先講個段子：
當年，有日籍同事跟我聊了一個多小時，說當時東京的房價與現在北京一樣，漲的看不到盡頭，沒人覺得會跌，所有人都在買房，買晚了的，都在虧。所以他拿出所有積蓄，買了一個大房子。泡沫一破，房價瞬間跌了一半還多。他說，跟股市一樣，哪會有一直漲的樓市，日本人的教訓就是永遠不要炒房。
「哥們兒，你可千萬別重蹈覆轍啊，二十年了，我貸款還沒還清。」
說的真是非常有道理，聽了他的話，沒買。
結果房子從一萬漲到3萬了。
瘋狂的樓市
日本的經濟在1980年迎來巨大的發展，和老美籤訂了廣場協議，日元大漲，日本國內經濟強勁，銀行利率又低，然後在這種情況下，日本的房價開始了暴漲，從1980年到1990年這十年時間裡面，日本的房價翻了5、6倍，然後在1990年的時候達到了日本房價的最巔峰，號稱日本六大城市的房產價格就能買下整個美國。
在1990年的時候，你跟日本人說房價大跌8成，日本人只會以一種看傻子的眼神來看你，覺得你是個白痴，日本經濟那麼好，製造業那麼強，怎麼房價會腰斬。就像我們現在你如果跟人說國內房價要腰斬，那些人會說你是傻子一樣。
可惜，市場規律不是能靠人為能逆轉的了，只能往後拖延，在1990年日本房地產達到巔峰的時候，日本政府開始鎖緊貸款額度，然後先是一些高槓桿的炒房客破產，然後又起了連鎖反應，很多人開始拋售日本房產，造成了大量房源上市，卻沒能力接盤，然後日本樓市就開始了一瀉千裡。
從1991年開始到2006年，日本房價整整下跌了15年的時間，這十五年裡，不管你在哪一年抄底，都是炒在了半山腰了。然後從2006年開始到現在，又過了十五年，現在日本的房價才剛剛漲到1991年巔峰時期的50%左右。
我們看到的更多是高價買房者的悲慘，說的最多的是失落的二十年，但真實情況如何？日本只是從嚴重的泡沫經濟中回歸真實，民眾從虛假的繁榮中回落人間，從遠超其他發達國家回歸到平均水平。
現在我們國內北京、上海、深圳的均價和東京的均價基本一致，但是北京、上海、深圳的人均收入卻不到東京的4分之1。
我們的情況和日本不同，但是經濟規律的本質是相同的。利用房地產來刺激經濟發展，總是會要還的。
日本當年房價崩盤的四個信號：
一、房貸利息從2.5%漲到6%。
二、房價連續上漲了10年，翻了5、6倍。
三、房貸額度緊縮。
四、中產階級收入增長緩慢。
對比我們現在的樓市情況，是不是覺得這四個信號都已經出現了。
在日本房價1991年崩盤以後，日本開始不斷降息，只用了5年世界，在1995年的是，日本的貸款利息從6%降到了0.5%，但是依舊沒有阻擋住房價的下跌。
當房價已經漲到頂的時候，降息對於樓市的影響甚微，更別說降準了。
日本當年選擇主動刺破房地產泡沫，用失去的二十年換來了現在的繁榮，我們的樓市未來會怎麼走，誰也不清楚。
我們與日本的情況對比
1、中國沒哪個大區，整體工業化達到日本當年高度，亦即目前沒有符合90年代初日本的對標大區。
2、前車之鑑，有資訊時代加持，一二線城市已有跨代優勢，所以有很多辦法應對泡沫，雖然不會缺席，卻可以拖延許久。
3、中國金融體系的基礎在於六大銀行（國、工、建、農、交、郵），均為國家把持，其對國內經濟活動的控制力度，非任何國家可比。
有經濟學家說「中國房產沒有大量泡沫」。
但也有人說真正的泡沫都是在破裂後才知道有沒有的。
中國由於特殊的社會環境，所以所謂的房產泡沫與其他國家也是有很大的區別的，以後不一定會上漲，但也絕不會突然性的崩盤。
中國的獨特性
中國房產的價值都包括居住、戶口、資源價值、投資價值。
在中國，這三種價值中最重要的是戶口價值，而在日本，卻沒有這種價值。東京的人均居住面積是要低於北京的，如果單純為居住，並不需要花太多錢。而在中國，戶口價值關係到我們生活的方方面面，誰也避免不了，無法將這一部分價值從房屋中排出。
我國城鄉的巨大差距，不夠發達的交通，共同抬高了資源在房產中的價值。多少人寧可在北京做北漂，也不想回到連個工作都難找的十八線小城市。房屋的基本價值就是上述那些，可以看出來，推高房價的主要推手集中在了戶口和城市資源上。
而這兩個不平衡的價值又為房屋催生了第四種價值：投資價值。因為戶口和資源都是可以在長時間內帶來穩定收益的東西，那麼很自然，這些預期收益都會一定程度體現到房價裡面。但是這一部分價值難以定量，導致其成為各方反覆爭奪的內容。
炒房者炒的就是投資價值，而國家調控打擊的也正是投資價值。
戶口價值，國家可以隨時歸零，資源價值取決於國家基礎設施建設，也不是說變就能變的，唯一能夠快速毀滅的，只有投資價值。
我們來看看日本房產泡沫時候的日本房產。
日本沒有戶籍制度，戶口價值為零;日本房產的居住價值不值得一提，都是二三十平米的小戶型房子;日本交通發達，城鄉差距不是太大，資源價值這方面要比中國好一些。所以日本房價暴漲的情況，幾乎都是漲到了投資價值上面，基於對日本當時經濟發展的過渡預期，一旦預期消失，之前被誇大的投資價值將在一夜之間崩塌。
所以，中國房價的構成部分是有很多的，中國房產的泡沫也是一種政策性的，不均勻的偽泡沫，不會出現那種全國性的大規模的房價大跌。但對一些投資價值佔比過高的國內房產來說，還是有房價直線下跌的風險的。
這種落差劇烈的房產市場，才是我們將來購房需要面對的場景。
未雨綢繆，做最好的準備，做最壞的打算
一般而言，房價開始下跌，會引起投機的拋售，然後促進進一步價格下跌，然後是更多的拋售和貸款斷供。如果銀行收回房子，進行拍賣，會繼續導致房價下跌，不拍賣，銀行就沒有流動性了。
所以，房價會呈現螺旋式下降。
日本過去20年的歷史就是一部房價下跌的歷史。按照各國房地產泡沫破滅的規律，比如日本跌去了超過2/3，美國跌去超過1/3，我國的香港地區曾經跌去一半，看來現在中國房地產的價格，跌去1/3是完全可能的。