疫情過後，房價似乎有所回暖。數據顯示，2020前半年全國300個大中城市住宅用地成交樓面均價5150元/平方米，同比上漲16.5%，300個大中城市土地平均溢價率13.6%。
房價波動代表了什麼，現在買房合適嗎？
本期「W訪談」造就創始人湯維維和上海交通大學特聘教授、博士生導師、中國發展研究院執行院長陸銘教授，從房價回暖說起，重看房價回升、勞動力流動與土地改革。
湯維維：最近房價漲得特別快，這是貨幣貶值、經濟被壓抑太久造成的報復性反彈，還是泡沫經濟？通俗一點講，您覺得現在是買房的好時機嗎？
陸銘：首先有兩個問題需要肯定一下，因為實體經濟不好，所以貨幣需要尋找出路，從這個意義上說，房價上漲肯定跟貨幣有關係。
另外因為前段時間房價被打壓，所以這一輪的房產周期拖得特別長，很多剛性需求也沒有得到很好的釋放，所以在這些因素之下，需求端有推升房價的因素。
房價攀升是什麼原因
房價上漲是不是泡沫的問題，首先得明白什麼是泡沫，社會公眾對於這兩個字的理解往往跟經濟學家不一樣，所以大家經常有分歧。
比如很多人把房價高等同於泡沫；也有人認為泡沫就是房價短期內快速上漲；還有一種觀點認為房價上漲，但因為某種因素突然下跌，這就叫泡沫破滅。從這些意義上，你問我有沒有泡沫，我只能說有泡沫。我講一個很簡單的例子，你就能明白我在說什麼。
我們假設現在市場上有十個人，每個人的飯量就是一個肉包子，如果每天剛好生產十個肉包，每個人剛好能吃一個，這時市場上供求平衡。但如果市場上每天只生產五個，那麼包子的價格就會往上漲，具體上漲多少，其實把收入從高往低一排，它由第五個人的收入決定。假如肉包再造少一點，那麼包子的價格相應就更高了，這叫泡沫嗎？
如果按照經濟學定義講，這不是泡沫，只是因為供給短缺導致的狀況。而中國房地產的主要矛盾也在這兒，真正漲得快的就是少數幾個一線超大城市，尤其是市中心，因為人口大量流入。
比如杭州就是非常典型的例子，去年杭州是中國人口流入數量最多的城市，由於人口流入帶來住房需求，再加上前段時間住房需求被打壓，現在貨幣政策一放鬆，大量貨幣勢必會流入房地產，因此房價肯定會上漲。
去年杭州是中國人口流入數量最多的城市
為什麼一定要糾結它是不是泡沫，因為這個認知在政策層面至關重要。如果是泡沫，政策上就應該去打壓需求，也就是增加供給，去除泡沫。但從長遠來看，這樣不利於經濟增長，也不能滿足大家對於住房的需求。
近幾年，北京、上海、深圳等城市都處於土地供應收緊的狀態，比如上海2035規劃都在提，上海的建設用地要減量，供應城市發展的要收縮，但實際上這件事情爭議非常大。為什麼？因為如果這樣的話，上海就很難發展。
第一，上海老齡化很嚴重，因此肯定要補充年輕勞動力。第二，全國角度來講，長三角珠三角經濟發展條件最好，因為疫情，現在全國經濟形勢都在下滑，假如上海都不發展了，其他城市該怎麼辦？
從長遠來看，我們需要在發展和增長模式之間尋求某種微妙的平衡。有人在問，上海房子會繼續漲價還是怎樣，實際上這是需求和供給兩個變量之間的關係，大家可以關注政策上的動態。
如果人口增長很快，大家對於上海經濟增長的前景很看好，那麼供給收緊，大家對房價看漲。但反過來講，如果增加供給，房價就會穩住。
但我一直有一個觀點，大家不要希望房價會跌。因為中國的一線城市都是需求式管理，如果收縮供給，大家基本住房需求得不到滿足；如果放需求，那麼限購減少，大家可以去買房子，這個需求也很大。
一線城市房價是需求式管理
中國政府為了調節北上深這樣的城市房價，當它出現大幅度下跌時，不管從滿足居民的需求角度，還是從經濟增長的角度，或者從避免金融系統出現大危機角度來講，政府都會隨時調整政策。
湯維維：按照陸老師的觀點，實際上一線沿海超大城市的房價是不會跌的，說得保守一點，如果上漲過快，政府會經濟調控，打壓需求，但是這種跌是政策導致，而不是需求端的持續性導致。所以從這個邏輯上來看，房價會不會漲，實際上取決於大家覺得人口會不會離開大城市。這涉及到如何理解城市的問題。
湯維維：農村土地改革讓大的農村宅基地出現了交易的可能性，可能釋放了生產力和消費力，您如何看待這個市場，它是否是一個投資的潛力空間？
陸銘：我先要給大家解釋，今天中國農村的土地改革到了一個怎樣的階段。農村有幾塊地，第一塊叫集體經營性用地，大家最熟悉的一種形式就是小產權房。第二塊是有些地方人口流出了，比如出現了空心村現象，有些鄉鎮企業的廠房空置了，這時國家允許把農村閒置的建設用地對應的使用權做個空間大挪移。比如說重慶郊區廠房被拆掉變成農田，這叫復耕，然後把對應的這塊面積，比如十畝地拿到發達地區的郊區，增加農田變成建設用地，也就是使用權的流轉。
真正的矛盾在哪裡？是第三塊地——宅基地。目前為止，宅基地僅僅允許農民在本村居民之間交易。打個比方，我們倆是一個村子的，我到上海打工了，而且在上海留了下來，那麼老家的宅基地就空了下來，雖然法律允許我把那個房子賣給你，但村裡人都在往外走，你為什麼要買我的房子。所以這麼走下去，農村的土地實際上會越來越死。
有個辦法可以解決這個問題，舉個例子，我到上海來了，我在重慶老家有一塊宅基地，我是不是可以把老家宅基地復耕，然後上海能夠增加對應的城市面積，那麼我這塊使用權也就有了價值。
土地流轉
問題在哪裡？今天的社會中，很多人認為疫情衝擊著城市發展，導致很多人失業，這時農村的土地就是一份保障。假如我在城市失業，最起碼回到老家還有個地方住，因此堅決不能動。
在我看來，我們要明白我們此刻在討論什麼。現狀和改革應該是兩個問題。如果我們今天在討論現狀，那麼我承認農村土地、宅基地保留在那裡有所謂的保障功能。但假如我們討論的是未來應該如何，改革應該怎麼做，或者說中國要不要現代化，那我的說法就是另外一回事。
農民在城市裡工作，就應該讓他在城市裡有保障。比如說我在這裡工作，我交養老金、醫療保險，那麼我在城市裡失業後就應該有一套完整的體系，這時我不需要回老家，宅基地就處於長期空置狀態，因此應該允許它交易起來，這個交易不是說我走了，我賣給你，而是允許把老家宅基地對應房子的使用權帶到我所居住和工作的城市，這樣對大家而言都是有利的。
湯維維：我試圖站在另外一個角度思考這個問題，如果我把宅基地作為一種使用權轉讓到了上海某近郊的土地使用權上，那是否意味著我把我的宅基地證券化了，這樣發展下去是否會導致金融市場的泡沫？
陸銘：在某種程度上講，這就是宅基地證券化。城市擴張後需要更多用地，農民在城市中要買房子，但受到了土地供應的限制，當供給需求交易後，有一部分錢會分給農民，這是福利改進，而不是泡沫。
但有幾個前提，第一，農民在城市裡得有就業和社會保障，而不能先把農民的地拿來，再讓他進城。第二，農民得自願，也許有些人雖然進城了，但不願意放棄老家的土地，那你得讓他保留著，不能強制。第三，假如我今天放棄了老家的土地，一定年限裡我可以反悔嗎？比如說重慶改革時，就設了一定的反悔時間，假如你無法適應城市生活，你還可以再回去。我認為如果制度設計得好，就不用太過擔心。
湯維維：如果真的把宅基地證券化，金融的本質是逐利的，它會不會逼著大量農民失去宅基地，離開土地到城市生活？
陸銘：這裡面涉及到一個基本的問題的判斷，就是任何發展都會碰到很多制約和條件，可能會讓美好想像無法實現。比如你剛剛擔心資本商業的邏輯進去以後會有各種問題，有問題很正常.
並不是說我們這樣的學者就沒有類似的擔心，關鍵在於意識到問題時，我們是要縮著還是勇敢地改變這個制度。比如最近山東的拆村並居就是個很好的例子，大家在媒體上看到了很多問題，但事實上不要忽略這在整個拆村並居裡只是很小一部分。
山東的拆村並居
在很多地方，農民進城後很迫切地希望拆遷。因此山東拆村並居不是關鍵問題，而是制度有漏洞，權力沒有得到約束，就比如這次他們在媒體輿論的監督下很快作出反應，馬上停止行動，不能再違背農民意願等。
在我看來，意識到問題恰恰是未來改革的動力所在，因此我們應該呼籲：第一，中國有基本的法律框架。第二，讓公眾輿論監督發揮最大作用。第三，不要一概而論地認為資本損害了農民利益。
舉個最簡單的例子，你現在手裡有幾個億，你想在農村買塊地，有錢就夠了嗎？事實上你真的去了就會發現，不是的，你必須跟基層的權力結構結合在一起，比如村委會等。當把這個邏輯梳理清楚後，我們就會明白，真正的問題不是資本是否下鄉，而是如何改變權力結構。
湯維維：我覺得陸老師今天說得非常透徹和一針見血，實際上我也很佩服，從某種邏輯上來說，你是以一種更為勇敢的姿態來面對未來。
陸銘：社會公眾有一個普遍的誤解，很多人認為房價高就不好。事實上我們應該更深層地分析這個問題，具體是什麼原因。如果是因為供給短缺，那在任何意義上都是不好的。但如果是需求高，比如大家錢多了，想住更好的房子，更大的房子，那是沒有問題的。
城市擴張帶來更多人，勞動生產率提高，產業集聚，然後推升了房價，我覺得大家不用擔心。作為個體而言，你真正需要擔心兩件事：第一，你在你的同代人裡，當大家勞動生產率都在提高時，你是不是提高得比別人更快。第二，如果你手頭有點錢且有投資性需求，你是不是把握住了機會。
文字 | 尹歡歡
版面 | 田曉娜