華潤城潤璽一期帶來的彩票效應，讓人見識到了「打新」的瘋狂；
最新的二手房均價突破8萬+，讓人明白了什麼叫「一騎絕塵」；
……
2020年的最後一個月，深圳的氣溫終於降了下來，但被全國圍觀了一年的樓市卻依舊熱度不減，熱鬧非凡。
有意思的是，在被譽為最嚴調控的「7.15」新政出來前，深圳可是去過長沙取經的，而長沙，則剛剛收穫了中央的表揚。
是水土不服？還是時間未到？2021年的深圳樓市還能「瘋」下去嗎？
長沙被點名表揚
近日，住建部對長沙進行了「點名表揚」，對其在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定並向全國推廣。
通過下圖可見，2019年長沙的房價收入比牢牢控制在低於7，符合3-9的國際正常水平，對比深圳的35.2，中間相差了5倍不止。
而「調控模範生」長沙能笑傲全國，主要是做到了以下兩點：
一是樓市調控長期從嚴，幾乎遏制了所有投機空間。
限售4年
商品住房須取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易。
二套限購
購買二套房，必須在首套房拿證4年之後。
二套徵收重稅
個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率徵收契稅。
堵住人才購房漏洞
專科及以上學歷人才，須滿足在長沙工作生活24個月。
二是長期大量供應土地，杜絕人為製造短缺。
土地供應是否充分，是不是存在人為製造短缺，有沒有主動製造「地王」，很大程度上決定著許多城市的房價走勢。
正如開年以來有不少城市地王層出不窮，而這些地王多數都是國企創造的，這背後不乏地方政府提振樓市、刺激經濟的考慮。
反觀長沙，土地供應呈現井噴之勢，完全沒有想通過房地產刺激經濟的樣子。
這是長沙一貫的作風，從2015年到2019年，其土地供應面積接近9000萬平方米，僅2019年就供應了2600多萬平方米，為當地提供源源不斷的住房供應空間。
深圳調控基礎已定
視線回歸到深圳：
購房門檻提高到了深戶3年，非深戶5年社保；
二套房首付提高到了最低七成；
增值稅徵免年限由2年調整到5年；
調整豪宅線標準；
……
顯然，「抄作業」深圳是認真的。
可以說「7.15」新政已經奠定了深圳樓市調控的基礎。
但制度總是需要不斷完善的。不可能政策一出，炒房就戛然而止，更多的是不停出招的持久戰。
而長沙成功的另一方面——土地供應。深圳已在今年的40歲生日，收到了「大禮包」：
擁有了永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的審批權；
支持推進二三產業混合用地；
支持盤活利用存量工業用地；
完善閒置土地使用權收回機制；
……
這意味著，深圳可以有效解決過往土地供給的結構性失衡，增加住宅土地供應，平衡供需關係。
警惕盲目「打新」的風險
接下來，深圳大概率會對部分地區、部分樓盤和小區的炒房現象出臺更具針對性的調控措施，不斷堵住政策漏洞。
比如，近期最扎眼的「打新熱」，或許就即將遭遇政策暴擊。
結合各方觀點，有可能出現以下調控方向：
縮小新房二手房價差，如控制一二手房倒掛不超過15%；
延長網紅盤持有周期，如讓購房者自主籤訂限售承諾書，擬定自持時間，以此作為選房排序；
制定片區二手房指導價，與新房一同監管，以穩定市場價格。
除了隨時可能變化的政策風險，還應警惕市場被高估的風險。
現在的深圳，在某種程度上已變成了一個「遊資」市，市場情緒狂熱，資金過量湧入。
新房限價帶來的套利空間，刺激了買房人提前釋放買房需求；
先行示範區的政策加持，刺激了外地資金紛紛殺入；
疫情下的貨幣放水，刺激了購房者更加積極的舉債上槓桿；
……
多重因素的疊加，導致大家對房價的預期在短期內過於樂觀。而「遊資」的存在，則更會放大市場的風險，讓市場在上漲時漲過頭，也會在調整時跌過頭。
結語
中國房價只漲不跌的神話，早就破滅了。
北京的二手房均價已經從年初的7萬+，下探到了如今的6.2萬+；
廊坊接近50%的回撤，足以毀滅一個家庭的財富；
天津、石家莊、濟南等城市20%的回撤，也足夠讓一個普通家庭多背負十幾年的貸款。
長沙的實踐充分證明，政府的調控是百分之百能按住房價的。
這背後的關鍵在於，到底是形式主義調控還是真調控，究竟是松兩天緊兩天，還是能將樓市調控貫徹到底。
結合最近高層對樓市的表態，深圳樓市一定是不能繼續「瘋」下去的，越是狂熱越會迎來嚴打。
這也是在提醒仍想在樓市中分得一杯羹的購房者，任何時候都絕對不要高槓桿，要時刻管理好自己的負債率、月供能力、現金流。
管理不好這些，等到政策收縮、信貸收緊時，哭爹喊娘也是沒有用的。