今天上午趕個大早去看了個盤，最大的感受是：
只要開發商肯出血，真的，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價（tiao）格（jian）。
01
這兩天，只要朋友圈裡有中介，可能都知道這個盤：融堃北麓雲山。
因為，在它那裡，首付2萬就能搞套房子。
先講下這個樓盤給我的印象：剛得明明白白。
北麓雲山位置，來自百度地圖
圖面積很剛。北麓雲山賣的1號樓和8號樓，套內面積主要在51-62㎡左右、兩房到三房的配置。總價很剛。總價60-80萬左右。最低55萬起買兩房、65萬買三房。
北麓雲山8號樓 價格公示表
政策很剛。1號樓和8號樓做了「首付分期5年、首付首期2萬起」。並且有資格限制，只針對「首房首貸」的客戶。
以總價60萬、首付兩成12萬為例。第一年交2萬首付、大修基金和契稅。第二年和第三年各交3萬、第四年和第五年各交2萬。首期2萬的首付交了之後，籤商品房買賣合同和銀行按揭貸款合同，5年之後還完首付款再拿房產證。確實是2萬就能買套房。後續4年，每年只還2到3萬的首付款給開發商，資金壓力也很小。
對於剛需來說，必須很有吸引力啊！
02
現在做首付分期的樓盤很多，但大多數隻分期1-3個月。對比之下，首付分期5年，可以說是非常「稀有」了。
但是，首付分期時間越長，風險也會更大。
這個風險，來自開發商——開發商出問題跑路、樓盤爛尾。
比如北麓雲山，1號樓和8號樓預計2023年1月交房。而首付款是5年時間還完。
也就是說，買了北麓雲山的房子之後，要5年之後、還清首付款時，才能拿到房產證。
長達5年的時間，這期間，如果北麓雲山的開發商「融堃」出現任何問題甚至導致爛尾，就會讓人很頭痛了。
北麓雲山「起高樓」的1號樓、8號樓
融堃是重慶本土的一家小開發商。目前有3個項目在售。
江北的港城印象、九龍坡的彩雲裡、巴南的北麓雲山。都是主打小面積、低總價的剛需產品。
截圖信息來自房天下
截圖信息來自房天下
截圖信息來自房天下
如果單從企業的自身風險、關聯風險看，目前的融堃還算穩定。自身風險3條、關聯風險2條。和一些風險提示高達幾十上百條的企業相比，融堃的風險提示比較少。
信息來自企查查
風險提示主要來自行政處罰、商品房預約合同糾紛、房屋租賃合同糾紛等，暫時沒有發現與資金相關的風險。
信息來自愛企查
信息來自愛企查
03
如果你要選擇長達幾年的「超長首付分期」，一定要去調查開發商的企業信息。
包括但不限於：
1，開發商的經營狀況，尤其留意企業的自身風險和關聯風險的數量及內容；2，開發商的資金情況，尤其留意企業的負債、股權、抵押等；
3，開發商的輿情調查，有沒有過爛尾先例，何時爛尾、是否復工等。
第1、2條，可以藉助天眼查、企查查、愛企查等專業查詢工具。如果是上市公司，可以藉助東方財富網等專業財經網站查詢開發商的財務報告。
第3條更簡單，直接在百度或者一些地產類的資訊門戶網站上搜索關鍵詞，進行查詢。
另外，還有一點一定要注意。如果樓盤有「超長首付分期」，但要首付款還完之後才能進行網籤等操作。這種首付分期的風險非常大。同時，如果你還查到開發商有多條風險提示，並涉及到資金層面。碰上這種類型的「超長首付分期」，勸你還是算了。
04
事實證明，「首付分期5年、首期2萬起」的政策非常有刺激度。
北麓雲山兩天清空2棟樓、幾百套房子——1號樓、8號樓前天開盤、昨天就賣完了。
後續加推的樓棟是否還會有首付分期5年的政策，目前還不確定。個人推測，概率會比較小。因為置業顧問透露這次首付5年是因為年底要衝銷售任務。
如果後面加推的樓棟是在明年年初，即開發商銷售任務不緊張的時候，卻還是有超長首付分期，這就要引起警惕了。有可能，開發商對資金非常渴求。
北麓雲山 實拍
總體來說，北麓雲山非常剛，產品和總價剛，位置和配套也很剛。它在魚洞明晨大道上。
北麓雲山 區位圖
這個位置應該算是魚洞的新城區，屬於魚洞但離魚洞老城有一段距離。離龍洲灣也不算近，9公裡左右、開車約30分鐘。如果純公交出行，耗時更長，要1小時左右。
信息來自百度地圖
信息來自百度地圖
現階段，周邊沒什麼配套。最近的配套是輕軌3號線魚洞站，離北麓雲山3公裡左右。其它的一些配套，軌道、商業、學校等，很多都在規劃中。
北麓雲山周邊街景實拍
如果你不是常住巴南區的人，甚至，就算你住巴南區但比較挑剔距離、配套和潛力，這個盤基本可以不考慮了。如果你還要求房子的品質高一點、面積大一點，這個盤也可以排除在外了。
個人認為，北麓雲山更適合常住在巴南區且在魚洞及周邊的「極致剛需」，買來自住、對價格很敏感，可以其它方面做一些退讓的人。