我是曾叔談房 ，資深房產投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房 ，帶你成為最會買房的人。
提問：您好！曾叔！最近上海金山有個新盤，華發招商依雲四季，請問曾叔一下自住和投資的優劣麼？謝謝！
回答：你好，首先，上海金山區。這個地方很特殊。首先，這個地方絕對不窮，相反，一般居民還挺有錢的。這個地方和浙江省嘉興平湖接壤，屬於上海的最南面，是連接滬浙的交通大動脈。但是，這個地方的房價永遠是上海最低。因為它是上海乃至全國最大的化工廠基地。有沒有汙染，我不知道。
其次，但是絕大多數上海人，寧願去崇明島，吃蘿蔔鹹菜藏紅花，也不太願意去化工廠附近蹲別墅。你去看全世界各大城市規劃，最大的汙染源，往往是建在兩省市接壤的地方，至少有一半的空氣汙染踢給對方了。展望未來，這個地方遲早會越來越好的。上海北面的寶鋼已經陸續搬了。很多外地人拿了集體戶口，金山區買個老破小掛戶口，還真是不錯。金山的市場，坦白說無論保值增值，還是流動性，短期看都可能有問題。2.5稍微加一點在青浦新城就能買到動遷房，金山這麼一比競爭力就不足；
最後，上海買房子不要超過人民廣場為中心25km的直線距離。我覺得從城市化進程的角度，蔓延到這個片區還要很久很久。如果是自住，且就在那裡上班，我覺得如果工作足夠穩定長久，可以買，就算將來漲幅被大盤拉下一點，無論如何也不會一點不漲，不會太吃虧。畢竟是上海地界，掛戶口、上學等基本的上海房產附加功能還是永遠在的。
提問：你好，曾叔，請問上海嘉定和松江那邊是否有發展潛力？還有就是嘉定和松江它們哪個房子升值潛力大呢？
回答：你好，這要看哪方面了，首先！嘉定區位於上海西北部，上世紀50年代起，嘉定被命名為"上海科學衛星城"，其東與寶山、普陀兩區接壤，西與江蘇省崑山市毗連，南襟吳淞江，與閔行、長寧、青浦三區相望。嘉定區的最大的優點是綠化面積比較大，整體的綠化做得非常好，雖然是在上海，但是你在家定會感覺到一種非常適合居住的感覺論經濟基礎，松江沒法比。其次！嘉定是全國百強縣龍頭的時候，松江還是上海的貧困縣，只有農業，屬於偏遠地區。但松江大學城的建立，標志了松江的崛起，之後開始大舉開發房地產和旅遊業。所以，論環境和宜居，嘉定沒法比。松江的優勢應該就是規劃的還挺好的，那裡工廠特別多，如果想打工的話，在松江的選擇性更多一點。
提問：曾叔，您好，我在北京中關村有一套90平米自住房，瀋陽二環邊有一套住房。孩子目標是北京或者上海的學校。想在北京或者上海周邊入手一套宜居養老房，總價400萬以內。目前想考慮在延慶或者嘉興買房，請曾叔幫忙指點一下1.兩個地方是否值得入手？2.延慶懷柔密雲哪裡更適合買養老房？3.上海周邊目前還有哪裡值得投資？非常感謝！
回答：你好1. 我的建議養老還是要靠近城區，近醫院和公園比較合適2. 延慶不是在打造養老CBD麼，規劃上應該要好些，另外密雲的弗農小鎮可以看看3. 上海可以看油坊橋板塊，去河西中、河西南都非常近，價格合理而且好租。
提問：曾叔，你好，請問萬科樟宜翠灣如何？與春和雲鏡相比，優劣勢怎麼樣？萬科這個盤的教育怎麼樣？請曾叔指點一下。
回答：你好，萬科樟宜翠灣，與春和雲境對比，劣勢非常明顯。萬科這個樓盤，處於杭州地界邊緣位置，開車踩幾腳油門即可到達紹興地界。萬科的教育存在不確定性，因為此樓盤方圓3公裡有3個蕭山區重點小學，需等樓盤交付後才能明確所屬學區。
提問：您好曾叔，本人現有一個廣州購房名額，預算也不低，主要用於投資，希望找到有較大增值潛力的標的，同時也注重未來5年的變現能力，近日經介紹得知以下幾個盤：珠光雲山壹號、珠光.新城御景2期、新鴻基地產的峻林、佳兆業天墅、珠江花城；麻煩曾叔能幫忙篩選推薦，或者有更適合我需求的盤也歡迎介紹，非常感謝！
回答：你好。珠光雲山壹號，自住環境不錯，空氣好，配套方面也還行，不過片區增量有限；新城御景2期，珠江新城東，地段價值大，靠近路邊有點噪音；具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：曾叔，你好，我朋友有預計買500左右的房子，想考慮大興曾叔有推薦的小區嗎？
回答：你好，我們通常所指的大興，往往是4號線大興線沿線；8號線南段通車後。加上了瀛海等部分板塊。從實際市場的價值來分析，大興線黃村以南，購入總價最好不要超過500萬，流動性容易受限，即使是龍湖天街這樣的標杆，大戶型的成交佔比低和折價十分明顯。而黃村北面，棗園高米店西紅門等地區，品質次新類房產，部分可看500萬往上。但是這類情況，又容易受到房產本身溢價所限制。綜合來說，大興線雖然有15公裡的絕對距離，但由於屬於同一類需求，地段價值沒有明顯差距，價格十分接近，總體上仍然以250-450萬作為主選。超過500萬的市場，我們有更多更優的選擇。
提問：曾叔，你好，國外生活，有綠卡，但還是中國國籍，之前在上海有一套老破小，18年賣出，手頭有現金$80萬，還是看好國內的未來，想要回國買房，可以入北京上海嗎？如何解決購房資格？還是做重慶？
回答：你好，可以。北京上海破限購都是直接結婚（如無戶口可能）80萬美金相當於550萬左右人民幣，大筆資金往往先投一線城市，剩下再填充二線舢板。全部資金量直接去重慶瀋陽，都是10-15套以上的建倉，需要提前準備4-6張貸票。
提問：曾叔，你好，目前深圳有一套自住房，現在手裡還有80萬左右的閒置資金，想用來投資套一房。請問羅湖、沙井、寶安如何排序最好？我持有的時間中等。感謝~
回答：你好，1房的選籌：一是看學位、二是看位置、3是看品質。所以排除學位的因素，肯定是寶安好過於羅湖，優於沙井。學位的重要性不言而喻了，位置好的1房租售比高，接盤人群廣。以距離換空間的前提是有更大的空間、更多的功能，否則誰也不會捨近求遠。位置+品質的1房在熊市多少能漲點，其他都偃旗息鼓。
回答：山西戶口是相對於上海來講，屬於外地戶口。地戶口在上海的購房政策要求如下：要求購房者以家庭為單位，也就是夫妻雙方的名義買房，夫妻雙方在上海沒有任何的住宅；要求夫妻雙方有一個人，自買房之日起在過去的63個月能提供60個月的上海個稅或者社保的繳納記錄。符合要求即可在上海購買1套住宅。
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