2020年底前北海房價還有上漲機會嗎？明年呢？

今年北海房價一路下跌。到目前為止，整體比去年降了千元左右。

兩個原因：一是新冠疫情直接導致外地看房人銳減，開發商被迫特價促銷。二是本地人難以承受2017年以來的飆升房價，樓盤必須要降價才有吸引力。

最典型的例子是長沙路的某個樓盤，去年9月它首次開盤毛坯8300-8500，當時反應平平。今年它不斷降價促銷，特價低至6999，結果外地客關注、本地能買得起，銷量快速突出。

一個有意思的問題：現在已經是9月，房價還會繼續下滑嗎？

如果是正常年份，肯定不會。房價會繼續小幅盤整一兩個月，然後呈現微漲趨勢。

但今年不正常。在疫情的衝擊下，北海房價難以反彈。

一手房價格難漲

2020年還有4個月：9月、10月、11月、12月。

很多人第一反應，也許是「金九銀十、量價齊升」。但北海樓市不是這樣。

歷史上，北海樓盤9月份的網籤從來沒有超過2000套。10月份應該也如此，但2016年10月北海購房補貼開始緊迫（年底結束補貼）、2017年10月海南要求外省人必須連續繳納2年社保方可購房（異地購房人湧來北海），結果出了兩次意外。

今年會有突發事件嗎？正向的現在沒跡象，負面的壓力不小。比如疫情還沒結束不排除會有反覆、世界老大老二的關係惡化中、宏觀經濟大環境令人擔憂。

因此，今年9月10月北海樓市仍將繼續平穩趨淡，開發商不會也不敢逆市漲價。為吸引客戶關注，很多樓盤預計會進一步降價起步價、極少量推出超低特價房。

到11月，北方全面供暖，候鳥人群重返北海，樓市氛圍也隨之轉暖。如果是正常的年份，北海樓市開始進入旺季，房價會有所反彈。

但今年不好說。年底是各種結算時間，俗稱「年關」。因為疫情，多數開發商年底前對現金流要求將會非常迫切。怎麼解決？一是鼓勵全款購房，二是直接降價衝量，三是加強價外收費（例如，支付N萬元可享受超低特價、支付N萬元可抵扣M萬元房款、支付N萬元可降低xxx元/平方）。說白了，就是想方設法獲得購房現金。

可以判斷：11月12月，北海樓盤將繼續大範圍的打折優惠，量漲價不升。

當然也有漲價的（或準確地說是取消優惠恢復原價），但僅限於土豪開發商、或者現在已經差不多完成年度任務的樓盤。只是數量太少，拉動不了房價。

有個簡單的驗證辦法：8月份北海樓盤是大規模的特價促銷。如果9月份還是這樣，今年漲價無望。反之，如果9月份開發商大量取消特價，有戲。

二手房價格下行

二手房價格肯定是下行趨勢。

沒轍，疫情衝擊太大。年底是開發商的年關，也是許多行業、許多人的年關。為了應對，很多業主迫切需要套現。

只要一著急，低價掛牌就逃不了。

更麻煩的是，今年北海二手房的接盤者是以本地為主。以這個城市的工資收入水平，賣家如果被倒逼降價出售，不意外。

還有更糟糕的——北海的二手房庫存太高。

北海70%以上的房子被外地人買走，空置率遠遠超過50%。看看這幾年的歷史數據，二手房成交量基本上撼動不了庫存量。再加上一手房價格持續下滑，二手房目前很難找到漲價的理由。

明年房價如何？

現在很難評估明年的房價走向，因為新冠疫情和中美關係直接讓經濟大環境很混沌。要想對此有清晰感受，最快也得要到11月。

不過，明年的北海有3個本地支撐點：

一是旅遊。疫情導致出境遊受限、國內遊受益。恰好，北海銀灘即將完成改造，明年旅遊反彈有望、民宿復活有望，這會刺激投資購房。

二是候鳥。疫情過後候鳥人群出行肯定會迎來反彈，因為這是許多北方老人健康養生的實用需求，北海得天獨厚的自然環境始終受關注。

三是配套。雖然北海很多市政配套工程慢吞吞的飽受批評，但隨著項目輪廓的漸漸成形，樓市故事會増加精彩。房地產這玩意，很多時候憧憬比現實更值得埋單。如果能確切看到前景，樓市銷售就容易更上一層樓。

這些支撐點會讓北海樓市明年保持穩定。如果經濟大環境能快速向好，北海房價有望小幅回漲。反之，明年房價只能繼續徘徊波動。

有一點可以肯定：明年的房價絕對不會大漲。理由也簡單：新冠疫情相當於讓社會、讓樓市患上了重病——大病初癒能立即活蹦亂跳嗎？