概述
11月份大連土拍市場熱度有所降溫，本月新增掛牌居住類地塊共12宗，總供應規劃建築面積為73.05萬平方米，土地供應量較上月及去年同期均大幅增加；土地成交方面，成交量受上月供應量影響，居住類用地僅成交3宗，主城區無成交地塊，土拍月成交金額3.58億元，因本月地塊集中掛牌入市，12月土地成交量將呈回升趨勢。
大連樓市備案成交方面，商品房備案成交總套數環比上漲，漲幅為19.62%。二手房市場成交量大幅增長，環比上漲66.2%，躍居近12月二手房成交量首位。11月大連二手住宅市場均價為15584元/平方米，環比上漲1.60%，均價繼上月微漲之後再次上漲，但仍低於去年同期水平。近12個月的二手房市場受疫情影響波動明顯,在經歷了連續5個月的下行之後，從上月開始呈現回溫跡象，整體二手房市場上揚發展趨勢。
11月大連城市租金均價為35.66元/平方米/月，環比下降1.27%，大連城市租金均價在第四季度持續下降，本月同比跌幅稍擴大，租金均價仍低於去年同期水平，租賃市場今年處於「冷靜期」。年末行業淡季的到來，加之疫情影響並未完全消退，大連11月份租賃市場仍延續上月的低活狀態，預計12月份租金或將持續下滑狀態。
城市市場分析
2.1政策解讀
2.1.1 城市政策
01 大連直系親屬房產贈予不再減免稅費
從11月15日起，大連房產交易過程中，直系三代血親的房產贈與，將按市場核定評估全額徵收4%，不再享受之前的免稅政策，正常買賣交易的政策不變。
02 大連擬印發《大連市共有產權住房辦理住房公積金提取和貸款暫行規定》
為支持大連共有產權住房購房職工使用住房公積金及辦理住房公積金貸款，根據有關法律法規，結合本市實際，擬印發《大連市共有產權住房辦理住房公積金提取和貸款暫行規定》，11月18日起向社會公開徵求意見，公眾可通過信函方式將意見寄至大連市住房公積金管理中心個人住房貸款處。
03 遼寧省住房公積金今年年底將實現跨省通辦
11月據悉，遼寧省將通過採取全程網辦、代收代辦、兩地聯辦等方式，實現住房公積金服務跨省通辦，在今年年底前實現。全程網辦業務事項主要包括個人住房公積金繳存貸款等信息查詢、正常退休提取住房公積金；而住房公積金單位登記開戶、住房公積金單位及個人繳存信息變更、提前還清住房公積金貸款將在2021年年底前實現。
2.1.2 行業動態
01 遼寧省明確對老舊小區改造技術指引
11月，遼寧省住房和城鄉建設廳印發《遼寧省老舊小區改造技術指引》，對老舊小區改造提供明確指導。計劃到2025年，基本完成對2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區綜合改造提升。本指引中明確支持居民提取住房公積金加裝電梯等各類設施設備統一規劃、同步設計，開闢休息娛樂空間 、增設小區大門至單元入口路燈等老舊小區實際改造指導方案。
02 大連西崗區入選國家級教育示範區
根據教育部官網發布關於基礎教育國家級優秀教學成果推廣應用示範區名單的公示，在各省級教育行政部門遴選推薦和專家評審基礎上，確定了60個基礎教育國家級優秀教學成果推廣應用示範區，其中，大連市西崗區入選。
03 東關街歷史文化街區改造，公開招標採購
遼寧新青年工程諮詢有限公司受大連市西崗區文化和旅遊局的委託，就大連市東關街歷史文化街區保護與利用PPP項目進行國內公開招標採購，評標工作於11月16日結束。據中標公示，預中標單位為：大連市國有房屋經營集團有限公司。具體實施方式為大連市西崗區人民政府授權西崗區文旅局作為實施機構，通過公開招標方式選擇社會資本。由西崗區政府授權的政府方出資代表以實物資產註冊成立全資子公司作為實施本項目的項目公司，中選社會資本方以增資擴股的方式參股項目公司。
2.2 土地市場解讀
2.2.1 11月土拍市場稍顯平靜，而12月主城區將入市多宗「熱地」
11月份大連土地市場熱度有所降溫，本月新增掛牌居住類地塊共12宗，總供應規劃建築面積為73.05萬平方米，環比上漲172.85%，同比上漲超3倍，土地供應量較上月及去年同期均大幅增加；成交量受上月供應量減少影響，居住類用地僅成交3宗，主城區無成交地塊，總成交規劃建築面積為15.10萬平方米，環比下降91.15%，同比下降2.2%，成交量與去年同期相比保持穩定，因本月地塊集中掛牌入市，12月土地成交量將呈回升趨勢。
本月土地供應方面熱度高漲，共12宗居住類用地掛牌上市，其中主城區沙河口區、西崗區各供應1宗、旅順口區2宗、金普新區4宗、長海縣1宗、莊河2宗、保稅區1宗、瓦房店1宗。本月土地成交方面節奏放緩，居住用地僅3宗，其中金普新區1宗、普蘭店2宗。（建築面積均以掛牌/成交地塊最大建築面積統計）。
11月掛牌上市地塊中最受關注的是兩宗主城區的居住類地塊，其中一宗為西崗區的大城（2020）-20號地，該宗地位於西崗區鞍山路以南、英華街以西、繁榮街以東、宏濟街以北，用地面積為32616.2平方米，將於2020年12月25日摘牌。另一宗地塊是位於沙河口區馬欄街道、馬欄北街以東的大城(2020)-19號地，宗地土地使用面積為22037.5平方米，將於2020年12月18日摘牌。兩宗地均為主城區稀缺的居住地塊資源，並且商圈配套成熟，12月預計將會帶來一波土拍高潮。
數據來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站
本月共成交3宗住宅類用地，其中大金（2020）-49號地塊，位於金普新區馬橋子片區，該地塊將用於居住（佔計容建築面積69%）以及文化設施用地-圖書展覽用地（佔計容建築面積31%），用地面積47897㎡，被大連創元置業有限公司以底價2.8819億元摘得；大普（2020）-17號地塊、大普（2020-18號）地塊均位於普蘭店區鐵西街道碧海社區，總用地面積18634.6㎡，兩宗地塊均由中基（大連）房地產開發有限公司以底價摘得。
數據來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站
本月土地總成交額為3.58億元，3宗土地均以底價成交，溢價率0.0%；環比下降96.19%，同比上漲12.80%，受土地供應量減少，本月土地成交額也縮減近一倍。在經過「金九銀十」土地市場大量集中上市成交後，本月土地市場恢復些許平靜，主城區無成交地塊，而作為近年來土地供應主力的金普新區也僅成交一宗地。
成交地塊詳細信息：
2.3商品房市場解讀
2.3.1 「雙十一」助推，商品房備案成交量居今年首位
11月份，據諸葛找房統計記錄大連市不動產登記中心官網公示的成交數據，商品房共備案成交3371套，環比上漲19.62%，本月備案成交量較上月有明顯增長趨勢；同比上升6.64%，與上年同期相比，略高於去年。（數據統計為市內四區備案成交量）
從成交套數來看，在「金九銀十」結束之後，開發商再次趁著「雙十一」的熱潮集中加推，各項目大部分以增加特價房源和大額優惠券的形式，來吸引購房者在「雙十一」銷售的節點快速成交。各大開發商已經顯現出年目標的完成情況，大部分房企在衝刺年度任務，加之部分樓盤已經有「封盤」現象，部分樓盤不再加推，為明年做準備，年底前是購房較好時機，著急的客戶群體就會出手。另外疫情影響，也讓今年土地市場交易積壓到了年末，預計12月份將有大量的土地上市交易，其中不乏主城區的沙河口區、西崗區等熱門地塊。從土拍樓面價可以預判到未來商品房價格的走勢，土地市場的熱度就是未來樓市的「晴雨表」，政府對土地的供應也可看出對區域的發展支持力度，新建商品房的增加，也是城市向好發展的一個側面反映。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站
縱觀近十年同月份的備案成交數據，2020年11月份的商品房備案成交套數列居第四，同比上漲6.64%。在近10年中，2017年商品房市場是近十年的鼎盛時期，也是大連房價上升之時，2017年樓市可謂是有價又有量。之後連續兩年成交量同比下行趨勢，今年由於疫情影響，房地產市場波動較大，部分購房需求被延後至年底，導致今年11月份成交量回升，但仍與2017年有一定差距。目前全國房地產政策收緊，國家倡導「住房不炒」原則，目前大連商品房市場處於相對健康穩定的發展態勢，預計此態勢將會繼續保持。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站
2.4二手房市場解讀
2.4.1 11月二手房成交量大幅上升，創近十年同期新高
11月，大連市二手房備案成交7037套，環比上漲66.20%，本月環比大幅上漲；同比上漲64.96%,同比保持上漲趨勢，同比漲幅較上月擴大2倍之多。大連二手房市場受12月1日正式實行網籤備案政策影響，呈現了大幅回溫趨勢，預計12月二手房成交量將稍有下跌，但波動幅度不會太大。（數據統計為市內四區備案成交量）
11月的二手房市場，在政策、購房需求釋放等因素的影響下出現了近12個月的「成交波峰」，11月大連二手房成交量環比、同比均有大幅上漲。12月的二手房網籤新政，讓部分二手房業主和購房者出於自身利益，選擇在壓線前快速籤約成交，這也是導致11月備案成交量的一大原因；另外，從購房者心理以及市場需求來看，大部分購房者選擇在年末出手，普遍出於對市場的預判，認為隨著疫情影響的削弱，明年房價可能會再次上漲，所以年末是抄底買房的好時機，這也相應導致11月二手房備案成交量的激增。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站
從諸葛找房統計的大連市近十年來同月份的二手房備案成交套數數據來看，2020年11月份的二手房成交量，同比上漲64.94%，同比漲幅比去年高出55個百分點。從近十年同期水平來看，二手房市場成交量雖稍有波動，但整體呈上漲趨勢，今年11月的二手房備案成交量為近十年最高，可見，在今年疫情被積壓的需求和政策雙重影響下，11月的大連樓市以「迅猛」的速度在回溫。
2.4.2大連二手住宅市場均價持續上漲，環比漲幅擴大
2020年11月份大連城市二手住宅市場均價為15584元/平方米，環比上漲1.60%，比上月漲幅擴大了1.53個百分點，二手房均價繼上月微漲之後，繼續保持上漲趨勢，但仍低於去年同期水平。近12個月的二手房市場受疫情影響波動明顯,在經歷了連續5個月的下行之後，從上月開始呈現回溫跡象，整體二手房市場上揚發展趨勢。
本月二手房市場態勢良好，回升勢頭持續，在「雙十一」節點市場助推下，加之社會經濟秩序持續好轉，二手房市場作為最基本的剛需市場，市場的需求量呈現增長勢頭。本月二手房市場均價在近12個月中排在中位，可見，本月房價雖有所提升，但疫情影響導致二手房市場元氣大傷，恢復起來較為吃力且需要時間，由於臨近年末，二手房市場大幅回升動力明顯不足，但基本可以維持平穩趨勢，等待明年3月蓄勢待發。
數據來源：諸葛找房大連站
從單月二手住宅市場均價的變化趨勢來看，11月份中旬大連二手住宅城市市場均價增長節點集中在「雙十一」前後，本月價格波動較大，月初和月末相對變化較小，並且月初均價為本月最低。
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.3 11月份入市房源，小面積、一居室房源減少，多居室房源增多
從二手房入市房源的居室分布來看，2居室佔比相對最大，佔入市房源總量的53.7%，其次為3居室，佔比24.4%。與上月相比，除1居室佔比下降外，其他各居室佔比略有增加。其中，4居室及以上佔比變化相對較小，與上月基本持平，入市房源總量略有減少。
數據整理：諸葛找房大連站
從二手住宅入市房源的面積段分布來看，60-90平方米佔比居各面積段之首；90-140平方米和0-60平方米佔比分別居第二、三位，其中0-60平方米佔比較上月縮小2.08個百分點,其他各面積段均略有擴大。
目前平二手房住宅市場仍然以90平左右的二居、小三居為主，有需求才有市場，市場數據也是客戶需求的真實反映，可見無論是從市場數據、客戶需求方面還是從居住實用度、舒適度考量方面，90平左右的房源都是各面積中的首選。
數據整理：諸葛找房大連站
2.4.4 全市二手房房價除高新園區下降外，均價均有小幅增長
2020年11月份，中山區域二手住宅市場均價仍保持各區首位，高新園區與中山區極為接近，位居第二，沙河口區居第三。其他城區排位與上月相同。
與上月相比，僅高新園區市場均價環比下降，降幅為0.42%。其他各城區均價呈不同小幅上漲趨勢，其中，西崗區漲幅相對較大，環比增長3.03%。
數據整理：諸葛找房大連站
數據整理：諸葛找房大連站
2.4.5 各區調價房源量均減少，西崗區減少幅度最明顯
與10月相比，11月份各城區降價房源量減少，降幅為19.6%。本月全市各城區降價房源量均有不同程度減少，其中西崗區的降價房源量下降相對較大，環比減少32.5%，其次金州區，環比減少31.3%。
各主要城區的價格平均跌幅，與上月相比，僅高新園區平均跌幅縮小，其他各城區平均跌幅均有所擴大；其中，金州區價格平均跌幅擴大程度相對較高，其次為開發區。
11月份，各主要城區內漲價房源量與上月相比減少了22.1%，各城區均不同程度減少，其中，西崗區漲價房源量下降幅度最大，開發區次之；甘井子區漲價房源量減幅最小。
與上月相比，除西崗區平均漲幅縮小外，其他各城區的平均漲幅均擴大，擴大幅度較明顯；其中高新園區漲幅相對較大，沙河口區次之。
2.4.6 二手房房源報價穩定浮動 降價房源佔比微擴
2020年11月份大連市二手住宅降價房源量佔比為78.17%，佔比擴大了0.71個百分點。在經過上個月降價房源量佔比的縮小之後，本月稍擴大，但佔比仍未突破80%以上。本月漲價房源量佔比本月略微縮小，但是波動不大，佔比仍在20%以上。11月二手房市場成交量達到了近一年備案成交量的峰值，市場形勢、成交量的轉好，會讓房源價格變動情況減少，房源更多進入到合同談判期。
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.7 降價房源量TOP20小區
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.8 10月份主城區掛牌均價變化態勢各異
數據來源：諸葛找房大連站
2.5 租賃市場解讀
2.5.1 租賃市場處於行業淡季，租金均價保持下行
11月大連城市租金均價為35.66元/平方米/月，環比下降1.27%，同比下跌4.47%。與上個月相比，環比跌幅收窄1.05個百分點，大連城市租金均價在第四季度持續下降，本月同比跌幅擴大0.41個百分點，租金均價低於去年同期水平，租賃市場今年處於「冷靜期」。
大連租賃市場與全國市場趨勢趨同，第四季度是租賃市場平淡期，加上疫情影響等多方因素導致租金下降，雖然疫情防控效果顯著，經濟形勢一再向好，但租賃市仍然難以恢復到去年水平。行業淡季的到來加之疫情影響並未完全消退，大連11月份租賃市場仍延續上月的低活狀態，預計12月份租金或將持續下滑狀態。
數據來源：諸葛找房大連站
據諸葛找房數據研究中心統計的數據顯示，11月份大連市各居室租金，一居室租金均價為1865元/月，環比下降1.69%；二居室租金均價為2312元/月，環比下降1.83%；三居室及以上租金均價為3541元/月，環比下降0.23%。進入租賃的淡季期，租賃市場需求量減少，租金價格實時反映著市場供需的變化，是市場的晴雨表，市場額淡季各居室價格均較上月下降，其中二居室的降價幅度相對較大。
數據來源：諸葛找房大連站
2.5.2 中心城區租金均下降，西崗區、開發區降幅較大
11月份，主要中心城區租金均價排序是：中山區、沙河口區、高新園區、西崗區和甘井子區，與上月相比，排序沒有變化。租賃市場中，仍以公司、企業集中的城區為客戶需求首選，中山區就業環境優勢明顯，一直受到租賃客戶群體的青睞，同時其區位的優勢，也使得租金均價位居全市之首；其次是以居住環境取勝的沙河口區，租金均價保持大連第二位。
數據來源：諸葛找房大連站
與10月份相比，2020年11月份各主要城區的區域租金均價均呈不同程度下降趨勢。其中，西崗區區和開發區租金均價環比降幅相對較大，分別下降1.50%和1.44%。
數據來源：諸葛找房大連站
2.5.3 中山港灣廣場商圈租金均價躍居全市之首 高新園兩個商圈新入榜
11月份，據諸葛找房統計的數據顯示，高新園區七賢嶺和沙河口區東北路躍入租金均價TOP20，沙河口區軟體園和高新園區黑石礁商圈跌出前20。除此外，入圍商圈均與上月相同。
中山區港灣廣場商圈租金均價本月再次奪得商圈租金TOP20榜冠軍，港灣廣場已連續兩月奪得榜首；中山區人民路與沙河口區星海排名不變，位居第二、第三；商圈排序可以看出，中山區所屬商圈佔榜單近一半席位，其次為沙河口區，憑藉自身的區位優勢，最受租房群體的青睞。
商圈租金TOP20
數據來源：諸葛找房大連站
備註：
二手住宅市場均價統計除文中體現主要城區外，旅順口、瓦房店等均被計算在內；
租金均價以市場租房及品牌公寓等所有整租房源參與計算：商圈租金排名選取房源量大於20的商圈；