，對案涉房屋的權屬狀況、用途性質等存在重大差異；
關於抗辯理由一，承租人因自身經營困難，導致合同解除，構成根本違約。在此情形下，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，法院一般予以支持，但一般不超過六個月租金。
關於抗辯理由二，該抗辯理由，一般是在合同履行過程中，因政策變化而導致，非合同雙方原因導致合同目的不能實現。出租人以此為由，起訴承租人違約，進而要求承擔違約責任的，法院一般不予支持。
關於抗辯理由三，出租人以承租人違約，訴請法院認定承租人承擔違約責任的，法院支持與否，主要取決於雙方合同約定及該差異對實現合同目的影響。
以中威華融公司與正達嘉業公司糾紛（案件號 （2019 ）京 03 民終 4313 號）為例，承租人因案涉房屋所在建築的二樓為娛樂會所影響辦公為由，要求提前解除合同。出租人訴請法院承租人違約，並承擔違約責任。
法院以涉案房屋所在樓二樓房屋的承租、使用情況並不存在影響涉案房屋的正常使用之情形，也並不屬於出租人必須事先告知之事項，而駁回了承租人的抗辯。
四、承租人使用不當
承租人對涉案房屋的使用不符合租賃合同約定或相關法律規定，出租人訴請解除合同，並要求承租人承擔違約責任。
具體而言，此類案件又包括：未經出租人同意對涉案房屋進行裝修、轉租或改變用途等。承租人對此的抗辯理由主要是合同對於條款有明確約定或出租人對於上述情況系明知且默示同意。
以畫中畫公司與永輝公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 13102 號）為例，因承租人永輝公司裝修案涉房屋，未根據合同約定書面報備至出租人，且在裝修過程中，擅自改變房屋主體結構、擴建，導致出租人無法辦理房屋產權證。
出租人起訴至法院要求提前解除合同、承租人承擔違約責任。經過審理，法院綜合實際情況及合同約定，駁回了出租人的訴訟請求，主要依據為合同約定承租人及時進行整改即不構成違約。
承租人提起訴訟的原因與出租人的相應抗辯
承租人提起訴訟的案件（包含本訴與反訴）中，糾紛多發的情形主要包括以下三類，一是經營障礙，二是合同目的無法實現，三是出租人瑕疵交付。具體如下：
一、經營障礙
主要是涉案房屋無法正常經營使用，承租人訴請確認租賃合同無效或提前解除，並要求出租人賠償或補償的。此類案件在承租人提起訴訟的案件中約佔 40%。
這類案件中主要存在以下三類情況：
一是涉案房屋因拆違、拆遷等被拆除，租賃合同無法繼續履行；或者所在區域因拆違整治停水、停電，涉案房屋無法正常使用等。
二是涉案房屋被收回，租賃合同無法繼續履行，如出租人在與承租人發生爭議後，更換門鎖或採取停水、停電措施，強行收回房屋；或者在轉租情況下，出租人與承租人間的租賃合同到期或解除，出租人收回房屋導致次承租人無法使用。
三是在商鋪租賃過程中，出租人對商場的經營業態進行整體調整，對承租人的正常經營產生根本性影響，如大規模、持續性的施工影響經營目的；商場經營業態改變導致商鋪經營狀況明顯惡化等。
二、合同目的無法實現
涉案房屋無法滿足承租人的經營要求，承租人訴請解除合同，並要求出租人承擔違約責任、賠償損失。此類案件約佔 25%。這類案件又可以分為兩類：
一是涉案房屋本身無法滿足經營要求，如未通過消防驗收、環境影響評價，不具備開業條件，或者在經營過程中被相關政府部門責令整改等。
二是相關證照辦理存在障礙，如出租人無法提供、拒絕提供涉案房屋的房地產權證，或者涉案房屋所在地址已被註冊，導致承租人無法辦理營業執照。
對此，出租人的抗辯理由主要有兩個方面：一是租賃合同中未明確約定涉案房屋將用於某一特定經營目的；二是相關設施和證照應由承租人自行搭建和辦理，出租人僅負有配合和協助義務。
三、瑕疵交付
承租人起訴的案件中較為常見的情形還包括：涉案房屋存在影響正常使用的質量瑕疵（如空調無法正常使用、房屋漏水、廠區積水等），出租人怠於修繕相關問題，承租人要求出租人賠償實際損失，或請求減免部分租金等（約佔 4%）；出租人遲延交付涉案房屋，承租人訴請解除合同，並要求出租人返還已支付的定金、押金等費用（約佔 3%）；出租人交付的房屋存在實際面積小於租賃合同約定面積、所在商場未在租賃合同約定時間如期開業、所在商場「市場入駐率」未達到租賃合同約定標準等交付不符的情況，承租人訴請解除合同，並要求出租人承擔相應的違約責任（約佔 1%）。
合同無效或解除後，法院對於
違約金、滯納金等費用和損失金額的認定
一、違約金
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
絕大部分案件中，當事人訂立合同時，會約定違約責任及違約金額。但當合同被認定無效後或者合同有效但合同雙方均違約時，違約條款失效。當合同有效，且合同一方違約時，如果約定的違約金標準為 1 至 3 個月租金，法院基本會參考合同約定；如果約定違約金金額為 6 個月以上甚至一年租金標準的，除了缺席判決外，違約方如以違約金過高為由抗辯，法院最一般按 3 個月租金標準認定。
當事人主張違約責任時，一般同時向違約方主張賠償損失。具體而言，出租人方面主要是主張延遲交付租金的滯納金、房屋空置期損失，而承租人則主張裝修損失、營運損失。
關於是否能同時主張違約金和賠償損失。一般來說，法院綜合合同約定和當事人舉證，對當事人的主張進行分別認定，但是認定的總體金額不會超過守約方的實際損失。
法院認為：違約金與損失賠償之間雖然具有相似性，但也存在差異：違約金的約定具有擔保合同履行之價值，而約定損失賠償僅是為違約行為發生後方便計算損失賠償數額，不具有明確的擔保合同履行之意義；違約金的支付理論上僅需存在違約行為即可，而約定損失賠償由於其本質上仍是一種損失賠償，因此應以存在損失為前提條件，雖然這個損失的具體大小和數額無需當事人證明。
即當違約金低於當事人遭受的實際損失時，當事人可以在違約金之外另行主張賠償損失。但對於滯納金、空置期間損失、營運損失、裝修損失，北京地區同一階段案件，法院對損失的認定、及是否能與違約金同時主張，即存在不同觀點。具體見下文。
二、滯納金
滯納金，是指合同約定，承租人不及時繳納租金等費用，向出租人支付的按每日一定比例計算的金錢。關於能否同時主張滯納金與違約金，法院的裁判觀點有不支持和支持兩種。
不支持派認為為滯納金本質亦是對違約行為的懲罰，屬於違約行為的一種，因而不支持出租人同時主張滯納金和違約金，尤其是在承租人只存在拖欠租金一項違約行為時。
以曹國蓮與嘉和一品公司糾紛（案件號（2019）京 01 民終 85 號）為例：承租人延期支付租金，構成根本違約，出租人因此解除合同，訴請承租人按照合同約定支付滯納金、違約金。
法院駁回了出租人關於滯納金的訴求，只支持了其約定的收取相當於年租金 20%的違約金。
法院理由為：承租人的主要違約行為即為逾期交納房屋租金，因此確實存在就同一違約行為需按不同標準計算並交納多項違約金的實際後果，且日萬分之五的計算標準，也過分高於出租人因此可能受到的損失。
支持派認為滯納金是出租人的實際損失，可與違約金並行主張。以中威公司與正達公司等糾紛（案件號（2019）京 03 民終 4313 號）中，承租人拒付租金，構成根本違約，雙方協商一致解除合同。
按合同約定，承租人需按每日千分之五，支付逾期滯納金及相當月三個月租金的違約金。在訴訟中，出租人將滯納金調整為未付款項總額的 15.2%。
雖然承租人主張滯納金及違約金過高，但法院最後支持了出租人的該兩項訴求，其依據為：
1.關於滯納金，有事實依據和法律依據；
2.關於違約金：雙方約定的違約金標準未明顯高於出租人的實際損失（免租期及空置期租金損失）。
也存在第三類判決，即雖然法院持有第一種觀點，但是法院在判決時，實際支持了出租人同時主張滯納金、違約金的訴求。以寫意人生公司與利暉公司糾紛（案件號（2019）京 03 民終 4390 號）為例：
承租人拒絕支付租金，構成根本違約，出租人解除合同。合同約定承租人逾期，應當承擔應付未付款項日千分之三的滯納金。逾期繳納達 30 日，承租人向出租人繳納相當於三個月租金和物業管理費的違約金。出租人起訴至法院，並同時主張滯納金和違約金。
雖然法院亦認為「滯納金的本質亦是對違約行為的懲罰」、「餐飲公司已經為其逾期付款的違約行為承擔了違約金」，但最後法院在支持了出租人主張相當於三個月違約金的同時，酌情將出租人主張的滯納金調整至未付租金總額的 29.5%。
綜上所述，在法院支持可同時主張違約金與滯納金的判決中，其計算基準為未支付租金的總額，計算標準大多數合同約定成每日萬分之五，少數合同版本，甚至約定的每日千分之三、千分之五，這些標準都很高。
即使每日萬分之五也是年利率 18.25%，是銀行貸款利率的三倍左右，每日千分之五更是將租金本金翻了一倍。因而，法院會酌情減少，將滯納金總額控制在未付租金總額的 30% 左右。
三、房屋空置期損失
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。在抽樣調查的相關案件中，一般出租人要麼主張違約金，要麼主實際損失，鮮少有兩者同時主張的。
實際損失，主要包含滯納金損失和空置期損失。當然，對於滯納金的性質是損失還是逾期性質的違約金，法院有不同觀點，詳見上文。對於空置期損失，法院在考慮合同解除原因的歸因情形下，還要綜合考慮案涉房屋的尋租期、市場行情以及利益平衡等因素。
關於空置期損失的相關法條，主要參考的法條為《合同法》 114 條和《北京市高級人民法院關於審理糾紛案件若干疑難問題的解答》（以下簡稱《北京疑難問題解答》）第 26 條規定：約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
因承租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閒置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閒置期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。
雖然如此，同一時期，相類似的案件，在最終裁定空置期損失的具體金額時，裁判結果也略有不同。在小肥羊公司、湯力等與糾紛案件（案件號（2017）京 01 民終 6233 號）中，承租人因出租人不開發票而拒付租金，構成根本違約。
出租人按照合同約定主張相當於 8 個月租金的違約金及日萬分之五的應付未付租金的滯納金。合同解除後一個月，出租人將案涉房屋出租，即該房屋的空置期損失，僅一月有餘。但最後法院不僅支持了出租人的滯納金要求，還認定了相當於 5 個月租金的違約金。
在豐年公司合同糾紛案件中（案件號（2018）京 03 民終 7297 號），承租人沒有按照約定及時支付全部租金，構成違約。出租人按照合同約定主張相當於 2 個月租金的違約金和將近一個月租金的空置期損失。
法院綜合雙方過錯程度及合同履行情況，部分支持了違約金主張，而對於空置期損失，以損失未實際發生，駁回了出租人的主張。
在上文提到的世紀宏源酒店與中彩在線公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 480 號）中，承租人根本違約，合同約定違約金相當於 2 個月租金。出租人不服，以《北京疑難問題的解答》第 26 條上訴，並舉證案涉房屋實際空置期為 6 個月。二審法院改判，將違約金調整為相當於 6 個月租金。
綜上，房屋空置期損失屬於承租人違約而導致的合同提前解除，是承租人承擔違約責任的一部分。出租人主要是以違約金的形式提出，少部分單獨提出。
一般而言，法院在認定空置期損失的具體金額時，通常結合全案案情考慮，若違約金足以彌補出租人遭受的全部損失，則空置期損失的賠償實際已被違約金覆蓋，法院將不會另行支持；在違約金不足以彌補出租人損失的情況下，對於確係承租人原因造成的房屋空置損失，法院將根據具體案情酌定賠償相當於一至六個月租金的數額。
四、裝修損失
抽樣案件中，賠償裝修損失的訴求，基本是由承租人發起的（包括本訴與反訴）。這類案件，佔承租人提起的訴訟的 50%。法院審理此類案件主要是根據合同約定、合同狀態、雙方過錯程度、出租人是否同意裝修或對此知情、是否同意利用裝修殘值等，進行綜合認定。
訴訟案件中的裝修損失爭議，主要是針對裝修成果或者殘值。在房屋租賃合同中，對裝修的流程、費用出資等，合同中一般會有明確約定，而對裝修殘值的處理，僅有不到一半的合同做了約定。
以科融公司與東方公司糾紛（案件號（2019）京 01 民終 8945 號）為例，合同雙方對於裝修條款作了明確約定 「本協議解除或終止的，屬於東方公司的家具、電器等應由東方公司負責搬走，由東方公司增加的裝修不得拆除；對於東方公司的裝修費用，科融公司不承擔補償義務。科融公司有權根據東方公司交付租賃房屋的情況，要求東方公司將租賃房屋恢復到房屋交付時的裝修狀態。」
合同履行期間，工商行政管理部門就變更經營住址未辦理變更登記向承租人發出責令改正通知書，承租人催告出租人協助無果後，解除合同，法院認定「導致合同解除系因出租人未協助承租人辦理營業執照（隨附義務）所致」，認定承租人有解除權，但因為雙方在合同中對裝修殘值做了明確約定，而駁回了承租人關於裝修損失的訴求。
在合同無約定，或者有約定，但出租人過錯導致合同提前解除情形下，法院審理此類案件則主要依據《最高人民法院關於審理城鎮糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（簡稱「《房屋租賃合同司法解釋》」）第九條至第十三條，再結合合同狀態、雙方過錯程度、出租人是否同意裝修或對此知情、是否同意利用裝修殘值等。
合同期滿，或者承租人根本違約導致合同解除或者無效的案件中，承租人主張裝修損失的訴求，如果出租人同意利用裝修，則法院會結合裝修殘值，支持出租人同意利用部分的訴求，而對於出租人不同意利用的，則駁回訴求。需要說明的是，在抽樣調查的案件中，僅有不到 10%的出租人同意利用裝修殘值。
另一方面，在合同因出租人根本違約導致合同解除或者無效，無論合同是否有約定、出租人是否同意利用裝修殘值，則法院一般會支持承租人的訴求。
歐意曼公司與匯多家樂公司糾紛（案件號（2019）京 03 民終 9476 號）中，因出租人原因導致合同無效，致使承租人在裝修改造後承租物即遭拆除，法院綜合考慮租賃標的物的面積、裝修合同、票據、現場勘驗情況、承接承租人裝修改造的裝飾公司的當庭質證等因素，對承租人主張的裝修損失按照裝修改造的實際支出予以認定，即承租人主張 289.3 萬元裝修損失，法院全部予以支持。
而對於合同無效或者提前解除，雙方均有過錯的訴求，法院首先對裝修殘值進行認定，再結合雙方過錯程度，將損失在出租人和承租人間進行分配。
對於裝修損失認定，主要綜合實際情況、雙方過錯程度、出租人是否同意裝修或對此知情、是否同意利用裝修殘值等，合同有無相關約定則不作考量。以億利宏業公司與匯科公司糾紛（案件號（2019）京 01 民終 8497 號）為例，因無建設規劃許可證而合同無效，法院認定過錯比例為：承租人 30%，出租人 70%。
承租人主張賠償裝修損失 15.3 萬元，並提供《廠房裝修合同》及總金額 15.3 萬的收據兩張。雙方均沒有申請鑑定。法院綜合考慮租賃標的物的面積、裝修合同、票據、現場勘驗情況等因素後，認定裝修殘值 10 萬元。結合雙方過錯程度，認定出租人按照過錯程度承擔 70%的責任，即承擔 7 萬元裝修損失。
需要說明的是，法院關於裝修殘值的認定，主要有兩種情形，一種是依據法院搖號選中的鑑定機構的鑑定意見書，一種是承租人自己提供證據證明自己的主張。對於前者，法院認定的裝修殘值基本參照鑑定機構的結果，而對於承租人證明和主張的，法院一般綜合考慮租賃標的物的面積、裝修合同、票據、現場勘驗情況、折舊等因素，認定的殘值一般在承租人主張的 50%~70% 範圍內。
綜上，法院處理裝修損失糾紛的原則是「有約定從約定」，在無約定情況下，處理主要根據出租人與承租人對於合同無效或提前解除的過錯程度，以及結合公平合理原則進行判斷裝飾裝修費用的承擔責任。
五、營運損失
在商業房地產租賃中，承租人出於商業目的租賃房屋，投入資金進行裝修、團隊建設等的同時，必然有一定的預期利益。在因出租人過錯，導致合同無效或提前解除時，承租人除了主張裝修損失外，還會主張一定的營運損失，包括預期收益和實際產生的人員工資、設備投入等損失。
與裝修損失不同的是，承租人對於營運損失的舉證非常困難，尤其是預期利益損失，因該損失是未來發生的，根據《民訴法》誰主張誰舉證的原則，預期利益難以舉證。而對於人員工資、設備投入等實際發生的損失，即使承租人有證據證明，也難以說服法官支持該項損失與合同的無效或者提前解除有關聯關係。
抽樣案件中，法院對於承租人主張該項損失的 ，支持的比例很少。即使支持，也是部分支持，支持的比例非常低。在某些拆遷案例中，因政府拆遷對房屋使用人的營運損失設有專款補償，基於此，法院一般會支持，但最後認定的營運損失一般也不超過承租人實際損失的 30%。具體見以下案件。
在威力菲公司等與威猛公司租賃合同糾紛中（案件號（2019）京 03 民終 2250 號），案涉房屋因通州政府動遷，而導致合同解除。法院認定雙方過錯程度為：承租人 20%，出租人 80%。
訴訟中，承租人主張營運損失。根據該項目拆遷的政府政策及相關文件，停業停產損失=（用於生產經營的非住宅房屋的月租金+月淨利潤×修正係數+員工月生活補助）×停產停業補償期限。法庭審理過程中，土儲通州區分中心委託鑑定機構進行了鑑定，評估結果為 747.3 萬元（298916+0+1560×8）×24=7473504元）。
而承租人威猛公司根據房租票據及付款憑證、公司利潤的審計報告、北京市社會保險個人權益記錄、關於調整北京市 2013 年最低工資標準的通知等證據，參照以上公式，主張該項損失為 1758.5 萬元=（22100+665812×1+1400×32）×24）。兩相比較，前者認定的企業月度淨利潤為 0，人員前者認定 8 人，而後者認定有 32 人，造成鑑定損失與實際損失有差異。
但最後法院以雙方結果均過高，僅參照通州文旅區非住宅搬遷補償方案中規定的國有土地上非住宅的停產停業綜合補助費標準即每平方米 800 元標準予以核算，認定 88.4 萬元，甚至只有通州政府鑑定結果的 11.8%。
而在昌勝公司與焦惠霞租賃合同糾紛案件中（案件號（2019）京 02 民終 2709 號），出租人根本違約，承租人主張經營損失，主要為人員工資。
但法院未予支持，具體理由為：雖然因供暖季涉案房屋未能正常供暖、影響正常經營，但該部分損失已在前述租金中進行了酌情考慮，現根據工資表記載的工資項目等情況來看，該期間員工仍正常上班，且部分員工還有績效工資，故其主張人員工資系合同解除後的相應損失，法院不予支持。
六、佔有使用費
房屋租賃合同無效、解除、期間屆滿，承租人繼續佔有房屋應當支付房屋佔有使用費。佔有使用費的認定，主要涉及到佔有使用費期間和支付標準的認定。佔有使用費期間的起點為合同無效、期間屆滿、解除之日，終點為承租人實際返還房屋之日。支付標準的認定，主要影響因素為合同約定的租金標準、承租人實際使用案涉房屋的情形。
1.關於佔有使用期間起點的認定
關於佔有使用期間的起點為：合同無效情形下的起點為合同無效之日；合同期滿的，起點為期滿之日；合同解除的，起點為解除之日。爭議比較大的是最後一種，合同解除之日的認定，接下來，將重點論述。
在現有法律框架下合同解除的類型有三種，即合意解除、約定解除和法定解除。合意解除是指，合同當事人就解除合同協商一致，進而解除合同的行為。合意解除並不涉及解除權的產生和行使。
約定解除、法定解除，基於當事人的約定或者是法律規定而享有解除權的當事人，通過行使解除權的方式解除合同。解除權人行使解除權的方式，主要為發送解除函和訴訟。
發送解除函解除的，解除函送達對方之日即為合同解除之日；訴訟解除的，合同解除之日的認定主要包含以下幾種觀點：
以解除權人向法院提起訴訟之日為解除之日；
從法院將解除權人民事起訴狀副本送達對方之日或者對方收到對方解除合同訴訟請求之日起為解除之日；由法院確認解除是否成立，以判決生效之日作為合同解除之日。
抽樣案件中，以第二種觀點居多。
需要說明的是，根據《九民紀要》，在特殊情形下，違約方也可通過起訴方式解除合同，但並不免除違約方因違約而須承擔的違約責任。 違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在雙方已經形成僵局時，一概不允許違約方通過起訴方式解除合同的，未必對雙方都有利，也未必能讓合同繼續履行下去。
2、關於佔有使用期間終點的認定
佔有使用期間的終點，即承租人實際返還房屋之日的認定。如上文所述，合同無效、到期或解除後，承租人有義務返還案涉房屋。該返還，主要是指讓案涉房屋又重新回到出租人的實際控制之下。
對於一般以辦公、廠房或倉庫經營、酒店經營等非商場經營類的商業性經營場所，返還房屋，不僅僅是指實際搬離案涉房屋，還包括書面交接手續。否則，法院一般基於雙方過錯程度、房屋實際使用情況等，綜合認定。
上文提到的世鰲公司與科橋公司糾紛案件，雖然承租人沒有實際使用、沒有取得案涉房屋鑰匙、也未有任何物品佔有案涉房屋，僅因承租人沒有辦理書面交接手續，而仍然認定承租人佔有了案涉房屋，進而需要支付佔有使用費。
而對於商場類商鋪的實際返還房屋之日，一般認定為承租人實際搬離案涉房屋之日為終點。如果在合同解後搬離的，則收取解除之日至實際搬離之日期間的佔有使用費，否則，只收取租金。
在此類型的案件中，出租人作為商場管理人，一旦承租人客觀上完全搬離商鋪，則商鋪就回到了出租人的實際控制之下。在金蕾與食慧公司的案件中（案件號（2019）京 01 民終 9552 號），承租人租賃商鋪後，根本違約，並搬離案涉商鋪。法院認定其搬離案涉房屋之日即為返還房屋之日和合同解除之日。
3.關於佔有使用費計算標準的認定
佔有使用費計算標準，如果合同有約定，則一般參照約定；否則，法院認定的主要依據承租人實際使用案涉房屋的具體情形，與承租人是否根本違約無關。
如果承租人使用案涉房屋，則按照約定的租金標準計算。當然也存在承租人返還了大部分房屋，但有小部分未返還的情形，且返還部分與未返還部分相對獨立。在這種情形下，法院認定的標準一般介於租金標準的 50%~100% 之間。東方夢公司與中科公司的糾紛即屬於此種情形，承租人因合同目的無法實現，而陸續搬離案涉房屋，搬離過程中，未與出租人做交接。截止訴訟時，仍佔有部分房屋，據此，法院認定承租人佔有案涉房屋，雖然僅佔有小部分，但最後按照月租金標準的 83% 認定佔有使用費計算標準。對於未實際使用案涉房屋，此種情形下，法院一般認定為租金的 50%。但是如果房屋不能使用是受制於消防類的行政管理政策，則法院僅象徵性的認定。上文所述的萬福金安公司與天竺公司的糾紛案件即屬於此種情形，在長達一年多的佔有期間，法院僅僅認定了 10 萬元的佔有使用費，不到年租金的 3%。綜上所述，法院處理佔有使用費的根據，一般是對合同無效、期滿或解除之日、承租人實際返還房屋之日、實際使用情況及影響使用情況的因素，結合公平原則進行綜合認定。
律師意見和建議
一、對承租方意見和建議
第一，應盡到審慎的注意義務。籤訂合同之前，應對租賃房屋所有權、租賃房屋的土地性質與租賃房屋性質等相關材料先行審查。
第二，充分考量後確定合同條款。合同約定的內容既是履行合同的依據，也是解決糾紛的依據，對出租方提供的格式條款之外，就配合辦理營業執照、裝修等重要事項另行籤訂補充協議，如合同履行出現問題，權利遭到侵害，進行維權也比較容易。
二、對出租方意見和建議
第一，出租行為應符合法律的規定。《合同法》和北京市《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》對出租經營行為進行了明確的規定，《房屋租賃合同司法解釋》對租賃行為出現糾紛時的解決進行了詳細的指引，出租方應嚴格執行法律法規、司法解釋的規定，合同對房屋用途、租賃期限的約定不應突破法律法規的明確規定。
第二，樹立誠信經營意識。出租方尤其是以出租為業的企業，應樹立誠信經營意識和契約必守精神，嚴格履約，不應向承租方隱瞞土地使用性質、租賃房屋性質，避免隨意變更合同條款或合同主體。
相關法條：
作者團隊簡介：北京東衛律師事務所張濤律師團隊，專注於民商事訴訟特別是房地產、建設工程訴訟業務，常年為多家大型、優秀建築業和房地產企業擔任法律顧問、開展非訴專項業務。團隊主創張濤律師為北京市律師協會土地與房地產法專業委員會委員，代理的數起建築房地產領域頗具影響力的重大複雜案件均取得了良好的法律效果和社會效果。