海南省自然資源和規劃廳近日印發《海南省產業用地先租後讓管理實施細則》，明確產業用地先租後讓的適用範圍、供地年限、供地價格、供地程序、考核評價等要求。
根據細則，海南省市縣人民政府可採取先租後讓方式向符合國家和省產業政策要求的各類產業項目供地，不包括商品住宅項目。先租後讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與後續出讓年期總和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。先租後讓供地的土地總價款按照招標、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低於土地總價款的5%確定，租賃轉出讓時應繳納的協議出讓價款等於土地總價款減去已繳納的租金。
海南省自然資源和規劃廳
關於印發《海南省產業用地先租後讓管理實施細則》的通知
瓊自然資規〔2020〕13號
各市、縣、自治縣自然資源和規劃局，洋浦經濟開發區規劃建設土地局，廳機關各有關處室局、所屬各有關單位：
《海南省產業用地先租後讓管理實施細則》已經廳務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。
海南省自然資源和規劃廳
2020年11月30日
海南省產業用地先租後讓管理實施細則
第一條 為進一步完善差別化土地供應制度，促進土地節約集約利用，降低企業用地成本，保障海南自貿港項目用地，根據《中華人民共和國土地管理法》和《海南省人民政府關於支持產業項目發展規劃和用地保障的意見(試行)》等相關法律法規及政策規定，結合本省實際，制定本實施細則。
第二條 本細則所稱的先租後讓是土地出讓人對項目用地設定一定期限的租賃期，按照公開程序確定土地使用權人，由土地使用權人進行開發建設和產業運營，待租賃期滿並達到準入協議繼續履約條件的，按照協議出讓方式辦理用地手續的土地供應方式。
第三條 市縣人民政府可採取先租後讓方式向符合國家和我省產業政策要求的各類產業項目供地，不包括商品住宅項目。
第四條 先租後讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與後續出讓年期總和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。
第五條 市縣自然資源和規劃主管部門應當委託有資質的土地評估機構對土地使用權進行評估，並根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等集體決策，綜合確定先租後讓的底價或標底。
先租後讓的土地價格評估應當考慮租賃期和出讓期土地價值，租賃金標準不得低於國家規定的土地出讓最低價折算的最低租金標準，租賃期滿轉為出讓土地時，不得低於國家規定的土地出讓最低出讓價格折算的實際出讓年限價格。
先租後讓供地的土地總價款按照招標、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低於土地總價款的5%確定，租賃轉出讓時應繳納的協議出讓價款等於土地成交總價款減去已繳納的租金。租賃期價款和租賃轉出讓期價款均為一次性繳納。
第六條 市縣自然資源和規劃主管部門會同相關部門擬定供地方案，明確供應方式、面積、規劃條件、租賃轉出讓條件、供應期限和其他條件。供地方案報有批准權的人民政府批准後，由市縣自然資源和規劃主管部門實施。
涉及《海南自貿區(港)招商工作聯席會議項目審核規定(修訂)》審核範疇的用地項目，供地前必須經省招商聯席會議審核通過。
第七條 市縣自然資源和規劃主管部門依法組織以招標、拍賣、掛牌方式或者法律法規規定的方式將土地出租給土地使用權人，並由市縣人民政府、相關園區或者產業主管部門與土地使用權人籤訂《產業項目發展和用地準入協議》。租賃期滿經籤訂準入協議的市縣人民政府或者相關園區、產業主管部門考核評價達到履約條件的，按照協議出讓方式辦理用地審批和土地登記等手續。
《產業項目發展和用地準入協議》有關內容按照《關於實施產業項目發展和用地準入協議的指導意見》執行。
第八條 以先租後讓方式供地的，參照國有建設用地出讓有關規定履行供地手續，並由市縣自然資源和規劃主管部門與競得人籤訂土地租賃合同(詳見附件1)。租賃期滿並達到轉出讓條件時，由雙方籤訂土地出讓合同(詳見附件2)。
第九條 競得人可持籤訂的土地租賃合同、土地租金及相關稅費繳納憑證等，申請辦理不動產登記。
第十條 採取先租後讓租賃方式取得土地使用權，土地使用權人可持租賃的不動產權證書依法辦理規劃報建等手續。
第十一條 土地使用權人未依照土地使用權租賃或者出讓合同約定的期限和條件投資開發的，不得轉租、轉讓土地使用權。
第十二條 土地使用權人應當按照土地租賃和出讓合同約定的用途使用土地，未經批准不得改變土地用途。
第十三條 土地使用權人應當在租賃期滿前6個月提出考核評價申請，由籤訂準入協議的市縣人民政府或者相關園區、產業主管部門對準入協議的履行情況進行考核評價。經考核評價合格的，與土地使用權人籤訂土地出讓合同;考核評價不合格的，允許土地使用權人限期整改，整改期最長不超過1年。
整改期滿考核評價仍不合格的，不得辦理協議出讓土地手續，市縣人民政府可依照合同約定收回土地使用權，處置地上建築物、構築物和其他附屬設施，並追究違約責任。
第十四條 土地使用權人未按照合同約定繳納租金、土地出讓金或者不按照合同約定進行開發建設，擅自轉租、轉讓、改變土地用途，按照有關法律法規和合同約定追究法律責任。
第十五條 市縣可結合實際，參照本細則附件合同範本，進一步明確和完善先租後讓的合同事宜。
第十六條 本細則自印發之日起執行。