繼中國證監會、國家發改委在4月底發出推進REITs(全稱：房地產信託投資基金)試點工作的通知之後，中國證監會於8月再次發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》。一系列政策加持，使得REITs再次成為熱門話題。
市場對推出中國版REITs呼聲由來已久。因為此前，由於REITs存在租金、融資成本不匹配，稅收豁免難落實等痛點，導致國內REITs發展並不成熟，因而國內市場是以類REITs的形式存在。
如今，這樣的局面有望得到改善。在國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇看來，我國多年基礎設施建設和租賃房建設形成了地方政府的大量不動產資產，同時也形成嚴重的債務負擔。而通過不動產資產證券化，可以大幅度降低政府與平臺公司的負債率。
東北證券研報則指出，上述文件的發布標誌著中國基礎設施公募REITs試點正式起步。儘管公募REITs試點暫未對住宅和商業地產開放，但相信隨著基建公募REITs的發展落地，未來基礎資產類型或將擴容。
REITs真的要撥開雲霧見晴天了嗎?
政策加持、痛點猶在
不出意料，市場順利看到地方政府開始支持推進REITs試點的落地。
9月16日，廣州市地方金融監督管理局發布《關於貫徹落實金融支持粵港澳大灣區建設意見的行動方案》。其中明確提出，鼓勵在穗金融機構依託港澳金融市場積極開展房地產信託投資基金(REITs)等試點及基金互認工作。
粵港澳大灣區資本之間的聯繫已然十分密切。新地產財經從越秀房產基金處了解到，自2014年底港股通開通以來，南下資金不斷壯大，截至目前累計流入已經達到1.3萬億元，是港股市場不可忽視的重要力量。
「儘管如此，但目前港股通仍然無法實現內地的資金購買房地產信託基金。」越秀房產基金董事會主席、執行董事及行政總裁林德良表示，如上述條例可以實施，結合內地居民權益資產配置的結構性機遇，相信香港REITs可以更好與國際市場接軌，將會是投資者及REITs雙贏的局面。
作為改革前沿陣地的粵港澳大灣區已經邁出了第一步，市場正在期待其他地區加快REITs的試點及落地。但在中泰證券研究所高級經濟學家楊暢看來，各個地方結合自身實際，選擇性地試點的可能性相對較大。「因為，目前REITs在一般商業項目上相對比較成熟，但在重點聚焦的租賃住房上還存在一定瓶頸。」
中原首席分析師張大偉同樣告訴新地產財經，REITs存在租金、融資成本不對等的問題。「目前住宅租金回報率平均1%-2%，商業3%-5%，但融資成本起碼要6%-8%。」
而另一制約REITs發展的問題則是稅收。「稅收優惠是REITs的特點，也有人說不免稅就沒有REITs。」孟曉蘇表示，我國目前對於這些證券化的資產交易沒有像國外那樣給予免除公司稅的待遇。但據了解，國家主管部門也在積極研究如何配合。
如今，相關政策陸續出臺，正在試圖掃清REITs發展中的障礙。毋庸置疑的是，未來在盤活資產、加快資本靈活退出等方面，REITs將逐漸發揮其優勢。
加快融資及退出
儘管被翻譯為「房地產投資信託基金」，但REITs不是用於房地產開發，而是用於持有帶有租金的不動產證券化產品。
但此時此刻，REITs的推行，對房地產市場而言仍然十分重要。由於疫情疊加「三道紅線」的制約，導致房企降負債的壓力已然陡增。而對手握大量商業地產項目的房企而言，REITs的推行或許是個拓展融資渠道的契機。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，因為REITs最早的誕生就是為了提升商業物業的流動性，反之，也可以促進商業地產的融資和投資活動。對於商業地產的發展而言，REITs是一個非常重要的金融基礎設施。
柏文喜認為，當下國內商業地產領域出現眾多問題，其中一個原因就是商業地產單體太大，導致流動性太差，此前又沒有很好的工具來解決資產流動性問題。但REITs的出現，可以把收益已經穩定化的優質商業資產，通過REITs轉為由社會資金所持有，即進行證券化將商業資產裝入REITs，實現退出。
這在仿照REITs出現的類REITs形式中已經有所體現。藍光文商旅集團助理總裁徐婕曾在商業地產運營線上交流會表示，藍光曾於今年7月發布國內基建類民營企業首單類REITs，最核心的是項目位於上海的虹橋的世界中心，從早期2018年拿地，到今年7月份的時候以類REITs退出僅耗時28個月。
當下，由於疫情影響，市場呈現出商辦空置率的逐漸上升與租金價格下降的局面。如果企業可以將REITs應用於商業地產，對房企而言意味著可以更快盤活大宗資產、增加融資渠道。經濟學家、財經評論員郭施亮認為，REITs的使用，可以在房企緩解資金壓力方面起到一些效果。
如今，已經有企業開始嘗試。9月16日，富力地產發布公告稱，未來酒店融資方面，富力會考慮房產基金的形式進行融資，選用部分其曾在2017年收購的72家萬達酒店用來做REITs，預計未來10個月左右落地，首先計劃在新加坡交易所發行。
而多元化業態或可破解租金與融資成本的不平衡，提升市場信心。據了解，在越秀新都會項目中，公司將收購時的單業態數碼廣場，打造成多業態商業中心，使得租金複合增長率約4.5%。林德良表示：「把持有資產的價值在資本市場做到價值最大化，是資產管理的核心。」
但由於當前REITs試點僅限於基礎設施領域，短時間內對於地產企業還不會產生直接意義。不過，目前萬科、華夏幸福等房企已經涉足的物流倉儲、產業園已被允許作為試點。
未來，REITs回歸本質的商業地產領域，也並未不可能。正如孟曉蘇所說，如果未來允許把公募REITs用於租賃商業房地產，形成機構型的租賃房屋持有主體，對於落實中央提倡的「租售並舉」、「房住不炒」等政策都將是很大的支持。
商業地產正等待著這股春風的襲來。（新地產）