《民法典》即將在2021年元旦正式施行，各項配套工作也都在緊鑼密鼓中進行。其中，物權編是《民法典》的重中之重，也是當前不動產統一登記工作的統領性法律規範。熟練掌握其具體要求，尤其是及時與其中的諸多新規定接軌，對於不動產登記工作者尤為必要。
黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出「完善產權保護制度」，並明確要求「健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度」。《民法典》物權編正是根據黨中央的要求，在《物權法》《土地管理法》《農村土地承包法》等法律以及相關司法解釋的基礎之上，結合現實需要編訂纂修而成。作為人民群眾最重要的物權之一，不動產物權是《民法典》物權編調整和規範的主要對象。
不動產登記制度以保護不動產權利、維護不動產交易安全為目標，對於不動產物權的實現和保護具有不可替代的程序性支撐作用。《民法典》物權編繼受了《物權法》等法律中大多既有規則和制度，尤其是堅持並拓展了不動產統一登記制度，毫無疑問對於不動產登記工作具有重要意義。同時，根據一些新情況和新問題，物權編也作出了一些調整。這些新規定對於未來我國不動產登記制度的發展，尤其是當前正在起草的《不動產登記法》，必將產生重大而深遠的影響。
《民法典》物權編共有 5 個分編，分別是「通則」、「所有權」、「用益物權」、「擔保物權」和「佔有」，類似於《物權法》的編纂體例，所不同的就是前者以第一分編「通則」代替了後者的「總則」。而且《民法典》物權編共計20章258條，相較於《物權法》的19章229條有了較多的內容增補和修改。
其中，最為引人注目的就是《 民法典》物權編新增了第14章「居住權」的6條內容，並與「土地承包經營權」「建設用地使用權」「宅基地使用權」「地役權」等並列於「用益物權」分編下。此外，土地經營權被納入了《民法典》物權編，這也是一大亮點，體現了我國農村土地「三權分置」的改革成果，同時也是對《農村土地承包法》2018年再度修改後的法律成果的繼受。
對於全國不動產登記機構及其廣大從業者而言，最讓人關心的則是《民法典》中與不動產登記有關的內容。《民法典》物權編第二章明確指出，國家對不動產實行統一登記制度，並用了一整節15條內容對不動產登記進行了規定。當然，這些大多是對《物權法》的沿襲和繼承，也說明了《民法典》對我國不動產統一登記制度改革的肯定。該節唯一新增的條目是第219條的規定，即「利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料」。顯然，這是對於合理使用不動產登記資料的一個限制性條款，與當前加強個人信息和隱私保護的社會籲求相契合。
《民法典》正式實施生效在即，考慮到物權編對不動產登記工作的重要性，以及廣大讀者的實際需要，本刊編輯部特組織了本期封面策劃，約請清華大學法學院程嘯教授等專家撰寫相關文章，以期對不動產登記實務工作有所裨益和幫助。
下一步，本刊還將繼續關注《民法典》合同編、繼承編、婚姻家庭編以及「居住權」等具體規定與不動產登記的關係，關注相關配套法規的修訂以及《不動產登記法》的立法工作，陸續為讀者朋友奉獻專業實用的篇章，敬請期待。值此年關歲末、徵訂新刊之際，希望全國讀者朋友和不動產登記同行繼續支持本刊、訂閱本刊，明年的《中國不動產》必將更精彩！
《中國不動產》2020年第12期
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編輯：馬康 黃俊飛
供圖：馬康
審定：李軍晶
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