鴿籠般的密集的高層，將來都會淪為「貧民窟」？那倒也未必！
近兩年來，關於高層住宅的問題越來越多。許多權威專家認為，未來幾十棟高層住宅將淪落到「白菜價」的境地。核心支撐觀點主要是：他們認為土地稀缺——且不可再生。
正因為土地在不斷升值，這就意味著那些動輒就幾十層的高層住宅，所依附的土地的單位價值將會被大幅貶值。
從根本上來說，一是用來蓋房子的建築原材料——水泥強化玻璃等東西的單價並不高，另一方面人口老齡化的狀態在逐年增高，95後、00後的孩子們從上一代或兩代人那裡繼承了兩套以上的房子，如果將來房產稅正式實施，在這種供過於求的狀態下，房子賣不出去、租房市場冷淡，一邊空置一邊要繳納房產稅的多餘房產反而會成為負擔，高層住宅的價格自然會發生大幅度的跳水。
雖然這麼說不太好，但是我們不得不承認，在世界上絕大多數國家和地區，幾十層和幾百層的摩天大樓式建築很少被用作住宅。國外的高層、超高層建築一般被用於商業適用範疇，如企業總部、金融、財經部商業大樓等。幾十層的居民住宅建築相對存在量非常非常少。在大多數西方國家和經濟相對發達的地區，住宅建築還是以低層建築、聯排別墅、雙層建築和單戶庭院等建築形式為主流。
特別是今年有關部門還正式出臺了《限高令》，正式形成書面規定，限定縣城住宅建築形式要以樓層不高的多層形態為主。比較先鋒的深圳等城市甚至已經開始計劃逐步減少甚至停止公寓用地的供應，進一步加大住宅用地的供應來稀釋超高層建築所佔比例。此外，舊住宅區的改造提供了大量的資金支持，持續增加老舊小區改造計劃的範圍和數量。當市區本就地段好、位置佳、還交通便利、配套齊全的老房子安裝了電梯，進行水電綠化改造之後，這些曾經的老舊小區不管從房價來說還是從居住體驗來說，都會大大提高，遠郊的高層住宅競爭力更會進一步降低。
除了這些原因之外，近年來農村土地制度的改革的腳步已經初漏端倪，在未來農村土改制度成熟完善之後，土地要素的市場化配置和城鄉平等競爭的統一土地市場正式建立之後，動輒幾十層高層住宅的核心競爭力會進一步下降、進而引發降級成為低收入者的聚集地，因此對於一些非主流媒體所認為的未來高層住宅會淪為「貧民窟」是有一定的依據的。
那麼，對於目前已建成的高層住宅來說，似乎已經前途不太明朗了，對於這些高層住宅它們將來會被「拆除」還是「改造」呢？
首先我們說拆除和重建，如果拆除和重建肯定要涉及拆遷和補償問題，目前許多高層住宅建築動輒蓋到33層甚至以上，我們將標準放低，按照每層4戶來計算，每戶都是3口之家來計算，一棟樓便有120戶以上，一個小區動不動幾十棟樓，一旦拆遷將涉及的就是幾千戶上萬人，更何況在實際中很多高層不止每層兩梯4戶，兩梯六戶八戶、甚至十戶的都比比皆是，這個數字更是難以計數，不僅拆遷金額難以界定，動遷工作更是難如上天，從成本上來說投資回報率低到令開發商們完全沒有動力。
那麼在不能拆除的前提下，我們來聊一聊「改造」，參照今年舊住宅小區的大規模改造，未來老化的高層住宅從成本和經驗上來說大概率也會走這條路，修院子裡的路，修電梯，粉刷外觀，增加綠化，只靠「修修補補」來延緩折舊，再加上高層層高問題限制，改造起來的難度同樣不低。
當然，凡事總會有例外，即使高層住宅建築整體上走下坡路，在未來仍有三種類型的高層房屋會有繼續升值的空間。
首先，就是位於新的一線城市核心區域房子。
「城鎮化」是隨著經濟發展必然進化的趨勢，近年來，一線、新一線城市人口集中的趨勢越來越明顯，其中杭州，南京，鄭州、西安等新一線城市更是表現得尤為顯眼。
第一財經發表了一組數據。從19個大中城市的數據來看，當建築年限、裝修和學區相近時，上海人願意為靠近市中心的每1公裡支付最高的地價，達到每平方米1645元。其次是北京，這個數據同樣達到了1305元。即便是在新的一線城市，杭州和南京人也願意支付比1000元/平方米更靠近市中心1公裡以上的地價。
當然，京滬房價和經濟水平無法代表普通人的購買力。然而道理是相通的，從這個角度來看，新一線城市核心區的房地產價格遠高於其他房屋，甚至連居住環境差的高層住宅也有大把的人願意為其買單。
其次，就是大型開發商的物業、戶型、採光合理布局的房子。
一居室和兩居室的壓抑感太強，不適合長期居住。採光不好，對健康不利。戶型設計不合理，狹小的客廳根本容納不下一家人的活動空間，只有一個衛生間也會讓多人口家庭非常侷促。
戶型設計要合理，通風採光要合理，物業要負責。這些看似不起眼的「軟實力」，其實在房地產長期持有或居住時，人們必須要評判的一個很重要的維度。
還有就是，建築年齡相對較低的高層建築。
房子的年齡是決定房子能否高價出售的核心因素，房齡10年內的房子更有競爭力。
房齡一旦超過十年，很多設施老化，交房時應用的一些設備和門禁系統老化、落後，物業服務、公共區域維護和室外綠化景觀等在10年間的損耗，對於二手房購買入住的新業主來說，十年前的配套很難滿足現在的住戶需求。
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