打新or周邊二手？東莞華潤萬象府真的值得等？

流水的樓盤，鐵打的華潤。

萬象府這個名字，東莞人無人不知道無人不曉。

經常出現在朋友圈、各大媒體、新聞報導中，是當前最火話題。

不少看過萬象府樣板房的網友，對其褒貶不一，各有說辭：「地段好」、「賣品牌」、「純剛需盤」、「與土豪盤絲毫不沾邊」...

那麼，萬象府真的值得等？是入手的最佳選擇嗎？

萬象府營銷中心首開

萬人預約，一紙房票難求

從2019年，華潤籤下水澗頭的城市更新項目、斬獲鄰旁地塊至今，再也無法平靜。

每一步的改造進程，都在媒體的鎂光燈下，全方位追蹤。

「戶型圖曝光」、「萬象府營銷中心開放」...已經成為了當下購房者最熱議的話題，集東莞國際商務區、CBD上蓋、多重軌道覆蓋、豐富商業設施配套於一身的萬象府可謂萬眾矚目。

可以說，這是華潤最省廣告經費的一個項目，宣傳造勢一個不用，人流自動上門。

8月8日，萬象府營銷中心首開，萬人爭先恐後湧入，只為一睹「芳容」，求一紙房票。

據悉，華潤萬象府將首推1、2、4、5棟樓，約推400-500套房源，均為125㎡、143㎡的四房戶型，精裝交付。

萬人爭搶幾百張房票，可以說是一票難求。而大眾最期待的95㎡三房剛需戶型，僅有189套房源，本次不推出。

萬象府整體施工進程較快，1、2、4、5、6、7號樓都建至約15層高。而東莞的樓盤需建設到2/3才會出備案價拿預售證。

萬象府共32-33層，也就是說需要建設到20層左右，才能辦理備案。

至於價格嘛，4棟較貴，其次是2棟、5棟、1棟。但真實價格如何？這又將成為全民競猜的下一個話題，網傳吹風價在4萬-4.7萬之間。

按照目前的建設進度，萬象府在今年9月底、10月初入市概率很大。

期待已久的神盤如何？

萬象府的戶型怎麼樣？

萬象府包含了太多期望，期望越高，會不會失望越大呢？

關於本次推出的房源戶型，及綜合項目整體，樓探整理出以下幾個特點：

1、從地段看，萬象府的區位優勢明顯，潛力強勁。

萬象府是東莞國際商務區內首宗居住用地，臨近大型住宅區，生活氛圍濃厚。

小區內僅配套有一所幼兒園，無遊泳池、籃球場等娛樂設施配套。短期來看並無亮點，但是放眼長期規劃，利好成堆，需要時間沉澱。

因為在CBD規劃內已配置有教育、文化、體育、醫療衛生、商業等公共服務設施。

CBD內共規劃了4所幼兒園及2所九年一貫制學校。其中，位於CBD北側的九年一貫制學校定位為國際化品質高標準學校，如此看來，萬象府的教育資源還是可觀的。

交通方面，可所謂高規格配置，東莞難尋第二處。

一條莞惠城軌穿過CBD，區域內還有3條地鐵（2號線、6號線、8號線），5座地鐵站（宏圖路站、商務北站、西平站、商務中心站、商務南站）。

關於大家期待已久的萬象城，早在去年10月的東莞國際商務區招商交流會上，已明確將建設華潤集團萬象城綜合體及地標塔樓項目。

目前，雖然還未開始招標，但有風聲透露或將建設在西平站附近。

不僅如此，CBD內已成功出讓第1批4宗商業地，分別被莞民投、南實、廣東盛和、東實聯合體分別拿下。

第2批將出讓5宗地塊，預計9月底掛網，10月底完成出讓。

第3批將出讓9宗地塊，網掛時間待定。

2、主打剛需，不屬於改善型住宅，與同面積段戶型相比較為緊湊。

目前，萬象府只開放了143㎡A戶型的樣板間，該戶型是項目中數量最多的樓王產品。從面積上看，是屬於大戶型改善房型。

那萬象府的戶型如何呢？能否和同面積段戶型媲美？

以下，是萬象府143㎡四房和一路之隔的萬科金域華府一期100-102㎡四房（實際使用面積約為142㎡）的對比。

萬象府採用十字單體設計，實際上戶內較為緊湊，視覺上顯小，143㎡的四房戶型，實際得房率為80%。

萬科金域華府一期建面為100-102㎡四房，得房率為75-80%，實際使用面積約為142㎡。

戶型圖上，橙色區域是萬象府的兒童房，建面分別為7㎡和11㎡，均配備有飄窗。

是不是單看戶型圖覺得沒問題？接下來請看7㎡兒童房的樣板房實景圖。

整個空間較為狹窄，而且樣板房家具為定製產品，如果擺放真實比例家具，空間會更為緊湊。

獲網友點評：沒毛病，這是「真」兒童房，不是假兒童房。

這個兒童房，業主後續改為書房或陽光房的機率較大。

而萬科金域華府一期的書房，面積有10㎡，可改為兒童房進行使用。

左萬象府 右萬科金域華府一期

萬象府143㎡戶型的客廳不是橫廳，與想像有落差。臥室的空間面積也偏小，走廊長深佔面積多，視角效果顯侷促。

同面積段的萬科金域華府一期，以橫廳為主打設計，減弱走廊寬深的問題，視覺上空間感闊綽。

但好在萬象府的精裝修配套較齊全，洗碗機、推拉門、客廳電視背景牆、入戶櫃感應燈等都是交付標準。

值得一提的是，在萬象府95㎡三房、125㎡四房、143㎡四房這3種戶型當中，只有125㎡的戶型是橫廳設計。

但以143㎡戶型的空間布局來看，125㎡的戶型空間也可能會被壓縮。

周邊二手盤放狠價？

打新or周邊二手房？

萬象府開盤在即，是否會帶動周邊二手房價新一輪上漲？

與和萬象府相對眺望的萬科金域華府，就成了二手掛牌價之最的領頭羊。

樓探走訪了周邊中介門店，以上述的萬科金域華府為例，現在華府一期二手掛牌均價約為5萬/㎡左右（一期贈送面積較多，如75㎡贈送面積後，實際使用面積可達100㎡），二期二手掛牌價均價為4.4-4.8萬/㎡。

相較於今年3月，華府二手房掛牌價為35000-40000元/㎡，又上漲了不少。

貝殼平臺網站上，華府一期最高掛牌單價為5.9萬/㎡。

華府二期最高掛牌單價為4.9萬/㎡。

掛盤人數中，不乏有想試試水的、想趁著萬象府價格未出再漲一波的、等待拿不到萬象府房票的買家轉戰華府的...

等到萬眾期待的萬象府備案價出之時，周邊二手盤價格的風向又會有新動向。

因為地緣優勢、房源稀缺難求、購房者預期心態等，大致可以得出「新產品的入市，確實會給周邊二手房帶來一定的增值空間」。

打新萬象府首期穩妥，還是選擇周邊二手房更為穩健？

理性分析，萬象府一直備受關注，看房者絡繹不絕，其中不乏外地客。

萬象府實行誠意登記，再篩選購房資格，進行驗資，然後凍結資金。簡單來說，首開僅售400-500套房源，萬人爭搶，中籤率太低，萬象府潛力再大，你也未必能抽中。

與其像抽彩票一樣打新首期產品，選擇周邊戶型、朝向各方面都相當優質的二手房或許收益會更加穩健。

當然，也要考慮周邊二手房等因素，結合實際情況，不要被高位接盤。

網友對萬象府看法褒貶不一，一大波評論來襲：

最後，樓探想提醒大家，購買需謹慎，不妨多去市場走走，或許會有新的收穫。