房市正在迅速回暖，似乎已經沒有疑問。
8月10日，國家統計局公布全國70個大中城市房價，7月份同比上漲1.0%，漲幅比6月份擴大0.8個百分點;環比上漲0.9%，漲幅比6月份擴大0.1個百分點。
然而與整體上漲的勢頭相反是，河北省會石家莊市的房價7月份同比下降5.5%，同比降幅居全國首位;二手住房價格同比下滑7.5%，排在第二。這是石家莊房價自6月同比下降5.8%以來，再次大幅度下降。石家莊市房價已經連續兩月同比降幅全國第一。
4500萬供應對170萬需求
「到了石家莊市，你會以為自己到了工地。」一位不願具名的開發商老總與記者見面時，就曾如此調侃。
8月13日，記者在石家莊走訪新售樓盤時也發現，這裡很多道路都是新建的。包括新拓寬道路兩旁的綠化，有的是剛栽上，正在澆水。由於很多城中村拆遷改造難，拆除一半和在建的工地隨處可見。
河北正大房地產中介一位經理對記者說，石家莊新開樓盤多是2年前啟動的城市拆遷改造工程中整理出來的土地。
多年在石家莊從事房地產開發的全國工商聯房地產商會理事陳寶存還記得兩年前的瘋狂:2007年底到2008年全年，石家莊幾乎沒有像樣的土地成交，這裡的土地市場表現出來的冷清高於其他大部分城市。
2007年底，河北省啟動「三年大變樣」工程，石家莊先是大量拆遷改造，再通過把地高價賣出，來獲得新的城建投資資金。
大拆遷短期內帶來大量住房需求短期內急劇增加，致使2007年石家莊房價上漲在全國排名前列。
兩年後，在那一場大拆遷中獲得土地的樓盤，紛紛開盤。陳寶存說，2008年石家莊市土地報建數量十分驚人，算上回遷改造面積有4500萬平方米之多。
而與之對應的，是弱小的需求:石家莊2007年房地產市場最好的時候，新房銷量也只有170萬平方米。
6月以來，全國房市向好，石家莊開發商也爭先開盤。大量炒房的人、改善居住的人擔心2008年的冷清房市情況再現，紛紛降價賣房。
新盤開盤價都定在5000-6000元/平方米，由於銷售比較困難，打折降價隨處可見。最重要的是，二手房供應十分龐大，二手房的降價，使得新房也不得不跟著降價。
石家莊市城調隊的相關人士表示:「市場上的新房供應量多，房價的競爭就越激烈，影響了房價的上漲。」
他同時說，二手房價格下降較大，主要因為有的新房的價格比二手房的價格還低。新房在三千多，有的二手房價格達到四千多，在價格上沒有競爭力，就促使二手房降價，甚至比新房價格下降幅度更大。
「以前都是二手門店看我們開盤價定價，現在我們都不敢開盤了，擔心二手中介店又降價，使我們房子開盤賣不出去。」一位開發商對記者說。
這位開發商表示，石家莊的房屋利潤不高。目前，土地成本均在2000-3000元/平方米，而房價最高只有5000-6000元/平方米，定價再高了，肯定賣不出去。
以國土部公布的地價成本項目之一，石家莊天山新公爵項目為例，該樓盤地面成本為3869元/平方米，售價為6600元/平方米，地價佔房價58.6%。
目前，石家莊常住人口約200萬人，回遷的人群有定向商品房，不會構成市場需求。未來，石家莊準備發展4個新城區，已把城市人口擴大到500萬人。但是新城也會向新的人口提供房地產，主城區4500萬平方米的土地供應，可能仍無著落。
土地財政鏈條斷裂
反常的是，與房價持續下跌同時出現的，是石家莊土地市場的重新活躍。
5月份的一次土地出讓中，石家莊推出的9塊土地全部成交，沒有再出現2008年土地市場天天「流標」的問題。
8月12日，恆大以19.355億元的價格拿下了石家莊2009年第25號地，折合單價526萬元/畝，距離2007年石家莊地王只差1萬元/畝。
媒體說:石家莊土地回暖已來臨。
事實上，這一繁榮的背後，是石家莊政府更大的賣地計劃。
2008年，石家莊市賣地892.24公頃，政府土地出讓純收益18.78億元;2007年石家莊賣地1054.66公頃，政府土地純收益25.86億元。
記者了解到，石家莊市政府2008年土地出讓純收益目標是30億元，在2008年根本沒完成的情況下，2009年又再次加碼，提升到了50億元。
截止到5月底，石家莊市共賣地70.43公頃，收入17.17億元，實現政府土地純收益4億元。這對於50億元純收益的目標，顯然還有很大一段距離。
石家莊市市長艾文禮8月11日向「全國百家媒體」介紹石家莊市經濟運行情況時說，今明兩年石家莊計劃投資1111億元，做146個城建項目。
石家莊國土局局長師吉奎日前向媒體表示，今年石家莊計劃收儲土地1萬畝，比去年提高1.14倍。與此同時，通過土地儲備中心申請銀行貸款去做土地一級開發和基礎設施投資。今年計劃通過土地儲備中心融資50億元保大規模城建計劃。
但他並沒有解釋，石家莊如何繼續消化這1萬畝土地。2008年，石家莊政府進行了大範圍的土地推介會，但是成交不多。
2008年底，石家莊市政府發布了房地產市場「救市20條」，明確提出政府會控制供地節奏。
對於這一承諾，上述開發商不置可否。「政府每年要賣掉1萬畝地，他的壓力比開發商還大，在市場允許的情況下，政府一定會儘量多地去賣地。」
陳寶存也認為，隨著石家莊計劃的4個行政區擴建工程開始，未來幾年內，石家莊土地供應都會保持大規模供應速度。
迫於資金壓力，石家莊土地出讓已經採取「毛地為主」的出讓方式。即政府少提供具備三通一平或七通一平的熟地，而將帶有拆遷、基礎設施投資任務的土地賣給開發商，由開發商負責整理，計入地價成本。
而石家莊最近出讓的地塊，雖然成交有所增加，但是地價並沒有較2008年有大幅度上漲。溢價出讓的土地非常少，很多土地都是只有一個符合資質的買主，以底價成交。
根據石家莊公布的「三年大變樣」投資資料，2008年投資338億元，土地出讓純收益僅18.78億元，其他資金來源為貸款和財政投入。2009到2010年計劃投資1111億元，而政府土地財政所能提供的支持，可能已經越來越少。作者：陳曉 張文文 (來源：21世紀經濟報導)