我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
公眾號武漢房姐可以提問
提問：房姐你好，現在武漢買房要注意什麼？
回答：過去，買房有幾大忌諱：
遠郊，一手，品牌，精裝，CEO盤，小戶型，高單價，酒店式公寓。
但忌諱不是死的，人要跟隨市場變化：
1.武漢也有部分遠郊市場；
2.一手限價比二手便宜也是要搶的；
3.品牌樓過兩年和市場價平齊後也是可以買的；
4.只要是筍盤，精裝也無所謂；
5.CEO盤也可能淪為白菜價，和品牌一個道理；
6.小戶型在關門之前還是很好的標的；
7.高單價？首先要明白多少是高；
8.酒店式公寓，基本已絕版。
提問：你好，房姐 我在湖北四線城市有兩套房價值120萬,手裡有100子彈，家裡應該還可以湊個100用於投資。大女兒初三馬上中考了，小女兒還有三年上小學，現在想到武漢發展，讓孩子能接受到更好的教育。這就有幾個問題諮詢你，請你儘快能回復1:創業的問題 一直覺得房價上漲太快，所以想圍繞房子做一些投入，傾向於開民宿。不知道哪幾個樓盤適合投資也兼顧民宿的？2：如何最簡單的避開限購，現在能夠想到的就是讓老婆落戶武漢，考慮到後期的創業生活和孩子的上學，不知道落戶哪個區街道最好？3:是創業民宿和自住生活區域分開，還是在一個區域更好？
回答：1.在武漢這樣的城市，除了極個別特殊的房子（例如老洋房改造高端民宿），基本沒有租金能抵消月供的。改造高端民宿，運營，本身也是巨大成本。如果是城鄉結合部低單價房產＋群租房，勉強租售比到3%-4%房產的租售比。武漢如果靠近景區 學校 商圈或者醫院，可以嘗試改造民宿。普通剛需盤建議分割出租，客廳打斷N+1模式。適合做民宿的樓盤，不一定適合投資。2.落戶是最省錢的方式，只要落在主城區就行，哪個區差別不大的。
3.武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：你好，現狀描述：坐標西安，兩人收入尚可。北京房山區竇店有一套三居，公積金貸款；在西安有兩個小房子，都在高新區高質量樓盤，一個一居在出租（帶學位，不打算賣），一個兩居頂樓自住（學位已用）。最近想換三居，但高新區三居最近三周漲幅較高，單價上漲1500-2000，二室一室基本沒漲。問題：1、當前西安三居房價是否虛高？是否應該等房價回落後再入手，何時入手？2、直接買三居也能買，但房貸壓力有點大，是否應該先賣掉一個，還是都持有？賣的話賣北京三居，還是西安兩居？3、三居價格上漲，二居不變，是否說明後續改善型住房需求大，二居不好出手，應該趁目前行情較好先賣掉二居？4、針對我的現狀和需求，合理的操作應該是什麼？趁行情好賣掉西安二居，等房價回落再買三居，這樣合適嗎？謝謝！
回答：你好，感謝付費！竇店是房山比較落後的區域之一。規劃混亂，而且又沒有什麼短期內能看得見的利好，因此竇店的房價一直以來就比較低。周邊配套比較落後，典型的十八線縣城面貌，跟環京沒有太大區別。醫療和教育資源缺乏，商超也比較低端。交通方面，目前全靠自駕和公交，沒有地鐵，未來也無規劃中的地鐵。建議出手竇店，置換到北京升值潛力更大的板塊，北京回報率大的選籌見知識星球內部分享。西安高新區是推薦的板塊，但是不建議著急入手，多淘淘筍，3居流動性是比較好的，考慮自住+投資都是首選。
提問：新人首問，關注美麗的房姐一個月餘，入手瑞園120平兩套，琨瑜府116一套，多謝房姐的精準指導，我本人目前武漢有6套住宅，估值1300萬，4個小公寓估值300萬，商鋪2個估值1000萬，總貸款460萬，女兒去年英國留學回國，是不是應該往北上廣深去買入房產？應該如何破限？目前好像深圳對留學生有政策，希望房姐能再次幫我實現財富自由的願望
回答：你好，運氣能這麼好，竟然輕鬆入手了3套，恭喜！你在武漢的倉位太多，建議去一線城市入手1-2套優質資產作為底倉長持，不僅是為了資產升值，也為了下一代。一線城市的好房子，註定是用來收藏和傳承的。深圳大專學歷就可以落戶，4個一線城市中，戶口最值錢的是北京和上海。不過需要取得海外碩士學歷半年內落戶，你先看看符不符合落戶條件。另外4個公寓如果租售比達不到5%，建議出手，置換成優質住宅，漲幅更大。
提問：房姐你好，坐標深圳，龍華上塘金地上塘道一期一房怎麼看，適合自住或者投資麼？
回答：你好，金地上塘道屬於龍華的第三梯隊，距離地鐵比較遠，價格還算比較便宜；龍華除了自身發展，更多的是承擔福田的外溢 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 位置：上塘區域 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 自住+投資都是不錯的選擇，可以入手。
提問：新人首問，美麗的房姐，家裡準備在成都或者南京買房投資，子彈180，有什麼好房推薦的嗎，本人完全小白
回答：你好，南京比較有價值的板塊見知識星球內部分享。不過南京均價最終會到上海同等板塊60%，以南京為跳板，終極目標還是往上海跳。上海和南京，長遠看，仍然不是一個級別的城市。所以子彈180，更建議破限購入手上海。如果只考慮南京，記住一個原則：一手限價盤，哪裡價格倒掛嚴重買哪裡。追求確定收益。成都純投資避開爆炒高價區，投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，如果資金不允許，不能全部條件都符合自己的預期，那同小區的房子優先考慮樓，朝向，戶型還是什麼別的因素，更保值有升值空間。
回答：最關鍵的一點：價格。價格決定了房價漲幅的空間。
買得低，所以省下來的都是利潤。低價，本身就是一種優勢，用低成本買到高價值的資產，買到即賺到，以後賣房時，議價選擇權也會更多。當然，這裡的低價，不是指絕對價格更便宜，而是相對競品更有性價比。
並不是所有便宜的盤都是價值窪地。絕對價格更低的，通常都是垃圾盤。而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低於價值，所以才會有漲幅的空間。
提問：二七濱江片區的二手房你怎麼看？對口長春街小學的幾個小區，濱江苑、永清城等，謝謝
回答：這事要這樣看：
1.二七濱江地段不差，發展比較早，但各路開發商雖然牛吹到天上去了，新盤早早的就把價格賣出了未來的預期溢價。這就是預期值的可怕，同理還可以參照1.8w＋的光谷東。日光之下，並無新事，我們還是要回顧從前，十年前CBD也是強預期，各種牛逼，到現在，的確是金融機構入駐，企業入駐，但價格硬生生被二七濱江拉下一萬來。如果目前是衝著這個強預期去給未來的溢價買單，跑輸大盤鐵板一塊。（二手房價格業主也是高預期，除非有特筍盤）
但是二七濱江作為武漢房價第一梯隊，如果未來板塊利好持續拉動，學區 商業和供地一直存在，熱度就不會降低。
2.至於學校，我一向認為，有則是錦上添花，但不會為學校付出特殊溢價。
提問：房姐，對於買車位怎麼看？沒有房票也沒那麼多子彈，瑞湖天地地下車位15w，值得入手嗎？
回答：買房還是租房？絕大多數的中國人會選擇買房。買車位還是租車位？相信很多人就會猶豫了。到底買不買車位，很多人都在糾結。根據經驗來看，如果小區是剛需盤，車位比例在1:1以上，那車位買到最後一般都會剩餘，而且最後剩下的還會降價處理，而高端住宅在1:1.3以下，需要儘快入手，買的遲了好位置基本就沒了，所以還是得儘早買。如果想用作投資，最重要的一點就是看本小區以及周邊幾個項目的車位佔比，因為車位市場只存在於500之內的小區內部，買之前可以去周邊小區調查調查。
提問：新人首問，美麗的房姐，我是襄陽人，女兒今年剛到光谷上學，已拿到房票，現準備為女兒買200左右的房產做為嫁妝，現款買入，不能超過240，投資自住都要考慮，請問在武漢哪裡買比較合適。謝謝！
回答：你好，分析過很多次，買房一定不要全款。買房最重要的就是槓桿，資產是彈性的，負債是剛性的，只有負債才能保護你的財富。簡單說郭嘉沒錢了就使勁印鈔，貨幣超發導致通貨膨脹，我們每個人都是受害者。不要短視，錢也是有價格的，10年前的100萬和現在的100萬價值完全不同。我們普通人能做的只有用負債抵制通過膨脹。子彈200，入手2套單價1.5的潛力盤，剩餘子彈100+，足夠還5年月供，5年後武漢大概率房價會增長至少50%以上。
武漢性價比高的新盤，詳見知識星球內部分享。
提問：美麗的房姐，長沙有房票，工作生活在蘇州，子彈30，想投資一套未來好租好賣的房子，麓谷片區可考慮麼，金地中交麓谷香頌如何?長沙買房最重要考慮什麼，謝謝
回答：你好，長沙整體格局：東西大旺、南北稍遜。
樓市動能考察指標，當前的長沙，處於十分微妙的境地。人口上，常住人口市區400萬，全市800萬不到肯定是不止的，但是超過1000萬也不太可能。底子上，長沙是座「小城市」，體量規模有限，這個底子正在改觀但還未有質的變化。不過可喜可賀的是，長沙是一座南方城市，而且還不是雲貴桂這種西南邊緣城市（雖然風俗習慣很像）。不利的是，長沙雖然是省會但並不是副省級城市，行政級別偏低，資金量也不突出。
最後一點也是最最關鍵的一點，長沙的樓市的賺錢與驅趕外溢效應不明顯，長沙二手房迄今為止並沒有一波「主升浪」+80%出現！去年0.8W的房子今年二手1.2W，去年1.1W的房子現在二手1.5W難以向上突破。標杆板塊梅溪湖漲到1.8W後再無動作，單價超過2W的只有個別樓盤，遠遠沒有形成一片2W+區域。而從環長沙周邊的縣城地市來看，株洲、湘潭、寧鄉、瀏陽都沒有房價暴漲的新聞傳出。
一句話，長沙二手房漲的少，不夠火，有點拖後腿。
應該慶幸的是長沙在南方，但是與西安、瀋陽的區域中心副省級城市相比，長沙行政級別又低了下去。我擔心的，是未來持續上漲動能不足。
金地中交麓谷香頌不算貴，如果能接受長持可以入手。但是同等價位，瀋陽漲幅確定性更高。
提問：美麗智慧的房姐，目前中國人口老齡化在加劇，城鎮化進程也在推進，但在未來，總會有一個時點，中國城鄉人口達到一個平衡值（城市不再有淨流入人口）！請問你覺得這個時間還要多少年？到那時，房價還會持續增長嗎？另外，現在高層住宅這麼多，容積率很高，新建的高層住宅，在幾十年後，會變成舊高層，房屋老化面臨拆遷，到時候會有開發商拆的起這樣的房子嗎？如果拆不起，現在的高層到以後老化了，豈不是很難在市場流動？到那時，大家持有的房產豈不是沒有市場價值了？
回答：在整體老齡化少子化的時代，當前眾多城市的搶人大戰實際上是在收割最後一波人口紅利。再過5年，全國的流動人口會進一步減少，城市人口的競爭將更加殘酷。
西安為何高調搶人，利用抖音鋪天蓋地宣傳，其實是執Z者已經明顯的意識到：現在不把人口規模做上去，就再也沒有機會了。國家中心城市，西安地鐵第四期建設的批覆，無不是西安搶人搶來的成果。
未來不要說縣城，更多的地級市人口規模也會出現萎縮。而城市人口規模關係到城市各類基礎設施的建設標準，服務規模。高鐵站、飛機場、地鐵線路裡程，摩天樓的高度，圖書館的藏書量，大劇院、體育場的座位數，奢侈品牌進駐數量都與城市人口規模有關。
2016年開啟的省城崛起的時代，很可能持續不超過10年，2025年就會見分曉。目前來看，武漢、南京、杭州、成都、重慶、天津六座城市已經穩固了自己地位。西安、鄭州、長沙、合肥、瀋陽、青島、濟南爆發力較強，正在全力衝刺。
二線城市群雄競逐的時代，也是二線與一線差距迅速縮小的時代。最先睜眼看全國的一線民眾，利用視野、資金的優勢降維打擊了很多城市，實現了財富意義上的自由。
未來幾年，依舊是二線的時代，錯過這個時代，城市化的紅利將盡，財富的機遇也將煙飄雲散。
提問：武漢人拆遷完有幾千萬現金 請問您如何炒房投資 謝謝
回答：你好，在回答這個問題之前，我先說說炒房最賺錢的是哪個群體。
樓市賺錢最多的是一級市場和二級市場，三級市場就賺一個生活費，星球裡所有多軍都在三級市場內打拼太長時間了，而且賺錢效率會在幾年後快速衰減。年輕人應該在三級市場賺錢後，不需考慮再多觀察幾個城市，而應該向上下遊多歷練，儘快在五年內轉型。
還是借用三體那句話，弱小和無知不是生存的障礙，傲慢才是。開發商能夠明裡暗裡賺這麼多錢，第一是市場大勢，第二是精英人才全在一二級市場。可以加入開發商，投資部門或者營銷策劃部門，看一看他們是怎麼搞錢的。合理避土增稅、合理提升利潤率技巧方法有很多。這一些你都可以用在海外市場，甚至是二三線市場。
那麼手持幾千萬的投資小白，應該開啟第一步？
第一是標的選擇，第二是交易流程，第三是持續盈利。
首先是標的選擇。如果要買入20套武漢限價新盤，是一件比較困難的事情，因為開發商需要公開開盤。一二手倒掛需要搖號的樓盤，即使有黑科技，一個人搖到20套也有bug。如果買二手筍盤的話，筍盤供應量又可能是一個問題，因為筍盤天然是一種隨機生長的標的，是有一定生長周期的，需要不一樣的淘筍模式。比如跟不良資產處置公司合作，全款批量拿下8.9折筍盤，在不過戶的情況下迅速做ABC單賣出。
二是交易流程。如果20套買入二手房，每個工作日過戶一套，做公證，也需要做20份公證。這樣的勞動強度，對於手裡握有5千萬以上現金的人來說，不一定可行。必須要考慮多線程處理，提高CPU的運算能力。
三是持續盈利。持續能力考慮兩方面，第一是要同時註冊多個公司，為避房產稅和以後或有融資做準備。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100萬，空關是一個非常心疼的事情，不得不考慮。把螞蟻擴大100倍，他的呼吸系統並不能供應那麼多的氧氣，會死掉的。投資額大到一定程度，一定需要換模式的，這也是to c和to b的區別。
提問：房姐，現在樓市下行，很多業主拋售，是不是等到行情回暖之後再入手更好？
回答：市場行情差時，嚇退了80%的購房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市場行情轉好後，那些被嚇退的80%的人，只能去搶已經漲了價的20%的房源。
提問：新人小白提問。萬能的房姐，請問，我本人不在武漢，想在武漢買房，如何通過哪些渠道淘筍？請指教！謝謝！
回答：詳見知識星球內部資料《如何買到 低於市場價50萬的筍盤？》
提問：姐你好！無意中關注你公眾號，讀了你的很多問答來的星球，感覺你回答的不止是房子問題，還會給人帶來啟迪和思考。說說我的情況，生活在雲南某貧困縣，我是一名國企中層幹部，35歲，年薪七八萬，我部門養老員工太多，所以幹得很累，我現在身體也不是很好，工作十餘年了一直任勞任怨，但是感覺不想點其他出路到退休還是窮！前幾年不懂理財把日子過得一塌糊塗，現在想從新規劃人生。
1.可否退下不當中層幹部幹一般員工混日子？
2.可否把現在房子賣了還債剩下的錢去貴陽貸款買個小戶型，哪個區未來升值空間大？考慮娃兒將來讀書兼投資，娃兒現在才兩歲多。
3.可否出去租個便宜的房把現在房子租出去？4.可否在新城區再想辦法買一套？求指點迷津！感激不盡啊！！！信用卡現在還有十多萬額度可用，但是不敢負債太多。
回答：1.體制內大家都是混日子的，你大可不必太憂心。抬轎子的和坐轎子的只有一簾之隔，身份截然不同。國企之類大機關從來都是大多數人替少數人抬轎子，一開始遊戲規則就定好的。如果太累且看不到未來的上升通道，不妨跳出體制。
我見過很多體制內中層幹部去四大、諮詢公司、律所、投行淘金，有幹的很不錯的，也有一般般的。如果生活角度有財務上的需求，剛好業界的工作生活方式也覺得適合自己，可以嘗試。好處是業界對你的人脈資源大多會高看一眼，通常起步就給到大幾十、上百的年薪也不稀奇。
2.小城市房產不用留戀直接出手，新盤價格高，二手房打折賣不出去，因為沒有人口支撐。貴州適合投資的板塊見知識星球內部分享。賣房把《賣房科技樹》用上 3.把房子出手後，外債還清，貴陽入手一套筍盤。負債率控制在50%左右比較好。
提問：為什麼中介總是充滿謊言？
回答：中介的目標是撮合買賣雙方成交，他的利益出發點決定了，既不應該站在賣家利益考慮，也無法單獨為買家利益出發，當房源強勢的時候，就要多忽悠買家，當市場蕭條的時候，就要多打擊賣家降價出售。
這種利益出發點，決定了中介必須是一個充滿謊言的行業，他們的目的不是保障你的權益，一切都只是為了成交，加上房產屬於低頻大額交易，一些居間中介就更要抓住只有一次的忽悠機會。
很多人以為鏈家等大中介服務好就靠譜，其實靠不靠譜看的是業務能力，公司大隻不過恰好掩蓋了業務能力的差，真正厲害的中介往往沒有公司(或者只是掛在公司)。
再者，房產本身也是一項超大額的投資項目，很多人一輩子可能就這一次投資機會，且不說很多年薪百萬的社會中產都不具備這種專業的投資知識和技巧，整個中介群體大都只是社會底層人員，他們對於財富和房產投資的理解十分有限，這種情況下，怎麼能夠給購房者提供真正靠譜的購房建議呢？唯一答案是不行也得行，通過一整套培訓，中介形成應對的套路，只要能夠「對付買家」就可以了，想要真正懂得投資並給出合理的建議，這不是月薪5000(絕大多數情況)的中介能辦到的。
房產可以說是一個低頻的大宗買賣市場，未來的購房市場，會逐漸明白，買房是一個專業領域，需要真正專業的服務人員，站在買家的利益角度來為買家服務。
提問：房姐，諮詢一個題外話，我在北京工作，最近計劃考公務員，聽說北京市公務員待遇比國家公務員高，但是都不如在民營企業，擔心進去之後生活質量下降，從買房投資角度，該不該進體制內呢？
回答：靠工資一輩子都發不了財！
閒一點的體制內工作，可能更利於發展副業。在我這裡，副業的定義從來不是用來貼補家用的。其實我們真正能賺到大錢的，都不是靠主流市場。主流市場，已經被大資金大勞動力覆蓋完了，只有一點肉渣。打工就要去主流市場，在公司做主流業務，才有升職的可能。
比如，你在銀行保險，就不要做什麼IT之類的，天花板太低了。但是要發財，可能不能靠主流市場，而是非主流市場。比如搞房子之類。所以，做副業，是一種和非主流市場接觸的手段和橋梁。你要花點精力盯住這個市場，掌握這個市場上的法門，一旦開始賺錢就一發不可收拾。
做副業，不是讓你賺點小錢的。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
公眾號武漢房姐可以提問
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球內部文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》