事實證明！你的房子，一開始就買錯了

來源：大鬍子說房

上周文章中，我們聊到三十年後，房子的居住體驗會不斷變差，所有的小區可能都將不可避免走向衰敗。同時也提醒大家，買房切忌一步到位，最好5-10年置換一次，讓自己的資產滾動起來。

5-10年置換，這個觀點有許多粉絲朋友們質疑，大致都是說普通人，期房到手就要兩年，裝修又是兩年，還沒住個幾年又要置換？

換房說著簡單，操作過都知道非常麻煩，對於普通人來說，這可能實現嗎？

更有粉絲直接質疑我，大鬍子，你不是普通老百姓吧？哎，看來我富二代的身份終於被暴露了！

別誤會，開個玩笑！給出這個意見，並非是大鬍子肉食者糜。這確實是我過去買房的最大感悟，想當初買下第一套房時，付完首付也是一窮二白，真說靠什麼，靠的就是不甘於此的一股勁。

從一套到兩套，從兩套到三套，從三套到更多。。。從普通到優質，從自住到配置，從買第一套房開始，我就非常清晰的知道，這絕對不是這輩子唯一的一套房子。

我想告訴大家：在大城市買房，一定不要以為房子只是用來居住的，它可能是你實現資產躍遷的唯一方式。

所以在大城市買首套房的邏輯，可能跟所有人想的完全不一樣。大家可能以為首套房一定要滿足所有的需求，但這恰恰會讓你陷入買房的思維誤區，錯失財富翻番的機會。

光說不練假把式，今天就來好好聊聊，普通人到底如何買首套房，讓自己的房產不斷滾動起來，創造財富！

第一套房怎麼買很重要，它是你後續房產裂變的基礎。

首套房買的好不好非常關鍵，但在實際買房過程中，許多人的首套房都被一步到位的思想給坑了。

為什麼這麼說？這與談戀愛一樣，一旦你有了與一人廝守終生的想法，你對另一半的要求就會苛刻起來。

買房也是如此，一旦你決定在一套房子裡度過餘生，姑且不論現實與否，你對這套房子的要求就會全面起來。

最好是離公司近一些，交通方便能滿足通勤；還得學區不錯，未來孩子也需要教育；結婚老人也要來帶孩子，周邊配套得成熟，最好靠近醫院，以備老人不時之需等等。

帶著這樣的大而全的想法去買房，你的首套房最大的特點，就是中庸。

買到手的房子，說不上哪裡不好，但也說不上哪裡好。三房的面積，不大不小；剛需的地段，並不核心；學區有，但叫不上號；與單位四五十分鐘的通勤距離，能接受但也並不優質。

這樣的房子，在每個城市都有，總結起來三個字：差不多，最後這份差不多也會反映在漲幅之中。

這份差不多的漲幅，肯定比不過那些某項特質格外突出的房產。就像南山的單房與龍崗的三房一樣，總價差不多，但南山地段的漲幅在過去遠超龍崗。比如南山的鼎太風華，地段優越、學區優越，單房反而因為上車總價低，單價已經漲到15萬，甚至遠超整個小區的漲幅。

如果你三代同堂，有三房居住的需求，但同時孩子又有讀書的學位需求，你怎麼選？普通人可能覺得應該優先滿足居住需求，再滿足學區需求，但是如果你反過來操作，可能你首套房就能買到漲幅不錯的房子。

一步到位的思想，在你資金有限時，可能讓你在一開始就買錯了！各方面都很平庸的房產，能漲，但不一定能跑贏市場。在資產後續裂變的過程中，會面臨大家說的那些情況，你的房子漲了，你想買的房子同樣也漲了，可能漲得比你的還猛。

所以，一定要儘可能保證，你買的房子大概率能跑贏市場。

那麼普通人，在只能買得起一套房的情況下，如何儘可能保證自己房產的漲幅呢？

首套房一定要買到流動性強的房子。

什麼意思？就是說，你首套房不要考慮大而全的需求，而要抓住核心兩點：好地段+當下你最突出的需求。

因為人生的各個階段的需求都不盡相同。比如說，年輕的時候，只需要有容身之處即可，那你就儘量買核心地段的一房；當你已經是三口之家，孩子的教育迫在眉睫，居住需求那就得統統退後，儘量去選擇優質學區一房；等到孩子教育需求結束，你就可以開始選擇較核心地段的改善三到四房。至此，你的房產滾動也差不多接近尾聲了。

這一定要優於首套便上車郊區三房，雖然滿足了長期居住需求，但也徹底將自己的人生的變化與財富增值機會鎖死。

當無法買到各方面都突出的房產時，我們不如做減法，跟隨人生的軌跡，先滿足當下最突出的矛盾。在資金範圍內，選擇最核心的房產，獲得不錯的漲幅，再拿著這些資金，去置換更好的資產，實現裂變。

只有這樣，你才能通過買好人生中的第一套房，從而去觸碰未來更多、更好的房子。

地段搭配你最核心的需求，這是實現房產裂變的核心步驟。

當然這個過程中，也需要根據市場反應不斷優化房產。

首先，一定要多觀察市場反應，近期城市政策有沒有鬆動，整體市場二手成交有無變動，具體到小區成交有沒有異動，目標小區成交有沒有變動。一旦市場有火熱的前奏，就要趕緊行動起來。火熱的徵兆一般表現在，掛牌價在不斷提高，好戶型成交周期越來越短，中介房源很少，這些時候就要敏銳的開始購置或是置換起來。

其次，房產滾動並非鼓勵大家頻繁更換房產，要知道目前各大城市限售限貸非常嚴格，每一次優化，一定要是出現更好的機會才要行動。從一房置換為兩房、從剛需置換到學區，資產一定有升級，否則沒有折騰的必要。

並且，每次一定要買到自己能買到的最優質的房產，用好每一次的置換機會，因為未來的買房條件都會越來越苛刻。

最後，及時審視自己的資產優質性。即將超過15年樓齡的房產，就需要考慮是否應該置換為更加優質的資產，不然接下來可能連大盤都跑不過；而那些本身在地段上佔據絕對優勢的房產，那你就要考慮自己的負債率是否合理，可否將增值部分貸出，做更多選擇。

總的來說，人生至少應該有三套房，一套為了家庭，一套是為了孩子，一套為了自己。換句話說就是：一套是全家居住的剛需，一套是給孩子接受最好的教育，一套是為了詩和遠方的享受，或者老去的自己。

無論是居住體驗、還是個人需求、還是財富增值，你都將需要有5-10年的置換思維！