東莞萬象府價格策略太高明！相隔兩天分批備案，房價漲幅逼近5%

2020-09-21 樓事灣區



僅隔兩天，9月18日華潤萬象府又有新品備案了，這次是2號樓、4號樓。


東莞市住建局備案系統顯示，華潤萬象府再次備案224套建築面積約125-143平的四房戶型。


備案價格上，2號樓、4號樓相比前兩天的1號樓（均價為40699.55元/平）、5號樓（均價為42024.53元/平），2號樓備案均價42600元/平，4號樓備案均價44448元/平，最高價格是3203房，價格達到44996.94元/平。這次備案價格上有較大幅度上漲，據一些自媒體測算，漲幅已經接近5%漲價空間的紅線。


4號樓備案截圖


華潤萬象府9月16日的備案，讓人覺得意外，但是隨著9月18日的備案通過，華潤的價格策略基本顯現出來了。



第一是產品搭配拉低均價。16日備案的1號樓、5號樓均價相差約1323元/平，18日備案的2號樓、4號樓均價相差約2397元/平，這種搭配肯定不是巧合，而是精心設計的降均價手段，畢竟華潤萬象府太紅了，全市聚焦下價格也太敏感。


2號樓備案截圖


當然，要拉低均價，低價樓棟和低價樓棟搭配不是效果更好嗎？對於市場來說，這沒錯，但是對華潤來說，這就大錯特錯了。因為有每次備案最高只能漲5%的政策掐著脖子，一旦價格備得過低，以後的價格上不去，房企的利益損失可就大了去了。


所以，目前的搭配方式，既能最大限度地波及市場房價，又能以不太敏感的價格入市，這樣才是最適當的搭配推盤思路。



第二是做第一個純4萬+樓棟提形象。華潤萬象府位於東莞南城CBD內，是東莞重點打造的版塊之一。這裡在眾人眼裡就應該做最高端的項目，但是高端也要有價格背書。


這次華潤萬象府4號樓備案就是為在為項目形象背書。4號樓備案均價達到44448元/平，看著只是比以前的4萬+項目及樓棟備案貴了2千多元，但是在絕對價格上顯示出了高門檻的另一面。


在今年的4萬+紅盤中，豐華瓏遠翠瓏灣16號樓僅是10餘套價格過4萬，4萬+只是風向，在一定程度上也是噱頭。到了後來出現整棟備案均價超過4萬元/平，這才是真正意義上的4萬+項目。


但是儘管均價到了4萬+，但是同一棟樓也不乏3萬多的戶型。就算東莞第一個千萬豪宅——中海莞府，3號樓剛備案時最高價超過4.8萬/平，同棟樓也有3萬多的戶型，2020年3月，價格重新調整後，最高價漲至約52360元/平，仍然還有3萬多的戶型。


中海莞府備案5萬+


華潤萬象府4號樓的意義不在於44448元/平的均價，而在於純4萬+的絕對價格。據東莞市住建局備案系統顯示，華潤萬象府4號樓備單價案最低的是403.房，價格是43172.45元/平；單價最高的是3203房，價格是44996.94元/平。最低單價超過4.3萬元，這個門檻就是項目形象的最好註腳。



第三是現在的低價格，以後肯定要漲回來。這個邏輯僅是樓探長根據現有諮詢的推測，大家就當吹水來聽。


我們看到兩次備案價都是產品搭配組合。第一次本案最高價格的5號樓是42024.53元/平，第二次備案最高價是4號樓是44448元/平。兩次最高價樓棟單價相差2423元，價格漲幅已近超過5%。


第一次備案的1號樓（建面16943.36平）、5號樓（建面16672平）總計面積約33615平。第二次備案的2號樓（建面17003.52平）和4號樓（建面13677.12平）總計面積約30681平。相隔兩天兩次備案，而且都是著眼每次最少備案3萬平的政策紅線。從這裡可以看出，華潤的策略是儘量多次數，多漲價格。


按照每次壓線5%的漲價紅線，A、B區10棟樓可以備案5次，目前最高樓棟的均價是44448元/平，只要東莞中心城區搶房的境況得不到有效地遏制，華潤萬象府最後一次備案的高價樓棟均價就有可能達到約5.4萬元/平，而且按照工期這應該就是一年的事情。


華潤萬象府用地


華潤萬象府項目共有5個地塊，其中A+B+C+D地塊都是住宅用地，E區為商業+公共設施用地。未來C、D地塊的價格將會備到多少？


我們回過頭來看，華潤萬象府隔壁的萬科金域華府一期，二手房最高成交價接近5.7萬元/平，這到底是炒出來的價格，還是市場預期的判斷，已經一目了然了。


據悉，萬潤萬象府將於9月21日開始線上選房，按照目前的價格入手，我們只能恭喜搶到房的土豪們了！


文章來源 【東莞樓事】微信公眾號

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