原標題：深圳神盤「萬人搖」，為何樓市動力這麼強？ 來源：證券時報
李宇嘉
「躺賺400萬，有名額不去搶，你就是傻瓜」。這是深圳一個朋友對我說的話，她口中「搶」的是近日深圳全城關注的某樓盤。據悉，該神盤推出1169套住宅，限價均價13.2萬元/平方米，單價區間12萬元~14.4萬元/平方米。某中介平臺的後臺數據顯示，該樓盤前期二手房在售價格在17萬元/平方米以上，一二手房價格倒掛高達4萬元，買到就是賺到。
中介朋友告訴我，很多人手上已有2套房，早已沒有「房票」，而項目銷售方案明確優先無房人士認購。於是，有人以30萬元的金額收羅名額，買「房票」讓別人先代持，該名額搖中號便立即付款。也有購房者把手上的房賣掉，一門心思「打新」。一些金融機構專門針對這個項目推出「搖號貸」，為不夠錢認籌的人提供資金，日利率0.08%。
據悉，11月17日開放誠意登記第一天，就已提交了逾13000組客戶資料，打破了此前光明區金融街華發御府保持的紀錄，妥妥的「萬人搖」，中籤率為個位數。有朋友很納悶，這個樓盤最低首付360萬元，最低月供4.6萬元，誰能買得起？我告訴他，只要有從天而降的「創富預期」，就不愁沒人買、不愁錢從哪來。真金白銀掏錢的是不多，但融資渠道多得是。
這是深圳樓市購買力強盛、虛火不下的根源。近日，國家統計局發布的數據顯示，10月份深圳二手住房價格指數環比、同比分別上漲0.9%和15.5%，雙雙位居全國第一。上一次，深圳房價同環比「全國第一」是在「7.15」新政出臺前的6月份。這麼看，深圳最新一輪的樓市調控只保鮮了3個月？其實，並不是深圳的購買力有多強大，而是資金太給力了。
10月份，全國房貸利率終止「九連降」後首次回升，但對於深圳來講，自2018年8月份，首套房貸利率已經連續27個月下跌，二套房貸平均利率5.25%，這是2017年以來的最低水平。10月份，深圳首套房貸平均利率為4.98%，在10大城市裡面排名靠後。樓市調控，最關鍵的就是把住金融的閘口，深圳應該是最嚴調控的城市，為何房貸利率卻不升反降呢？
某一國有大銀行的朋友告訴我說，他們深圳分行的按揭貸款最低利率為LPR+20個基點，而廣州、佛山分別為LPR+40和LPR+60。為什麼會出現這種情況呢？該朋友說，深圳金融機構多，銀行、小貸、私募、擔保等等，金融市場競爭非常激烈，而房貸又是公認的優質資產。只有降低利率，才能獲得更多市場份額，而提高利率的話，本行的市場份額就會下降。
廣州的房貸市場競爭沒那麼激烈，而總行也要考核分行利潤，「保利潤」就得提高利率，市場份額也不會明顯下降。對佛山來說，更得如此了。筆者恍然大悟，樹欲靜而風不止，釜底薪火旺，怎能指望水不沸騰呢？所以，深圳購買力強，絕不是深圳人有錢，而是深圳人有資金這個利器。越是有錢的人，投資布局越廣，越注重利用槓桿，他們算的是自有資金回報率。
這就不奇怪了，這樣的神盤甫一推出，各種資金中介、房屋管家、金融機構開始活躍起來了，有的幫你做方案、有的幫你搞名額、有的幫你介紹渠道、有的幫你過橋融資，一條龍服務。除了價格倒掛外，那麼多人搶房，還在於沒多少人相信深圳房價會降。搶房不僅會強化購買力強大的判斷，而且會推動房價上漲，讓預期自我實現，這反過來會進一步壯大搶房大軍。
當前，房貸和一般貸款「利率倒掛」，信用環境利好樓市。各金融機構逐鹿深圳，樓市不缺資金接濟。當然，調控本身也並未達到科學化、精細化，地方赤裸裸地限價，短期看房價數字穩定了，但無形中激活了投機炒作，給整個市場造成極大擾動，增加了房價未來上漲的壓力。「一刀切」地限價並設置無房戶優先認購的門檻，卻沒有想想上千萬的房子，哪個無房戶買得起。最終結果是，挖空心思鑽營的投機客變成了無房戶，而真正的無房戶卻望房興嘆。
（作者系房地產市場資深研究人士）