我們來看一下這位朋友的問題：
在湖州某鄉鎮看中了一套小產權房，價格非常的便宜，是周邊商品房價格的一半左右。請問露橋老師，這樣的房子能買嗎？
針對這個問題，我先解釋一下什麼是小產權房？
小產權房就是指那些建在集體土地上的房產。嚴格意義上來說，這類房產是不具備完整產權的。
那什麼是房屋的完整產權呢？
房屋的完整產權，包括房屋的所有權和國有土地的使用權。這裡請注意，是「國有土地」的使用權。
我國現行的《土地管理法》規定，我國的土地所有制形式有兩種：一種是「城市土地」，歸國家所有，簡稱國有土地；另一種是「農村土地」，歸農村集體所有，簡稱集體土地。
我國的《土地管理法》還規定：城市居民不得購買農村集體土地。所以，城市居民要買小產權房，只能針對房屋進行買賣，而不能針對土地進行交易。
城市居民購買農村的小產房就好比，你買的房子是造在別人家的地上，其作為居民財產的合法性和安全性都存在諸多嚴重隱患。最突出的表現有兩點：
第一，小產權房拿到銀行抵押，都無法被銀行接受。這說明小產權房缺乏金融屬性，是一筆死資產，無法像商品房一樣通過金融的方式盤活。
最典型的劣勢是，當你需要資金做周轉的時候，就無法通過抵押不動產的方式獲得資金。
第二，如果小產權房今後遇到農村徵地賠償，賠償主體依然是原房東，並不是購得小產權房的購房人。
不少人城市居民購買小產權房的目的是為了獲得今後的徵地賠償款，但是這種想法是不切實際的，註定會竹籃打水一場空，因為這不符合當前的《土地管理法》。
所以，今天我要說的房產交易當中的第一個原則是：安全性原則
我們老百姓的錢不是大風颳來的，每一分錢都是自己辛苦積攢的血汗錢。所以買房首先要保證安全性，要買法律認可的房子。對於這類存在極大法律風險的小產權房，我的建議是：避而遠之，不要碰。
有些朋友可能會說，小產權房價格便宜，買來之後也沒有考慮將來能增值多少，更沒有考慮拿到銀行去做抵押貸款，純粹是買來自己住的，能買嗎？
如果純粹是考慮小產權房的居住功能，那何必考慮去買呢？還不如租房來得更划算。再說了，租房子的話，可以找周邊配套更成熟和環境更好的商品房。相比這類地處邊郊和農村的小產權房，商品房的居住舒適度更高。
接下去我講解房產交易當中的第二個原則：流動性原則
流動性原則的主要意思是：我們現在所購買的房產，在將來需要用錢的時候，能以當時合理的市場價格快速賣掉。不要砸在手裡很長時間賣不掉，或者要降價很多才能賣得出去。
要符合房產的流動性原則，主要看兩條：
第一，將來這套房子的「接盤俠」是不是足夠多。
比如說，周邊配套成熟的房子、品質高的房子、有交通優勢的房子，以及優質的學區房，都是將來容易找到更多接盤俠的房源，相對來說，這些房產將來就更容易賣得掉。
第二，房產的使用和過戶成本高不高。
比如那些40年土地使用年限的商業公寓，雖然價格比同一區域的住宅要便宜些，但是其使用和過戶成本是住宅的兩倍以上，這就會限制房產將來的變現能力。
以上兩點是我們很多購房人會忽略的重要因素。我一直在提倡，年輕人買房不要一步到位，而是要分步實施。這樣既可以減輕月供壓力，又能提升家庭的生活品質。更重要的是，將來等收入提升了，再把當前居住的老房子賣掉，買更大更好的房子。
這樣操作的關鍵，是你能否以一個合理的市場價快速的把老房子賣掉。
因為，在房產置換交易過程中，最怕的就是看中了一套新房子，但是老房子不能以一個合理價格快速出售，使自身處於要麼降價出售老房子換取現金買新房，要麼賣不掉老房子籌不到足夠的現金置換新房的兩難境地。
所以，在買房的時候，一定要挑選那些將來容易出售變現的房子。以此來掌握將來置換房屋交易時的市場主動權——當市場行情向上階段，賣方掌握交易的主動權；當市場行情向下時，能迅速套現的一方掌握交易的主動權。
購房人切記：市場交易，唯「快」不破。房產的流動性能力越強，越能給你帶來下一次交易的主動權。
最後一點，房產交易過程中的第三個原則：收益性原則
房產的收益來源於兩部分，一部分是租金收益，另一部分是房產交易中的差價收益。
真正會買房的朋友，不僅會找那些將來脫手的時候，會有更高差價收益的房子，而且也是容易出租的房子。
不管是把房子出租還是出售，根本的目的是讓自己多一份「選擇權」，給自己的「交易方向」留下一點可選擇的餘地：
行情火熱，且不可持續，可以選擇高價獲利了結，隔岸觀火，伺機而動；行情一般，且行業周期拉長，可以選擇待價而沽，同時利用租金收益彌補收益空缺；行情冰點，且處於政策的臨界點，可以選擇對資金緊張一方的「殺價」交易，行業俗稱「食腐」。
在樓市交易當中請記住兩句話：
第一，資本永不眠。雖說之前樓市黃金十年買賣差價是房產收益的絕對大頭，不過在接下去的樓市白銀十年，穩定的租金流，會帶來持續的財富「複利效應」，低風險下的收益積少成多，是普通家庭最重要的房產理財手段。
第二，有選擇強過沒得選。我們在當下所做的任何決定，都是為了將來有更多的選擇權。永遠不要把自己逼到沒有選擇的境地，那叫「死地」。就好比我之前的一個觀點：不要在等待中把自己逼成了「剛需」再去買房——什麼是剛需？明知當下買房不合適，可出於某種客觀的原因，不得不去買。
所以收益性原則的內置邏輯是多選擇權。目的是不把自己置於沒得選的「死地」。
總的來說，買房只要考慮清楚「安全性」、「流動性」和「收益性」三大原則，基本上就不會出大問題。
作者簡介：小符（維繫：rrp224資深房地產分析師，落戶專家，對本土風情文化、人文地理、氣候生態、房產信息有深刻了解。善於為購房者進行樓盤打探，投資分析，規劃分析，為購房者快速鎖定房源目