北京樓市：這些老破小不要碰，都是血的教訓

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提問：房姐，您好。已有一套西城學區房，貸款200多。目前手裡有300 多一些，想買個能保值的，朝陽有窪地推薦嗎？考慮兩三年後或5年能出手，置換一套可以自住的。現在新盤看了一些，感覺水分很大，未來看不了那麼遠，所以考慮城裡二手房。本打算入手民族園附近可改三居的二手房自住或出租，等幾年再置換。但租房太久以至於完全看不上安貞安華北四環的房子……考慮買房後再轉手，除了物業，軌交等因素，樓齡也是需要考慮的吧，我的考慮是起碼要95的房子。請指點！謝謝！

回答：安貞這個片區有幾個共同特點： 受亞運村餘波影響，部分有點貴； 整體交通一般， 生活配套少，公園多。有性價比的標的不多 根據你的情況推薦看 望京02後的品質次新6+，惠新西街7＋，亮馬橋一帶公寓類6上下

提問：房姐午安，我山東6線小城人，在上海工作，沒確定定居地呢，感覺省內就濟南青島兩地較好，投資不敢說，只求買作保值用，最近倒是有看黃島辛安的新房子，普遍1萬23，本人無房，首付的錢有，怕跑不過貶值，所以想買。想諮詢一下求房姐給出意見

回答：通常認為，2016年後，已經全面進入省會唯一時代。 濟南未來的發展潛力和投資的安全性大於青島。 黃島片區不建議，已經有很多人倍套牢，二三線城市尤其不要買商住房，老公房。

提問：姐姐好，請問瀾花語岸和至善家園400w左右三居室值得入嗎？剛需，謝謝

回答：你好，通州相對有一定溢價。 如果是200左右的首付，貸足買500萬的房子，望京2000年小區，14\/15號線支撐； 金臺路十裡堡甘露園，對接6\/10號線； 平樂園十裡河，從14號線出發分流。 都遠遠好過通州。

提問：您好 北京戶口無房有貸款記錄，目前子彈300。在西直門鑽河公館有一個可註冊loft. 房本性質是商業、面積不到60,實際使用是上下兩層，租金能在1萬4,1萬5,不過疫情來了就沒人租了。現在孩子在東城集體戶，想看要不要在海澱買一個兼顧落戶和自住。提問，1是否需要賣掉商業湊錢買個大的？2如果考慮海澱落戶，目前這種情況買哪裡比較好，有否推薦？3如果不考慮落戶，目前這種情況買哪裡比較好？4都市芳園麗湖裡的複式在400萬出頭，單價3.3萬，能買嗎？如果想買遠一點，但住著舒服的如王府家園，龍城花園能買嗎？孩子還小，老希望有小區，甚至有小院。。。5學院南路 新外大街附近的2居老破小能買嗎？？ 感謝！感覺現在上不上車，買什麼，是不是自己也要住都沒想明白。

回答：1.鑽河公館能賣就賣，沒有長持價值，長期跑輸大盤 2. 海澱學區屬性太重，純投資落戶的話，因為用不到學區名額，建議看雙榆樹板塊屬於中關村片區，學區屬性較輕，風險更小。投資角度朝陽會更合適 4. 你看的這幾個保值屬性比較差，位置並不好。你只考慮自住那也沒問題 5. 考慮學區因素，學院南路和新外大街可以入。 建議出掉鑽河公館在城內置換一套自住+保值的房更好

提問：房姐您好，北京二套改善剛需，不考慮學區，更多考慮進城，子彈現有800，想全款買一套正規三居室。1.之前東三環東四環看了一圈，最近一直在關注都會華庭，覺得還不錯，至少戶型樓層有的挑，但看您之前的帖子對這個區域以及這個小區不是很推薦，想問一下原因。2.能否幫忙推薦一些符合條件的小區，價位區間700-1000。萬分感謝！

回答：都會華庭是城市廣場二期，偶爾有出便宜的。 城市廣場是最早一批外銷公寓接近2000美金一平，港式開發塔樓得房率低小區小，所以一直折價，加上朝陽路這片距離地鐵兩端都有距離，所以導致現在的價格一直沒有上去，不過都會華庭偶爾會淘到優質盤但是需要鑑別能力。可以淘一下九龍、蘋果派、天之驕子

提問：您好！ 北京戶口首套，剛需買房！ 考慮東部和東北部，已看過樓盤:期房 華樾北京，禹州朗廷灣。現房，京貿公館，運河銘著。 擁有首付大概200左右！如果不夠可以去借款最多可能承受300。 問題如下。 1.想了解華樾北京如果自住，是否有那麼高的價值？78000的房價著實比較高。工作不在望京。是否還有升值空間？ 2.我考慮通州是因為未來的發展，這個考慮是否正確？通州是否已經到頂？ 3.禹州朗廷灣是期房，低密度1.6低樓層，小三居！但是項目北側是通州區殯儀館，再有5萬的房價是否划算？這個房子是否值得買？買了是否將來好出手？ 4.京貿公館和運河銘著，都是存有一些工抵房！這種房子是否可以買？

回答：華樾北京肯定是偏貴的，3年內會跑輸大盤 看好通州未來發展，只是當下價格已經提前透支，需要等一波拉平再入 禹州朗廷 火葬場的事情，已經有外遷的準備，但時間待定，這個一旦搬走利好很大。如果只看新盤，可以考慮入 運河銘著和運河銘著不建議買

提問：房姐，對於北京的房價，我看今年有漲有跌，真的體現出了您說的選籌的關鍵性。也覺得今年是個機會。如果想脫離老破小，換個次新的二手房，首付300萬，二套，有推薦麼？比較迷茫

回答：均價、指數有漲有跌 買對了房子，至少是漲的，區別是漲5%還是25%。 首付300萬可以買到700萬的次新房，如果首付稍微多一些，350可以買到800+的。 二套沒有關係，關鍵是個人的負債率，身份資質等。 選籌之前，準備下個人的徵信，流水材料，來面談具體的方案。

提問：關注你很久，今天終於加入圈子。我的情況是: 目前北京通州一套，杭州一套房子，之前香河一套，17年已賣出。我的收入一年稅前60w，愛人一年20w.稅前。孩子兩個，大娃明年9月上小學，目前居住在通州，房子周邊小學很一般，而且距離遠。戶口在天津，北京積分落戶短期內無望。目前打算把杭州的賣掉，加上積蓄共有200左右子彈。我的問題是在天津買個學區房，明年孩子一塊去天津上小學和幼兒園，還是在北京買個小一居帶學校的，兼顧自用和保值增值，現在不知道該怎麼辦。請房姐幫忙分析一下，另外想問下北京積分落戶將來有可能放鬆一點嗎，比如每年人數增加到8千或一萬。

回答：北京控人短期不會改變， 積分落戶做為重要手段也是一樣，暫未看到放鬆的可能 如果工作也在北京，建議在北京入一套更好，等孩子讀完初中，再考慮要不要去天津上學。非京籍主看朝陽學區

提問：房姐，你好。家裡上有兩位老人，下有子女一對，加上我們夫妻，一共6口之家。老大現在開學上5年紀，老二明年幼兒園。居住在海澱，學籍海澱。公司在奧運村。因為孩子越來越大，現在居住環境也一般。我和愛人在北京每人手裡一套房，無購房名額了，需要賣了現在房產，我的在海澱清河小營價值800萬左右，愛人的在朝陽價值300萬左右。想問問您看看還有什麼推薦的地方嗎？一方面想解決兩個孩子上學問題，方便可靠，另外就是改善居住環境，四居居住。之前也看了觀承別墅的合院，稍微有點偏貴，學校比較遠。期望是有個合院這樣的房子。有院子，空間還比較舒服。，或者您看看還有什麼別的參考推薦的。 另外就是看看資產配置怎麼更加合適 謝謝

回答：觀承的分為幾個組團，最早的是商品房，現在主推的是限價商品房，總價1500-1700為主力區間的小合院，一層是無柱全挑空。偷了比較多的面積。主要看家裡人的需求，自住還可以，缺點是樓間距和私密性，要實地多看幾次，交通主要是自駕。西側京瀋高鐵噪音的話，距離600米以上，自住可以入。如果家庭流水不錯，可以全款抵押的方式入一套自住盤，再購入一套投資標的，尋找高租金的位置，看看 團結湖、勁松等地。

提問：房姐新年好。我已婚今年準備要孩子，現通州有套房估計400左右（無貸款），北三縣有個聯排（月供1.4），目前手頭子彈大約600，想在上地或回龍觀再買套三居，不知有無小區推薦，最好可以兼顧教育和投資可能；另外如何操作為好，是否可以做抵押貸，請賜教拜謝。

回答：400可以抵押出200+的資金 可以看總價800+的樓盤 如果當下還沒有孩子，建議重點以投資為主 回龍觀推薦看： 新龍城，融澤嘉園 上地推薦看： 怡美家園、當代城市家園

提問：房姐，我手裡有兩套房在出租。一套西便門79年帶學區，500多，還一個柳芳89年，300。本來想一直這樣租著，但現在有兩個擔心。1.實行房產稅後這兩套房價會不會大跌 2.房齡長，銀行將來不提供買的貸款，房價會不會跌，也不能出手 留著這兩套房目的，1資產抗通脹，2補充養老金，3急用錢時能賣掉變現。。 現在該怎麼辦？1. 繼續這麼出租著，2. 賣了換。 全賣還是賣1。換新還是二手？ 賣那個換哪個？手裡子彈不到100。要買算二套。目前年紀快50歲了，收入逐步走低，貸款不容易。謝謝。

回答：1. 房產稅可以看下精華帖有過詳細解答，對房價影響不大 2. 西便門可以出掉，房齡過老+學區因素，不適合長持。柳芳可以繼續持有 3. 500+手中100，可以投資一套天通苑頂復或者朝陽公園、朝青的2居

提問：房姐好，請問：北京，全款墊資買房，房證拿到後馬上可以辦理抵押貸嗎？這個周期大概需要多長時間（墊資周期），貸款人必須是公司股東嗎？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否屬於風險行業而受歧視？多謝房姐

回答：抵押貸分很多不同的產品。 有的可以做新房本，有的只能做老房本。 專業的操作下，如果考慮全款買房然後抵押，會在購房之前，先核查自身的貸款資質，確定針對不同類型的房產，可做的貸款範圍，然後得到目標可選房源的範圍。 在選定意向的標的後，籤約之前，先評估房產的貸款情況。 提前準備好的話，拆借的時間大約20-40天，紅本下來馬上抵押。 貸款人必須是大股東，法人也是股東。 金融地產軍人公檢法都是被歧視行業，如果要貸款需要單獨計劃。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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