原創 張達 券商中國
上海樓市成交熱度備受關注。
研究機構的數據顯示，11月，上海二手房成交環比增長超1成，同比增長超8成，成交量創4年新高。
對此，業內人士接受券商中國記者採訪時表示，主要有兩方面因素，一是今年置換需求比較強，二是今年的舊改力量比較強，加速了二手房市場交易。
值得注意的是，不只上海，深圳、北京、廣州等三個一線城市11月二手房成交也有反彈。
二手房成交創4年來新高
今年4月以來上海二手房市場持續升溫。
上海易居房地產研究院的最新報告顯示，11月，上海二手住宅成交套數約為3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%，成交量創4年來新高，表現強勢。
回顧今年以來上海二手房市場表現，上海易居房地產研究院助理研究員王寧表示，1-3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸好轉開始，二手房市場狀態火熱，5-7月二手住宅成交量穩定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達到3萬套、3.1萬套，10月由於國慶假期的影響，數據出現異動，因此成交量回落到與5、6、7月相當的水平。
數據顯示，2020年上海前11個月二手房市場成交量同比增長20.7%。從成交房源結構來看，11月份成交房源中平均面積為83.28平米，較上月微升。成交主要集中在浦東、寶山、閔行等地區，成交量排名前三位的板塊分別為周康、三林、南橋新城。
從價格來看，統計局公布的10月70個大中城市房價指數中，上海二手住宅價格指數環比上漲0.5%，同比上漲5.2%。根據上海市房產交易中心數據，11月二手房住宅套均總價為347萬元，成交均價為41731元/平米。成交總額排名前三位的板塊分別為聯洋、金楊、陸家嘴。上海各區二手房成交價格均有不同程度的上漲。以浦東新區、黃浦區和閔行區最為明顯，分別環比上漲1.0%、0.9%、0.8%，同比上漲6.8%、6.8%、6.0%。
兩個主要因素加速二手房交易
對於上海二手房成交創4年新高的原因，上海中原地產市場分析師盧文曦接受券商中國記者採訪時認為，主要有兩方面因素，一方面是今年置換需求比較強，因為疫情，全世界貨幣政策寬鬆，大家都有資產保值的心態，選擇賣掉二手房去買新房。畢竟新房量的選擇餘地多，而且由於限價，相對來說新房價格還能符合大家預期，這種情況下，大家把二手房拋掉去買新房，也就加速了二手房市場的供應量，推動了市場交易。
另一方面是今年的舊改力量還是比較強的，今年上海舊改目標是2.8萬戶，儘管到年底了，但是黃浦區、楊浦區、虹口區等舊改徵收地塊很多，一旦徵收的話，對二手房市場是直接的推動。因為有一部分人熟悉這個地方了，現在要動遷弄新房的話基本上都是郊環以外還要遠的地方，人家不樂意去，尤其是一些年紀偏大一點的，已經習慣這個地方，不願意去住郊區，所以區域內的這種小戶型面積的二手房，一旦有動遷，還蠻火的。
「其實今年樓市如果不是疫情的關係，我覺得也是會慢慢向上走的。經過2017年、2018年的調整，2019年其實已經慢慢緩過來了，如果不是疫情的關係肯定也會反彈，但是因為疫情引發的貨幣寬鬆打亂了市場節奏，原本慢慢復甦的狀態一下子集中釋放了，如果正常節奏走的話，我估計這個爆發的力度可能沒這麼大。」 盧文曦對券商中國記者說。
盧文曦還表示，二手房跟新房有點區別，因為新房的供應受發放預售證節奏的影響，而二手房完全是一個自由市場，只要有願意賣的，掛牌掛出來了就能交易。而且上海本身就已經進入存量時代了，賣四套房子，三套二手房，一套新房，所以二手房市場相對來說還是比較成熟的。
「另外，要去買新房的話，人家都要有驗資的，沒有達到首付怎麼去買房子？所以要改善就得賣一買一，這種情況還是蠻多的，所以必須先把房子拋掉，所以價格上也算是比較好談，這種情況下促成了交易。所以今年一二手房關聯度還真的是蠻高的。」盧文曦對券商中國記者說，今年一些熱盤，包括遠郊的大品牌開發商的項目，「打新」的人很多。
不過，盧文曦也表示，除了個別一二手房價格倒掛嚴重的項目存在過熱的「打新」氛圍，上海總體價格控制的還算比較正常。
另外三個一線城市二手房成交也有反彈
不只上海，深圳、廣州、北京等重點城市二手房成交也有反彈。
貝殼研究院數據顯示，11月重點18城鏈家二手房實際成交環比增加6.8%，成交反彈幅度明顯弱於2019年同期20%的水平。11月18城成交同比增加29%，前11月累計成交同比增幅繼續擴大至9.4%。18城中，有11城成交環比增加，7城環比下滑。成交增加尤其是增長明顯的城市主要分布在長江中下遊及珠三角區域，而成交下滑的城市主要集中在環渤海區域。
值得注意的是，珠三角成交總體反彈幅度居首。其中，廣州11月成交結束疲軟下行趨勢，環比增加18%。深圳二手房成交受「715調控」影響在9月降至谷底後連續兩月反彈，11月環比增12%。
深房中協統計數據顯示，11月份深圳市二手房網籤量（含自助網籤）共計7396套，環比10月網籤量量（含自助網籤）反彈29%，但同比去年同期11月份10605套的網籤數據，仍然下滑30.3%。總體看，新政以來，平均每月二手房網籤量維持在近7000套左右水平，總體較為平穩。
深房中協認為，從走勢上分析，一方面，雖然近期新房「打新熱」持續，但由於優質新房項目供需矛盾緊張，導致此類新房「中籤」概率較低，部分未「中籤」的需求有回流至二手房市場的可能；另一方面，由於新政的影響已持續四個多月，市場對於新政開始逐步適應，需求重新入市的積極性相比前幾個月有一定的提高。
北京二手房成交也有反彈。據我愛我家研究院統計，11月北京全市二手住宅共網籤17268套，環比10月增長20.5%，同比2019年11月增長40.44%；1-11月共網籤147895套，同比2019年1-11月增長13.02%。11月，北京二手住宅市場繼續維持5月以來的網籤水平，網籤量再破1.7萬套，成交均價保持平穩，市場整體呈現長期企穩狀態。11月機構籤單水平前11月僅次於5月，年內表現相對較好。
不過，我愛我家研究院認為，雖然環比增長兩成，但11月網籤水平與10月保持一致，與9月的17259套完全持平。受國慶長假影響，10月北京二手住宅網籤量只有1.43萬套，但剔除節假日後，10月工作日的平均網籤量為772套，11月則為760套。因此，不考慮國慶長假因素，實際上北京二手住宅網籤量自5月以來已經連續7個月保持在1.6萬套以上，網籤水平非常平穩。
對於12月的市場走勢，深房中協認為，總體而言，雖然現階段的部分購房需求可能存在回流二手房市場的趨勢，同時，市場也逐漸度過了調控政策適應期，需求入市態度相比前幾個月有所提高。但一方面，受年末銀行信貸收緊影響，另一方面，根據相關數據統計，年末新房市場仍將有將近38個潛在入市項目正在趕跑途中，新房市場分流二手房市場的需求影響依然存在，因此，綜合分析，年末二手房市場的網籤量，大概率將維持現有總體平穩的水平。
我愛我家研究院則認為，11月機構籤單量增長，市場交易相對活躍，年內目前僅低於5月遲來的「小陽春」，12月繼續走高的概率相對較小，預計12月機構籤單量或將穩中有降，網籤量則將穩中有升，成交均價繼續持平，但市場也存在年底翹尾可能。12月過後房地產市場將進入春節前的淡季，市場下行趨勢將會加強。
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原標題：《創4年新高！二手房成交量大增80%，上海樓市怎麼了？一線城市全線反彈，什麼信號？》
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