來源： 天天說錢
原創： 劉曉博
沒有房子怎麼辦？建！
房子舊了怎麼辦？拆！
「建+拆」、「買新房、住新房」就是多數中國人的「樓市觀」。
但事情正在發生逆轉。最近兩年，國家已經在為「後城鎮化時代」做準備了。一方面，「三條線」變得越來越剛性；另一方面，拋出了「收縮型城市」的概念。
所謂「三條線」，就是生態紅線、永久基本農田保護線、城市邊界線。即便是北上廣深，也要被「三條線」嚴格約束，城市不能無限制擴張了。至於人口流失的「收縮型城市」，城市建成區面積還要變小、收縮。
所以，中國不可能無限制的讓城市擴張，不斷建新房。未來，二手房交易佔比將大幅提升。事實上在北上深等城市，二手房交易量已經超過房屋交易的7成！
這時候，一個重要的問題出現了：樓齡，最終會怎樣影響房價？哪些樓盤很有可能淪為「貧民窟」、「城中村」？
1、高層住宅，風險最大！
對於房地產行業來說，有一個概念非常重要，這就是容積率。所謂容積率，就是總建築面積除以地塊面積。比如一塊1萬平方米的土地，上面建設了4萬平方米的建築，那麼它的容積率就是4倍。
中國人善於把簡單的事情複雜化。本來非常簡單的容積率，現在也複雜起來。因為政府有權規定哪些面積不計算容積率，並用「不計容面積」來鼓勵一些項目和開發商。一般來說，地下空間、建築物的尖頂、陽臺的部分等，不計入容積率。這個問題比較專業，我們這裡不詳細討論。
反正有一個基本規律：高層住宅小區，容積率一般比較高。在北方，可能是2.5到3.5倍容積；在南方，可能是3到6倍。比如在深圳，目前住宅用地容積率的起點就是3.2倍，不能低於這個數值。在深圳的城中村改造項目裡，容積率達到6到8倍的，很常見。
為什麼費了半天口舌，來說容積率？因為容積率決定你的房子「有幾條命」！
如果你買的是多層小區，容積率比較低。那麼恭喜你，你的房子「多了一條命」。也就是說，如果將來小區老化了，比較容易舊改。
而高層住宅（或者總容積率偏高的小區），就很難有拆除重建的機會，因此就「少了一條命」！
舊改的基本邏輯是：讓開發商來投資、接盤，承擔全部建設費用、風險，也獲得最終的利潤。利潤從哪裡來？只能從「拆除重建」過程中增加的面積（容積率）來實現。
換句話說，政府允許舊改項目「提高容積率」，才換來開發商來的接盤，商業舊改（棚改）的模式才能成立。
比如一個小區佔地1萬平方米，之前是多層小區，容積率是2倍，總建築面積2萬平方米。舊改變為高層小區，容積率提升到4倍，總建築面積4萬平方米。原來住戶舊改之後，按照1:1.2倍增加補償面積，回遷房佔去了2.4萬平米，那麼開發商在這個項目上獲得了1.6萬平方米的可售面積，可以賣了回本、獲利。
如果沒有「增加容積率」的空間，商業化的舊改（棚改）就很難進行。
想想看，如果你的高層小區原來就是「舊改項目」，目前容積率達到了6倍。如果三五十年之後希望舊改，難度就非常高。如果繼續增加容積率到10倍、12倍，居住的壓迫感非常強烈，而且交通壓力巨大，城市規劃也不允許。
事實上，到目前為止全世界還沒有一個國家，遇到如此嚴重的高層住宅老化問題。而中國即將面對——10年之後，這個問題就將非常突出！
這些老化的高層住宅，慢慢會跑輸大盤，最終成為中低收入階層匯聚的地方，成為中國式的「貧民窟」。當然，這種「貧民窟」比印度、巴西的「貧民窟」檔次高很多，但居住的舒適感將完全消失。
比如在深圳火車站附近，那些早期建設的高層住宅，目前價格普遍在3萬到5萬之間，雖然地鐵、商業配套堪稱一流，位於傳統的市中心，但已經被中高端人群拋棄。
這些30年前深圳特區最風光的住宅，目前只有南山、福田高檔住宅均價的六分之一到五分之一，即將被光明區住宅全面趕超。
由於實施「開發商舊改」的可能性偏低，所以未來高層住宅只有兩條出路：
第一，政府補貼、業主繳費，對建築物進行局部的翻新、維護；
第二，政府補貼、業主繳費，聘請承建商對建築物拆除重建，面積、戶型、每家的位置保持不變。
事實上，即便第一種方式難度就非常大。換一部電梯，如果讓每戶出幾千塊錢，就可能搞不成。所以，第二種方式能落實的可能性幾乎是零。
那麼問題來了：如果你買的是高層住宅，你應該在什麼時候「逃離」？
這要看房子的配套，以及自身的管理，這兩方面都極其重要。如果高層住宅配套有一流的中小學學位，而且不用抽籤直接可以獲得，那麼足以「一俊遮百醜」。這時候，大家買的主要是學位，而不是房子。至於房子能不能住，都無關緊要。想想看，北京連「過道房」都可以賣出天價，你高層住宅怕什麼？
如果學位一般，只有一流的地鐵、商業配套，其實是無法阻止「落花流水春去也」的。深圳火車站附近的高層，就是非常好的案例。因為不僅僅房子在老化，片區也在老化。
但需要指出的是，學位也可能老化。即便未來獲得學位的方式不變化，一個持續缺乏年輕人流入的片區，其原來一流的學位會退化。而持續有人口流入的區域，學位則會進化。比如深圳近年來，南山區、寶安區學位排名不斷提升，而羅湖區緩慢下滑，就是最好的例證。
物業管理本身，也嚴重影響房屋的價值。好的物業管理，可以讓房子在25年內都跑贏大盤，或者不掉隊。但壞的物業管理，可以讓高層住宅5年就變得面目全非。
所以，如果你生活在「有持續人口流入的大城市」，買的是高層住宅。一般來說，20年左右要換一次。換到新的、當紅的片區，買新的住宅。也就是說，你這輩子要保持自己有2次換房的能力，這樣就無憂了。
至於老破小的多層住宅，因為容積率低因而「多了一條命」。未來舊改、棚改機率大增。但還需要注意，第一，這小區佔地面積不要太小，如果低於1萬平方米，很難單獨舊改（棚改），需要跟旁邊項目捆綁，難度就會大增。第二，小區下方最好不要有地鐵直接穿越，如果有的話舊改成本大大提升。
但如果在收縮型城市，人口不斷流失，即便多層小區舊改難度也很大，因為完全沒有必要了。
2、90%的別墅都是坑
中國人都有別墅情結，但事實上別墅90%是低效資產，或者說是坑。
原因很簡單，別墅的配套往往不好。如果你按照我一再強調的「800米內有地鐵+1.5公裡內有大型商業綜合體+學位中等偏上」來對照，極少有別墅符合這種條件。
部分市中心「高層+多層+別墅」的小區裡，偶爾有幾套聯排或者獨棟，往往也跑輸大盤，為什麼？除了視野差、潮溼多蚊蟲，還是因為別墅是小眾資產，能拿出幾千萬上億來買別墅的，也不太願意住二手房。
事實上，在日本也出現了別墅跑不贏公寓式住宅的現象。比如日本流行的「一戶建」就漲不過市中心配套好、服務好的公寓式住宅。現代家庭在變小，生活節奏在變快，別墅顯然跟時代「脫節」了。
在中國，別墅還有一個重要陷阱：亂搭建。
當你自己亂搭建的時候，一定感覺很爽：房子面積增大了，功能多了，而且還實現了風格的「個性化」。但大家一起亂搭建，別墅小區很快就變成了「城中村」——幾年之後，就變成了穿「百衲衣」的叫花子模樣。
我曾目睹過深圳、天津等城市，很多個別墅小區最終淪為「城中村」的模樣。那感覺，真的是酸爽。將來賣二手房的時候，需要接盤人有強大的心理素質才行。
所以，管理不到位、可以隨意亂搭建的、配套差的別墅，輕易不要買。
其實在買房過程中有很多講究，而「一失足」往往成為「千古恨」。一套買錯了的房子，不僅可能套你半輩子，還可能讓你傾家蕩產。